N°116 Panorama di Economia Immobiliare - COMPRAVENDITE
In base ai dati pubblicati dall’Istat nel IV trimestre 2013, sulla base delle stime preliminari, l'indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, è diminuito dell'1,3% rispetto al trimestre precedente e del 4,8% nei confronti dello stesso periodo del 2012. Questo dato conferma una tendenza al calo congiunturale e tendenziale dei prezzi delle abitazioni in atto ormai da due anni. Mentre il calo congiunturale è la sintesi di andamenti simili registrati dai prezzi delle abitazioni nuove (-1,1%) e di quelle esistenti (-1,3%), la flessione tendenziale è il risultato da una parte dell'ampliamento della diminuzione dei prezzi delle abitazioni nuove (-3,5% da -2,5% del III trimestre), dall'altra dal rallentamento della flessione dei prezzi di quelle esistenti (-5,3% da -7,2%). Di conseguenza, il calo tendenziale è più contenuto di quello registrato nel trimestre precedente (-4,8% da -5,6%). L'ampiezza del differenziale tra le variazioni su base annua dei prezzi delle abitazioni esistenti e dei prezzi di quelle nuove, dopo essere salita da 2,6 del I trimestre del 2011 a 9,0 punti percentuali del IV trimestre 2012, è scesa a 1,8 nel IV trimestre del 2013; si tratta dell'ampiezza più ridotta da quando sono disponibili le variazioni tendenziali dell'indice Ipab. In media, nel 2013, i prezzi delle abitazioni diminuiscono del 5,6% rispetto al 2012 (quando la variazione annuale era stata pari a -2,8%). Il calo è imputabile a una riduzione del 2,4% dei prezzi delle abitazioni nuove (+2,2% nel 2012), e del 7,1% dei prezzi di quelle esistenti (dopo il -4,9% del 2012).
Sempre secondo l’Istat nel III trimestre del 2013 si attenua ancora il calo delle convenzioni di compravendita di unità immobiliari (-4,8% rispetto allo stesso periodo del 2012). Il 93,4% delle convenzioni (120.120) ha riguardato immobili ad uso abitazione e accessori, il 5,9% unità immobiliari ad uso economico (7.606) e lo 0,7% compravendite di immobili ad uso speciale e multiproprietà (832). Per la prima volta il Nord-Est sperimenta, dall'inizio dell'anno, una variazione percentuale tendenziale positiva sia per le convenzioni di compravendita ad uso abitazione e accessori (+0,8%), sia per quelle del settore immobiliare complessivamente considerate (+0,4%) e ciò contribuisce ad attenuare la flessione complessiva a livello nazionale. Nel comparto dell'abitativo tutte le altre ripartizioni registrano variazioni negative più alte della media nazionale (-4,6%), particolarmente accentuate nelle Isole (-8,6%), e al Centro (-6%). Le convenzioni di compravendita ad uso economico mostrano variazioni tendenziali negative più contenute della media nazionale (-5,7%), nel Nord-Ovest (-2,2%), e nel Nord-Est (-3,5%), molto più alte della media al Centro (-11,4%), e nelle Isole (-10,4%). Nei primi 9 mesi dell'anno la stipula di convenzioni per le compravendite di unità immobiliari (424.343) mostra un’attenuazione della flessione delle convenzioni rogate; infatti, se la variazione percentuale dei primi 9 mesi del 2012 sullo stesso periodo del 2011 era stata di -21,4%, nei primi 9 mesi del 2013 si attesta a -7,3%. Risentono meno del trend negativo gli Archivi Notarili con sede nelle città metropolitane, con variazioni tendenziali del -3,9% nel comparto abitativo (-5,1% negli Archivi con sede in altre città), e del -4% nel comparto economico (-6,7% nei piccoli centri).
