a cura del Centro Studi sull'Economia Immobiliare - CSEI


Roma, 11 giugno 2014 - Valter Giammaria, Presidente Tecnoborsa ha affermato che: “A Roma, nel biennio 2012-2013, solo il 4,5% degli intervistati ha acquistato un’abitazione segnando un minimo storico e, rispetto all’Indagine 2013, un calo di 1,3 punti percentuali”.
Per quanto concerne l’utilizzo dell’immobile acquistato, al primo posto si continuano a trovare l’acquisto dell’abitazione principale (75,4%), anche se scende in modo significativo rispetto ai valori rilevati nel 2013; al secondo posto (10,5%), si trova il desiderio di effettuare un investimento e questa motivazione ha subito un notevole incremento rispetto al passato; infine, al terzo posto vi sono, a parità di punteggio (7%), coloro che hanno acquistato una seconda casa per parenti prossimi e/o per le vacanze.
Da un focus su chi ha acquistato un’abitazione principale è emerso che i requisiti che hanno pesato maggiormente nella scelta dell’immobile sono stati la dimensione (60,5%) e il prezzo (55,8%). Seguono con un notevole divario: tranquillità della zona (32,6%), vicinanza ai parenti prossimi (25,6%), vicinanza ad aree verdi (16,3%), mentre, a parità di punteggio (14%), ci sono comfort e qualità delle rifiniture, ubicazione in zona centrale e vicinanza a servizi e aree commerciali. Invece, gli aspetti che hanno pesato meno nella scelta dell’immobile sono stati: ubicazione in zona vicina alle principali vie di comunicazione (11,6%); vicinanza al luogo di lavoro e facilità di parcheggio (9,3%); vicinanza dei trasporti pubblici e ubicazione in zona in fase di riqualificazione (7%); ubicazione in zona periferica (4,7%); infine, le caratteristiche orientate al risparmio energetico (2,3%), il che evidenzia come, seppure gli italiani stiano diventando più sensibili a questo fattore, ancora oggi non è determinante nella scelta della casa da acquistare.
Andando ad analizzare le caratteristiche degli immobili che sono stati acquistati nel biennio 2012-2013 si è riscontrato che il taglio più richiesto continua a essere il trilocale (33,3%); Abbastanza rilevante anche la richiesta dei bilocale (31,6%); seguono i quadrilocali (15,8%) e quelli con 5 e più vani (10,5%). Solo l’8,8% ha comprato monolocali, anche se è la percentuale più elevata riscontrata dal 2005 a oggi.
Per quanto riguarda lo stato dell’immobile, continua ad affiorare una notevole preferenza verso gli immobili abitabili (31,6%); mentre il 28,1% ha acquistato un immobile ristrutturato, il 26,3% uno nuovo e, infine, il 14% uno da ristrutturare. Dall’analisi della tipologia dell’immobile è emerso che il 91,7% degli acquisti si è concentrato sugli appartamenti: il 72,1% sui piani intermedi; il 10,9% sul piano terra e l’8,7% sul piano attico.
Per quanto riguarda le dotazioni degli immobili, il 66,7% di coloro che hanno acquistato un’abitazione, nel biennio 2012-2013, hanno preferito la terrazza e/o il balcone; il 45,6% l’ascensore condominiale; il 40,4% il riscaldamento autonomo; il 36,8% la presenza di un posto auto riservato; il 28,1% la cantina e/o la soffitta. Seguono altre dotazioni ritenute comode ma meno indispensabili, quali: il giardino condominiale (15,8%), il giardino di pertinenza (12,3%) e il servizio di portierato (8,8%). Come in passato, emerge un buon grado di soddisfazione per le caratteristiche dell’immobile acquistato, in modo particolare per le dimensioni e per il contesto residenziale.
