N°122 Panorama di Economia Immobiliare - COMPRAVENDITE
Diminuiscono del 5% le unità immobiliari classificate come abitazioni ultrapopolari e aumentano le abitazioni di tipo civile (+1,6%), signorile (+1,4%) e i villini (+1,4%). Sono solo alcuni dei dati pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con la Direzione Catasto e Cartografia, che fotografa lo stock immobiliare italiano al 31 dicembre 2013. I dati riguardano i Comuni capoluogo e le Province italiane, incluse quelle autonome di Trento e Bolzano che gestiscono in proprio gli archivi censuari del Catasto. Al netto dei beni non censibili, aumenta dell’1% lo stock immobiliare italiano rispetto al 2012, raggiungendo quota 66.637.854 unità. Gli immobili a destinazione residenziale aumentano di circa 170mila, per un totale di 34,6 milioni, mentre le unità immobiliari adibite a ufficio registrate sono 662.550. In particolare, per quanto riguarda il settore residenziale, nel 2013 sono aumentate le abitazioni signorili, civili e di tipo economico e i villini, mentre sono diminuite di circa il 5% le abitazioni di tipo popolare e ultrapopolare e di circa l’1% le abitazioni di particolare pregio. La superficie media delle abitazioni censite negli archivi risulta essere di circa 116 mq. Nel 2013 la rendita catastale complessiva attribuita allo stock immobiliare italiano ammonta a quasi 37 miliardi di euro: 16,6 miliardi provengono dagli immobili censiti come abitazioni, 10,8 dagli immobili a destinazione speciale, quasi 6 miliardi da negozi, locali di deposito, box e posti auto, 1,5 dagli uffici, 1,3 dagli immobili ad uso collettivo e 0,7 dagli immobili a destinazione particolare.
Secondo i dati resi noti dall’Istat nel I trimestre 2014, dopo due anni di variazioni negative in tutti i comparti immobiliari, le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari, sia ad uso residenziale sia ad uso commerciale, registrano nuovamente valori positivi. La variazione tendenziale delle convenzioni notarili per trasferimenti di proprietà nel complesso del settore immobiliare è pari a +1,3% (-10,3% nel I trimestre 2013 rispetto allo stesso periodo del 2012); quella per passaggi di immobili ad uso abitazione è del +1,5% (-10,3%) e quella relativa ai trasferimenti di unità immobiliari ad uso economico è del +1,6% (-10,1%). Nel I trimestre 2014 sono 140.716 le convenzioni notarili per trasferimenti di proprietà di unità immobiliari. Il 93,1% delle convenzioni rogate ha riguardato trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo e accessori (131.072), il 6,3% unità immobiliari ad uso economico (8.860) e lo 0,6% unità immobiliari ad uso speciale e multiproprietà (784). A livello territoriale, per il complesso dei trasferimenti di unità immobiliari importanti segnali di recupero si registrano al Centro (+8,1%) e al Nord-Est (+3,6%). Variazioni negative si rilevano al Sud (-2,9%), nelle Isole (-2,7%) e nel Nord Ovest (-0,7%). Anche le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche (63.084), registrano una crescita del 5% (-6,3% nel I trimestre del 2013 rispetto allo stesso periodo del 2012). Variazioni positive si registrano in tutte le ripartizioni geografiche, con valori sopra la media nazionale al Centro (+11,6%) e nel Nord-Est (+5,1%). Gli Archivi Notarili distrettuali con sede nelle città metropolitane hanno maggiormente beneficiato sia della ripresa delle compravendite immobiliari (+4,3%), sia di quella di mutui, finanziamenti e obbligazioni (+7,4%).
