a cura del Centro Studi sull'Economia Immobiliare - CSEI Tecnoborsa

Roma, 1 Luglio 2022
Le famiglie italiane e il mercato immobiliare è l’Indagine periodica con cui Tecnoborsa offre una analisi del mercato immobiliare italiano, soffermandosi sulla domanda e sulla offerta da parte delle famiglie sia rispetto ai dati di quanto avvenuto nel biennio appena concluso sia analizzando le intenzioni per l’immediato futuro.
La nostra indagine si basa su un campione costituito da circa 2.200 famiglie e viene effettuata ad annualità alternate su famiglie distribuite nei principali 54 comuni del territorio nazionale e nelle sei grandi città. Si tratta di un percorso esplorativo che può contare per quanto riguarda il livello nazionale, su una serie storica ormai ventennale.
Commentando i risultati dell’ultima rilevazione, il Presidente Tecnoborsa Valter Giammaria sottolinea che “i dati ottenuti a livello nazionale ci confermano l’immagine tradizionale della famiglia italiana guidata nella propria motivazione di acquisto in via prioritaria dal concretizzare il sogno di una casa di proprietà di dimensioni adeguate ai propri bisogni- di media intorno ai 100 metri quadri – e possibilmente con spazi esterni che si tratti di balconi, terrazzi o giardini anche se condominiali. L’elemento di novità- prosegue Giammaria- è il peso dei fattori di contesto che concorrono ad orientare la scelta verso una zona rispetto ad un’altra. Qui di gran lunga risulta prioritario il tema della mobilità evidenziato da una larga maggioranza degli intervistati come indispensabile sia per quanto riguarda i parcheggi disponibili nelle vicinanze dell’abitazione che per il buon livello di collegamento della stessa ai mezzi pubblici. Merita una riflessione anche l’inedito posizionamento al secondo posto tra i servizi considerati più attrattivi- rispetto ai dati della nostra serie storica- della presenza di presidi sanitari nelle immediate vicinanze della abitazione prescelta, in particolare di un polo ospedaliero, evidente retaggio dell’impatto della pandemia sulle nostre abitudini quotidiane.”

I principali risultati
Le transazioni immobiliari effettuate nel biennio 2020-2021
Nel biennio 2020-2021 il 7,8% delle famiglie italiane intervistate ha dichiarato di aver acquistato un’abitazione e questo dato mostra la crescita di circa un punto percentuale rispetto l’Indagine precedente e di circa due punti rispetto a quella effettuata nel 2018.
Per quanto concerne le motivazioni che hanno spinto gli italiani a comprare una casa, come sempre al primo posto c’è l’acquisto dell’abitazione principale (80,3%), valore in calo rispetto a quanto rilevato precedentemente; al secondo posto, con un trend crescente, si posizionano quanti hanno acquistato una casa per investire i propri risparmi (7,3%), a dimostrazione che le famiglie continuano a percepire la casa come un bene rifugio; a seguire ci sono coloro che hanno acquistato una casa per parenti prossimi (6,9%), motivazione in crescita rispetto al 2020 e al 2018; infine, all’ultimo posto vi sono coloro che hanno acquistato una casa vacanze (5,5%), tipologia che dopo un periodo di crisi, sembra stia dando segnali di ripresa.
Se ci soffermiamo ad analizzare la dimensione dell’immobile acquistato, si riscontra che le abitazioni più richieste, come accade oramai da diversi anni, sono quelle che vanno dai 71 ai 100 mq (34,1%), anche se la percentuale è diminuita di circa 4 punti percentuali rispetto alla rilevazione precedente tornando ad avvicinarsi al valore riscontrato nel 2018; il 26,6% ha scelto una abitazione fra i 36 e i 70 mq e il 23% si è orientato tra i 101 e i 140 mq. Molto bassa è invece la quota di immobili ai due estremi e cioè con una superficie inferiore ai 35 mq (11,5%) o con più di 140 mq (4,9%) pur con un incremento rispetto al dato del 2020.
Per quanto riguarda le dotazioni, emerge che circa la metà degli immobili acquistati hanno almeno un box e/o un posto auto; il 30,6% è dotato di una terrazza e/o un balcone; il 29,7% di una cantina e/o una soffitta; a seguire, troviamo la presenza del riscaldamento autonomo (20,4%), dell’ascensore (18,8%), del servizio di portierato (12%); infine ci sono le abitazioni con giardini anche se per il 10,6% sono condominiali e solo per il 5,5% di pertinenza.
Andando a sondare invece le dotazioni che hanno influenzato in modo determinante la scelta dell’immobile acquistato è emerso che la presenza del giardino di pertinenza ha pesato per il 93,3% evidente retaggio dei periodi di lock down a seguito della pandemia Covid-19 con il ricordo recente della costrizione tra le quattro mura di casa; il servizio di portierato ha influito positivamente per l’84,8% delle famiglie, la presenza di una cantina e/o soffitta è stata importante per l’84% degli acquirenti; il riscaldamento autonomo per l’80,4%; a seguire ci sono la presenza di terrazzi e/o balconi (78,6%); il giardino condominiale (77,6%); il box e/o posto auto (75,9%); infine, l’ascensore condominiale (74,8%).
