a cura del Centro Studi sull'Economia Immobiliare - CSEI Tecnoborsa

Roma, 18 luglio 2018
Dall’Indagine Tecnoborsa 2018 è emerso che nel biennio 2016-2017 circa il 6% delle famiglie intervistate ha acquistato un’abitazione e le macroaree più attive sono state il Nord-Ovest e il Centro Italia. Come sempre la motivazione principale è il desiderio di risiedere in una casa di proprietà, le altre seguono con un notevole distacco e non presentano differenze rilevanti. Dall’analisi delle caratteristiche dell’immobile acquistato si è riscontrato che i tagli preferiti sono stati quelli medi e medio piccoli; inoltre, gli acquirenti hanno preferito prendere abitazioni già ristrutturate, lasciando come fanalino di coda quelle da ristrutturare. Passando alle vendite, è emerso che il valore è allineato a quello degli acquisti e infatti, anche in questo caso, poco meno del 6% delle famiglie ha affermato di aver venduto un’abitazione; le aree più vivaci sono state il Nord-Ovest e il Centro Italia. Le case più vendute sono state le abitazioni principali, seguite con un notevole distacco (60,2 punti percentuali), dalle case vacanze; con piccole differenze seguono le case per parenti prossimi e per investimento. I tre quarti degli intervistati ha affermato di averlo fatto spinto dalla necessità di sostituire l’abitazione principale; seguono con un notevole distacco (circa 70 punti percentuali), tutte le altre motivazioni. Analizzando il motivo della vendita rispetto al tipo di abitazione venduta è emerso che la quasi la totalità di coloro che hanno venduto un’abitazione principale l’ha fatto per acquistare un’altra prima casa; mentre la motivazione principale che ha spinto le famiglie alla vendita di una seconda casa per le vacanze, per parenti prossimi e/o per investimento è stato il bisogno di liquidità. Per quanto concerne la richiesta di mutuo da parte di chi ha acquistato si è riscontrato che più del 60% degli acquirenti vi ha fatto ricorso e più del 60% delle famiglie hanno acceso mutui che coprono fino al 30% del prezzo del bene acquistato. Andando a sondare le transazioni previste per il biennio 2018-2019 poco più del 2% degli intervistati ha manifestato l’intenzione di acquistare un’abitazione e, anche in questo caso, la motivazione principale rimane di gran lunga il desiderio di comprare una casa in cui vivere. Spostando l’analisi sull’offerta futura anche qui il valore si attesta intorno al 2% e la motivazione principale continua a essere il desiderio di sostituire l’abitazione principale con una più adatta alle esigenze del nucleo familiare; tuttavia, il bisogno di liquidità è al secondo posto con una differenza marginale (8 punti percentuali), mentre, a seguire, si incontrano le altre tre motivazioni.

