N°121 Panorama di Economia Immobiliare - COMPRAVENDITE
Il mercato immobiliare italiano nel II trimestre 2014 presenta nuovamente un segno negativo, con un tasso tendenziale riferito al totale delle compravendite pari a -3,6%. E’ quanto emerge dalla nota trimestrale dell’Agenzia delle Entrate. Si rammenta, però, che il dato positivo dello scorso trimestre (+1,6%) era imputabile, come già illustrato nelle precedenti note trimestrali, soprattutto agli effetti della traslazione ai primi mesi del 2014 della stipula degli atti di compravendita, potendo in tal modo avvalersi del più vantaggioso regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in vigore dal 1° gennaio 2014. Il calo delle compravendite, se confrontato con i tassi tendenziali nei trimestri antecedenti quelli interessati dall’effetto del nuovo regime fiscale (ante IV trimestre 2013), risulta attenuato in tutti i settori. Nel II trimestre 2014 il settore residenziale (107.595 NTN), limita le perdite, rispetto al II trimestre del 2013, a un solo punto percentuale e le compravendite di abitazioni nelle città capoluogo è in rialzo dell’1,8%. Il terziario (2.182 NTN), è in calo del 6,9%, i settori commerciale (6.087 NTN) e le pertinenze (cantine, box e posti auto; 84.094 NTN), mostrano cali superiori al 5%. Torna ampiamente positivo il settore produttivo con un tasso tendenziale pari a +10,3% (2.443 NTN). In dettaglio, l’andamento del mercato residenziale per macro aree geografiche denota che la flessione delle compravendite di abitazioni è concentrata al Sud, dove il calo è, in questo trimestre, pari a -4,3%. Il calo tendenziale risulta più contenuto al Nord, -0,3%,mentre al Centro le compravendite sono in crescita dell’1,7% rispetto al II trimestre del 2013. Il mercato residenziale nei Comuni minori fa ancora fatica a riprendersi, nonostante si siano allontanati i tassi di calo elevati del 2012 e dei primi trimestri del 2013. Nel settore terziario, tra le diverse aree geografiche la contrazione maggiore si riscontra al Centro, -22,3%, segue il Sud con un calo del 4,3% e, infine, il Nord perde il 2,2% degli scambi del settore. Per il settore commerciale la flessione riguarda tutte le aree territoriali, con il Sud che segna il calo maggiore, -9%, il Centro che mostra una perdita del -8,8% e, infine, il Nord che registra un lieve tasso di calo, -0,7%. Per il settore produttivo (capannoni e industrie), sono le macro aree del Nord e del Centro a trainare la crescita delle compravendite del settore con un rialzo dei volumi pari a +16,2% e +9,1% rispettivamente; di contro, il Sud segna un calo pari a -8,5%.
In base a un’analisi della Rur e del Censis il mercato immobiliare, dopo aver conosciuto un decennio ruggente (1997-2007), si è letteralmente dimezzato. Nel settore residenziale siamo passati dalle 807mila abitazioni compravendute nel 2007 alle 403mila del 2013. Siamo tornati al volume di scambi del 1984: un arretramento di trent'anni. Anche nel confronto con il 2008, il primo anno di forte flessione del mercato residenziale, il calo al 2013 è comunque molto rilevante, con un fatturato che è passato da 112 miliardi di euro ad appena 68 miliardi (-39,7%). Anche gli altri segmenti del mercato non residenziale di piccolo taglio (con esclusione dei complessi terziari per istituti di credito, centri commerciali e alberghi), registrano dinamiche simili: tra il 2008 e il 2013 è al -50,9% il fatturato per il settore dei singoli uffici, al -55,1% per il settore dei piccoli negozi, -50,6% per il mercato dei capannoni industriali. In definitiva, il fatturato complessivo del settore immobiliare residenziale e del non residenziale di piccolo taglio ha registrato una riduzione di 57,7 miliardi, che equivalgono a tre volte il fatturato della Fiat e a quasi la metà dell'Eni. È come se in questi anni i quattro principali gruppi della grande distribuzione in Italia (Coop, Conad, Selex ed Esselunga), fossero scomparsi. Nonostante alcuni segnali positivi, la previsione del Censis è che per il 2014 ci possa essere solo un modesto segnale di inversione di tendenza nel mercato immobiliare, con un volume di compravendite stimabile in circa 419mila unità a fine anno, cioè un valore appena superiore a quello registrato nel 2013. Quest'anno va considerato di transizione: lo smottamento verso il basso si sta fermando, ma il mercato non ha ancora la forza di risalire. La possibile inversione di tendenza non è prevedibile possa avvenire prima della metà del 2015. Tra i fattori positivi si segnalano un incremento nell'erogazione dei mutui, che a luglio 2014 ha riguardato 118mila famiglie rispetto alle 90mila dell'anno precedente, e i provvedimenti di incentivo dello Sblocca Italia, che però avranno effetto dal prossimo anno. Sul lato negativo ci sono la mazzata autunnale di tasse sulla casa (Imu, Tari e Tasi) e, soprattutto, la riduzione del reddito disponibile delle famiglie (-9,8% dal 2008), che continua a determinare una debolezza della domanda solvibile.
