Presentazione
Il mercato immobiliare italiano ha conosciuto negli ultimi anni una crescita notevole, cui tuttavia non ha corrisposto uno sviluppo altrettanto veloce e ampio nella cultura di mercato ma, soprattutto, nella trasparenza delle regole e dei valori economici di riferimento.
Spesso i soggetti, sia privati che aziende, si trovano ad operare in un quadro dai contorni sfumati, senza avere la chiara percezione di quali siano il sistema delle certezze a cui fare riferimento e la struttura dei supporti professionali attivabili.
Solo per fare un esempio, risulta ancora da dimostrare che le quotazioni di mercato, ampiamente diffuse sui principali mezzi di comunicazione, corrispondano ai prezzi effettivamente praticati nelle transazioni. Per quanto riguarda, invece, la professionalizzazione del settore, a fronte di un ruolo crescente degli intermediari, la gamma dei servizi offerti risulta attestata su prestazioni "di base", mentre da più parti si riconosce che il mercato potrebbe trarre ampi benefici da uno sviluppo delle loro funzioni in chiave evoluta. Questa è, con ogni probabilità, una delle ragioni per cui la quota di intermediazione immobiliare rimane ancora oggi sotto la media europea.
Vi sono, in definitiva, dei segnali di immaturità quali quelli sopra citati, a cui corrisponde da parte degli utenti finali un atteggiamento poco reattivo: ciò si evince, per esempio, dall’insufficiente diffusione di una cultura specifica di promozione dei diritti del consumatore che si ponga in un’ottica dialettica rispetto agli altri soggetti per concorrere alla definizione e al chiarimento delle regole.
Vi sono poi elementi esterni che costituiscono un freno ad una crescita ulteriore: tra questi, un fondamentale peso è attribuibile alle lentezze e alle incertezze della giustizia civile, che impattano in modo notevole su un mercato in cui le transazioni avvengono per importi molto consistenti ed in cui, anche a causa della scarsa trasparenza delle regole, il rischio di controversie è elevato.
Tuttavia, importanti segnali fanno ritenere che, oltre ad una elevata consapevolezza degli attuali problemi, si stia concretizzando a tutti i livelli (decisori istituzionali, attori del mercato), una forte intenzionalità ad intervenire in favore di una maturazione e di uno sviluppo da cui tutti i soggetti operanti nel settore, e l’intera economia, possano trarre vantaggio.
Per ciò che concerne il nodo della risoluzione delle controversie, il mondo camerale - in ciò legittimato dalla Legge di riforma del 1993 - sta dando un forte contributo, attivando Camere arbitrali e Sportelli conciliativi (strumento prossimo e funzionale per i cittadini), anche per la risoluzione di controversie relative al mercato immobiliare.
Un ulteriore segnale positivo è rappresentato, inoltre, dalla volontà di dotare il settore di strumenti finanziari innovativi e diffusi, volontà di cui la legge per la nuova disciplina dei fondi immobiliari (n.410/2002) ed il regolamento attuativo in via di approvazione rappresentano una conferma importante.
Infine va ricordato, tema trattato ampiamente in questo numero, il contributo dato alla fluidità del mercato immobiliare dagli interventi in favore di uno snellimento delle procedure di esecuzione immobiliare, quali la legge del 1998 che attribuisce ampi poteri ai notai per le operazioni di vendita con incanto, nonché in favore di un più significativo accesso del grande pubblico alle aste giudiziarie.
Di questi e di tutti gli altri aspetti dinamici ed evolutivi, sintomatici di un fermento che va favorito e promosso, Tecnoborsa intende farsi interprete attivo, offrendo un contributo culturale e fattuale.
Tecnoborsa, infatti, è nato e si è affermato come ente che, operando senza fini di lucro ed avendo coinvolto nella propria compagine sociale e nel proprio Comitato Tecnico Scientifico una rete rappresentativa dell’intero panorama nazionale della domanda e dell’offerta, costituisce un fondamentale motore di crescita e regolamentazione del mercato immobiliare.
Ciò, attraverso un’attività che si è sviluppata offrendo servizi di natura esclusivamente informativa e strumentale destinati a tutti i soggetti attivi sul mercato immobiliare, rappresentando e tutelando gli interessi di tutte le parti coinvolte e coinvolgendo i più importanti soggetti rappresentativi del mercato immobiliare, istituzioni comprese, in un lavoro di confronto e di sinergia per la produzione di risultati concreti.
L’evoluzione che si prevede nella compagine sociale e nell’accorpamento con altri soggetti (cfr. Comitato Nazionale Borse Immobiliari) comporterà un ulteriore consolidamento di questa vocazione, già peraltro ampiamente testimoniata da attività che hanno prodotto risultati importanti - con l’essenziale apporto del Comitato Tecnico Scientifico - di risonanza nazionale ed internazionale.