Spostando l’analisi su coloro che hanno venduto almeno un’abitazione nel biennio 2012-2013 si è riscontrato che sono stati solo il 4,3% degli intervistati, valore allineato rispetto a quello rilevato nell’Indagine precedente. “Per quanto riguarda le vendite avvenute nel biennio 2012-2013 – ha sottolineato il Presidente – queste hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali (39,5% di coloro che hanno venduto), anche se il fenomeno è fortemente in decrescita rispetto alle Indagini precedenti; al secondo posto c’è chi ha venduto le seconde case destinate alle vacanze (28,9%); a seguire ci sono coloro che hanno ceduto le abitazioni tenute per parenti prossimi (23,7%); infine, chi ha messo in vendita le case per investimento (7,9%). Dal confronto con le rilevazioni precedenti emerge che è notevolmente salita la quota di chi ha venduto le seconde case in generale, indipendentemente dall’uso a cui erano destinate”.
La motivazione predominante che ha indotto alla vendita di un’abitazione è sempre la sostituzione con un’altra abitazione principale (31,6%); rilevante è anche la quota di chi ha venduto per effettuare investimenti finanziari (28,9%) o per bisogno di liquidità (26,3%); a seguire, c’è chi ha ceduto un’abitazione per fare altri investimenti immobiliari (13,2%); infine, a parità di punteggio, vi sono coloro che hanno venduto per acquistare una seconda casa vacanze o per parenti prossimi (5,3%). Rispetto al biennio precedente sono cresciute le percentuali di chi ha venduto per fare investimenti alternativi o per l’esigenza di svincolare ricchezza; viceversa, sono scese le quote legate alle altre motivazioni, molto probabilmente per l’aumento dell’imposizione fiscale legata al possesso delle seconde case, per cui le famiglie sono propense a tenere solo quelle che generano reddito.
Dall’incrocio tra il tipo di abitazione venduta e il motivo della vendita è emerso che il 73,3% di coloro che hanno venduto un’abitazione principale l’hanno fatto per acquistare un’altra prima casa, mentre il 13,3% per bisogno di liquidità, un dato che va segnalato, perché anche coloro che hanno ceduto altre tipologie di abitazione lo hanno fatto soprattutto per esigenze di liquidità o per effettuare altri investimenti finanziari.
Circa il mercato delle locazioni, Giammaria ha evidenziato che: “il 3,1% degli intervistati romani ha preso in affitto un immobile nel biennio considerato, e si tratta per lo più coppie giovani senza figli che prendono in locazione una casa per creare un nuovo nucleo familiare; l’affitto è stato scelto anche da persone mature con un buon titolo di studio e con occupazioni dirigenziali che molto probabilmente affittano un immobile per esigenze lavorative”.
Sul lato dell’offerta, nel biennio 2012-2013 sono scesi, rispetto alle due rilevazioni precedenti, coloro che hanno dato in locazione un bene (1,5%). Le case date in affitto sono detenute, prevalentemente, da persone mature con una buona situazione economica (imprenditori e liberi professionisti), che ancora vedono nella casa una valida forma di investimento.
Riguardo i mutui il Presidente di Tecnoborsa ha sottolineato che: “Tra coloro che hanno acquistato una casa, il 63,2% ha fatto ricorso a un finanziamento o a un mutuo, valore decisamente superiore a quelli riscontrati dal 2011 e che ha fatto registrare un notevole incremento dopo il calo rilevato nell’Indagine precedente; questo è senz’altro un fattore positivo che indica un allentamento della stretta creditizia da parte degli istituti di credito”.
In particolare, ricorrono ai mutui/finanziamenti il 72,1% di coloro che hanno acquistato un’abitazione principale, il 25% di chi ha preso una seconda casa vacanze, il 50% di chi ha acquistato una casa per parenti prossimi e il 33,3% di chi lo ha fatto per investimento; ci si indebita o per mettere a reddito o per acquistare un’abitazione principale oppure per aiutare i propri familiari ma non per prendere una casa da tenere semplicemente a disposizione della famiglia.
Circa un quarto degli acquirenti ha acceso un mutuo che ha coperto tra il 21% e il 40% del valore dell’immobile acquistato, mentre è bassissima la percentuale di chi ha scelto un finanziamento che va oltre l’80%.