L’analisi della domanda effettuata da Tecnocasa a gennaio 2014 evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più richiesta è il trilocale, che raccoglie il 36,6% delle preferenze, a seguire il bilocale con il 29,5%, il quattro locali con il 21,7% e, infine, il cinque locali con l’8,4%; in particolare, si registra un aumento della concentrazione delle richieste sui trilocali: +0,7% rispetto a luglio 2013. Bologna è la città dove la percentuale di richiesta dei trilocali è aumentata di più, a Genova sono stati i quattro locali e a Verona i bilocali. La diminuzione dei prezzi fa spostare l’attenzione sui tagli più grandi, ora più convenienti soprattutto per chi è al primo acquisto, tendenza in atto da alcuni semestri. La conseguenza di questo è la diminuzione della concentrazione sui bilocali (-0,6%), dovuta anche alla contrazione degli investimenti; a Milano, Roma e Napoli sono i bilocali a concentrare la maggioranza delle richieste. L’analisi dell'offerta a gennaio 2014 evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più presente è il trilocale, con la percentuale del 33,3%, a seguire il quattro locali con il 24,1%, il bilocale con il 23,8%. In sei mesi è aumentata la concentrazione dei quattro locali, è rimasta alquanto stabile quella dei monolocali e dei cinque locali. Da segnalare l’aumento della percentuale di trilocali presenti sul mercato a Genova (+4,2%), a Verona quella dei cinque locali (+4,3%), mentre a Firenze la percentuale dei quattro locali è in crescita del 6,7%.
Tecnocasa ha calcolato i tempi medi di vendita degli immobili residenziali a gennaio 2014 e li ha confrontati con quelli di gennaio 2013, prendendo in considerazione le grandi città, i rispettivi hinterland e i capoluoghi di provincia: gli ultimi dati evidenziano che nei capoluoghi di provincia si sale a 202 gg contro i 207 gg dell'anno precedente mentre nei comuni dell’hinterland delle grandi città per vendere casa sono necessari 200 gg contro i 209 gg del gennaio precedente. Tempi di vendita praticamente invariati nell’ultimo anno ma comunque ancora lunghi, a conferma che il mercato immobiliare attraversa ancora un periodo di incertezze. Tra le grandi città i tempi di vendita maggiori si registrano a Firenze (202 gg), Verona (199 gg) e Bari (191 gg), mentre ci vuole meno tempo per concludere la vendita a Napoli (146), Palermo (163), Milano (167) e Roma (167). Da notare che nell’hinterland delle grandi città le tempistiche sono leggermente più lunghe e si tratta delle stesse realtà territoriali in cui i prezzi sono diminuiti maggiormente e dove si sono sentite di più le difficoltà legate all’accesso al credito e alla diminuzione della capacità di spesa.
Secondo le rilevazioni di Casa.it nei primi tre mesi del 2014, in città come Roma, Milano, Torino, Firenze e Napoli sono emersi interessanti segnali di risveglio della domanda indirizzata al segmento più lussuoso ed esclusivo del mercato immobiliare: quello delle grandi metrature a uso abitativo affacciate sulle vie più prestigiose e centrali. Di primo acchito, questo rinnovato interesse per il mattone di lusso può sembrare in aperta contraddizione rispetto alla crisi economico-finanziaria nazionale, al credit crunch e all’andamento costantemente in calo del mercato immobiliare. Va detto, però, che questo risveglio d’inizio primavera è stato stimolato da fattori come la discesa dei valori che ha interessato le abitazioni di lusso per tutto il 2013, con un decremento medio che è andato dal -4,5% a punte del -7% per le unità immobiliari da ristrutturare radicalmente, aprendo così opportunità di investimento per una fascia di potenziali acquirenti che, in ogni caso, non hanno particolari problemi a staccare assegni a 6 zeri. Tutto questo, tuttavia, non spiega completamente il motivo per cui nel giro di 12 mesi (marzo 2013/marzo 2014), la richiesta di abitazioni di lusso sia cresciuta in percentuale assai più dell’offerta solo in talune strade di alcune tra le principali città italiane.
Per quanto riguarda i prezzi, secondo le rilevazioni operate presso le agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, nel II semestre del 2013 si è registrata una flessione media intorno al 4% per le grandi città che, sommata a una flessione di entità similare nel I semestre dell’anno, chiude il 2013 con un -8% rispetto al 2012. I capoluoghi secondari hanno mostrato maggiore volatilità, presentando casi in cui le quotazioni sono state sostanzialmente stabili e casi in cui invece si sono verificate flessioni più sensibili. Per il 2014 si prevede un ulteriore riallineamento dei prezzi che, se unito alla riattivazione del credito alle famiglie, potrebbe contribuire alla ripresa delle transazioni; a tal proposito, si richiamano i segnali di progressivo miglioramento mostrati da Milano, tradizionalmente apripista dei trend del mercato immobiliare italiano.
