N°115 Panorama di Economia Immobiliare - COMPRAVENDITE
Dai dati pubblicati dall’Agenzia delle Entrate emerge che rallenta la flessione del mercato immobiliare italiano che nel 2013 ha perso l’8,9% rispetto all’anno precedente. Sono state, infatti, 904.960 le unità immobiliari compravendute, quasi 88mila in meno rispetto al 2012. In discesa il settore residenziale (-9,2%), il terziario (-11%), il commerciale (-7,3%) e il produttivo (-7,7%); in generale, la flessione risulta comunque attenuata nell’ultimo trimestre del 2013 che si attesta a -7,5%. Va sottolineato che il dato dell’ultimo trimestre, e di conseguenza anche quello annuale, risente dello spostamento di parte dei rogiti dagli ultimi mesi del 2013 ai primi mesi del 2014 per sfruttare la più conveniente imposta di registro. Tenendo conto di questo fenomeno, le vendite degli ultimi tre mesi del 2013 risulterebbero sostanzialmente in linea con quelle del trimestre immediatamente precedente. Nelle otto maggiori città italiane, ad eccezione di Milano che registra un incremento del 3,4% e Bologna che riporta un aumento dell’1,5%. Le città che presentano una riduzione più marcata sono Napoli e Genova, che segnano rispettivamente un -15,2% e un -10,3%, seguite da Torino (-8,2%) e Roma (-7,3%). Diminuzione più contenuta al Nord (-8,2%), mentre il Centro e il Sud perdono poco più del 10% rispetto all’anno precedente. Per quanto concerne il II semestre del 2013 si registra ovunque una diminuzione delle quotazioni medie: rispetto all’inizio dell’anno, le città che rilevano le flessioni maggiori sono Torino (-4%), Genova (-3,8%) e Napoli (-3,1%), mentre più lievi sono quelle rilevate nelle città di Verona (-0,2%), Venezia (-0,4%) e Milano (-0,5%). Infine, nel IV trimestre 2013 le compravendite rilevate sono state 249.974, pari al -7,5% rispetto allo stesso periodo del 2012. Più contenuto risulta il calo nelle province delle principali città (-5,6%) e dei centri urbani non capoluoghi (-7,7%), rispetto a quello nazionale complessivo (-8%).
Dal Report immobiliare urbano 2013 di Fiaip risulta che, rispetto al 2012, i prezzi hanno avuto una diminuzione del 12,49% per le abitazioni, mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite si è attestato al -12,77%. Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del 17,44% per i negozi, del 17,42% per gli uffici e del 18,66% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite che varia dal 27,60% per i capannoni, al 26,71% per i negozi, fino a circa il 25,67% per gli immobili ad uso ufficio. I dati rilevati per il 2013 indicano una percentuale per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo dai 6 ai 9 mesi (32%), in calo rispetto al 2012, mentre rimane stazionario il periodo tra l’incarico a la vendita di 1-3 mesi (7%), diminuisce quello da 3 a 6 mesi (19%) e aumenta quello oltre i 9 mesi (41%); solo l’1% dei contratti viene concluso entro 1 mese. Si rileva, inoltre, una diminuzione della domanda rispetto al 2012, a fronte di un sostanziale aumento dell’offerta di immobili. L’88% delle compravendite vengono effettuate tra privati (soltanto il 12% con imprese o società), delle quali il 42% fa ricorso al sistema creditizio (in leggera riduzione rispetto al 2012). La tipologia più ricorrente di proprietario/venditore è quella di proprietario residente (49%), seguita da proprietario non residente e da imprese costruttrici (20%); invece, la tipologia più ricorrente di acquirente è per il 57% di privato residente mentre il 22% è un privato non residente e solo il 16% è un privato investitore. Gli immobili compravenduti sono inseriti per il 25% in fabbricati che hanno tra i 15 e i 30 anni; stessa percentuale per il patrimonio immobiliare fra i 30 e i 50 anni; solo l’11% fotografa una vetustà dei fabbricati in cui sono inseriti gli immobili oltre i 50 anni. L’approfondimento effettuato nelle nove realtà urbane evidenzia una forte diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte le città, fatta eccezione per Palermo. Alla luce di queste considerazioni, il I semestre del 2014 sarà caratterizzato da una stagnazione del volume degli scambi e da una continua pressione ribassista, da ascriversi essenzialmente alla mancanza di liquidità e al clima di sfiducia generalizzato dei potenziali acquirenti.