La lenta ripresa può far breccia nel comparto immobiliare già a fine 2014 ma si consolida il fenomeno del mancato acquisto da parte dei potenziali acquirenti, a causa dell’enorme tassazione immobiliare e del timore per accertamenti tributari sulle transazioni immobiliari, in virtù di una legislazione sempre più penalizzante nei confronti degli spostamenti di capitale connessi al mercato immobiliare. A sostenerlo è Fiaip che nella sua ultima nota congiunturale fotografa l’andamento del mercato immobiliare urbano italiano che, ancora una volta, stenta a ripartire nonostante i primi buoni segnali di una crescita complessiva della domanda a +5%. Il mattone non ha ancora imboccato la via della ripresa stabile ma acquistare un immobile in questa fase è sempre più conveniente, vista la continua riduzione dei prezzi degli immobili residenziali, al -35% rispetto ai valori del 2007. Il clima di maggior fiducia e di propensione al risparmio e all’investimento nel mattone viene confermato da Fiaip che sottolinea come gli italiani si stiano sempre più avvicinando all’acquisto immobiliare con un ritrovato approccio positivo al mercato: è infatti in netto aumento la domanda del +5% nel I semestre 2014. Ma il mercato immobiliare residenziale ha fatto registrare un ulteriore calo del numero di compravendite, a fronte di una riduzione dei prezzi, così come già rilevato nei mesi precedenti. Nei primi mesi dell’anno si fotografa un’inversione parziale di tendenza con un lieve aumento delle quantità compravendute sia nel segmento abitativo che nel commerciale. All’interno del mercato residenziale si sono realizzati sconti importanti che hanno raggiunto per il residenziale medie del 18% e del 20% sul versante degli immobili commerciali e d’impresa. Fiaip ricorda come il mattone ha sinora garantito una tenuta superiore rispetto ad altre forme di investimento (3,5%) e come i prezzi medi sono previsti ancora in calo in molte città italiane nel corso dell’anno. Alla luce di queste considerazioni, il II semestre del 2014 sarà caratterizzato da una lieve ripresa del volume degli scambi.