Acquisti effettuati -Valter Giammaria, Presidente di Tecnoborsa ha affermato che: “Nel biennio 2016-2017 il 5,9% delle famiglie intervistate che risiedono nei 54 Comuni italiani presi in esame hanno dichiarato di aver acquistato un’abitazione nei due anni antecedenti l’Indagine”.
I Comuni Capoluogo di Regione sono risultati più attivi di quelli non Capoluogo e le macroaree che presentano valori sopra la media sono il Nord-Ovest e il Centro. A livello demografico emergono i single e le coppie con figli grandi e quelle mature senza figli in casa; queste due tipologie di nuclei familiari sono spinti molto probabilmente da esigenze opposte: i primi per trovare alloggi più ampi, i secondi per ridurre gli spazi e/o per avvicinarsi a parenti prossimi.
Con l’analisi dell’utilizzo dell’immobile acquistato, al primo posto si continua a trovare l’acquisto dell’abitazione principale (84,3%), al secondo posto, ma con uno stacco nettissimo, si trova la motivazione come seconda casa per parenti prossimi (5,9%), seguita da chi acquista una seconda casa vacanze (5,2%); infine, all’ultimo posto vi sono coloro che hanno comprato per investire (4,6%).
Nei Comuni Capoluogo prevalgono coloro che hanno preso un’abitazione per parenti prossimi e per investimento. Dall’analisi geografica risulta che al Nord-Ovest è alta la quota di chi ha acquistato una seconda casa vacanze e/o una casa per parenti prossimi; al Nord-Est quella di chi ha voluto investire la propria ricchezza su un immobile; al Centro prevalgono coloro che hanno acquistato per migliorare la propria condizione abitativa; infine, al Sud e nelle Isole vi sono coloro che hanno preso una casa per parenti prossimi. Un’alta percentuale di single ha acquistato una casa per investimento, le coppie con figli hanno comprato per cambiare l’abitazione principale; le coppie mature senza figli hanno speso per investire i propri beni o per comprare una casa per i parenti prossimi.
Da un’analisi della superficie si è riscontrato che prevale la richiesta di abitazioni che vanno dai 71 ai 100 mq (33,9%), il 30,1% ha scelto appartamenti fra i 36 e i 70 mq e il 20,5% quelle tra i 101 e i 140 metri quadri. Molto bassa è la quota di immobili con una superficie inferiore ai 35 mq (10,5%) e quella con più di 140 mq (5%).
Per quanto riguarda lo stato dell’immobile, affiora una notevole preferenza verso gli immobili ristrutturati o abitabili; in particolare: il 33,3% ha acquistato un immobile ristrutturato, il 28,2% uno abitabile, il 23,2% uno nuovo e, infine, il 15,3% uno da ristrutturare. Il fatto che gli immobili più venduti siano case già ristrutturate o abitabili dipende dal fatto che si cerca di immettere sul mercato immobili in buono stato per favorirne la vendita.

Vendite effettuate -“Spostando l’analisi su coloro che hanno venduto almeno un’abitazione nel biennio 2016-2017 – ha sottolineato il Presidente – si è riscontrato che il 5,5% delle famiglie italiane residenti nelle città prese in esame ha venduto un’abitazione e dal confronto tra domanda e offerta è emerso che il gap è molto basso, fattore che dovrebbe portare a un arresto del calo dei prezzi degli immobili a cui si è assistito negli ultimi anni”.
Come per chi ha acquistato, anche per la vendita i Comuni più attivi sono stati i Capoluoghi del Nord-Ovest e del Centro Italia.
Dall’analisi del profilo socio-demografico è emerso che hanno venduto una casa prevalentemente coppie giovani e/o mature, entrambe senza figli.
Il 72,1% di coloro che hanno venduto un’abitazione hanno affermato di aver ceduto l’immobile di residenza; al secondo posto c’è chi ha venduto le seconde case destinate alle vacanze (11,9%); a seguire, con uno scarto di soli 3,1 punti percentuali, vi sono coloro che hanno ceduto le case per parenti prossimi (8,6%); infine, vi sono coloro che si sono disfatti di abitazioni per investimento (7,4%). La vendita di abitazioni principali è sopra il valore medio nel Centro del nostro Paese; le seconde case vacanze sono state vendute principalmente da coloro che risiedono al Nord; invece, le seconde case per parenti prossimi sono state cedute da chi vive nel Nord-Est; infine, le case utilizzate come forma di investimento sono state cedute prevalentemente da chi sta nel Nord-Ovest, Sud e Isole.
La motivazione predominante che ha indotto alla vendita rimane la sostituzione con un’altra abitazione principale (75%); seguita, a parità di punteggio, dal desiderio di acquistare una casa per parenti prossimi o una seconda casa vacanze (6,8%); sempre a parità di punteggio, c’è chi ha ceduto un’abitazione per fare altri investimenti immobiliari o per bisogno di liquidità (4,5%); infine, vi sono coloro che hanno venduto per effettuare investimenti finanziari (2,3%).
Dall’incrocio fra il tipo di abitazione venduta e il motivo della vendita è emerso che il 95,1% di coloro che hanno venduto un’abitazione principale l’hanno fatto per acquistare un’altra prima casa; la motivazione maggiore dietro la vendita di una seconda casa per le vacanze è principalmente il bisogno di liquidità (40%), seguita dal desiderio di acquistare una casa per parenti prossimi (30%) e dalla scelta di fare altri investimenti immobiliari (15%). Tra chi ha ceduto una casa in origine destinata a parenti prossimi è sopra media la necessità di svincolare ricchezza (27,6%), seguita a parità di punteggio dalla voglia di fare altri investimenti immobiliari e dal desiderio di avere una seconda casa per le vacanze (17,2%); invece, hanno venduto un immobile precedentemente acquistato per investimento il 28% per bisogno di liquidità, il 24% per acquistare una seconda casa per parenti prossimi e per vacanze; infine, l’8% per fare altri investimenti immobiliari.