Nel III trimestre dell’anno il barometro dei prezzi delle case di seconda mano segna ancora rosso nelle principali città italiane. Contrazioni si registrano nella maggior parte dei capoluoghi monitorati da idealista.it, anche se gradualmente continua ad assorbirsi il lotto delle città in terreno negativo. È quanto rileva l'ultimo rapporto del portale immobiliare, che ha seguito l'andamento dei prezzi di 145.711 immobili di 76 centri (rispetto ai 69 della precedente rivelazione), tra luglio e settembre. Per il III trimestre consecutivo diminuisce l’incidenza dei centri in trend negativo, passata dal 73% al 69% dei Comuni monitorati nell’ultimo trimestre. Nei principali mercati tengono meglio gli immobili di fascia alta perché la ricchezza delle famiglie consente ai proprietari di aspettare tempi migliori per la vendita e perché le aree di maggior pregio hanno più mercato; all’opposto, i prezzi nella fascia bassa sono sprofondati, ma non hanno mercato. Adesso le difficoltà maggiori coinvolgono il segmento medio con prezzi che risultano disallineati rispetto al diminuito potere d’acquisto delle persone, qui i margini di discesa sono ancora elevati; anche dopo l’estate tutti i grandi mercati hanno segnato un trend ribassista, ad eccezione di Venezia (0,2%), cui spetta il primato di città più cara d’Italia con 4.535 euro/m²; i ribassi più significativi del trimestre si registrano in provincia, dove più forti sono i fenomeni di riflusso e la contrazione dei valori avviene ora a velocità maggiore. Tra le città in terreno positivo (23 nel periodo d’analisi), segnaliamo il balzo delle città lombarde, alcune delle quali hanno invertito il trend negativo a partire dall’estate.
Secondo le rilevazioni operate dall’Ufficio Studi Gabetti presso le agenzie dei network Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, nel I semestre del 2014 si è registrata una variazione media dei prezzi del -3% per le grandi città, rispetto al II semestre del 2013; tale variazione segue quella registrata nel 2013, che aveva visto per le grandi città un -8% rispetto al 2012. In particolare, nel I semestre del 2014, Genova ha mostrato la variazione più sensibile (-6%), mentre Roma (-2%) e Milano (-3%) continuano il processo di limatura delle quotazioni, così come Firenze (-2,2%), Bologna (-3,3%), Napoli (-2,8%), Torino (-3%) e Palermo (-2%). Quanto alla variazione semestrale dei prezzi nelle otto grandi città, sotto il profilo dell’offerta si conferma una crescente polarizzazione tra soluzioni di buon livello qualitativo (in termini di caratteristiche costruttive, efficienza energetica, location e contesto) e quelle situate in contesti periferici di scarso appeal o che hanno peculiarità intrinseche, per cui non incontrano le esigenze della domanda. Nel I semestre del 2014 i tempi medi di vendita nelle grandi città hanno cominciato a ridursi (6-7 mesi in media), presentando tuttavia situazioni molto differenziate, che vedono come fattori determinanti il prezzo richiesto e le caratteristiche del prodotto immobiliare. In particolare, gli immobili con caratteristiche appetibili i cui prezzi sono stati riallineati hanno tempi di vendita che si stanno riportando su tempistiche variabili tra i 3-4 mesi; viceversa, le tempistiche si sono allungate per gli immobili immessi sul mercato a prezzi troppo elevati, che vedono successivi ribassi e per quelli che hanno caratteristiche intrinseche per cui non attraggono l’interesse della domanda; in questi casi i tempi di vendita si prolungano anche oltre l’anno. Gli sconti medi tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo di chiusura della trattativa per le grandi città sono su una media del 15% per le soluzioni usate ma anche questa media vede, in realtà, una sensibile differenza tra immobili “a prezzo”, che vedono ridursi la percentuale indicata anche sotto il 10% e quelli che invece vengono immessi sul mercato a prezzi non attuali con successivi ribassi, nel corso dei mesi, che vedono invece sconti anche oltre il 20%. Per il II semestre 2014 si prevede un ulteriore lieve riallineamento dei prezzi, in linea con quello evidenziato per il I semestre che, unito alla riattivazione del credito alle famiglie, si prevede possa contribuire al consolidamento della ripresa delle transazioni, anche se in modo non ancora uniforme per tutte le realtà territoriali. Importante, poi, il sostegno per l’acquisto prima casa a categorie quali giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori e giovani titolari di rapporti di lavoro atipici. Tra le iniziative che potranno incidere in senso positivo, si segnala il Fondo di Garanzia “prima casa”, all’interno della legge di Stabilità 2014, disciplinato dal recente decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze che ne istituisce le regole di accesso, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 29 settembre.
