N°113 Panorama di Economia Immobiliare - COMPRAVENDITE
Per il Censis è ora di guardare anche in Italia all'economia della trasformazione urbana e territoriale, con i suoi diversi segmenti (grandi opere, rigenerazione urbana, edilizia residenziale, immobiliare, recupero del patrimonio storico-artistico), non più come un settore tradizionale in crisi di fatturato e occupazione, ma come un ambito in cui il ripensamento dei modelli può creare enormi opportunità. Dal 2007 al 2012 le compravendite di abitazioni sono diminuite del 45%, nel 2013 il calo potrebbe arrivare al 50% (400.000 abitazioni vendute). Ma le famiglie che hanno manifestato l'intenzione di acquistare casa sono state 907.000 e solo il 53,5% è riuscito a realizzare l'acquisto; infatti, dal 2007 al 2012 il risparmio netto annuo per famiglia è passato da 4.000 euro a 1.300 euro.
Nel III trimestre 2013, sulla base delle stime preliminari, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB), elaborato dall’Istat, acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento registra una diminuzione dell’1,2% rispetto al trimestre precedente e del 5,3% nei confronti dello stesso periodo del 2012. La flessione congiunturale registrata nel III trimestre è l’ottava consecutiva ed è di ampiezza doppia rispetto a quella rilevata nel II (-1,2% rispetto a -0,6%): questo andamento va ascritto in parte a fattori stagionali. La diminuzione dei prezzi su base annua è pari al 5,3%, (la settima consecutiva), valore più contenuto di quello registrato nel trimestre precedente (-5,9%). Al calo congiunturale contribuiscono le diminuzioni dei prezzi sia delle abitazioni esistenti (-1,3%) sia di quelle nuove (-0,5%). Analogamente, la flessione su base annua è la sintesi della diminuzione dei prezzi sia delle abitazioni esistenti (-6,8%) sia di quelle di nuova costruzione (-2,0%). In un quadro di marcata diminuzione dei prezzi che tuttora perdura, la riduzione dell’ampiezza della flessione tendenziale si registra sia per i prezzi delle abitazioni esistenti (-6,8%, da -7,6% del secondo e -8,1% del I trimestre) sia per i prezzi delle abitazioni nuove (-2%, da -2,2% del II trimestre). In media, nei primi tre trimestri dell’anno in corso i prezzi delle abitazioni diminuiscono del 5,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, sintesi di un calo dell’1,8% dei prezzi delle abitazioni nuove e del 7,5% dei prezzi di quelle esistenti. Per quanto concerne i permessi a costruire nel I semestre del 2013 l'edilizia residenziale presenta una rilevante flessione rispetto allo stesso periodo del 2012 (-37,2% le abitazioni e -35,5% la superficie utile abitabile). Anche l'edilizia non residenziale ha una consistente diminuzione con quasi un terzo di superficie in meno rispetto al I semestre del 2012 (-31,6%). Il numero di abitazioni dei nuovi fabbricati residenziali risulta in forte calo, presentando, nel I trimestre, una variazione tendenziale del -38,2% e nel II del -36,2%. Significative sono anche le diminuzioni della superficie utile nel confronto con gli analoghi trimestri del precedente anno: -36,6% per il I trimestre 2013 e -34,3% per il II. Nel I trimestre del 2013 l'edilizia non residenziale presenta una superficie in netta contrazione rispetto allo stesso periodo del 2012 (-37,3%). Meno accentuata è la flessione nel II trimestre 2013, con un calo della superficie non residenziale pari al 25,6% rispetto allo stesso periodo del 2012. Per quanto concerne i permessi a costruire nel mese di novembre 2013 l’indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni è diminuito, rispetto a ottobre, del 2,6%. Nella media del trimestre settembre-novembre l’indice ha registrato una flessione del 3,2% rispetto ai tre mesi precedenti. L’indice corretto per gli effetti di calendario a novembre 2013 è diminuito in termini tendenziali del 10,8% (i giorni lavorativi sono stati 20 contro i 21 di novembre 2012). Nella media dei primi undici mesi dell’anno la produzione nelle costruzioni è scesa dell’11,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. A novembre 2013 l'indice grezzo ha segnato un calo tendenziale del 14% rispetto allo stesso mese del 2012. Nella media dei primi undici mesi dell’anno la produzione è diminuita dell’11,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