Mutui -Giammaria ha evidenziato che: “Tra coloro che hanno acquistato una casa il 61,5% ha dichiarato di aver fatto ricorso a un finanziamento o a un mutuo; tale valore decisamente elevato è dovuto sia al calo dei tassi d’interesse praticato dalla Bce sia dall’allentamento della stretta creditizia adottata dalle banche”.
Il fenomeno è piuttosto omogeneo a livello territoriale, mentre a livello demografico sono sopra la media i single e le coppie con figli grandi il cui capofamiglia ha fra i 35 e i 44 anni.
In particolare, sono ricorsi ai mutui/finanziamenti il 64,8% di coloro che hanno acquistato un’abitazione principale, il 52% di chi ha preso una seconda casa vacanze, il 50% di chi ha comprato un immobile per investimento e il 32,1% di chi ha voluto acquistare una casa per parenti prossimi.
Il 39,1% di coloro che hanno acceso un mutuo lo ha fatto per finanziare fino al 20% del prezzo pagato per l’immobile; il 23,5% ha preso un mutuo che copre dal 20% al 30%; il 15,3% ne ha acceso uno che va dal 30% al 40%; l’11,6% ha preso un mutuo che copre dal 40% al 50%; infine, il 10,5% ha pagato con i propri risparmi meno della metà dell’immobile acquistato.

Acquisti previsti -Infine – ha concluso il Presidente – andando a indagare sulle intenzioni di acquisto da parte delle famiglie residenti nei 54 Comuni italiani presi in esame è emerso che il 2,4% degli intervistati dichiara di avere intenzione di prendere un’abitazione nel biennio 2018-2019, facendo ben sperare nel proseguimento del trend positivo intrapreso dal settore”. E’ bene ricordare che, in qualsiasi indagine, l’intenzione è una misura della propensione della popolazione di riferimento a tenere un certo comportamento e può essere considerato un indicatore solo parziale dell’effettivo tradursi in atto dei fenomeni in esame.
Analizzando la situazione a livello territoriale, come per chi ha già acquistato, sono sopra media per le intenzioni future coloro che risiedono nei Comuni Capoluogo, inoltre le aree più attive dovrebbero essere il Nord-Ovest, il Sud e le Isole.
Anche rispetto alle motivazioni d’acquisto, come per chi ha già comprato una casa, chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’abitazione principale (72,9%), quindi, chi acquisterà nel prossimo futuro lo farà prevalentemente per la necessità di avere una casa propria o per migliorare la propria condizione abitativa. Al secondo posto si trovano coloro che vorrebbero acquistare la seconda casa per le vacanze (12,5%), seguiti da chi pensa di acquistare una seconda casa per parenti prossimi (8,3%); infine, vi sono coloro che intendono acquistare per investire il proprio capitale (6,3%).

Vendite previste - Spostando l’analisi dalla parte delle previsioni di offerta da parte dei privati cittadini emerge che, nel biennio 2018-2019, il 2,5% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile. Si tratta prevalentemente di coppie con figli grandi che vivono nei Comuni non Capoluoghi del Nord-Est e del Centro.
La motivazione predominante che sembra indurre alla vendita di un’abitazione è l’esigenza di acquistare un’altra abitazione principale (36%); al secondo posto c’è chi pensa di vendere per smobilitare denaro (28%); al terzo posto si trova chi vorrebbe vendere per prendere una seconda casa vacanze (7%); al quarto c’è chi vorrebbe acquistare una seconda casa per parenti prossimi (12%); infine, il 10% prevede di vendere per fare investimenti finanziari.