In base a uno studio sviluppato da Ipsos per Acri la preferenza degli italiani per la liquidità è stabilmente elevata: riguarda 2 italiani su 3; inoltre, chi investe lo fa solo con una parte minoritaria dei propri risparmi. Rispetto al 2013 è costante la quota di italiani possessori di certificati di deposito e di obbligazioni (10%), cresce la quota di coloro che dichiarano di aver sottoscritto assicurazioni sulla vita/fondi pensione (dal 19% al 24%), salgono lievemente i possessori di fondi comuni di investimento (dal 12% al 14%), di azioni e titoli di Stato (entrambi dal 7% all’8%), risultano, infine, in discesa i possessori di libretti di risparmio (dal 23% al 22%). L’investimento ideale degli italiani ormai non è più il mattone: se ancora nel 2006 la percentuale di coloro che vedevano nel mattone l’investimento ideale era il 70% e nel 2010 il 54%, nel 2011 è scesa al 43%, nel 2012 al 35%, nel 2013 al 29%, fino all’attuale 24%, di gran lunga il dato più basso dal 2001; inoltre, la preferenza per gli immobili scende ovunque nella penisola, ma è nel Nord Ovest che si registra il calo più marcato, dal 30% al 22%.
In base a quanto pubblicato dall’Osservatorio sul mercato immobiliare di lusso in Italia di www.luxforsale.it, così come per il 2013, si conferma il dato che quasi il 35% del patrimonio immobiliare di lusso in Italia è concentrato in 2 regioni: in Toscana, per il 19,04% del patrimonio immobiliare e in Liguria per il 14,30%; le regioni meno prodighe di immobili di prestigio sono la Basilicata (0,07%), la Valle d’Aosta (0,27%), la Calabria (0,37%) e il Molise (0,47%). Come immaginabile quasi il 60% di immobili hanno una cifra al di sotto del milione e 250.000 euro, anche se c’è da considerare che più di 750 proprietà hanno un valore superiore a due milioni e mezzo di euro. Altro dato interessante è quello che rileva come, rispetto al 2013, siano diminuiti percentualmente gli immobili con un prezzo compreso tra il milione e 250 mila euro e i 2,5 milioni e siano aumentati, sempre in percentuale, quelli sotto il milione e 250 mila euro o quelli sopra i 2,5 milioni. Un dato interessante, sintomo probabilmente del fatto che i prezzi sotto una certa fascia e sopra una certa fascia non subiscono svalutazioni e continuano anzi ad essere molto appetibili. Appartamenti, attici e loft hanno una predominanza di immobili sotto i 750 mila euro, casali e uffici contano il maggior numero di prodotti in vendita nella fascia tra i 750 mila euro e il milione e 250 mila euro. Le ville sono principalmente concentrate nella fascia tra i due milioni e mezzo e i 5 milioni di euro, mentre come immaginabile operazioni immobiliari, palazzi, attività commerciali e castelli mediamente superano i 5 milioni di euro. Il potenziale cliente italiano risiede principalmente nei grandi centri urbani come Milano, Roma ma il dato davvero interessante è quello che rivela come la derivazione geografica degli acquirenti di proprietà di lusso in Italia si stia modificando velocemente negli ultimi anni, forse mesi: lo scorso anno gli americani, anche sulla scia degli acquisti effettuati da vip famosi, hanno letteralmente preso d’assalto gli immobili di pregio in Italia, con il 41,52% di visite dall’estero; quest’anno si mantiene alto l’interesse dei virtuali compratori a stelle e strisce (11,80%), ma si registra principalmente un ritorno degli acquirenti europei perché è in crescita costante l’interesse da parte di compratori russi (2,94%) e da tutti i paesi della fascia Nord e Centro Europa; soprattutto, si nota un incremento vertiginoso di visite da parte di nazioni emergenti come Brasile (2,17%), Emirati Arabi (1,27%) e Arabia Saudita, ma attenzione alla Cina! Infatti, se a differenza degli anni precedenti dove la Cina di fatto segnava numeri limitati, nel 2014 si registra un’impennata di visite. Si può affermare con certezza che i clienti si dividono principalmente in 2 categorie: gli “amanti del lusso” e gli “investitori puri”: i primi sono alla ricerca dell’esclusività, ovvero di quella tipologia di prodotto che possa soddisfare una loro esigenza personale legata al lusso, quindi o immobili moderni situati in location da sogno e dotati dei