In base ai dati resi noti dall’Istat nel I trimestre 2014, sulla base delle stime preliminari, l'indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, è diminuito dello 0,7% rispetto al trimestre precedente e del 4,6% nei confronti dello stesso periodo del 2013. Si conferma, pertanto, la tendenza al calo congiunturale e tendenziale dei prezzi delle abitazioni in atto da oltre due anni. La flessione congiunturale è la sintesi della diminuzione dei prezzi sia delle abitazioni esistenti (-0,8%) sia, in misura più lieve, di quelle nuove (-0,1%) e i cali congiunturali risultano in progressiva attenuazione rispetto a quelli rilevati nei trimestri precedenti. La flessione tendenziale (-4,6%), più contenuta di quella registrata nel IV trimestre del 2013, è la sintesi delle diminuzioni su base annua dei prezzi sia delle abitazioni esistenti (-5,3%) sia di quelle nuove (-2,6%). Anche su base tendenziale si rileva un progressivo ridimensionamento delle flessioni rispetto a quanto rilevato nei precedenti trimestri, dopo il valore minimo (-6%) registrato nei primi tre mesi del 2013. Come risultato di questi andamenti, l'ampiezza del differenziale in valore assoluto tra la variazione tendenziale dei prezzi delle abitazioni esistenti e quella dei prezzi delle abitazioni nuove, dopo il minimo del IV trimestre del 2013 (2,4 punti percentuali), è tornato ad ampliarsi, portandosi a 2,7 punti percentuali. Con le stime preliminari del I trimestre 2014 la riduzione dei prezzi delle abitazioni registrata dall'Ipab rispetto al 2010 (anno base dell'indice), supera i dieci punti percentuali, attestandosi a -10,4%. Questa riduzione è dovuta esclusivamente alle abitazioni esistenti i cui prezzi, nello stesso periodo, sono scesi del 15%, mentre la variazione di quelli delle abitazioni nuove risulta lievemente positiva (+0,8%).
Per Nomisma la strada della ripresa del mercato immobiliare si conferma lunga e tortuosa. La perdurante debolezza economica rappresenta un elemento di indiscutibile penalizzazione della possibilità di acquisto di beni durevoli. Non deve stupire se oggi le famiglie alla ricerca di un’abitazione siano poco più di 324 mila contro le quasi 730 mila di un anno fa, mentre quelle potenzialmente interessate ad attivarsi sono 1,6 milioni a fronte dei quasi 2 milioni registrati nel 2013 – è quanto si legge nell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2014 relativo a 13 grandi città (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia). A consuntivo dell’anno 2013 le compravendite immobiliari nelle 13 grandi città si sono ulteriormente ridotte, seppure con un’intensità in progressiva attenuazione: la congiuntura negativa del settore ha prodotto un ridimensionamento significativo del mercato, con quantità dimezzate nel segmento abitativo e cali nell’ordine del 56,5% e del 63,5%, rispettivamente in quello commerciale e terziario (var.% 2013/2006). Il I trimestre dell’anno in corso ha segnato, tuttavia, un’inversione di tendenza: l’aumento delle quantità compravendute è risultato del 7,4% nel segmento abitativo e del 14,9% in quello commerciale, a fronte della perdurante debolezza del segmento direzionale, testimoniata dall’ulteriore riduzione delle attività (-2,6%). A livello nazionale, il balzo in avanti delle compravendite residenziali nel I trimestre del 2014 si è attestato nell’ordine del 4,1% tendenziale, ponendo fine a otto anni di marcata flessione. I tempi medi di vendita e di locazione hanno raggiunto livelli decisamente elevati in tutti i segmenti, ma si conferma la tendenza emersa nel corso del 2013 di una stabilizzazione degli stessi in tutti i segmenti. Un altro fattore che concorre a ridurre la liquidità degli immobili in vendita è lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto: anche per questo indicatore il livello raggiunto è elevato ma tutto sommato stabile per il III semestre consecutivo; all’interno del mercato residenziale si è raggiunto, in media, il 16,5%, con punte del 19,6% nei mercati periferici; sul versante degli immobili di impresa lo sconto medio praticato ha superato il 17%.
Nel II trimestre dell’anno i prezzi delle case di seconda mano hanno registrato ancora contrazioni nella maggior parte dei centri monitorati da Idealista.it, ma si assiste a una progressiva riduzione delle città in terreno negativo: sono 51 contro le 56 della precedente rivelazione, su 70 capoluoghi analizzati. E’ quanto rileva l'ultimo rapporto del portale che ha osservato l'andamento dei prezzi di 115.712 immobili presenti nel database tra aprile e giugno: per il II trimestre consecutivo diminuiscono i centri in trend negativo e si va, quindi, verso una ripresa dei valori graduale e selettiva, che è già partita in alcune aree delle città dove il divario tra richieste dei proprietari e offerte degli acquirenti si è ridotto e le caratteristiche degli immobili rispettano i requisiti di qualità e di spazio dalle famiglie italiane. Tuttavia, si tratta di timidi segnali in un quadro economico ancora molto incerto, dove pesa in particolar modo la mancanza di prospettive sul piano lavorativo con un tasso di disoccupazione stabile a livelli record, l’incertezza normativa e la pesante tassazione sulla casa che non aiuta il mercato. Se, infatti, la Tasi doveva servire ad alleggerire il peso fiscale sugli immobili, in realtà ha portato un ulteriore aggravio; inoltre, secondo stime preliminari, la modifica degli estimi catastali ormai imminente potrà portare ad aumenti anche 10 volte superiori a quelli attuali e questo potrebbe indurre molti proprietari a immettere altri immobili sul mercato, andando ad aumentare lo stock di invenduto con possibili ulteriori ricadute negative sul fronte dei prezzi. Mentre i grandi mercati continuano a evidenziare un trend prevalentemente ribassista a eccezione di Venezia (4,2%) e Firenze (1,4%), tutti gli altri centri segnano il passo con cali che vanno dallo 0,9% di Roma al 4% di Napoli.


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N°119 - Luglio 2014 Panorama di Economia Immobiliare