a cura del Centro Studi sull'Economia Immobiliare - CSEI Tecnoborsa

Roma, 27 Ottobre 2021
Valter Giammaria, Presidente di Tecnoborsa, nell’introdurre i risultati dell’Indagine Tecnoborsa 2021 ha dichiarato che: “Non si arresta il trend determinato dall’esperienza del lockdown verso la domanda di abitazioni più grandi e dotate di maggiori servizi, nelle intenzioni di acquisto del campione delle oltre 2.400 famiglie italiane oggetto dell’indagine biennale Tecnoborsa residenti nelle 6 grandi città e la casa ideale è quella nuova e che supera i 70 metri quadri. L’identikit della famiglia interessata all’acquisto è giovane – tra i 25 e i 34 anni – con o senza figli piccoli, grazie anche alle agevolazioni che permettono un accesso più immediato al credito per i più giovani. La motivazione prevalente per l’acquisto resta sempre il desiderio di avere una casa di proprietà o di migliorare le proprie condizioni abitative. Infine, sembra timidamente riaffacciarsi l’idea del mattone come bene rifugio, arrestando il calo progressivo dopo il massimo storico rilevato nel 2011”.

I principali risultati
Le transazioni immobiliari effettuate nel biennio 2019-2020
Dall’Indagine biennale Tecnoborsa 2021 sulle sei maggiori città italiane è emerso che nel biennio 2019-2020 c’è stato un rallentamento nella ripresa del mercato immobiliare e, infatti, la quota delle famiglie che hanno dichiarato di aver acquistato un’abitazione (5,6%) è scesa di circa un punto percentuale tornando ai valori registrati nell’Indagine 2017: tale lieve calo è da imputarsi alla pandemia e ai ripetuti lockdown del 2020; tuttavia, la città più attiva è stata Roma (6,4%), anche se il valore è inferiore a quello riscontrato nel biennio 2017-2018, mentre Milano, Torino, Genova e Napoli presentano valori che si discostano poco dalla media del campione; invece, Palermo è quella che registra la percentuale più bassa (4%). Per quanto concerne l’utilizzo dell’immobile comprato al primo posto si continua a trovare l’acquisto dell’abitazione principale (79,5%), valore leggermente inferiore a quello riscontrato nel 2019. al secondo posto, ma con uno stacco nettissimo, c’è chi ha acquistato un’abitazione per parenti prossimi (8,4%), modalità che continua ad avere un trend positivo; a seguire c’è la motivazione come seconda casa vacanze (8%), anche questa in ripresa; infine, all’ultimo posto, vi sono coloro che hanno comprato per investire (4,1%), ma va evidenziato che quest’ultima motivazione fa registrare un calo di 1,4 punti percentuali rispetto a quanto rilevato nell’Indagine precedente. Come è avvenuto già in passato, hanno acquistato una casa per andarci a vivere prevalentemente i nuclei familiari in crescita, ossia single o coppie giovani senza figli o con figli piccoli e con una buona situazione economica. Torino è decisamente sopra la media per quanto concerne l’acquisto dell’abitazione principale (89,2%), mentre gli intervistati residenti a Roma (11,4%), Napoli (10,4%), Palermo (9,3%) e Genova (9,1%) superano la media per aver comprato abitazioni destinate a parenti prossimi; infine, a Palermo (7,4%) e Napoli (6,0%) è alta la quota di chi ha investito i propri risparmi sul mattone. La metratura preferita dalle famiglie continua a essere quella compresa tra i 71 e i 100 mq (41,4%), che subisce un incremento nella domanda di ben 5,5 punti percentuali e cresce, anche se in modo meno rilevante, la richiesta di abitazioni medio grandi tra i 101 e i 140 mq (22,3%); viceversa, diminuisce la quota di chi preferisce i tagli più piccoli (inferiori ai 70 mq) e quelli più grandi (oltre i 140 mq). Per quanto concerne lo stato di manutenzione dell’immobile si rileva una notevole preferenza verso quelli nuovi, mentre è stazionaria la richiesta di quelli ristrutturati; infine, sono in calo le domande di case abitabili o da ristrutturare; in particolare, il 28,1% delle famiglie intervistate ha acquistato un immobile nuovo, il 34,4% uno ristrutturato, il 27% uno abitabile e, infine, il 10,5% uno da ristrutturare. Da un confronto con la rilevazione precedente emerge una crescita importantissima per la richiesta di immobili nuovi (ben 12,7 punti percentuali).