principali comfort, oppure dimore storiche che molto spesso racchiudono al proprio interno un vero e proprio scrigno di tesori di inestimabile valore: quadri d’arte, scale in marmo, soffitti a volta, mobili d’antiquariato. Da un’analisi dei visitatori suddivisi per età e per sesso, si evidenzia una preponderanza di uomini e di una fascia di età compresa tra i 34 e i 54 anni (60%), i cui interessi sono come ipotizzabile legati principalmente a notizie economiche finanziarie, investimenti e finanza, acquisti di articoli di valore, appassionati di veicoli di lusso, nautica e golf. I dispositivi usati sono principalmente i PC desktop (71,67%) ma, come prevedibile, sono in aumento costante gli utenti che utilizzano sistemi mobile, come tablet (16,11%) e telefoni mobile (12,21%).
Secondo Nomisma la prima metà dell’anno 2014 ha segnato una svolta nei maggiori mercati italiani (8 città metropolitane) con una ripresa delle compravendite, mentre sono contrastanti le indicazioni che provengono dal mercato nazionale con un I trimestre connotato dal segno “più” (7,4% di compravendite di abitazioni rispetto allo stesso periodo del 2013), a cui ha fatto seguito il segno “meno” (-1% di transazioni). Rispetto a questo quadro, che esprime una situazione di crescente illiquidità degli immobili, occorre fare dei distinguo: la domanda di acquisto di abitazioni non è percepita univocamente in calo, anche se il giudizio negativo risulta tuttora prevalente, al contrario di ciò che avviene per uffici e negozi per i quali la curva della domanda si è stabilizzata su livelli che esprimono il netto prevalere di giudizi di flessione; l’offerta di immobili in vendita continua, invece, ad aumentare nel segmento abitativo, mentre per uffici e negozi l’inclinazione della curva esprime un indebolimento della crescita. I tempi medi di vendita hanno raggiunto livelli decisamente elevati in tutti i segmenti, mentre un altro fattore che concorre a ridurre la liquidità degli immobili in vendita è lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto. Anche per questo indicatore il livello raggiunto è elevato ma, tutto sommato, stabile per il terzo semestre consecutivo. Sul mercato residenziale si è raggiunto, in media, il 16,5%, con punte del 19,6% nei mercati periferici; sul versante degli immobili di impresa lo sconto medio praticato ha superato il 17%.
Newsletter integrale:
Secondo i dati resi noti dall’Istat nel I trimestre 2014, dopo due anni di variazioni negative in tutti i comparti immobiliari, le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari, sia ad uso residenziale sia ad uso commerciale, registrano nuovamente valori positivi. La variazione tendenziale delle convenzioni notarili per trasferimenti di proprietà nel complesso del settore immobiliare è pari a +1,3% (-10,3% nel I trimestre 2013 rispetto allo stesso periodo del 2012); quella per passaggi di immobili ad uso abitazione è del +1,5% (-10,3%) e quella relativa ai trasferimenti di unità immobiliari ad uso economico è del +1,6% (-10,1%). Nel I trimestre 2014 sono 140.716 le convenzioni notarili per trasferimenti di proprietà di unità immobiliari. Il 93,1% delle convenzioni rogate ha riguardato trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo e accessori (131.072), il 6,3% unità immobiliari ad uso economico (8.860) e lo 0,6% unità immobiliari ad uso speciale e multiproprietà (784). A livello territoriale, per il complesso dei trasferimenti di unità immobiliari importanti segnali di recupero si registrano al Centro (+8,1%) e al Nord-Est (+3,6%). Variazioni negative si rilevano al Sud (-2,9%), nelle Isole (-2,7%) e nel Nord Ovest (-0,7%). Anche le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche (63.084), registrano una crescita del 5% (-6,3% nel I trimestre del 2013 rispetto allo stesso periodo del 2012). Variazioni positive si registrano in tutte le ripartizioni geografiche, con valori sopra la media nazionale al Centro (+11,6%) e nel Nord-Est (+5,1%). Gli Archivi Notarili distrettuali con sede nelle città metropolitane hanno maggiormente beneficiato sia della ripresa delle compravendite immobiliari (+4,3%), sia di quella di mutui, finanziamenti e obbligazioni (+7,4%).