Ci riferiamo in particolare al "Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation Standard", la cui seconda edizione è stata realizzata nel mese di maggio 2002: si tratta di uno strumento affidabile ed innovativo per valutare tipologie e valori che ha dato un notevole impulso alla trasparenza e alla modernità dell’economia immobiliare del nostro Paese, anche in un’ottica di maggiore integrazione con gli altri Paesi europei, proponendo una metodologia di valutazione standard che possa costituire un punto di riferimento scientificamente ed economicamente valido.
Ci sembra inoltre doveroso sottolineare l’importante ruolo di Tecnoborsa, in collaborazione con la Commissione Economica per l’Europa delle Nazioni Unite, nella promozione ed organizzazione del primo European Real Estate Summit: Land for Development, di cui diamo brevemente conto in questo numero del quaderno, in attesa della prossima pubblicazione degli Atti.
Per quanto attiene l'attività di ricerca, L’Osservatorio Nazionale sul Mercato Immobiliare - ONMI, avviato nel 2002, rappresenta un importante strumento per concorrere a realizzare gli obiettivi istituzionali di Tecnoborsa e dimostrare la forte vocazione ad accreditarsi come soggetto autorevole e super partes.
In particolare, l’Osservatorio si pone l’obiettivo di far crescere la cultura di mercato ed il mercato stesso, rilevando, analizzando, sintetizzando e diffondendo le informazioni riguardanti il settore, garantendone la trasparenza e la fruibilità, svolgendo una funzione di conoscenza ed ascolto e progettando nuovi servizi.
La pubblicazione dei "Quaderni di Economia Immobiliare - QEI - Periodico semestrale di Tecnoborsa", di cui il presente volume rappresenta il primo numero e che continuerà nel tempo con due appuntamenti annuali, è espressione concreta di questa forte e chiara volontà.
L’intenzione è quella di offrire un forte contributo in termini di maggiore chiarezza delle regole, diffusione e qualità delle informazioni di mercato, evidenziazione delle criticità e degli ostacoli, suggerimenti e proposte concrete, dando voce ai soggetti più autorevoli che operano sul mercato, nonché agli esperti più accreditati, rivolgendosi ad un pubblico più ampio possibile, a partire dalle istituzioni e dagli operatori, fino ad arrivare ai privati cittadini.
Spesso i soggetti, sia privati che aziende, si trovano ad operare in un quadro dai contorni sfumati, senza avere la chiara percezione di quali siano il sistema delle certezze a cui fare riferimento e la struttura dei supporti professionali attivabili.
Solo per fare un esempio, risulta ancora da dimostrare che le quotazioni di mercato, ampiamente diffuse sui principali mezzi di comunicazione, corrispondano ai prezzi effettivamente praticati nelle transazioni. Per quanto riguarda, invece, la professionalizzazione del settore, a fronte di un ruolo crescente degli intermediari, la gamma dei servizi offerti risulta attestata su prestazioni "di base", mentre da più parti si riconosce che il mercato potrebbe trarre ampi benefici da uno sviluppo delle loro funzioni in chiave evoluta. Questa è, con ogni probabilità, una delle ragioni per cui la quota di intermediazione immobiliare rimane ancora oggi sotto la media europea.
Vi sono, in definitiva, dei segnali di immaturità quali quelli sopra citati, a cui corrisponde da parte degli utenti finali un atteggiamento poco reattivo: ciò si evince, per esempio, dall’insufficiente diffusione di una cultura specifica di promozione dei diritti del consumatore che si ponga in un’ottica dialettica rispetto agli altri soggetti per concorrere alla definizione e al chiarimento delle regole.
Vi sono poi elementi esterni che costituiscono un freno ad una crescita ulteriore: tra questi, un fondamentale peso è attribuibile alle lentezze e alle incertezze della giustizia civile, che impattano in modo notevole su un mercato in cui le transazioni avvengono per importi molto consistenti ed in cui, anche a causa della scarsa trasparenza delle regole, il rischio di controversie è elevato.
Tuttavia, importanti segnali fanno ritenere che, oltre ad una elevata consapevolezza degli attuali problemi, si stia concretizzando a tutti i livelli (decisori istituzionali, attori del mercato), una forte intenzionalità ad intervenire in favore di una maturazione e di uno sviluppo da cui tutti i soggetti operanti nel settore, e l’intera economia, possano trarre vantaggio.