L’acquisto della casa è una delle spese maggiori che le famiglie italiane devono sostenere. Dall’analisi condotta da Tecnocasa si evince che adesso sono necessarie 6,1 annualità per comprare casa, in linea con quanto rilevato nel 2012 (6,3 annualità) mentre erano 7,2 annualità nel 2003. Inoltre, nel 2013 il mercato immobiliare ha dato ancora segnali di contrazione sia a livello di prezzi sia a livello di compravendite anche se, a partire dal II trimestre dell’anno, gli operatori hanno iniziato a riscontrare i primi segnali di ripresa della volontà di acquisto. Nelle grandi città per il 2014 si prevede una contrazione dei valori compresa tra -4% e -2%. Più complessa la situazione nell’hinterland delle grandi città e nei capoluoghi di provincia, dove la difficoltà di accesso al credito si sente maggiormente e dove sono presenti nuove costruzioni invendute, per le quali la riduzione dei prezzi sembra essere necessaria. La conseguenza è che anche le tipologie usate subiranno una contrazione dei valori, soprattutto se necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Per queste realtà territoriali si prevede rispettivamente una diminuzione dei prezzi compresa tra -5% e -3% e tra -4% e -2%, con diversi capoluoghi di provincia dove il ribasso potrebbe essere più accentuato.
Per Crif le compravendite sembrano non aver ancora invertito la propria traiettoria di decrescita. Il calo delle compravendite registrato nel III trimestre 2013 risulta pari a -5,1% rispetto al III trimestre 2012, mostrando una dinamica recessiva seppur in rallentamento rispetto al -14,2% e al -9,3% registrati nel I e nel II trimestre 2013. Il numero di transazioni residenziali nel IV trimestre 2013 è previsto stabile rispetto al 2012 o in leggera crescita; ciò porterebbe le compravendite totali previste per il 2013 a 410/420.000 unità, in contrazione di circa il -7% rispetto l’anno 2012. In questo scenario il valore medio degli immobili forniti in garanzia si attesta attorno ai 184.000 euro (contro i circa 200.000 euro del II trimestre 2011), mentre il prezzo medio al metro quadro fa segnare nel IV trimestre 2013 un -4,4% rispetto al IV trimestre 2012, contrazione che va a sommarsi al -5,3% del IV trimestre 2012 e al -2,5% del IV trimestre 2011. Nel complesso, i prezzi medi al metro quadro degli immobili di nuova costruzione sembrano più resistenti alle dinamiche di crisi del settore, registrando nel IV trimestre 2013 un calo delle quotazioni del -4,2% da confrontarsi con un calo del -5% relativo agli immobili usati. Peraltro, la dinamica negativa delle quotazioni investe tutte le aree italiane anche se con intensità differente: i dati sull’intero 2013 mostrano una riduzione maggiore nel Sud/Isole e nel Centro Italia, rispettivamente con un -6% e un -5,8%; nel Nord-Est si registra un più contenuto -5,2% mentre nel Nord-Ovest i prezzi sembrano meglio resistere agli effetti della crisi economica evidenziando una flessione più ridotta, pari a -2,1%.
Il settore immobiliare tira un sospiro di sollievo: dopo tre anni di calo costante, la domanda per l’acquisto e l’affitto di immobili, nel 2013, è finalmente tornata a crescere. Lo rivela Casa.it che, analizzando l’andamento del mercato degli ultimi 12 mesi, ha rilevato un aumento del 6% della domanda e del 13% dell’offerta per le compravendite a dicembre, rispetto al mese di gennaio 2013 Sul fronte dei prezzi offerti è stato registrato un calo, in media, del 9,7%, che a seconda della tipologia di abitazione va dai 2.400 €/mq ai 3.000 €/mq, mentre il prezzo della domanda resta più basso di circa 13 punti percentuali e si attesta, in media, sui circa 2.300 €/mq. Lo scarto tra pezzi di offerta e di domanda è maggiore con gli immobili più piccoli, mentre si riduce nel caso di immobili più grandi, oltre i 120 mq.