Spostando l’analisi su quanto hanno influito nella decisione di acquisto dell’immobile la presenza di servizi e/o collegamenti nella zona dove si trova il bene oggetto di compravendita è emerso che il 69,8% degli acquirenti ha indicato le aree di parcheggio; il 68,3% i trasporti pubblici; il 67,9% i poli ospedalieri; il 61,4% i centri sportivi; il 60,3% le farmacie, i laboratori di analisi e i centri fisioterapici; il 59,9% gli istituti scolastici; il 59,7% i mercati rionali; il 52,5% i luoghi di culto; il 46,3% le biblioteche e i centri di interesse culturale; il 45,5% le aree verdi attrezzate; a seguire, con un notevole distacco sono state indicate le piste ciclabili (23%) e i centri per anziani (13,8%).
Andando ad analizzare le caratteristiche dell’immobile che hanno determinato in modo significativo la scelta del bene acquistato è emerso che il 47,9% delle famiglie ha preferito la soluzione ‘chiavi in mano’ optando per una casa già abitabile; il 40,6% ha apprezzato le abitazioni cablate/smart; il 37,5% quelle ecologiche; per il 20% è stata importante la vicinanza a parenti prossimi e per il 17,1% l’ubicazione in una zona centrale;
solo il 9,8% ha preferito una casa da ristrutturare; l’8,2% una vicina al luogo di lavoro e il 7,5% una casa situata fuori città.
Per quanto riguarda invece l’offerta di immobili almeno il 6,8% delle famiglie intervistate ha venduto un’abitazione nel biennio 2020-2021 confermando il trend crescente – coerentemente a quanto già rilevato per la domanda – rispetto alle rilevazioni precedenti. Il dato, come sempre, è inferiore a quello evidenziato per gli acquisti e si spiega con il fatto che tra le famiglie intervistate vi sono coloro che hanno acquistato delle abitazioni nuove e, quindi, si sono rivolti direttamente ai costruttori.
Le vendite avvenute hanno riguardato soprattutto le abitazioni principali (70,6%), seguite da quelle per vacanze (12,6%), da quelle destinate ai parenti prossimi (9,5%) e da quelle tenute per investimento (7,2%). Da un confronto con le due Indagini precedenti è da notare il calo nella vendita delle abitazioni principali, mentre le altre tipologie sono tutte in crescita.
La motivazione predominante che induce alla vendita di un’abitazione risulta essere di gran lunga la realizzazione del desiderio di cambiare la propria abitazione principale (70,2%), seguita, da lontano, dal bisogno di liquidità (11,7%); al terzo posto c’ è chi ha venduto un immobile per acquistare un’abitazione per parenti prossimi (5,5%); al quarto chi ha ceduto un immobile per effettuare altri investimenti (5,3%); in quinta posizione quanti hanno venduto a causa degli alti costi di mantenimento (3,8%); infine, vi è chi ha dichiarato di aver venduto per acquistare una casa per le vacanze (3,6%). Va sottolineato che, pur rimanendo la motivazione predominante, scende la quota di chi vende per acquistare una nuova abitazione in cui vivere più adatta alle proprie esigenze, mentre sale la percentuale di chi ha ceduto una casa di proprietà per bisogno di liquidità.
Dall’incrocio fra il tipo di abitazione venduta e il motivo della vendita è emerso che il 95,1% di coloro che hanno venduto un’abitazione principale, lo ha fatto per acquistare un’altra abitazione principale; chi ha ceduto una delle altre tipologie come le case delle vacanze lo ha fatto principalmente per bisogno di liquidità o per evitare di sostenere costi di mantenimento elevati.
Sul fronte delle locazioni è emerso che nel biennio 2020-2021 il 5,4% delle famiglie intervistate ha preso in affitto e il 4% ha dato in affitto un’abitazione per un lungo periodo.
Agli intervistati è stato anche chiesto se avessero delle case da concedere in locazione e il 24,8% ha risposto affermativamente ma di questi il 18% ha dichiarato di non essere disposto ad affittarle.
Andando ad indagare sulle motivazioni che spingono una famiglia a non affittare una seconda casa è emerso che il 40% non vuole farlo perché non si sente garantito dalla normativa vigente in caso di inadempienza e/o danneggiamenti subiti da un eventuale inquilino; il 33,3% ritiene che il margine di redditività sia basso e che quindi i rischi e l’impegno che occorre nel gestire la situazione non vengano adeguatamente ricompensati; infine, il 26,7% ha affermato che vorrebbe sentirsi maggiormente supportato nella scelta dell’ affittuario.

Il ricorso ai mutui
Tra coloro che hanno acquistato una casa, il 59% ha dichiarato di aver acceso un finanziamento o un mutuo. Il valore è allineato a quello rilevato per il biennio 2018-2019 ed è inferiore di 2,5 punti percentuali rispetto a quanto riscontrato per il biennio 2016-2017.
