Dall’Indagine sui bilanci delle famiglie italiane sviluppata da Banca d’Italia emerge che l’abitazione di residenza risulta in affitto per il 21,8% delle famiglie. La condizione di affittuario caratterizza invece maggiormente le famiglie con capofamiglia più giovane e appartenenti al primo quinto della distribuzione del reddito familiare (rispettivamente 38,6% e 50,8%). La quota di famiglie in affitto è più che tripla rispetto alla media quando il capofamiglia è nato all’estero (66,1%), oppure non possiede la cittadinanza italiana (74,8%). Tra le famiglie in affitto, il 44% ha un contratto a canone libero (4 anni + 4), e il 32% dichiara di pagare un affitto inferiore ai prezzi di mercato. Le abitazioni di residenza in affitto presentano un valore medio pari a circa 132.000 euro, del 43% inferiore a quello delle abitazioni occupate dal proprietario; la differenza è dovuta principalmente alla minore superficie media, pari a 74 metri quadrati, contro i 111 delle abitazioni occupate dal proprietario. Nel 2012 l’affitto medio pagato dalle famiglie è diminuito di circa il 5% rispetto alla precedente rilevazione ed è pari a 4.172 euro all’anno; il rendimento lordo per il proprietario, mediamente pari al 3,2%, è invece leggermente aumentato indicando che la diminuzione degli affitti è stata in media minore di quella dei valori delle case. Il rendimento risulta decrescente all’aumentare della dimensione dell’abitazione e del Comune di residenza. Nel 2012 circa il 10% delle famiglie italiane sperimenta un disagio economico connesso con la spesa per l’abitazione (sotto forma di affitto pagato o rata del mutuo), superiore al 30% del reddito familiare e, rispetto al 2010, tale quota è salita di quasi due punti percentuali. Il fenomeno è concentrato presso le famiglie in affitto, il 37% delle quali registra condizioni di disagio, con un aumento di 6 punti percentuali rispetto al 2010 e di 15 punti rispetto a dieci anni prima.
Tecnocasa ha analizzato il trend delle locazioni dal 2008 al I semestre 2013, distinguendo l'andamento nelle tre macroaree: Nord, Centro e Sud. Dai risultati si evidenzia una contrazione dei valori a partire dal 2008; contestualmente all'inizio dell'inversione di trend sul versante delle compravendite, anche sul mercato delle locazioni si hanno i primi segni di ribasso. Tutto ciò nonostante la crescita della domanda di immobili in affitto che nel 2008 inizia ad aumentare alimentata da coloro che, in seguito alla stretta creditizia, non riescono ad acquistare. Questo trend è continuato fino a oggi. La diminuzione dei canoni di locazione è stata determinata da più concause: una maggiore offerta di immobili sul mercato dovuta sia alla corsa all'investimento negli anni del boom immobiliare sia al fatto che i proprietari delle abitazioni vuote, causa aggravio fiscale, hanno optato per la locazione; una diminuita disponibilità di spesa dei potenziali inquilini; la volontà dei proprietari di casa di assicurarsi continuità nel pagamento dei canoni di locazione e quindi, per questo, ribassarli. Dal 2008 si registrano cambiamenti importanti: gli inquilini sono più attenti alla qualità delle finiture (e dell’arredamento, in caso l'immobile sia già arredato), grazie anche alla maggior scelta che offre il mercato, di conseguenza i proprietari hanno dovuto fare interventi di restyling sugli immobili per poterli affittare. L’età media dei potenziali inquilini è in leggero aumento e questo perché, oltre ai più giovani sotto i 35 anni (che rappresentano la maggioranza), anche chi ha alcuni anni in più oggi cerca una casa in affitto, molto probabilmente a causa delle difficoltà di acquisto; nell’ultimo anno, in particolare, si registra anche un maggior ricorso alla cedolare secca e un aumento della stipula di contratti a canone concordato.
Secondo Idealista.it cresce l’interesse per l’affitto (+26% di ricerche negli ultimi sei mesi), e i proprietari abbassano le pretese: i prezzi crollano a Catania (-10,8%) e Genova (-9,3%), ma i grandi mercati soffrono meno. Le compravendite al palo e le spese crescenti legate all’abitazione hanno rilanciato l'affitto, ma i canoni si sono contratti anche nel corso del 2013, è quanto emerge in sintesi dalla fotografia di idealista.it, che ha monitorato l'andamento dei prezzi di 20.902 immobili nelle città capoluogo italiane: da quest’anno i proprietari saranno ancor più stimolati a mettere la loro casa sul mercato poiché all'Imu e alla nuova tassa sui rifiuti si va ad aggiungere l'Irpef per gli immobili non locati con un’ulteriore aggravio per le tasche del contribuente. Ciò andrà inevitabilmente ad aumentare l’offerta di abitazioni e per questo la tendenza al ribasso dei canoni dovrebbe confermarsi per tutto il corso del 2014 nei centri maggiori. Intanto, molti proprietari hanno abbassato le loro pretese e si spiegano così i decrementi diffusi in 9 delle 12 città campione per cui è stato possibile rilevare l’andamento dei prezzi nel corso di tutto l’anno ma, dopo la perentoria discesa dei canoni del 2012 si attenuano i ribassi nelle città metropolitane.


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N°114 - Febbraio 2014 Panorama di Economia Immobiliare