In base all’ultima rilevazione del Barometro Crif, aggiornata al 30 giugno 2014, in questo I semestre dell’anno si è ulteriormente consolidata la tendenza da parte degli Italiani a orientarsi su soluzioni in grado di gravare meno pesantemente sul bilancio familiare, con una domanda di mutui e prestiti ancora improntata alla prudenza ma, soprattutto, con importi richiesti più contenuti e durata dei finanziamenti più lunga. Per quanto riguarda il numero di richieste presentate agli Istituti di credito per finanziare l’acquisto di un immobile o i consumi, specie quelli di beni durevoli o di costo elevato, nel I semestre 2014 si registra un andamento a due velocità: per i mutui continua il lento recupero verso i volumi pre-crisi (con un +10,3% rispetto al corrispondente semestre 2014 che attenua solo parzialmente la pesantissima contrazione del 2012), mentre si conferma ancora negativa la domanda di prestiti personali e finalizzati (-6,9%). Per quanto riguarda nello specifico i mutui ipotecari, il mese di giugno ha fatto registrare una crescita del numero di richieste pari a +14,1% rispetto allo stesso mese del 2013, il dato migliore a partire da luglio 2013, mese che aveva fatto segnare l’inversione di tendenza dopo la durissima crisi che aveva caratterizzato il comparto negli anni precedenti. A livello aggregato, la domanda di mutui registrata nei primi 6 mesi di quest’anno segna un +10,3% rispetto al pari periodo 2013, dato indubbiamente positivo ma che risulta ancora in forte ritardo rispetto agli anni 2009-2011. A conferma di un approccio prudente ancora non del tutto superato, l’analisi dell’importo medio richiesto mostra come nel I semestre del 2014 per i mutui si sia attestato su 124.655 euro contro i 127.836 dello stesso periodo del 2013, anche in virtù della contrazione del valore degli immobili oggetto di compravendita. Questa dinamica trova riscontro anche nella distribuzione delle richieste di mutuo in funzione dell’importo: le classi in cui nei primi 6 mesi dell’anno in corso si sono maggiormente concentrate le preferenze degli italiani sono quella al di sotto dei 75.000 euro (con una quota pari al 28,5% del totale e una crescita rispetto al I semestre 2013 di 1,9 punti percentuali) e quella compresa tra i 100.000 e i 150.000 euro (sempre con una quota del 28,5%). Relativamente alla domanda di mutui per fascia di durata, invece, la classe compresa tra i 25 e i 30 anni risulta essere quella maggiormente richiesta dalle famiglie italiane, con una quota pari al 27,9% del totale; nel complesso, le richieste di mutui con piani di rimborso inferiori ai 15 anni oggi rappresentano poco più di un quarto.
Anche a maggio si registra una lenta ma costante discesa dei tassi di interesse applicati ai mutui: lo rileva MutuiOnline attraverso un’analisi dei principali istituti di credito operanti in Italia. L’Osservatorio conferma il decremento dei tassi nei primi cinque mesi del 2014. Per quanto riguarda i tassi variabili, il migliore a 10 anni si attesta su un tasso nominale del 2,41% con un Isc (Indice sintetico di costo, equiparabile al Taeg), del 2,69%; l'Isc scende al 2,63% per i mutui a 20 anni e si attesta al 2,7% per i mutui a 30 anni. Relativamente ai tassi fissi è stato rilevato che, in base alla durata, i migliori arrivano al 4,22%, 4,78% e 4,91%. Queste rilevazioni sono state fatte prendendo come esempio la richiesta di un mutuo di 100.000 euro per acquisto prima casa effettuato da un impiegato 35enne milanese, con l’obiettivo di coprire il 50% del valore dell’immobile. MutuiOnline rileva che l'importo medio del mutuo erogato a maggio ammonta a 122.542 euro, un dato leggermente in calo rispetto allo stesso periodo del 2013 (123.890 euro). Un dato interessante riguarda anche il considerevole aumento delle erogazioni per surroga e sostituzione, quasi il doppio rispetto all’anno precedente (dal 5,1% del I semestre 2013 al 10,1%). Il 63,7% delle richieste riguardano l’acquisto della prima casa. Inoltre, un numero crescente di acquirenti opta per il tasso con cap (dal 7,6% all'8,8% delle preferenze). Ultimo dato da segnalare riguarda le richieste di mutui loan to value tra il 70-80% del valore dell'immobile, che ammonta al 35,9%; tuttavia va evidenziato che solo il 25,5% dei mutui con il LTV vengono poi effettivamente attivati. Anche Banca d’Italia conferma questo trend nei dati diffusi il 9 giugno: a fronte di una progressiva diminuzione dei prestiti alle famiglie (-1% negli ultimi 12 mesi), il mercato dei mutui é in ascesa.
