N°123 Panorama di Economia Immobiliare - COMPRAVENDITE
Segnali di svolta per il mercato immobiliare italiano. Nel III trimestre 2014 il settore registra un +3,6% rispetto allo stesso periodo del 2013, con un totale di 206.945 transazioni. Segno più per il mercato delle abitazioni (+4,1%), dei negozi (+9%) e dei capannoni (+1,6%), mentre restano in negativo gli uffici, che perdono il 2%. Exploit del settore residenziale nelle grandi città, con Firenze che cresce del 22,8%, Bologna del 18,7% e Roma dell’11,8%. Questi alcuni dei principali dati contenuti nell’ultima Nota trimestrale Omi dell’Agenzia delle Entrate. Su base nazionale, rispetto allo stesso periodo del 2013, il mercato residenziale guadagna oltre quattro punti percentuali, registrando 94.861 compravendite. Al Centro gli immobili acquistati sono in crescita del 4,5%, al Nord del 4,3%, mentre al Sud si ha un tasso tendenziale pari al +3,6%. I settori commerciale e produttivo registrano rispettivamente un +9%, con 5.428 unità, e un +1,6%, con 2.014 unità. Il settore terziario perde, invece, il 2% su base nazionale, sebbene nelle aree del Centro e del Sud, dopo numerosi trimestri in perdita, si sia finalmente invertito il segno delle variazioni, con crescite dell’11,5% e del 16,3% rispettivamente. L’inversione di tendenza interessa soprattutto le principali città italiane (+9,6%); in particolare, le migliori performance si registrano a Firenze (+22,8%), Bologna (+18,7%) e Roma (+11,8%). Seguono Genova (+10,4%), Palermo (+8,9%) e Napoli (+7.3%) che riprende a crescere dopo quattro trimestri di cali. Milano conferma per il V trimestre consecutivo il segno positivo (+6,8%) mentre Torino è la città con il rialzo più debole (+0,7%). Anche le province delle grandi città riflettono l’andamento positivo dei capoluoghi (+4,4%), con i migliori risultati per Milano, Firenze, Genova e Napoli.
La fotografia dell’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico Fiaip per la stagione estiva 2014 sul mercato delle case per vacanza analizza 20 località campione ed evidenzia molti chiaroscuri, nonostante la domanda di seconde case sia stata stimolata da un ribasso dei prezzi degli immobili nelle principali località di mare e montagna. In particolare, Fiaip ha condotto nel corso dell’estate 2014 un’indagine ad hoc nella quale è stato intervistato un campione composto da 150 agenti immobiliari, statisticamente rappresentativo delle agenzie immobiliari presenti nelle 20 località oggetto dell’indagine. Il 79% degli intervistati ha registrato una diminuzione dei prezzi delle compravendite degli immobili; in media, il calo registrato è stato del 10% rispetto al 2013. Per il 53% degli agenti immobiliari Fiaip la situazione è stata peggiore rispetto allo scorso anno, per il 5% migliore, per il 42% stabile. Il 79% degli agenti immobiliari intervistati sottolinea come il costo al mq delle case in vendita in località turistiche è diminuito (in media del -10%), mentre per il 21% il valore degli immobili è restato invariato. Le prospettive per il settore immobiliare nel 2015 rimangono incerte: gli indicatori Fiaip fanno registrare una maggiore offerta immobiliare turistica (+5%), con una richiesta di seconde case in aumento soprattutto da parte degli acquirenti internazionali. Sono molte le occasioni che sfumano a causa di una perdurante incertezza economica: Il fenomeno del mancato acquisto da parte dei connazionali interessa, in particolare, i liberi professionisti e le famiglie numerose che spesso rimandano l’acquisto a tempi migliori a causa di un sistema fiscale sempre più incerto e gravoso sulla casa e di erogazioni creditizie che non trovano ancora risposte positive, nonostante un miglioramento delle condizioni di accesso al credito e una ripresa delle stesse richieste di mutuo. Gli operatori immobiliari, inoltre, faticano a vedere segnali positivi per la prossima stagione invernale: intravedono segnali positivi solo le località montane e maggiormente conosciute, dove il soggiorno si affianca a novità sostanziali strutturali o di servizi in grado di innalzare l’appeal del territorio e, quindi, attirare sempre più clientela nazionale e straniera.