Spostando l’analisi su coloro che hanno venduto almeno un’abitazione nel biennio 2019-2020 si è riscontrato che il 5% delle famiglie italiane residenti nelle sei grandi città ha venduto un’abitazione, valore che interrompe il trend positivo dopo tre bienni di crescita, facendo registrare un calo di 1 punto percentuale rispetto alla rilevazione del 2019 e tornando ai valori rilevati nel 2015; sotto questo profilo le città più vivaci sono state Torino (5,7%) e Genova (5,6%); Milano e Roma sono nella media (5,2%), mentre a Palermo (4,3%) e Napoli (4%) si sono registrati i valori più bassi. Il 74,1% di coloro che hanno venduto un’abitazione hanno affermato di aver ceduto l’immobile di residenza, fenomeno decisamente in crescita (+8,4 p.p.); al secondo posto c’è chi ha venduto le seconde case destinate alle vacanze (13,4%); a seguire, con uno scarto significativo, vi sono le famiglie che hanno ceduto le case per parenti prossimi (7,6%); infine, vi sono coloro che si sono disfatti di abitazioni per investimento (4,9%) e gli ultimi tre valori hanno fatto registrare un calo rispetto a quanto riscontrato nell’Indagine 2019. La vendita di abitazioni principali è sopra il valore medio tra le coppie giovani con o senza figli conviventi e tra i single. La motivazione predominante che ha indotto alla vendita rimane la sostituzione con un’altra abitazione principale (69,2%); al secondo posto, anche se con un notevole divario, c’è chi ha venduto per bisogno di liquidità (17,7%); a seguire, con valori molto inferiori, c’è chi ha ceduto un’abitazione per acquistare una casa per parenti prossimi (5,7%), per comprare una seconda casa vacanze (4,9%) o per fare altri investimenti finanziari (1,4%); infine, vi sono coloro che hanno venduto per effettuare investimenti immobiliari (1,1%). Rispetto a quanto rilevato nel 2019 è in crescita la quota di chi ha ceduto un’abitazione per poter acquistare un’abitazione principale (+3,7 punti percentuali), una seconda casa per parenti prossimi o per fare investimenti immobiliari; viceversa, è diminuita la percentuale di chi ha ceduto una casa per le vacanze (-2,6 p.p.) o per bisogno di liquidità (-3,5 p. p.). Dall’incrocio fra il tipo di abitazione venduta e il motivo della vendita è emerso che il 91,2% di coloro che hanno venduto un’abitazione principale l’ha fatto per acquistare un’altra prima casa, ma tra le grandi città le famiglie residenti a Roma spiccano di gran lunga per aver venduto per acquistare una seconda casa destinata a parenti prossimi e alle vacanze.

Il ricorso ai mutui
Tra coloro che hanno acquistato una casa il 54,9% ha dichiarato di aver fatto ricorso a un finanziamento o a un mutuo, valore leggermente più basso di quello rilevato nelle quattro Indagini precedenti, e tale valore diminuisce di 2,8 punti percentuali per la quota delle famiglie che ne hanno fatto richiesta, rispetto a quanto riscontrato nell’Indagine 2019. Principalmente, hanno acceso un mutuo coloro che hanno acquistato un’abitazione principale (57,5%), seguiti da chi ha preso una casa per parenti prossimi (51,2%), mentre è più basso il ricorso al mutuo tra coloro che hanno acquistato un’abitazione per investimento (47,6%) o per prendere una seconda casa per le vacanze (36,6%).