Tempi duri per gli stranieri residenti che vogliono comprare casa in Italia: il portale Mutui.it, in collaborazione con Facile.it, ha analizzato circa 10mila preventivi di mutuo compilati nel I semestre 2014, scoprendo che non solo sono diminuite le domande, passate dall’11% al 9,8% del totale, ma che anche le cifre richieste si sono fatte più contenute. Se è vero che gli stranieri sono ormai l’8,1% dei residenti in Italia (dati Istat) e che il loro processo di integrazione passa anche attraverso l’acquisto della prima casa il cambiamento della richiesta media di mutuo, diminuita del 16% in due anni, evidenzia una grossa difficoltà che li accomuna agli italiani. Le domande di mutuo da parte di cittadini stranieri puntano all’acquisto della prima casa: questa, infatti, è la finalità indicata dal 73% del totale di immigrati. La richiesta media è pari a 114.000 euro (era 132.000 euro nel 2011) e si punta a finanziare solo il 63% del valore dell’immobile che si intende acquistare (nella rilevazione precedente si arrivava all’80%). A rimanere stabile è il valore della prima casa: si chiede di meno ma si punta a un immobile che costa, stabilmente, circa 163.000 euro; un valore nettamente più basso rispetto alla richiesta degli italiani che, sempre in media, vogliono acquistare un immobile del valore di 215.000 euro (fonte Mutui.it, rilevazione aprile 2014). Resta stabile la durata, leggermente inferiore ai 25 anni. Per quel che concerne i tassi, si dà preferenza a quello variabile, richiesto dal 62% degli stranieri alle prese con la prima casa. Se confrontati con i valori medi italiani delle richieste di finanziamento per l’acquisto della prima casa, questi dati evidenziano l’interesse dei cittadini stranieri per immobili di valore inferiore rispetto alla media nazionale: evidentemente, pur di comprare casa si accettano immobili in zone più periferiche o, forse, in condizioni peggiori.
Da dove vengono, dove vogliono vivere: per quanto riguarda la nazionalità degli stranieri alle prese col mutuo, a rappresentare il campione statistico più importante resta la comunità rumena: circa il 17% dei mutui prima casa richiesto da uno straniero vede coinvolto un cittadino nato in Romania. Va detto, a ogni modo, che solo due anni fa i rumeni rappresentavano addirittura un terzo del campione: segno che – come accaduto in passato per la comunità albanese – anche la comunità rumena (la prima per numerosità), sta normalizzando i suoi flussi migratori e anche la spinta all’acquisto della casa si è ridotta. Seguono, nella classifica, i cittadini tedeschi (circa l’8%), i moldavi e gli albanesi (7%). Da notare che, pur essendo la comunità marocchina seconda in Italia per numero di immigrati, da loro arrivano solo il 2% delle richieste (sono diciottesimi nella classifica).
In merito alla distribuzione territoriale delle richieste di mutuo, il quadro che emerge tratteggia una condizione identica alla rilevazione precedente: le Regioni in cui vi è la richiesta maggiore sono quelle del Nord e del Centro Italia, Lombardia (26%) e Lazio (12%) su tutte; seguono Emilia Romagna e Veneto (11%).


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N°119 - Luglio 2014 Panorama di Economia Immobiliare