Benchmark Survey - Analisi Comparata
In occasione del 1° Summit Europeo sull’Economia Immobiliare – Terra per lo Sviluppo – tenutosi a Roma il 19/20 settembre 2002, promosso dallaTecnoborsain collaborazione con l’UNECE (United Nations – Economic Commission for Europe) e che ha coinvolto i rappresentanti governativi di oltre 50 Paesi europei, organizzazioni non governative e operatori internazionali, è stato sottoposto ai partecipanti dei Paesi dell’est Europa un questionario (Benchmark Survey) concernente tematiche economiche e sociali.
I Paesi che hanno fatto pervenire le risposte sono 17:
Albania; Armenia; Azerbaijan; Bielorussia; Bosnia; Bulgaria; Croazia; Repubblica Ceca; Estonia; Georgia; Lettonia; Lituania; Moldavia; Romania; Slovacchia; Ucraina; Ungheria.
I risultati di tale questionario risultano essere molto interessanti.
Contrariamente a quanto si potesse pensare in tali Paesi non solo esistono i diritti di proprietà, ma risultano anche essere protetti a livello legislativo. Certo, sono presenti ancora pregiudizi sociali e culturali di natura negativa verso la proprietà privata e, lo Stato, nel 96% dei Paesi intervistati, detiene ancora il diritto di espropriazione dei beni immobili privati.
Nel 90% dei Paesi contattati sono presenti politiche di sviluppo fondiario dovute in gran parte (70%) ad un clima economico e politico nazionale favorevole ad un mercato immobiliare dinamico e programmabile. Così come l’88% dei Paesi interrogati ammette la presenza di una legislazione che consenta la realizzazione di un commercio trasparente nel mercato immobiliare nazionale.
Nella quasi totalità dei Paesi intervistati vi è un sistema catastale e di registrazione della proprietà coordinati fra di essi. Tali sistemi risultano sufficientemente precisi ed aggiornati e aperti al pubblico a costi ragionevoli.
Per quanto concerne l’aspetto giudiziario occorre dire che vi è un foro giudiziario indipendente e funzionale per controversie inerenti i diritti di proprietà (almeno il 70% dei Paesi) e vi sono norme in materia che regolano tali diritti (88% dei Paesi).
Per quanto riguarda gli ordini di sfratto e gli atti di pignoramento, essi sono eseguiti nel 75% dei Paesi, ma per gli atti di pignoramento si procede per via non giudiziale solo nel 28% dei Paesi.
E’ presente – nell’89% dei Paesi – un sistema di controllo equilibrato sull’utilizzo dei terreni fondiari ed immobiliari e il 94% dichiara che esiste una regolamentazione specifica sui metodi di costruzione degli immobili.
Sotto l’aspetto della capacità ipotecaria e della liquidità finanziaria è scaturito che circa il 66% dei Paesi intervistati possiede una regolamentazione dei mercati di capitali e del settore bancario, mentre solo il 40% dei Paesi ha sviluppato e regolamentato il settore ipotecario, cosicché il tasso di ritorno derivante da investimenti di natura ipotecaria del settore immobiliare è inferiore di circa il 65% a quello degli altri settori economici.
Per gli operatori finanziari operanti nel mercato immobiliare esistono restrizioni nel 64% dei Paesi interrogati.
Anche se nell’88% dei Paesi intervistati le agenzie assicurative del mercato immobiliare operano all’interno di un sistema legislativo adeguato, solo nel 59% dei Paesi tali polizze coprono sufficientemente i danni causati da incendi, rischi generali e disastri naturali a prezzi internazionalmente competitivi.
Nella quasi totalità dei Paesi l’accesso al mercato creditizio avviene su base non discriminatoria (93%) e nel 60% dei Paesi esistono adeguate attività di controllo e monitoraggio del settore immobiliare da parte di enti regolatori o di supervisione in relazione a controllo bancario, criteri di sottoscrizione, ecc.
La percentuale del 53% dei Paesi indica la presenza di agenzie di rating (valutazione) per il settore creditizio e la stessa percentuale indica l’esistenza di un criterio standard per la concessione di prestiti.
