Roma, 1° dicembre 2017 | ore 15,00
Camera di commercio di Roma, Tempio di Adriano

Negli ultimi anni sono state adottate una serie di norme rilevanti (sia a livello europeo che nazionale) che hanno inciso sulla qualità e l’intelligibilità delle metodiche di determinazione dei valori immobiliari e sulla riconoscibilità delle competenze specialistiche dei valutatori immobiliari (o periti) nell’applicazione della dottrina estimativa moderna. Tutte le innovazioni trovano riscontro nella nuova edizione del Codice delle Valutazioni Immobiliari promossa da Tecnoborsa congiuntamente agli Enti e alle organizzazioni del relativo Comitato Tecnico Scientifico ¹. L’Opera è stata curata da Giampiero Bambagioni (in qualità di Responsabile Scientifico e coordinatore del Progetto) e da Marco Simonotti (Corresponsabile Scientifico).

Valter Giammaria, Presidente Tecnoborsa ha dichiarato al riguardo che: «il risultato conseguito con la nuova edizione consente a Tecnoborsa di pubblicare un’opera di valore internazionale, in linea con la propria mission istituzionale, che contribuisce allo sviluppo dell’intero settore economico-professionale di riferimento».

Giampiero Bambagioni, Responsabile Scientifico e coordinatore del Progetto, ha dichiarato che: «il Codice delle Valutazioni Immobiliari costituisce uno “standard affidabile” allineato alle normativa di riferimento e ai principi valutativi internazionali che possiede una valenza strategica per il sistema Paese ai fini dello sviluppo dei mercati e della trasparenza e intelligibilità dei valori immobiliari per qualunque finalità siano essi stimati, inclusa anche la determinazione del Loan-to-Value per l’erogazione di mutui, la stima della garanzia dei Non Performing Loans (NPL) e il valore degli asset dei fondi immobiliari».

Il Codice, tra le sezioni maggiormente innovative, comprende quattro macro aree curate e redatte da Giampiero Bambagioni:

• la stima del «valore di mercato»² e dei valori diversi ai fini della compravendita, della locazione, del finanziamento immobiliare. La determinazione del valore degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie e del relativo loan to value (LTV), costituisce prerequisito essenziale per la mitigazione del rischio. In particolare, il Decreto Legislativo 72/2016 di attuazione della Direttiva 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali, ha introdotto l’art.120-duodecies “Valutazione dei beni immobili” del Testo Unico Bancario (TUB) il quale dispone l’obbligo per i finanziatori di applicare «standard affidabili». Il TUB dispone, inoltre, che la valutazione deve essere «svolta da persone competenti sotto il profilo professionale …». Ciò affinché il valore stimato sia coerente con l’effettivo valore di mercato dell’immobile, e sia determinato sulla base di metodologie intelligibili a livello internazionale, da valutatori qualificati.
  
  
• la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti deteriorati (Npl) ricomprende procedure giudiziali (oggetto del capitolo 15) regolate da specifiche disposizioni di legge, tra cui il disposto di cui all’art. 568 (“Determinazione del valore dell’immobile”) del Codice di Procedura Civile³ il quale statuisce che «Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi dell’articolo 569, primo comma. Nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale […].
  L’efficienza della gestione del processo di recupero dei crediti deteriorati è ritenuta strategica a vari livelli; al riguardo la BCE ha adottato le “Linee guida per le banche sui crediti deteriorati (NPL)” che comprendono uno specifico capitolo sulla valutazione delle garanzie immobiliari. Il Consiglio Superiore della Magistratura nell’ottobre 2017 ha adottato le Linee guida del in materia di “Buone prassi nel settore delle esecuzioni immobiliari”.
  
  
• la valutazione economica dei progetti e lo Studio di fattibilità. Il Codice delle Valutazioni Immobiliari (al capitolo 14) identifica le metodiche appropriate per la valutazione economica dei progetti anche al fine della definizione, come richiede il Codice dei contrati pubblici⁴, del «progetto di fattibilità tecnica ed economica» e dell’identificazione dell’«equilibrio economico e finanziario» dell’iniziativa di riqualificazione o di sviluppo immobiliare. Tra l’altro, sono identificate: i) le macrofasi della valutazione economica dei progetti, ii) le componenti necessarie per la valutazione ex ante del progetto mediante lo Studio di fattibilità, iii) le attività funzionali alla attuazione e gestione del Ciclo di vita del progetto (Project cycle management).
  
  
• l’identificazione e la misurazione del rischio (rating) immobiliare. Come definito nel capitolo 20 del Codice, per rating immobiliare deve intendersi: «La valutazione della qualità complessiva dell’edificio e della potenzialità del medesimo di conservare nel tempo la propria utilità e il proprio valore al fine di minimizzare il rischio dell’investimento».