Per Scenari Immobiliari, dopo un lieve calo nel 2013, il fatturato immobiliare nei cinque principali Paesi europei dovrebbe chiudere il 2014 con una leggera ripresa, intorno allo 0,8%. Per il 2015 è attesa una crescita più consistente, pari al 2,2%. Le maggiori criticità riguardano il mercato italiano, che dovrebbe chiudere il 2014 con un nuovo calo e registrare i primi segnali di ripresa nel 2015, ma con un ritmo inferiore agli altri Paesi importanti, compresa la Spagna. Dall’analisi degli ultimi otto anni emerge che nel 2014 i cinque principali Paesi europei hanno visto un calo del fatturato del 16,5% rispetto alle punte del 2007. La flessione più vistosa in Spagna, pari al 32,7%, seguita dal 23,5% della Francia, 21,4% dell’Italia e 8,5% dell’Inghilterra, che ha recuperato terreno negli ultimi due anni. Solo in Germania il fatturato è aumentato del 4,7%, in quanto la flessione registrata nel triennio 2008-2010 è stata compensata dalla ripresa avvenuta negli anni successivi. Dall’analisi dell’andamento dei prezzi negli ultimi otto anni, i cinque principali Paesi europei segnano un calo medio delle quotazioni variabile dal 2% al 14% in termini nominali; in termini reali si calcolano flessioni dal 15 al 26%. In Italia la diminuzione dei prezzi nominali è compresa tra l’8% degli uffici e il 18% dell’industriale, mentre il comparto commerciale è in controtendenza, con una crescita intorno al 5% rispetto al 2007. In termini reali, però, anche il commerciale segna una flessione media intorno al 12%, mentre la diminuzione degli altri settori varia dal 25% al 30%, che significa un calo medio annuo superiore al 3%. In generale, la seconda parte del 2014 dovrebbe segnare un trend ancora incerto, con alcune aree e settori in decisa ripresa e altri ancora in lieve contrazione. Entro l’inizio del 2015 la maggior parte dei mercati dovrebbe avere raggiunto una fase di stabilità, con consistenti segnali di crescita. Gli incrementi più vistosi sono attesi nel Regno Unito e in Italia si prevede una lieve ripresa nel comparto commerciale e una situazione di stabilità nel residenziale, mentre le previsioni sono ancora al ribasso per uffici e industriale. Nel complesso, comunque, i mercati immobiliari stanno acquisendo maggiore dinamismo, sebbene permanga un atteggiamento prudente da parte degli operatori. In aumento l’interesse degli investitori istituzionali, in un’ottica soprattutto di breve periodo.
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In base a un’analisi della Rur e del Censis il mercato immobiliare, dopo aver conosciuto un decennio ruggente (1997-2007), si è letteralmente dimezzato. Nel settore residenziale siamo passati dalle 807mila abitazioni compravendute nel 2007 alle 403mila del 2013. Siamo tornati al volume di scambi del 1984: un arretramento di trent'anni. Anche nel confronto con il 2008, il primo anno di forte flessione del mercato residenziale, il calo al 2013 è comunque molto rilevante, con un fatturato che è passato da 112 miliardi di euro ad appena 68 miliardi (-39,7%). Anche gli altri segmenti del mercato non residenziale di piccolo taglio (con esclusione dei complessi terziari per istituti di credito, centri commerciali e alberghi), registrano dinamiche simili: tra il 2008 e il 2013 è al -50,9% il fatturato per il settore dei singoli uffici, al -55,1% per il settore dei piccoli negozi, -50,6% per il mercato dei capannoni industriali. In definitiva, il fatturato complessivo del settore immobiliare residenziale e del non residenziale di piccolo taglio ha registrato una riduzione di 57,7 miliardi, che equivalgono a tre volte il fatturato della Fiat e a quasi la metà dell'Eni. È come se in questi anni i quattro principali gruppi della grande distribuzione in Italia (Coop, Conad, Selex ed Esselunga), fossero scomparsi. Nonostante alcuni segnali positivi, la previsione del Censis è che per il 2014 ci possa essere solo un modesto segnale di inversione di tendenza nel mercato immobiliare, con un volume di compravendite stimabile in circa 419mila unità a fine anno, cioè un valore appena superiore a quello registrato nel 2013. Quest'anno va considerato di transizione: lo smottamento verso il basso si sta fermando, ma il mercato non ha ancora la forza di risalire. La possibile inversione di tendenza non è prevedibile possa avvenire prima della metà del 2015. Tra i fattori positivi si segnalano un incremento nell'erogazione dei mutui, che a luglio 2014 ha riguardato 118mila famiglie rispetto alle 90mila dell'anno precedente, e i provvedimenti di incentivo dello Sblocca Italia, che però avranno effetto dal prossimo anno. Sul lato negativo ci sono la mazzata autunnale di tasse sulla casa (Imu, Tari e Tasi) e, soprattutto, la riduzione del reddito disponibile delle famiglie (-9,8% dal 2008), che continua a determinare una debolezza della domanda solvibile.