Nella metà dei Paesi intervistati sono presenti incentivi o disincentivi ad investire o commerciare in proprietà fondiarie ed i proventi derivanti dalle tassazioni relative alle proprietà fondiarie o dalle transazioni non forniscono sufficienti entrate per far fronte al fabbisogno statale.
Nei Paesi che hanno un sistema di valutazione formalizzato e condiviso (circa il 70%), esso è stato creato per un 53% dei Paesi su traccia di un sistema internazionale esistente, per un 47% dei Paesi da un bisogno sentito a livello locale.
Circa il 70% dei Paesi dichiara che esiste un processo di certificazione formale per diventare valutatori (es. iscrizione all’Albo), mentre non esiste sufficiente trasparenza (nel 65% dei Paesi) per la registrazione dei dati riferibili a transazioni immobiliari; informazioni non sempre disponibili a tutti i valutatori (solo nel 57% dei Paesi si può ricevere una documentazione esaustiva e a prezzi contenuti).
I soggetti intervistati dichiarano che vi sono, nel mercato, esperti immobiliari in numero adeguato – nell’88% dei Paesi – e che i servizi offerti sono competitivi. Tali servizi sono regolamentati (nel 59% dei Paesi) e controllati a livello governativo (nel 46% dei Paesi).
Circa il 70% dei Paesi intervistati afferma che esiste una distinzione, a livello legislativo, tra proprietà fondiaria e immobiliare, anche sotto l’aspetto della compravendita.
Nel 90-95% dei Paesi i potenziali compratori o locatari hanno varie possibilità per ipotecare, vendere, comprare o affittare un immobile.
Quasi la totalità dei Paesi intervistati afferma che esistono regolamenti restrittivi sui prezzi dei contributi immobiliari (forza lavoro/capitale fondiario/materiali), servizi immobiliari (valutatori/esperti) o prodotti immobiliari (controllo sugli affitti).
La stessa percentuale ammette che vi sono consistenti ritardi nelle procedure di approvazione per lo sviluppo del mercato immobiliare.
Circa il 53% dei Paesi interrogati afferma che i costi formali relativi alle transazioni immobiliari sono elevati e tutti i Paesi asseriscono che esistono costrizioni di natura non legale che inibiscono, parzialmente o totalmente, i privati dallo stipulare contratti di natura privata su proprietà immobiliari.
Infine, il 70% dei Paesi dichiara che sono ancora presenti problemi correlati al processo di restituzione delle proprietà che impediscono l’istituzione di un completo sistema di registrazione.
I Paesi che hanno fatto pervenire le risposte sono 17:
Albania; Armenia; Azerbaijan; Bielorussia; Bosnia; Bulgaria; Croazia; Repubblica Ceca; Estonia; Georgia; Lettonia; Lituania; Moldavia; Romania; Slovacchia; Ucraina; Ungheria.
I risultati di tale questionario risultano essere molto interessanti.
Contrariamente a quanto si potesse pensare in tali Paesi non solo esistono i diritti di proprietà, ma risultano anche essere protetti a livello legislativo. Certo, sono presenti ancora pregiudizi sociali e culturali di natura negativa verso la proprietà privata e, lo Stato, nel 96% dei Paesi intervistati, detiene ancora il diritto di espropriazione dei beni immobili privati.
Nel 90% dei Paesi contattati sono presenti politiche di sviluppo fondiario dovute in gran parte (70%) ad un clima economico e politico nazionale favorevole ad un mercato immobiliare dinamico e programmabile. Così come l’88% dei Paesi interrogati ammette la presenza di una legislazione che consenta la realizzazione di un commercio trasparente nel mercato immobiliare nazionale.
Nella quasi totalità dei Paesi intervistati vi è un sistema catastale e di registrazione della proprietà coordinati fra di essi. Tali sistemi risultano sufficientemente precisi ed aggiornati e aperti al pubblico a costi ragionevoli.
Per quanto concerne l’aspetto giudiziario occorre dire che vi è un foro giudiziario indipendente e funzionale per controversie inerenti i diritti di proprietà (almeno il 70% dei Paesi) e vi sono norme in materia che regolano tali diritti (88% dei Paesi).
Per quanto riguarda gli ordini di sfratto e gli atti di pignoramento, essi sono eseguiti nel 75% dei Paesi, ma per gli atti di pignoramento si procede per via non giudiziale solo nel 28% dei Paesi.
