Scenario di riferimento, nuova domanda e nuova offerta, andamento dei prezzi, tempi di compravendita, tipologia di immobili e zone della Capitale più appetibili, il Superbonus: intervista a Stefano Filastò - Agente accreditato alla Borsa Immobiliare di Roma e Componente effettivo del Comitato di Listino BIR

Roma, 6 ottobre 2020
Il Comitato di Listino è uno dei tre Comitati operativi presso la Borsa Immobiliare di Roma (unitamente al Comitato di Borsa e al Comitato Stime); nello specifico, il Comitato di Listino presiede alla stesura delle Quotazioni semestrali per il Listino ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma – Valori correnti di Mercato della Città metropolitana di Roma Capitale.

A Stefano Filastò – Agente Accreditato Bir e Componente effettivo del Comitato di Listino (cui dedicheremo prossimamente un’intervista ad hoc), sono state rivolte alcune domande per far luce sull’attuale andamento del mercato immobiliare a Roma dopo l’emergenza Covid-19 della scorsa primavera e il possibile inasprimento delle norme, dopo la riapertura della scorsa estate e il riacutizzarsi autunnale dell’epidemia.

Qual è lo scenario del mercato immobiliare della Capitale dopo la prima ondata dell’emergenza Covid-19 la scorsa primavera e l’estate appena finita? Com’è cambiata la domanda da parte degli aspiranti acquirenti e/o affittuari e che differenze ci sono tra compravendite e locazioni in questo momento?
Dopo il lockdown e la riapertura delle attività nel maggio 2020 c’è stato indubbiamente un effetto rimbalzo – per quanto riguarda il mercato immobiliare residenziale medio a Roma – assai progressivo e consistente fino a giugno, con un’intensa attività di showing, una volta chiarite le norme di sicurezza nell’effettuare i sopralluoghi sul posto; tutto ciò, a luglio, ha portato a concludere un buon numero di transazioni effettuate attraverso i vari passaggi necessari ovvero proposte di acquisto, trattative e conclusioni con preliminare.
Per quanto riguarda gli affitti la domanda è addirittura aumentata rispetto al periodo pre-Covid ma c’è da segnalare che è aumentata anche l’offerta, poiché sono stati immessi sul mercato delle locazioni moltissimi immobili precedentemente destinati al turismo come B&B, case vacanze o affitti brevi che, tuttavia, per la loro distribuzione interna, molto spesso non si adattano alle esigenze delle famiglie che oggi chiedono soprattutto uno spazio esterno e/o un maggior spazio interno, più che camere e servizi.

Quanto ai prezzi, molti sembrano attendere un probabile calo in autunno: lei ha riscontri in tal senso o pensa che ciò non si verificherà e perché?
Attualmente, c’è minore offerta sulle vendite perché le compravendite estive hanno in un certo senso esaurito lo stock precedentemente accumulato e c’è un atteggiamento attendista da parte di chi vende: concluse le operazioni avviate a inizio anno con un trend allora crescente, poi bloccate e infine condotte a termine, adesso si osserva una sorta di pausa di riflessione ma è difficile che si verifichi un calo dei prezzi di vendita perché, se lo stock rimarrà quello attuale e la domanda resterà ancora sostenuta, difficilmente i prezzi diminuiranno.
Di contro, si registra un aumento delle domande di locazione ma, poiché l’offerta è spesso inidonea alle richieste delle famiglie, si può prevedere una tenuta, se non addirittura un incremento dei canoni di affitto.

In ogni caso, quali sono le tipologie di immobili su Roma più richieste di altre?
Indubbiamente prevalgono i trilocali – specie con uno spazio esterno – e in zone centrali o semicentrali. Le zone più periferiche sono prescelte se presentano servizi adeguati, specie i trasporti. Bisogna notare che c’è anche una tendenza a migrare appena fuori città verso zone marine o campagne vicino Roma, per cui si registra un incremento delle richieste verso immobili ‘fuori porta’.

Volendo suggerire dove investire in città, quali sono le zone oggi più appetibili?
Quando si tratta di investire in immobili bisogna fare una previsione di medio-lungo termine, dunque il consiglio è di guardare a quelle zone che sono o saranno in corso di riqualificazione come, per esempio, Centocelle. In ogni caso, anche se in periferia, devono essere zone ben urbanizzate perché l’esperienza dello smartworking si sta ormai consolidando e, dovendo quindi lavorare da casa, il contesto del quartiere che circonda l’immobile deve essere ben servito, vivibile e fruibile.

Ha riscontri sul fatto che il Superbonus incrementerà nuovi lavori di ristrutturazioni immobiliari?
Sì, zone periferiche comprese – e a maggior ragione per quanto sopra esposto – gli effetti, però, si vedranno nel giro di uno/due anni per quanto riguarda gli aspetti tecnici, l’incremento di valore degli immobili e gli abbellimenti estetici. Inoltre, interventi come sostituzione caldaia, cappotto termico e facciata sono destinati a diventare lavori strutturali per i quali il Superbonus diventerà permanente.

Com’è cambiato il suo mestiere in qualità di agente immobiliare? Trova che le nuove modalità online siano di aiuto effettivo nell’esercizio della sua professione? Quali sono i nuovi servizi che chiede oggi la sua clientela?
Le modalità online sono divenute essenziali, specie grazie ai virtual tour che consentono una migliore promozione dell’immobile in tutta sicurezza e con risparmio di tempo, perché le successive visite sul posto si riducono ma sono più qualificate. Inoltre, buona parte del lavoro preparatorio di una transazione si può predisporre online – specie nel caso che le due parti o una delle due non risieda in città: ormai firma digitale, posta certificata etc. sono entrate a far parte della prassi ordinaria.

Per quanto concerne i nuovi servizi alla clientela sono tutti di natura collaterale: voltura utenze, predisposizione traslochi, progettazione e ristrutturazione; un capitolo a parte merita l’assistenza per i finanziamenti, materia ancora in fase di normazione ma indubbiamente le agenzie che hanno una partnership con consulenti del credito sono in grado di agevolare maggiormente il cliente privato che attualmente ha difficoltà a trattare in banca, mentre il consulente interagisce direttamente con gli istituti di credito.