La lenta ripresa può far breccia nel comparto immobiliare già a fine 2014 ma si consolida il fenomeno del mancato acquisto da parte dei potenziali acquirenti, a causa dell’enorme tassazione immobiliare e del timore per accertamenti tributari sulle transazioni immobiliari, in virtù di una legislazione sempre più penalizzante nei confronti degli spostamenti di capitale connessi al mercato immobiliare. A sostenerlo è Fiaip che nella sua ultima nota congiunturale fotografa l’andamento del mercato immobiliare urbano italiano che, ancora una volta, stenta a ripartire nonostante i primi buoni segnali di una crescita complessiva della domanda a +5%. Il mattone non ha ancora imboccato la via della ripresa stabile ma acquistare un immobile in questa fase è sempre più conveniente, vista la continua riduzione dei prezzi degli immobili residenziali, al -35% rispetto ai valori del 2007. Il clima di maggior fiducia e di propensione al risparmio e all’investimento nel mattone viene confermato da Fiaip che sottolinea come gli italiani si stiano sempre più avvicinando all’acquisto immobiliare con un ritrovato approccio positivo al mercato: è infatti in netto aumento la domanda del +5% nel I semestre 2014. Ma il mercato immobiliare residenziale ha fatto registrare un ulteriore calo del numero di compravendite, a fronte di una riduzione dei prezzi, così come già rilevato nei mesi precedenti. Nei primi mesi dell’anno si fotografa un’inversione parziale di tendenza con un lieve aumento delle quantità compravendute sia nel segmento abitativo che nel commerciale. All’interno del mercato residenziale si sono realizzati sconti importanti che hanno raggiunto per il residenziale medie del 18% e del 20% sul versante degli immobili commerciali e d’impresa. Fiaip ricorda come il mattone ha sinora garantito una tenuta superiore rispetto ad altre forme di investimento (3,5%) e come i prezzi medi sono previsti ancora in calo in molte città italiane nel corso dell’anno. Alla luce di queste considerazioni, il II semestre del 2014 sarà caratterizzato da una lieve ripresa del volume degli scambi.
Per Scenari Immobiliari, dopo un lieve calo nel 2013, il fatturato immobiliare nei cinque principali Paesi europei dovrebbe chiudere il 2014 con una leggera ripresa, intorno allo 0,8%. Per il 2015 è attesa una crescita più consistente, pari al 2,2%. Le maggiori criticità riguardano il mercato italiano, che dovrebbe chiudere il 2014 con un nuovo calo e registrare i primi segnali di ripresa nel 2015, ma con un ritmo inferiore agli altri Paesi importanti, compresa la Spagna. Dall’analisi degli ultimi otto anni emerge che nel 2014 i cinque principali Paesi europei hanno visto un calo del fatturato del 16,5% rispetto alle punte del 2007. La flessione più vistosa in Spagna, pari al 32,7%, seguita dal 23,5% della Francia, 21,4% dell’Italia e 8,5% dell’Inghilterra, che ha recuperato terreno negli ultimi due anni. Solo in Germania il fatturato è aumentato del 4,7%, in quanto la flessione registrata nel triennio 2008-2010 è stata compensata dalla ripresa avvenuta negli anni successivi. Dall’analisi dell’andamento dei prezzi negli ultimi otto anni, i cinque principali Paesi europei segnano un calo medio delle quotazioni variabile dal 2% al 14% in termini nominali; in termini reali si calcolano flessioni dal 15 al 26%. In Italia la diminuzione dei prezzi nominali è compresa tra l’8% degli uffici e il 18% dell’industriale, mentre il comparto commerciale è in controtendenza, con una crescita intorno al 5% rispetto al 2007. In termini reali, però, anche il commerciale segna una flessione media intorno al 12%, mentre la diminuzione degli altri settori varia dal 25% al 30%, che significa un calo medio annuo superiore al 3%. In generale, la seconda parte del 2014 dovrebbe segnare un trend ancora incerto, con alcune aree e settori in decisa ripresa e altri ancora in lieve contrazione. Entro l’inizio del 2015 la maggior parte dei mercati dovrebbe avere raggiunto una fase di stabilità, con consistenti segnali di crescita. Gli incrementi più vistosi sono attesi nel Regno Unito e in Italia si prevede una lieve ripresa nel comparto commerciale e una situazione di stabilità nel residenziale, mentre le previsioni sono ancora al ribasso per uffici e industriale. Nel complesso, comunque, i mercati immobiliari stanno acquisendo maggiore dinamismo, sebbene permanga un atteggiamento prudente da parte degli operatori. In aumento l’interesse degli investitori istituzionali, in un’ottica soprattutto di breve periodo.
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