In base ai dati pubblicati da Idealista.it i prezzi delle case di seconda mano in Italia hanno registrato un’ulteriore contrazione nell’ultimo trimestre del 2013, confermando il calo già evidenziato nell’arco dell’anno nell’84% delle città capoluogo monitorate. Dall’ultima rilevazione risulta che solo 8 dei 50 capoluoghi italiani monitorati chiudono l’anno in terreno positivo, anche se la corsa a ribasso si è attenuata nell’ultimo trimestre dell’anno; repricing più accentuato nelle città intermedie rispetto ai grandi mercati, fra questi solo Napoli chiude in terreno positivo; su base trimestrale diminuiscono le città in segno negativo rispetto alla passata rilevazione (il 59% contro il 70% del III trimestre).
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Nel III trimestre 2013, sulla base delle stime preliminari, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB), elaborato dall’Istat, acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento registra una diminuzione dell’1,2% rispetto al trimestre precedente e del 5,3% nei confronti dello stesso periodo del 2012. La flessione congiunturale registrata nel III trimestre è l’ottava consecutiva ed è di ampiezza doppia rispetto a quella rilevata nel II (-1,2% rispetto a -0,6%): questo andamento va ascritto in parte a fattori stagionali. La diminuzione dei prezzi su base annua è pari al 5,3%, (la settima consecutiva), valore più contenuto di quello registrato nel trimestre precedente (-5,9%). Al calo congiunturale contribuiscono le diminuzioni dei prezzi sia delle abitazioni esistenti (-1,3%) sia di quelle nuove (-0,5%). Analogamente, la flessione su base annua è la sintesi della diminuzione dei prezzi sia delle abitazioni esistenti (-6,8%) sia di quelle di nuova costruzione (-2,0%). In un quadro di marcata diminuzione dei prezzi che tuttora perdura, la riduzione dell’ampiezza della flessione tendenziale si registra sia per i prezzi delle abitazioni esistenti (-6,8%, da -7,6% del secondo e -8,1% del I trimestre) sia per i prezzi delle abitazioni nuove (-2%, da -2,2% del II trimestre). In media, nei primi tre trimestri dell’anno in corso i prezzi delle abitazioni diminuiscono del 5,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, sintesi di un calo dell’1,8% dei prezzi delle abitazioni nuove e del 7,5% dei prezzi di quelle esistenti. Per quanto concerne i permessi a costruire nel I semestre del 2013 l'edilizia residenziale presenta una rilevante flessione rispetto allo stesso periodo del 2012 (-37,2% le abitazioni e -35,5% la superficie utile abitabile). Anche l'edilizia non residenziale ha una consistente diminuzione con quasi un terzo di superficie in meno rispetto al I semestre del 2012 (-31,6%). Il numero di abitazioni dei nuovi fabbricati residenziali risulta in forte calo, presentando, nel I trimestre, una variazione tendenziale del -38,2% e nel II del -36,2%. Significative sono anche le diminuzioni della superficie utile nel confronto con gli analoghi trimestri del precedente anno: -36,6% per il I trimestre 2013 e -34,3% per il II. Nel I trimestre del 2013 l'edilizia non residenziale presenta una superficie in netta contrazione rispetto allo stesso periodo del 2012 (-37,3%). Meno accentuata è la flessione nel II trimestre 2013, con un calo della superficie non residenziale pari al 25,6% rispetto allo stesso periodo del 2012. Per quanto concerne i permessi a costruire nel mese di novembre 2013 l’indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni è diminuito, rispetto a ottobre, del 2,6%. Nella media del trimestre settembre-novembre l’indice ha registrato una flessione del 3,2% rispetto ai tre mesi precedenti. L’indice corretto per gli effetti di calendario a novembre 2013 è diminuito in termini tendenziali del 10,8% (i giorni lavorativi sono stati 20 contro i 21 di novembre 2012). Nella media dei primi undici mesi dell’anno la produzione nelle costruzioni è scesa dell’11,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. A novembre 2013 l'indice grezzo ha segnato un calo tendenziale del 14% rispetto allo stesso mese del 2012. Nella media dei primi undici mesi dell’anno la produzione è diminuita dell’11,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
L’acquisto della casa è una delle spese maggiori che le famiglie italiane devono sostenere. Dall’analisi condotta da Tecnocasa si evince che adesso sono necessarie 6,1 annualità per comprare casa, in linea con quanto rilevato nel 2012 (6,3 annualità) mentre erano 7,2 annualità nel 2003. Inoltre, nel 2013 il mercato immobiliare ha dato ancora segnali di contrazione sia a livello di prezzi sia a livello di compravendite anche se, a partire dal II trimestre dell’anno, gli operatori hanno iniziato a riscontrare i primi segnali di ripresa della volontà di acquisto. Nelle grandi città per il 2014 si prevede una contrazione dei valori compresa tra -4% e -2%. Più complessa la situazione nell’hinterland delle grandi città e nei capoluoghi di provincia, dove la difficoltà di accesso al credito si sente maggiormente e dove sono presenti nuove costruzioni invendute, per le quali la riduzione dei prezzi sembra essere necessaria. La conseguenza è che anche le tipologie usate subiranno una contrazione dei valori, soprattutto se necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Per queste realtà territoriali si prevede rispettivamente una diminuzione dei prezzi compresa tra -5% e -3% e tra -4% e -2%, con diversi capoluoghi di provincia dove il ribasso potrebbe essere più accentuato.