Nel III trimestre dell’anno il barometro dei prezzi delle case di seconda mano segna ancora rosso nelle principali città italiane. Contrazioni si registrano nella maggior parte dei capoluoghi monitorati da idealista.it, anche se gradualmente continua ad assorbirsi il lotto delle città in terreno negativo. È quanto rileva l'ultimo rapporto del portale immobiliare, che ha seguito l'andamento dei prezzi di 145.711 immobili di 76 centri (rispetto ai 69 della precedente rivelazione), tra luglio e settembre. Per il III trimestre consecutivo diminuisce l’incidenza dei centri in trend negativo, passata dal 73% al 69% dei Comuni monitorati nell’ultimo trimestre. Nei principali mercati tengono meglio gli immobili di fascia alta perché la ricchezza delle famiglie consente ai proprietari di aspettare tempi migliori per la vendita e perché le aree di maggior pregio hanno più mercato; all’opposto, i prezzi nella fascia bassa sono sprofondati, ma non hanno mercato. Adesso le difficoltà maggiori coinvolgono il segmento medio con prezzi che risultano disallineati rispetto al diminuito potere d’acquisto delle persone, qui i margini di discesa sono ancora elevati; anche dopo l’estate tutti i grandi mercati hanno segnato un trend ribassista, ad eccezione di Venezia (0,2%), cui spetta il primato di città più cara d’Italia con 4.535 euro/m²; i ribassi più significativi del trimestre si registrano in provincia, dove più forti sono i fenomeni di riflusso e la contrazione dei valori avviene ora a velocità maggiore. Tra le città in terreno positivo (23 nel periodo d’analisi), segnaliamo il balzo delle città lombarde, alcune delle quali hanno invertito il trend negativo a partire dall’estate.
Secondo le rilevazioni operate dall’Ufficio Studi Gabetti presso le agenzie dei network Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, nel I semestre del 2014 si è registrata una variazione media dei prezzi del -3% per le grandi città, rispetto al II semestre del 2013; tale variazione segue quella registrata nel 2013, che aveva visto per le grandi città un -8% rispetto al 2012. In particolare, nel I semestre del 2014, Genova ha mostrato la variazione più sensibile (-6%), mentre Roma (-2%) e Milano (-3%) continuano il processo di limatura delle quotazioni, così come Firenze (-2,2%), Bologna (-3,3%), Napoli (-2,8%), Torino (-3%) e Palermo (-2%). Quanto alla variazione semestrale dei prezzi nelle otto grandi città, sotto il profilo dell’offerta si conferma una crescente polarizzazione tra soluzioni di buon livello qualitativo (in termini di caratteristiche costruttive, efficienza energetica, location e contesto) e quelle situate in contesti periferici di scarso appeal o che hanno peculiarità intrinseche, per cui non incontrano le esigenze della domanda. Nel I semestre del 2014 i tempi medi di vendita nelle grandi città hanno cominciato a ridursi (6-7 mesi in media), presentando tuttavia situazioni molto differenziate, che vedono come fattori determinanti il prezzo richiesto e le caratteristiche del prodotto immobiliare. In particolare, gli immobili con caratteristiche appetibili i cui prezzi sono stati riallineati hanno tempi di vendita che si stanno riportando su tempistiche variabili tra i 3-4 mesi; viceversa, le tempistiche si sono allungate per gli immobili immessi sul mercato a prezzi troppo elevati, che vedono successivi ribassi e per quelli che hanno caratteristiche intrinseche per cui non attraggono l’interesse della domanda; in questi casi i tempi di vendita si prolungano anche oltre l’anno. Gli sconti medi tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo di chiusura della trattativa per le grandi città sono su una media del 15% per le soluzioni usate ma anche questa media vede, in realtà, una sensibile differenza tra immobili “a prezzo”, che vedono ridursi la percentuale indicata