E’ presente – nell’89% dei Paesi – un sistema di controllo equilibrato sull’utilizzo dei terreni fondiari ed immobiliari e il 94% dichiara che esiste una regolamentazione specifica sui metodi di costruzione degli immobili.
Sotto l’aspetto della capacità ipotecaria e della liquidità finanziaria è scaturito che circa il 66% dei Paesi intervistati possiede una regolamentazione dei mercati di capitali e del settore bancario, mentre solo il 40% dei Paesi ha sviluppato e regolamentato il settore ipotecario, cosicché il tasso di ritorno derivante da investimenti di natura ipotecaria del settore immobiliare è inferiore di circa il 65% a quello degli altri settori economici.
Per gli operatori finanziari operanti nel mercato immobiliare esistono restrizioni nel 64% dei Paesi interrogati.
Anche se nell’88% dei Paesi intervistati le agenzie assicurative del mercato immobiliare operano all’interno di un sistema legislativo adeguato, solo nel 59% dei Paesi tali polizze coprono sufficientemente i danni causati da incendi, rischi generali e disastri naturali a prezzi internazionalmente competitivi.
Nella quasi totalità dei Paesi l’accesso al mercato creditizio avviene su base non discriminatoria (93%) e nel 60% dei Paesi esistono adeguate attività di controllo e monitoraggio del settore immobiliare da parte di enti regolatori o di supervisione in relazione a controllo bancario, criteri di sottoscrizione, ecc.
La percentuale del 53% dei Paesi indica la presenza di agenzie di rating (valutazione) per il settore creditizio e la stessa percentuale indica l’esistenza di un criterio standard per la concessione di prestiti.
Nella metà dei Paesi intervistati sono presenti incentivi o disincentivi ad investire o commerciare in proprietà fondiarie ed i proventi derivanti dalle tassazioni relative alle proprietà fondiarie o dalle transazioni non forniscono sufficienti entrate per far fronte al fabbisogno statale.
Nei Paesi che hanno un sistema di valutazione formalizzato e condiviso (circa il 70%), esso è stato creato per un 53% dei Paesi su traccia di un sistema internazionale esistente, per un 47% dei Paesi da un bisogno sentito a livello locale.
Circa il 70% dei Paesi dichiara che esiste un processo di certificazione formale per diventare valutatori (es. iscrizione all’Albo), mentre non esiste sufficiente trasparenza (nel 65% dei Paesi) per la registrazione dei dati riferibili a transazioni immobiliari; informazioni non sempre disponibili a tutti i valutatori (solo nel 57% dei Paesi si può ricevere una documentazione esaustiva e a prezzi contenuti).
I soggetti intervistati dichiarano che vi sono, nel mercato, esperti immobiliari in numero adeguato – nell’88% dei Paesi – e che i servizi offerti sono competitivi. Tali servizi sono regolamentati (nel 59% dei Paesi) e controllati a livello governativo (nel 46% dei Paesi).
Circa il 70% dei Paesi intervistati afferma che esiste una distinzione, a livello legislativo, tra proprietà fondiaria e immobiliare, anche sotto l’aspetto della compravendita.
Nel 90-95% dei Paesi i potenziali compratori o locatari hanno varie possibilità per ipotecare, vendere, comprare o affittare un immobile.
Quasi la totalità dei Paesi intervistati afferma che esistono regolamenti restrittivi sui prezzi dei contributi immobiliari (forza lavoro/capitale fondiario/materiali), servizi immobiliari (valutatori/esperti) o prodotti immobiliari (controllo sugli affitti).
La stessa percentuale ammette che vi sono consistenti ritardi nelle procedure di approvazione per lo sviluppo del mercato immobiliare.
Circa il 53% dei Paesi interrogati afferma che i costi formali relativi alle transazioni immobiliari sono elevati e tutti i Paesi asseriscono che esistono costrizioni di natura non legale che inibiscono, parzialmente o totalmente, i privati dallo stipulare contratti di natura privata su proprietà immobiliari.
Infine, il 70% dei Paesi dichiara che sono ancora presenti problemi correlati al processo di restituzione delle proprietà che impediscono l’istituzione di un completo sistema di registrazione.