Quanto ai canali utilizzati per reperire il finanziamento, dalle risposte fornite dal campione romano è risultato che il 69,4% si è recato presso la propria banca, a dimostrazione di un elevatissimo grado di fidelizzazione del rapporto bancario; il 16,7% si è rivolto ad altri istituti di credito; il 13,9% ha ottenuto il mutuo tramite ulteriori canali specializzati.
Gli istituti di credito hanno impiegato – dal momento della richiesta – dai 30 ai 60 giorni per la fase istruttoria del finanziamento nel 38,9% dei casi; per il 30,6% hanno impiegato più di 60 giorni e per un ulteriore 30,6% meno di 30 giorni. Circa il 94,4% delle famiglie che hanno acceso un mutuo negli ultimi due anni ha impegnato fino al 40% del proprio reddito annuo per il pagamento delle rate, il che denota una certa prudenza sia da parte dell’istituto che eroga il finanziamento sia da parte delle famiglie; il 2,8% ha impegnato per la rata dal 40% al 50% del proprio reddito; il restante 2,8% oltre il 50%.
Dall’analisi delle garanzie richieste dagli istituti di credito a tutela del prestito erogato, nel 19,4% dei casi, oltre all’ipoteca sul bene acquistato, è stata richiesta dalla banca una garanzia aggiuntiva al fine di poter accedere al mutuo: un 57,1% di costoro ha dovuto fornire un’ulteriore garanzia ipotecando anche un secondo bene; il 42,9% ha dovuto sottoscrivere una polizza assicurativa a copertura di parte del capitale erogato e un 28,6% è ricorso alla fidejussione bancaria di un terzo.
Giammaria ha affermato che: “Prendendo in esame il solo comparto delle compravendite previste per il biennio 2014-2015, il 7,1% degli intervistati a Roma ha intenzione di acquistare un’abitazione e, dalla comparazione con le precedenti Indagini, questo risultato lascia ben sperare sulla ripresa del mercato immobiliare”.
Come per chi ha già comprato una casa, chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’abitazione principale (78,3%), quindi, chi acquisterà nel prossimo futuro lo farà prevalentemente per la necessità di avere una casa propria o per migliorare le proprie condizioni abitative; il 17,4% pensa di acquistare un casa per metterla a reddito; il 4,3% intende comprare una seconda casa per parenti prossimi, mentre nessuno dichiara di voler prendere una casa per le vacanze.
Spostando l’analisi dalla parte delle previsioni di offerta dei privati emerge che nel biennio 2014-2015 il 3,8% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile. Come per le intenzioni d’acquisto anche per le vendite si registra un incremento della percentuale, infatti, la serie storica raggiunge il suo valore massimo. Tuttavia, pur essendoci un incremento sia per la domanda che per l’offerta la prima è cresciuta molto di più, infatti, ha superato la seconda di 3,3 punti percentuali, mentre nella rilevazione del 2013 era inferiore di 0,6 punti.
La motivazione predominante che induce alla vendita di un’abitazione è per la prima volta il bisogno di liquidità e, infatti, in base al confronto con l’ultima Indagine, è scesa notevolmente la quota di chi intende vendere per sostituire l’abitazione principale.
Concludendo, Giammaria ha evidenziato che: “Andando a vedere il mercato delle locazioni future, solo lo 0,2% degli intervistati residenti a Roma pensa di prendere in affitto un immobile nel biennio 2014-2015 e, mettendo a confronto l’Indagine 2013 con quella 2014, è scesa la quota di coloro che pensano di prendere in locazione un’abitazione. Sul lato dell’offerta prevista, è emerso che il 3,5% degli intervistati pensa di concedere in locazione un immobile, valore decisamente superiore a quello rilevato nell’Indagine precedente e in linea con il fatto che le case vengono sempre più viste come un bene che deve fornire una rendita e non una casa a disposizione che incide significativamente come costi di manutenzione e fisco sul budget familiare”.