anche sotto il 10% e quelli che invece vengono immessi sul mercato a prezzi non attuali con successivi ribassi, nel corso dei mesi, che vedono invece sconti anche oltre il 20%. Per il II semestre 2014 si prevede un ulteriore lieve riallineamento dei prezzi, in linea con quello evidenziato per il I semestre che, unito alla riattivazione del credito alle famiglie, si prevede possa contribuire al consolidamento della ripresa delle transazioni, anche se in modo non ancora uniforme per tutte le realtà territoriali. Importante, poi, il sostegno per l’acquisto prima casa a categorie quali giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori e giovani titolari di rapporti di lavoro atipici. Tra le iniziative che potranno incidere in senso positivo, si segnala il Fondo di Garanzia “prima casa”, all’interno della legge di Stabilità 2014, disciplinato dal recente decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze che ne istituisce le regole di accesso, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 29 settembre.
In base a uno studio sviluppato da Ipsos per Acri la preferenza degli italiani per la liquidità è stabilmente elevata: riguarda 2 italiani su 3; inoltre, chi investe lo fa solo con una parte minoritaria dei propri risparmi. Rispetto al 2013 è costante la quota di italiani possessori di certificati di deposito e di obbligazioni (10%), cresce la quota di coloro che dichiarano di aver sottoscritto assicurazioni sulla vita/fondi pensione (dal 19% al 24%), salgono lievemente i possessori di fondi comuni di investimento (dal 12% al 14%), di azioni e titoli di Stato (entrambi dal 7% all’8%), risultano, infine, in discesa i possessori di libretti di risparmio (dal 23% al 22%). L’investimento ideale degli italiani ormai non è più il mattone: se ancora nel 2006 la percentuale di coloro che vedevano nel mattone l’investimento ideale era il 70% e nel 2010 il 54%, nel 2011 è scesa al 43%, nel 2012 al 35%, nel 2013 al 29%, fino all’attuale 24%, di gran lunga il dato più basso dal 2001; inoltre, la preferenza per gli immobili scende ovunque nella penisola, ma è nel Nord Ovest che si registra il calo più marcato, dal 30% al 22%.
In base a quanto pubblicato dall’Osservatorio sul mercato immobiliare di lusso in Italia di www.luxforsale.it, così come per il 2013, si conferma il dato che quasi il 35% del patrimonio immobiliare di lusso in Italia è concentrato in 2 regioni: in Toscana, per il 19,04% del patrimonio immobiliare e in Liguria per il 14,30%; le regioni meno prodighe di immobili di prestigio sono la Basilicata (0,07%), la Valle d’Aosta (0,27%), la Calabria (0,37%) e il Molise (0,47%). Come immaginabile quasi il 60% di immobili hanno una cifra al di sotto del milione e 250.000 euro, anche se c’è da considerare che più di 750 proprietà hanno un valore superiore a due milioni e mezzo di euro. Altro dato interessante è quello che rileva come, rispetto al 2013, siano diminuiti percentualmente gli immobili con un prezzo compreso tra il milione e 250 mila euro e i 2,5 milioni e siano aumentati, sempre in percentuale, quelli sotto il milione e 250 mila euro o quelli sopra i 2,5 milioni. Un dato interessante, sintomo probabilmente del fatto che i prezzi sotto una certa fascia e sopra una certa fascia non subiscono svalutazioni e continuano anzi ad essere molto appetibili. Appartamenti, attici e loft hanno una predominanza di immobili sotto i 750 mila euro, casali e uffici contano il maggior numero di prodotti in vendita nella fascia tra i 750 mila euro e il milione e 250 mila euro. Le ville sono principalmente concentrate nella fascia tra i due milioni e mezzo e i 5 milioni di euro, mentre come immaginabile operazioni immobiliari, palazzi, attività commerciali e castelli mediamente superano i 5 milioni di euro. Il potenziale cliente italiano risiede principalmente