Il Codice prevede, ai fini della valutazione della qualità complessiva dell’edificio e della potenzialità del medesimo di conservare nel tempo la propria utilità e il proprio valore, identifica un sistema di rating comprendente l’applicazione di 22 componenti, articolati in variabili e sottovariabili, tra queste: le caratteristiche edilizie, il livello di isolamento acustico, l’efficienza energetica, la solidità strutturale (che implica l’analisi della vulnerabilità sismica con evidenziazione delle eventuali criticità; al riguardo si dovrà considerare l’Allegato A dello specifico Decreto MIT⁵, che prevede la determinazione della Classe di Rischio in base a due parametri: (i) la Perdita Annuale Media attesa (PAM), che tiene in considerazione le perdite economiche associate ai danni agli elementi, strutturali e non, e riferite al costo di ricostruzione (CR) dell’edificio privo del suo contenuto, e (ii) l’indice di sicurezza (IS-V) della struttura.

Un capitolo particolarmente rilevante attiene la deontologia del Valutatore immobiliare (capitolo 19 – Codice deontologico), la quale costituisce una componente essenziale dell’esercizio della professione valutativa.

Tecnoborsa, sin dal 1997 svolge una funzione istituzionale, scientifica e culturale nel campo del mercato immobiliare, al fine di contribuire alla trasparenza, alla regolazione e all’informazione nel Real Estate ed è proprio nell’ambito di questa mission che fin dal 2000 (coordinata da Giampiero Bambagioni) ha pubblicato la prima edizione del Codice delle Valutazioni Immobiliari, di cui oggi si presenta la quinta Edizione: si tratta del punto di riferimento a livello nazionale per l’attività professionale-estimativa e per quella creditizia, per lo sviluppo della manualistica e – sempre più – anche per la didattica, al fine dell’insegnamento delle moderne metodologie estimative, in particolare nelle facoltà di Architettura e Ingegneria.

¹ COMITATO TECNICO SCIENTIFICO DI TECNOBORSA
ABI – ASSOCIAZIONE BANCARIA ITALIANA, AGENZIA DEL DEMANIO, AGENZIA DELLE ENTRATE (OMISE), AIAV – ASSOCIAZIONE ITALIANA PER LA GESTIONE E L'ANALISI DEL VALORE, ANAMA – ASSOCIAZIONE NAZIONALE AGENTI E MEDIATORI D'AFFARI, ANIA – ASSOCIAZIONE NAZIONALE FRA LE IMPRESE ASSICURATRICI, ASPESI – ASSOCIAZIONE NAZ. SOCIETÀ DI PROMOZIONE E SVILUPPO IMMOBILIARE, ASSOVIB – ASSOCIAZIONE SOCIETÀ DI VALUTAZIONI IMMOBILIARI BANCHE, CENSIS – CENTRO STUDI INVESTIMENTI SOCIALI, COLLEGIO NAZIONALE DEGLI AGROTECNICI E DEGLI AGROTECNICI LAUREATI, COLLEGIO NAZIONALE DEI PERITI AGRARI E PERITI AGRARI LAUREATI, CONFEDILIZIA – CONFEDERAZIONE ITALIANA PROPRIETÀ EDILIZIA, CONSIGLIO DELL'ORDINE NAZIONALE DEI DOTTORI AGRONOMI E FORESTALI, CONSIGLIO NAZIONALE ARCHITETTI, PIANIFICATORI, PAESAGGISTI E CONSERVATORI, CONSIGLIO NAZIONALE DEGLI INGEGNERI, CONSIGLIO NAZIONALE DEI GEOMETRI E GEOMETRI LAUREATI, CONSIGLIO NAZIONALE DEI PERITI INDUSTRIALI, CONSIGLIO SUPERIORE DEI LAVORI PUBBLICI, E-VALUATIONS – ISTITUTO DI ESTIMO E VALUTAZIONI, FIAIP – FEDERAZIONE ITALIANA AGENTI IMMOBILIARI PROFESSIONALI, FIMAA – FEDERAZIONE ITALIANA MEDIATORI AGENTI D’AFFARI, GEOVAL – ASSOCIAZIONE GEOMETRI VALUTATORI ESPERTI, INU – ISTITUTO NAZIONALE DI URBANISTICA, ISMEA – ISTITUTO DI SERVIZI PER IL MERCATO AGRICOLO ALIMENTARE, MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE – DIPARTIMENTO DEL TESORO, MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO, TEROTEC, UNI – ENTE NAZIONALE ITALIANO DI UNIFICAZIONE, UNIONCAMERE – UNIONE ITALIANA DELLE CAMERE DI COMMERCIO, UNIVERSITÀ LUISS GUIDO CARLI
² La definizione di «valore di mercato» è dettata dall’art. 4, comma 1, punto 76) del Regolamento (UE) 575/2013.
³ Norma da ultimo modificata ad opera del Decreto Legge 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, nella Legge 6 agosto 2015, n.132.
⁴ V. Decreto Legislativo 18 aprile 2016, n. 50 - Attuazione delle direttive 2014/23/UE, 2014/24/UE e 2014/25/UE sull'aggiudicazione dei contratti di concessione, sugli appalti pubblici e sulle procedure d'appalto degli enti erogatori nei settori dell'acqua, dell'energia, dei trasporti e dei servizi postali, nonché per il riordino della disciplina vigente in materia di contratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture.
⁵ in base al Decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasposti (MIT) n. 58 del 28.2.2017, come modificato dal Decreto Ministeriale 07 marzo 2017 n. 65, all’Allegato A, stabilisce le Linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni.

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