Per Crif le compravendite sembrano non aver ancora invertito la propria traiettoria di decrescita. Il calo delle compravendite registrato nel III trimestre 2013 risulta pari a -5,1% rispetto al III trimestre 2012, mostrando una dinamica recessiva seppur in rallentamento rispetto al -14,2% e al -9,3% registrati nel I e nel II trimestre 2013. Il numero di transazioni residenziali nel IV trimestre 2013 è previsto stabile rispetto al 2012 o in leggera crescita; ciò porterebbe le compravendite totali previste per il 2013 a 410/420.000 unità, in contrazione di circa il -7% rispetto l’anno 2012. In questo scenario il valore medio degli immobili forniti in garanzia si attesta attorno ai 184.000 euro (contro i circa 200.000 euro del II trimestre 2011), mentre il prezzo medio al metro quadro fa segnare nel IV trimestre 2013 un -4,4% rispetto al IV trimestre 2012, contrazione che va a sommarsi al -5,3% del IV trimestre 2012 e al -2,5% del IV trimestre 2011. Nel complesso, i prezzi medi al metro quadro degli immobili di nuova costruzione sembrano più resistenti alle dinamiche di crisi del settore, registrando nel IV trimestre 2013 un calo delle quotazioni del -4,2% da confrontarsi con un calo del -5% relativo agli immobili usati. Peraltro, la dinamica negativa delle quotazioni investe tutte le aree italiane anche se con intensità differente: i dati sull’intero 2013 mostrano una riduzione maggiore nel Sud/Isole e nel Centro Italia, rispettivamente con un -6% e un -5,8%; nel Nord-Est si registra un più contenuto -5,2% mentre nel Nord-Ovest i prezzi sembrano meglio resistere agli effetti della crisi economica evidenziando una flessione più ridotta, pari a -2,1%.
Il settore immobiliare tira un sospiro di sollievo: dopo tre anni di calo costante, la domanda per l’acquisto e l’affitto di immobili, nel 2013, è finalmente tornata a crescere. Lo rivela Casa.it che, analizzando l’andamento del mercato degli ultimi 12 mesi, ha rilevato un aumento del 6% della domanda e del 13% dell’offerta per le compravendite a dicembre, rispetto al mese di gennaio 2013 Sul fronte dei prezzi offerti è stato registrato un calo, in media, del 9,7%, che a seconda della tipologia di abitazione va dai 2.400 €/mq ai 3.000 €/mq, mentre il prezzo della domanda resta più basso di circa 13 punti percentuali e si attesta, in media, sui circa 2.300 €/mq. Lo scarto tra pezzi di offerta e di domanda è maggiore con gli immobili più piccoli, mentre si riduce nel caso di immobili più grandi, oltre i 120 mq.
In base ai dati pubblicati da Idealista.it i prezzi delle case di seconda mano in Italia hanno registrato un’ulteriore contrazione nell’ultimo trimestre del 2013, confermando il calo già evidenziato nell’arco dell’anno nell’84% delle città capoluogo monitorate. Dall’ultima rilevazione risulta che solo 8 dei 50 capoluoghi italiani monitorati chiudono l’anno in terreno positivo, anche se la corsa a ribasso si è attenuata nell’ultimo trimestre dell’anno; repricing più accentuato nelle città intermedie rispetto ai grandi mercati, fra questi solo Napoli chiude in terreno positivo; su base trimestrale diminuiscono le città in segno negativo rispetto alla passata rilevazione (il 59% contro il 70% del III trimestre).
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