Secondo Eurostat nel IV trimestre 2013 sono ancora in calo i prezzi degli immobili residenziali nella zona euro e nella Ue, scesi rispettivamente di -1,4% e di -0,1%. Nella classifica europea l’Italia – con un ribasso dell’1,2%, dopo il calo dell’1,5% del trimestre precedente – risulta così il terzo Paese col calo più accentuato dopo Ungheria (-1,8%), e Spagna (-1,3%). Su base annuale, il calo italiano (-4,8%), è stato il più alto dopo Croazia (-14,4%), Cipro (-9,4%) e Spagna (-6,3%).
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Sempre secondo l’Istat nel III trimestre del 2013 si attenua ancora il calo delle convenzioni di compravendita di unità immobiliari (-4,8% rispetto allo stesso periodo del 2012). Il 93,4% delle convenzioni (120.120) ha riguardato immobili ad uso abitazione e accessori, il 5,9% unità immobiliari ad uso economico (7.606) e lo 0,7% compravendite di immobili ad uso speciale e multiproprietà (832). Per la prima volta il Nord-Est sperimenta, dall'inizio dell'anno, una variazione percentuale tendenziale positiva sia per le convenzioni di compravendita ad uso abitazione e accessori (+0,8%), sia per quelle del settore immobiliare complessivamente considerate (+0,4%) e ciò contribuisce ad attenuare la flessione complessiva a livello nazionale. Nel comparto dell'abitativo tutte le altre ripartizioni registrano variazioni negative più alte della media nazionale (-4,6%), particolarmente accentuate nelle Isole (-8,6%), e al Centro (-6%). Le convenzioni di compravendita ad uso economico mostrano variazioni tendenziali negative più contenute della media nazionale (-5,7%), nel Nord-Ovest (-2,2%), e nel Nord-Est (-3,5%), molto più alte della media al Centro (-11,4%), e nelle Isole (-10,4%). Nei primi 9 mesi dell'anno la stipula di convenzioni per le compravendite di unità immobiliari (424.343) mostra un’attenuazione della flessione delle convenzioni rogate; infatti, se la variazione percentuale dei primi 9 mesi del 2012 sullo stesso periodo del 2011 era stata di -21,4%, nei primi 9 mesi del 2013 si attesta a -7,3%. Risentono meno del trend negativo gli Archivi Notarili con sede nelle città metropolitane, con variazioni tendenziali del -3,9% nel comparto abitativo (-5,1% negli Archivi con sede in altre città), e del -4% nel comparto economico (-6,7% nei piccoli centri).
L’analisi della domanda effettuata da Tecnocasa a gennaio 2014 evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più richiesta è il trilocale, che raccoglie il 36,6% delle preferenze, a seguire il bilocale con il 29,5%, il quattro locali con il 21,7% e, infine, il cinque locali con l’8,4%; in particolare, si registra un aumento della concentrazione delle richieste sui trilocali: +0,7% rispetto a luglio 2013. Bologna è la città dove la percentuale di richiesta dei trilocali è aumentata di più, a Genova sono stati i quattro locali e a Verona i bilocali. La diminuzione dei prezzi fa spostare l’attenzione sui tagli più grandi, ora più convenienti soprattutto per chi è al primo acquisto, tendenza in atto da alcuni semestri. La conseguenza di questo è la diminuzione della concentrazione sui bilocali (-0,6%), dovuta anche alla contrazione degli investimenti; a Milano, Roma e Napoli sono i bilocali a concentrare la maggioranza delle richieste. L’analisi dell'offerta a gennaio 2014 evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più presente è il trilocale, con la percentuale del 33,3%, a seguire il quattro locali con il 24,1%, il bilocale con il 23,8%. In sei mesi è aumentata la concentrazione dei quattro locali, è rimasta alquanto stabile quella dei monolocali e dei cinque locali. Da segnalare l’aumento della percentuale di trilocali presenti sul mercato a Genova (+4,2%), a Verona quella dei cinque locali (+4,3%), mentre a Firenze la percentuale dei quattro locali è in crescita del 6,7%.