Le transazioni immobiliari previste nel biennio 2021-2022
Andando a indagare sulle intenzioni di acquisto da parte delle famiglie residenti nei sei maggiori Comuni italiani è emerso che il 2,3% degli intervistati avrebbe intenzione di prendere un’abitazione nel biennio 2021-2022, facendo ben sperare nel proseguimento del trend positivo intrapreso dal settore; inoltre, analizzando il profilo dei probabili acquirenti è emerso che le figure su cui si concentrano aspettative più positive sono nuclei familiari di coppie giovani senza figli o con figli piccoli, il cui capofamiglia ha un’età compresa tra i 25 e i 34 anni. Come chi ha già comprato una casa, così anche chi pensa di farlo (70,5%), è spinto soprattutto dalla necessità di acquistare un’abitazione principale anche se la percentuale è in calo (-4,8 p.p.); scende di poco la quota di chi vorrebbe acquistare una seconda casa vacanze (13,1%), mentre sale quella di chi pensa di prendere una casa per parenti prossimi (8,2%) o per investire i propri risparmi nel mattone (8,2%); da notare che, rispetto all’Indagine 2019, è cresciuta la quota di chi vorrebbe acquistare una casa per parenti prossimi e nelle intenzioni di acquisto sale anche la percentuale di chi investe nel mattone, dato che interrompe il trend negativo degli ultimi anni. A Genova chi pensa di acquistare un’abitazione nel biennio 2021-2022 lo farebbe solo per comprare un’abitazione principale; a Roma è decisamente sopra la media del campione il desiderio di acquistare per investire il proprio denaro (13%); a Milano è molto alta la percentuale di chi vorrebbe acquistare un’abitazione per le vacanze (21,4%) o per investimento (14,3%); a Torino e Napoli è certamente rilevante la quota di chi desidera prendere una casa per parenti prossimi (sono rispettivamente il 50% e il 42,9%); infine, a Palermo prevale chi vorrebbe prendere una casa per andarci a vivere (87,5%).
Per quanto concerne le previsioni di offerta da parte dei privati cittadini emerge che, nel biennio 2021-2022, il 3,7% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile, valore ancora in crescita (+0,7 punti rispetto al 2019). Si tratta prevalentemente di coppie con figli piccoli che, molto probabilmente, vorrebbero vendere per ricomprare un’abitazione più adatta. La motivazione principale dietro a questa intenzione continua a essere la necessità di smobilitare ricchezza (35,4%), anche se scende notevolmente rispetto a quanto rilevato nelle tre Indagini precedenti (-5,1 p.p.); al secondo posto c’è chi pensa di vendere per acquistare un’altra abitazione principale (26,3%); al terzo posto si trova chi vorrebbe vendere per prendere una seconda casa per parenti prossimi (14,1%); al quarto posto chi vorrebbe cedere un immobile per poter acquistare una seconda casa vacanze (13,1%); al quinto posto c’è chi pensa di farlo per poter fare altri investimenti finanziari (8,1%); infine, in fondo alla classifica si trova chi vuole cedere un’abitazione per fare investimenti immobiliari (3%). A Roma è sopra la media la quota di chi vorrebbe vendere una casa per prendere un’abitazione principale, per acquistare una casa per le vacanze o per fare investimenti finanziari; Milano fa registrare valori sopra la media per chi pensa di vendere per bisogno di liquidità o per fare investimenti immobiliari; invece, a Torino spiccano coloro che venderebbero per prendere un’abitazione principale, per acquistare una casa per le vacanze o per fare investimenti immobiliari; a Genova chi vorrebbe vendere lo farebbe solo perché spinto dal desiderio di acquistare una casa per parenti prossimi; a Napoli è sopra la media la quota di chi vorrebbe vendere una casa per prendere un’abitazione principale; infine, a Palermo le famiglie pensano di vendere una propria abitazione per acquistare una casa per parenti prossimi, per bisogno di liquidità e/o per fare altri investimenti immobiliari.