Per Tecnocasa i segnali positivi, seppur deboli, che erano emersi sul mercato immobiliare da settembre, si sono riconfermati per tutto il II semestre 2013: la volontà di acquistare casa torna, stimolata dal ribasso dei prezzi e da una timida apertura sul fronte dell’erogazione del credito e i valori immobiliari, in discesa dal II semestre del 2007, hanno raggiunto livelli tali da risvegliare l’interesse degli acquirenti. Nelle grandi città la diminuzione dei valori nel II semestre del 2013 è stata del 4,2%, nei capoluoghi di provincia del 5%, nell’hinterland delle grandi città del 4,6%; dunque, a eccezione dei capoluoghi di provincia, nelle altre due realtà c’è un risultato migliorativo rispetto al I semestre del 2013, soprattutto nelle grandi città, dove i segnali positivi di cui sopra sono percepiti in maniera più marcata. Tra le grandi città Firenze è quella in cui gli immobili hanno perso meno (-2%), seguita da Verona (-2,8%), Milano e Palermo (entrambe con -3,4%). L’hinterland delle grandi città e i capoluoghi di provincia soffrono maggiormente laddove ci sono problematiche legate al mondo del lavoro e difficoltà di collocamento delle nuove costruzioni.; quest’ultimo aspetto è fortemente avvertito nelle cinture metropolitane delle grandi città dove, negli anni scorsi, si era costruito molto. L’analisi per aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 5,1% nel Nord Italia, del 5% nel Sud Italia e del 4,7% nel Centro. Per quanto concerne le caratteristiche dell’immobile si riconferma, da parte dei potenziali acquirenti, l’interesse per l’acquisto delle tipologie usate e in buono stato. Il prezzo resta la variabile decisiva per chi compra la prima casa e, ancora di più, per l’investitore. I tempi di vendita sono ormai stabili da alcuni semestri: l’analisi, relativa al II semestre del 2013, indica tempistiche di 181 giorni nelle grandi città, 200 giorni nell’hinterland delle grandi città e 202 giorni nei capoluoghi di provincia. Nelle grandi città, per il 2014, si prevede una contrazione dei valori compresa tra -4% e -2%; più complessa la situazione nell’hinterland delle grandi città e nei capoluoghi di provincia, dove la difficoltà di accesso al credito si sente maggiormente e dove le nuove costruzioni in parte sono invendute - per queste ultime potrebbe prevedersi una diminuzione dei valori - di conseguenza, anche le tipologie usate subiranno un ribasso dei prezzi, soprattutto se necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Per queste realtà territoriali ci si aspetta una diminuzione dei prezzi compresa tra -5% e -3%. Anche per il prossimo anno la qualità abitativa sarà premiante.