Il 2015 potrebbe essere l’anno della fine della crisi, tuttavia gli operatori non sono ancora del tutto sicuri della ripresa. Lo rileva il Sentiment del mercato immobiliare per il II quadrimestre 2014, l’Osservatorio basato sull’indagine qualitativa elaborata dal Dipartimento di Economia dell’Università degli Studi di Parma in collaborazione con Sorgente Group Spa e Federimmobiliare, fondato su circa duecento interviste a operatori del mercato immobiliare appartenenti ai settori di trading, development, property, facility, progettazione, valutazione, consulenza e finanza immobiliare. Innanzitutto, gli intervistati segnalano un miglioramento del mercato immobiliare, con incremento della stabilità dei prezzi (case e negozi) e, in alcuni casi, con tendenza a una crescita moderata. Tuttavia, vanno messe in evidenza le difficoltà che ancora contrassegnano il comparto industriale e quello degli uffici e del terziario, in genere. Questi ultimi sono ancora i settori in cui il prezzo finale di vendita è più lontano da quello proposto inizialmente (sconto medio alto). L’Indice Fiups – acronimo di Federimmobiliare, Università degli Studi di Parma e Sorgente Group Spa – è la rappresentazione grafica del Sentiment e indica che gli operatori sono ancora molto prudenti: si è passati da 17,95 a 17,98 del II quadrimestre (su trenta). In ogni caso, vengono confermate le rilevazioni dei trimestri precedenti, seppure con un’accentuazione della percezione di migliori opportunità nel Nord Ovest del Paese. Per il 16% degli intervistati ci sono iniziative e investimenti interessanti al Sud nell’alberghiero e per l’8% nei centri commerciali. Interessanti alcuni micro fenomeni relativi alle principali località turistiche: gli operatori intervistati ritengono ancora ottimi investimenti il commerciale a Capri, l’alberghiero e il residenziale a Cortina e l’alberghiero a Taormina. Invece, rispetto al quadrimestre precedente, le aspettative di investimento degli operatori istituzionali iniziano a orientarsi verso il settore commerciale, dopo una stagione di grande attenzione al settore residenziale e a quello degli uffici. Ciò può derivare dal miglioramento del trend economico percepito dal panel degli intervistati o da possibili strategie di investimento a breve termine, guidate dalla finanza internazionale; infatti, i capitali stranieri sono tornati a puntare sull’Italia, riscontrando buone occasioni nel settore immobiliare dopo la diminuzione generalizzata dei prezzi. Un timido segnale di miglioramento dell’interesse si ha nei confronti degli immobili industriali, forse per la possibilità di riqualificazioni urbane o metropolitane. Nel complesso, più del 70% degli intervistati ritiene che i fondi pensione registrano l’incremento più forte nella propensione agli investimenti. Per un rilancio del settore e del comparto dei finanziamenti retail, oltre il 60% degli operatori intervistati ritiene essenziale un riordino della tassazione sugli immobili, in particolare della casa intesa quale prima abitazione. Per oltre il 50% degli operatori i piani di vendita degli immobili pubblici potrebbero non costituire nuove occasioni di business bensì creare eccesso di offerta di immobili, in un momento in cui sono alti i livelli di invenduto. Circa le misure ritenute più interessanti per un rilancio del settore, non c’è particolare interesse per gli incentivi fiscali governativi né per le misure della Bce in tema di allargamento di liquidità per gli operatori. Il panel degli intervistati ritiene che queste potranno avere efficacia solo congiunturale e non strutturale. Viene, invece, ritenuta importante la soluzione dei crediti in sofferenza, soprattutto con base ipotecaria. Infatti, per l’80% degli intervistati è evidente come la liberazione di capitale proprio da parte delle banche possa indurre nuove opportunità di finanziamento e altre possibilità di intervento finanziario nel settore.