Per ciò che concerne il nodo della risoluzione delle controversie, il mondo camerale - in ciò legittimato dalla Legge di riforma del 1993 - sta dando un forte contributo, attivando Camere arbitrali e Sportelli conciliativi (strumento prossimo e funzionale per i cittadini), anche per la risoluzione di controversie relative al mercato immobiliare.
Un ulteriore segnale positivo è rappresentato, inoltre, dalla volontà di dotare il settore di strumenti finanziari innovativi e diffusi, volontà di cui la legge per la nuova disciplina dei fondi immobiliari (n.410/2002) ed il regolamento attuativo in via di approvazione rappresentano una conferma importante.
Infine va ricordato, tema trattato ampiamente in questo numero, il contributo dato alla fluidità del mercato immobiliare dagli interventi in favore di uno snellimento delle procedure di esecuzione immobiliare, quali la legge del 1998 che attribuisce ampi poteri ai notai per le operazioni di vendita con incanto, nonché in favore di un più significativo accesso del grande pubblico alle aste giudiziarie.
Di questi e di tutti gli altri aspetti dinamici ed evolutivi, sintomatici di un fermento che va favorito e promosso, Tecnoborsa intende farsi interprete attivo, offrendo un contributo culturale e fattuale.
Tecnoborsa, infatti, è nato e si è affermato come ente che, operando senza fini di lucro ed avendo coinvolto nella propria compagine sociale e nel proprio Comitato Tecnico Scientifico una rete rappresentativa dell’intero panorama nazionale della domanda e dell’offerta, costituisce un fondamentale motore di crescita e regolamentazione del mercato immobiliare.
Ciò, attraverso un’attività che si è sviluppata offrendo servizi di natura esclusivamente informativa e strumentale destinati a tutti i soggetti attivi sul mercato immobiliare, rappresentando e tutelando gli interessi di tutte le parti coinvolte e coinvolgendo i più importanti soggetti rappresentativi del mercato immobiliare, istituzioni comprese, in un lavoro di confronto e di sinergia per la produzione di risultati concreti.
L’evoluzione che si prevede nella compagine sociale e nell’accorpamento con altri soggetti (cfr. Comitato Nazionale Borse Immobiliari) comporterà un ulteriore consolidamento di questa vocazione, già peraltro ampiamente testimoniata da attività che hanno prodotto risultati importanti - con l’essenziale apporto del Comitato Tecnico Scientifico - di risonanza nazionale ed internazionale.
Ci riferiamo in particolare al "Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation Standard", la cui seconda edizione è stata realizzata nel mese di maggio 2002: si tratta di uno strumento affidabile ed innovativo per valutare tipologie e valori che ha dato un notevole impulso alla trasparenza e alla modernità dell’economia immobiliare del nostro Paese, anche in un’ottica di maggiore integrazione con gli altri Paesi europei, proponendo una metodologia di valutazione standard che possa costituire un punto di riferimento scientificamente ed economicamente valido.
Ci sembra inoltre doveroso sottolineare l’importante ruolo di Tecnoborsa, in collaborazione con la Commissione Economica per l’Europa delle Nazioni Unite, nella promozione ed organizzazione del primo European Real Estate Summit: Land for Development, di cui diamo brevemente conto in questo numero del quaderno, in attesa della prossima pubblicazione degli Atti.
Per quanto attiene l'attività di ricerca, L’Osservatorio Nazionale sul Mercato Immobiliare - ONMI, avviato nel 2002, rappresenta un importante strumento per concorrere a realizzare gli obiettivi istituzionali di Tecnoborsa e dimostrare la forte vocazione ad accreditarsi come soggetto autorevole e super partes.
In particolare, l’Osservatorio si pone l’obiettivo di far crescere la cultura di mercato ed il mercato stesso, rilevando, analizzando, sintetizzando e diffondendo le informazioni riguardanti il settore, garantendone la trasparenza e la fruibilità, svolgendo una funzione di conoscenza ed ascolto e progettando nuovi servizi.
La pubblicazione dei "Quaderni di Economia Immobiliare - QEI - Periodico semestrale di Tecnoborsa", di cui il presente volume rappresenta il primo numero e che continuerà nel tempo con due appuntamenti annuali, è espressione concreta di questa forte e chiara volontà.
L’intenzione è quella di offrire un forte contributo in termini di maggiore chiarezza delle regole, diffusione e qualità delle informazioni di mercato, evidenziazione delle criticità e degli ostacoli, suggerimenti e proposte concrete, dando voce ai soggetti più autorevoli che operano sul mercato, nonché agli esperti più accreditati, rivolgendosi ad un pubblico più ampio possibile, a partire dalle istituzioni e dagli operatori, fino ad arrivare ai privati cittadini.