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Dal Report immobiliare urbano 2013 di Fiaip risulta che, rispetto al 2012, i prezzi hanno avuto una diminuzione del 12,49% per le abitazioni, mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite si è attestato al -12,77%. Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del 17,44% per i negozi, del 17,42% per gli uffici e del 18,66% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite che varia dal 27,60% per i capannoni, al 26,71% per i negozi, fino a circa il 25,67% per gli immobili ad uso ufficio. I dati rilevati per il 2013 indicano una percentuale per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo dai 6 ai 9 mesi (32%), in calo rispetto al 2012, mentre rimane stazionario il periodo tra l’incarico a la vendita di 1-3 mesi (7%), diminuisce quello da 3 a 6 mesi (19%) e aumenta quello oltre i 9 mesi (41%); solo l’1% dei contratti viene concluso entro 1 mese. Si rileva, inoltre, una diminuzione della domanda rispetto al 2012, a fronte di un sostanziale aumento dell’offerta di immobili. L’88% delle compravendite vengono effettuate tra privati (soltanto il 12% con imprese o società), delle quali il 42% fa ricorso al sistema creditizio (in leggera riduzione rispetto al 2012). La tipologia più ricorrente di proprietario/venditore è quella di proprietario residente (49%), seguita da proprietario non residente e da imprese costruttrici (20%); invece, la tipologia più ricorrente di acquirente è per il 57% di privato residente mentre il 22% è un privato non residente e solo il 16% è un privato investitore. Gli immobili compravenduti sono inseriti per il 25% in fabbricati che hanno tra i 15 e i 30 anni; stessa percentuale per il patrimonio immobiliare fra i 30 e i 50 anni; solo l’11% fotografa una vetustà dei fabbricati in cui sono inseriti gli immobili oltre i 50 anni. L’approfondimento effettuato nelle nove realtà urbane evidenzia una forte diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte le città, fatta eccezione per Palermo. Alla luce di queste considerazioni, il I semestre del 2014 sarà caratterizzato da una stagnazione del volume degli scambi e da una continua pressione ribassista, da ascriversi essenzialmente alla mancanza di liquidità e al clima di sfiducia generalizzato dei potenziali acquirenti.
Per Tecnocasa i segnali positivi, seppur deboli, che erano emersi sul mercato immobiliare da settembre, si sono riconfermati per tutto il II semestre 2013: la volontà di acquistare casa torna, stimolata dal ribasso dei prezzi e da una timida apertura sul fronte dell’erogazione del credito e i valori immobiliari, in discesa dal II semestre del 2007, hanno raggiunto livelli tali da risvegliare l’interesse degli acquirenti. Nelle grandi città la diminuzione dei valori nel II semestre del 2013 è stata del 4,2%, nei capoluoghi di provincia del 5%, nell’hinterland delle grandi città del 4,6%; dunque, a eccezione dei capoluoghi di provincia, nelle altre due realtà c’è un risultato migliorativo rispetto al I semestre del 2013, soprattutto nelle grandi città, dove i segnali positivi di cui sopra sono percepiti in maniera più marcata. Tra le grandi città Firenze è quella in cui gli immobili hanno perso meno (-2%), seguita da Verona (-2,8%), Milano e Palermo (entrambe con -3,4%). L’hinterland delle grandi città e i capoluoghi di provincia soffrono maggiormente laddove ci sono problematiche legate al mondo del lavoro e difficoltà di collocamento delle nuove costruzioni.; quest’ultimo aspetto è fortemente avvertito nelle cinture metropolitane delle grandi città dove, negli anni scorsi, si era costruito molto. L’analisi per aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 5,1% nel Nord Italia, del 5% nel Sud Italia e del 4,7% nel Centro. Per quanto concerne le caratteristiche dell’immobile si riconferma, da parte dei potenziali acquirenti, l’interesse per l’acquisto delle tipologie usate e in buono stato. Il prezzo resta la variabile decisiva per chi compra la prima casa e, ancora di più, per l’investitore. I tempi di vendita sono ormai stabili da alcuni semestri: l’analisi, relativa al II semestre del 2013, indica tempistiche di 181 giorni nelle grandi città, 200 giorni nell’hinterland delle grandi città e 202 giorni nei capoluoghi di provincia. Nelle grandi città, per il 2014, si prevede una contrazione dei valori compresa tra -4% e -2%; più complessa la situazione nell’hinterland delle grandi città e nei capoluoghi di provincia, dove la difficoltà di accesso al credito si sente maggiormente e dove le nuove costruzioni in parte sono invendute - per queste ultime potrebbe prevedersi una diminuzione dei valori - di conseguenza, anche le tipologie usate subiranno un ribasso dei prezzi, soprattutto se necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Per queste realtà territoriali ci si aspetta una diminuzione dei prezzi compresa tra -5% e -3%. Anche per il prossimo anno la qualità abitativa sarà premiante.
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