Tecnocasa ha calcolato i tempi medi di vendita degli immobili residenziali a gennaio 2014 e li ha confrontati con quelli di gennaio 2013, prendendo in considerazione le grandi città, i rispettivi hinterland e i capoluoghi di provincia: gli ultimi dati evidenziano che nei capoluoghi di provincia si sale a 202 gg contro i 207 gg dell'anno precedente mentre nei comuni dell’hinterland delle grandi città per vendere casa sono necessari 200 gg contro i 209 gg del gennaio precedente. Tempi di vendita praticamente invariati nell’ultimo anno ma comunque ancora lunghi, a conferma che il mercato immobiliare attraversa ancora un periodo di incertezze. Tra le grandi città i tempi di vendita maggiori si registrano a Firenze (202 gg), Verona (199 gg) e Bari (191 gg), mentre ci vuole meno tempo per concludere la vendita a Napoli (146), Palermo (163), Milano (167) e Roma (167). Da notare che nell’hinterland delle grandi città le tempistiche sono leggermente più lunghe e si tratta delle stesse realtà territoriali in cui i prezzi sono diminuiti maggiormente e dove si sono sentite di più le difficoltà legate all’accesso al credito e alla diminuzione della capacità di spesa.
Secondo le rilevazioni di Casa.it nei primi tre mesi del 2014, in città come Roma, Milano, Torino, Firenze e Napoli sono emersi interessanti segnali di risveglio della domanda indirizzata al segmento più lussuoso ed esclusivo del mercato immobiliare: quello delle grandi metrature a uso abitativo affacciate sulle vie più prestigiose e centrali. Di primo acchito, questo rinnovato interesse per il mattone di lusso può sembrare in aperta contraddizione rispetto alla crisi economico-finanziaria nazionale, al credit crunch e all’andamento costantemente in calo del mercato immobiliare. Va detto, però, che questo risveglio d’inizio primavera è stato stimolato da fattori come la discesa dei valori che ha interessato le abitazioni di lusso per tutto il 2013, con un decremento medio che è andato dal -4,5% a punte del -7% per le unità immobiliari da ristrutturare radicalmente, aprendo così opportunità di investimento per una fascia di potenziali acquirenti che, in ogni caso, non hanno particolari problemi a staccare assegni a 6 zeri. Tutto questo, tuttavia, non spiega completamente il motivo per cui nel giro di 12 mesi (marzo 2013/marzo 2014), la richiesta di abitazioni di lusso sia cresciuta in percentuale assai più dell’offerta solo in talune strade di alcune tra le principali città italiane.
Per quanto riguarda i prezzi, secondo le rilevazioni operate presso le agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, nel II semestre del 2013 si è registrata una flessione media intorno al 4% per le grandi città che, sommata a una flessione di entità similare nel I semestre dell’anno, chiude il 2013 con un -8% rispetto al 2012. I capoluoghi secondari hanno mostrato maggiore volatilità, presentando casi in cui le quotazioni sono state sostanzialmente stabili e casi in cui invece si sono verificate flessioni più sensibili. Per il 2014 si prevede un ulteriore riallineamento dei prezzi che, se unito alla riattivazione del credito alle famiglie, potrebbe contribuire alla ripresa delle transazioni; a tal proposito, si richiamano i segnali di progressivo miglioramento mostrati da Milano, tradizionalmente apripista dei trend del mercato immobiliare italiano.
Secondo Eurostat nel IV trimestre 2013 sono ancora in calo i prezzi degli immobili residenziali nella zona euro e nella Ue, scesi rispettivamente di -1,4% e di -0,1%. Nella classifica europea l’Italia – con un ribasso dell’1,2%, dopo il calo dell’1,5% del trimestre precedente – risulta così il terzo Paese col calo più accentuato dopo Ungheria (-1,8%), e Spagna (-1,3%). Su base annuale, il calo italiano (-4,8%), è stato il più alto dopo Croazia (-14,4%), Cipro (-9,4%) e Spagna (-6,3%).
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