nei grandi centri urbani come Milano, Roma ma il dato davvero interessante è quello che rivela come la derivazione geografica degli acquirenti di proprietà di lusso in Italia si stia modificando velocemente negli ultimi anni, forse mesi: lo scorso anno gli americani, anche sulla scia degli acquisti effettuati da vip famosi, hanno letteralmente preso d’assalto gli immobili di pregio in Italia, con il 41,52% di visite dall’estero; quest’anno si mantiene alto l’interesse dei virtuali compratori a stelle e strisce (11,80%), ma si registra principalmente un ritorno degli acquirenti europei perché è in crescita costante l’interesse da parte di compratori russi (2,94%) e da tutti i paesi della fascia Nord e Centro Europa; soprattutto, si nota un incremento vertiginoso di visite da parte di nazioni emergenti come Brasile (2,17%), Emirati Arabi (1,27%) e Arabia Saudita, ma attenzione alla Cina! Infatti, se a differenza degli anni precedenti dove la Cina di fatto segnava numeri limitati, nel 2014 si registra un’impennata di visite. Si può affermare con certezza che i clienti si dividono principalmente in 2 categorie: gli “amanti del lusso” e gli “investitori puri”: i primi sono alla ricerca dell’esclusività, ovvero di quella tipologia di prodotto che possa soddisfare una loro esigenza personale legata al lusso, quindi o immobili moderni situati in location da sogno e dotati dei principali comfort, oppure dimore storiche che molto spesso racchiudono al proprio interno un vero e proprio scrigno di tesori di inestimabile valore: quadri d’arte, scale in marmo, soffitti a volta, mobili d’antiquariato. Da un’analisi dei visitatori suddivisi per età e per sesso, si evidenzia una preponderanza di uomini e di una fascia di età compresa tra i 34 e i 54 anni (60%), i cui interessi sono come ipotizzabile legati principalmente a notizie economiche finanziarie, investimenti e finanza, acquisti di articoli di valore, appassionati di veicoli di lusso, nautica e golf. I dispositivi usati sono principalmente i PC desktop (71,67%) ma, come prevedibile, sono in aumento costante gli utenti che utilizzano sistemi mobile, come tablet (16,11%) e telefoni mobile (12,21%).
Secondo Nomisma la prima metà dell’anno 2014 ha segnato una svolta nei maggiori mercati italiani (8 città metropolitane) con una ripresa delle compravendite, mentre sono contrastanti le indicazioni che provengono dal mercato nazionale con un I trimestre connotato dal segno “più” (7,4% di compravendite di abitazioni rispetto allo stesso periodo del 2013), a cui ha fatto seguito il segno “meno” (-1% di transazioni). Rispetto a questo quadro, che esprime una situazione di crescente illiquidità degli immobili, occorre fare dei distinguo: la domanda di acquisto di abitazioni non è percepita univocamente in calo, anche se il giudizio negativo risulta tuttora prevalente, al contrario di ciò che avviene per uffici e negozi per i quali la curva della domanda si è stabilizzata su livelli che esprimono il netto prevalere di giudizi di flessione; l’offerta di immobili in vendita continua, invece, ad aumentare nel segmento abitativo, mentre per uffici e negozi l’inclinazione della curva esprime un indebolimento della crescita. I tempi medi di vendita hanno raggiunto livelli decisamente elevati in tutti i segmenti, mentre un altro fattore che concorre a ridurre la liquidità degli immobili in vendita è lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto. Anche per questo indicatore il livello raggiunto è elevato ma, tutto sommato, stabile per il terzo semestre consecutivo. Sul mercato residenziale si è raggiunto, in media, il 16,5%, con punte del 19,6% nei mercati periferici; sul versante degli immobili di impresa lo sconto medio praticato ha superato il 17%.
Newsletter integrale:
 | N°122 - Ottobre 2014 Panorama di Economia Immobiliare |