Andando ad indagare le richieste di mutuo in base alla tipologia di abitazione acquistata si nota che è sopra la media del campione il valore tra quanti hanno comprato una casa per andarci a vivere (60,1%) oppure per una seconda casa per trascorrere le proprie vacanze (60%), quindi le famiglie sono più disposte a indebitarsi per un bene da tenere a propria disposizione;viceversa, è evidentemente meno propenso ad accendere un mutuo chi acquista una casa per investimento (55%) o per aiutare dei parenti prossimi (50%) destinando a tal fine risorse già disponibili.
Da un’analisi della quota di mutuo acceso rispetto al prezzo del bene acquistato è emerso che il 38,9% dei richiedenti ha ottenuto un prestito che copre fino al 20% del costo del bene; il 26,5% dal 21% al 30%; il 17,9% dal 31% al 40%; il 10,5% dal 41% all’50% e il restante 6,2% ha chiesto un mutuo che copre oltre il 50% del prezzo pagato per l’immobile.
Per quanto riguarda invece la quota del reddito annuo della famiglia impegnata per pagare il mutuo/finanziamento si è riscontrato che circa il 65% utilizza fino al 30% del proprio introito,mentre poco più del 10% ha investito oltre il 40% delle proprie entrate.
Questo dipende anche dal fatto che un Istituto di Credito difficilmente è disposto a concedere un mutuo con un rapporto tra rata e reddito, superiore al 30-35%.
Il 71,6% di quanti sono ricorsi ad un mutuo per acquistare la propria abitazione lo ha fatto attraverso un Istituto di Credito, in particolare: il 43,8% tramite la propria banca e il 27,8% con l’aiuto di un’altra banca. L’11,7% ha reperito il finanziamento consultando siti di mutui on-line; il 10,2% attraverso altri canali specializzati e il restante 6,5% ricorrendo all’aiuto di un’agenzia immobiliare.

Le transazioni immobiliari previste nel biennio 2022-2023
Prendendo in esame la previsione del solo comparto delle compravendite, nel biennio 2022-2023, l’intenzione di acquistare un’abitazione è stata manifestata dal 3,8% degli intervistati. Il dato è in crescita rispetto le precedenti Indagini.
Chi si orienta verso una transazione immobiliare, dichiara in via prioritaria di essere spinto dall’esigenza di acquistare un’abitazione principale (59,5%); quindi, chi comprerà nel prossimo futuro lo farà prevalentemente per avere una casa propria o per migliorare le proprie condizioni abitative, anche se il valore è decisamente in calo se confrontato con le rilevazioni precedenti (-15,7 punti percentuali rispetto all’Indagine 2020 e di 13,4 rispetto al 2018). Al secondo posto, con un notevole divario, si trova chi vorrebbe acquistare per aiutare parenti prossimi (15,6%) e, in questo caso, continua il trend crescente di chi è spinto da questo desiderio/ esigenza; al terzo posto c’è chi penserebbe di acquistare una casa per le vacanze (14,1%), seguito da chi intenderebbe investire il proprio patrimonio (10,8%); da notare che, per quanto concerne le ultime due motivazioni, le percentuali risultano in crescita rispetto a quanto rilevato nel 2020 e 2018.
Per quanto riguarda l’offerta futura, si riscontra che nei due anni 2022-2023 il 3,8% delle famiglie intervistate pensa di avere intenzione di vendere un immobile. Ciò conferma, così come avvenuto per la domanda, un trend crescente.
Se le intenzioni di acquisto e di vendita manifestate dal nostro campione dovessero venire confermate nei fatti, si potrebbe registrare nel prossimo biennio un andamento del mercato immobiliare decisamente vivace.
Cambia tuttavia la motivazione predominante per la vendita di un’abitazione che non è più il desiderio di acquistare un’altra abitazione principale (29,4%), che passa al secondo posto, scalzato dal bisogno di liquidità (32,3%); al terzo posto chi dichiara la propria intenzione di vendere per prendere una casa per parenti prossimi (13,5%); al quarto posto c’è chi avrebbe intenzione di vendere per fare altri investimenti (12,8%); infine, chi penserebbe di cedere un’abitazione per acquistare una casa per le vacanze (12%).
In base al confronto con le Indagini precedenti è salita la quota di chi intende vendere per bisogno di liquidità – e questo è sicuramente un segnale negativo – o chi pensa di farlo per prendere una casa destinata a dei familiari; viceversa, continua a scendere la percentuale di chi pensa di vendere per comprare un’abitazione principale o una seconda casa per le vacanze. Andando ad analizzare le intenzioni future per quanto concerne la domanda e l’offerta di locazione è emerso che il 4,6% degli intervistati pensa di prendere un’abitazione in affitto per un lungo periodo nel biennio 2022-2023 mentre l’1,3% pensa di concederla.