Secondo Immobiliare.it in Italia 11,6 milioni di abitazioni hanno più di 40 anni di vita, ben il 36,6% delle case del nostro Paese. Se poi si prende come punto di riferimento il 1977, l’anno a partire dal quale sono state introdotte le prime norme sull’efficienza energetica nel settore dell’edilizia, la percentuale di abitazioni che risalgono a prima di questa data arriva al 58,4%: significa che ben 18,5 milioni di immobili sul territorio nazionale non sono stati realizzati pensando all’ottimizzazione e al risparmio energetico. Il problema non è, evidentemente, solo legato alla gestione di immobili con spazi meno efficienti – si pensi a ingresso e corridoio, ormai quasi del tutto spariti dalle planimetrie delle abitazioni più moderne, però presenti nelle abitazioni più antiche – ma anche al dispendio energetico che queste case comportano. Basti ricordare che un immobile con più di 30 anni di età consuma in media in un anno dai 180 ai 200 Kwh/mq, contro i 30-40 Kwh/mq all’anno necessari per il fabbisogno di un’abitazione in classe B.
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La fotografia dell’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico Fiaip per la stagione estiva 2014 sul mercato delle case per vacanza analizza 20 località campione ed evidenzia molti chiaroscuri, nonostante la domanda di seconde case sia stata stimolata da un ribasso dei prezzi degli immobili nelle principali località di mare e montagna. In particolare, Fiaip ha condotto nel corso dell’estate 2014 un’indagine ad hoc nella quale è stato intervistato un campione composto da 150 agenti immobiliari, statisticamente rappresentativo delle agenzie immobiliari presenti nelle 20 località oggetto dell’indagine. Il 79% degli intervistati ha registrato una diminuzione dei prezzi delle compravendite degli immobili; in media, il calo registrato è stato del 10% rispetto al 2013. Per il 53% degli agenti immobiliari Fiaip la situazione è stata peggiore rispetto allo scorso anno, per il 5% migliore, per il 42% stabile. Il 79% degli agenti immobiliari intervistati sottolinea come il costo al mq delle case in vendita in località turistiche è diminuito (in media del -10%), mentre per il 21% il valore degli immobili è restato invariato. Le prospettive per il settore immobiliare nel 2015 rimangono incerte: gli indicatori Fiaip fanno registrare una maggiore offerta immobiliare turistica (+5%), con una richiesta di seconde case in aumento soprattutto da parte degli acquirenti internazionali. Sono molte le occasioni che sfumano a causa di una perdurante incertezza economica: Il fenomeno del mancato acquisto da parte dei connazionali interessa, in particolare, i liberi professionisti e le famiglie numerose che spesso rimandano l’acquisto a tempi migliori a causa di un sistema fiscale sempre più incerto e gravoso sulla casa e di erogazioni creditizie che non trovano ancora risposte positive, nonostante un miglioramento delle condizioni di accesso al credito e una ripresa delle stesse richieste di mutuo. Gli operatori immobiliari, inoltre, faticano a vedere segnali positivi per la prossima stagione invernale: intravedono segnali positivi solo le località montane e maggiormente conosciute, dove il soggiorno si affianca a novità sostanziali strutturali o di servizi in grado di innalzare l’appeal del territorio e, quindi, attirare sempre più clientela nazionale e straniera.
Il 2015 potrebbe essere l’anno della fine della crisi, tuttavia gli operatori non sono ancora del tutto sicuri della ripresa. Lo rileva il Sentiment del mercato immobiliare per il II quadrimestre 2014, l’Osservatorio basato sull’indagine qualitativa elaborata dal Dipartimento di Economia dell’Università degli Studi di Parma in collaborazione con Sorgente Group Spa e Federimmobiliare, fondato su circa duecento interviste a operatori del mercato immobiliare appartenenti ai settori di trading, development, property, facility, progettazione, valutazione, consulenza e finanza immobiliare. Innanzitutto, gli intervistati segnalano un miglioramento del mercato immobiliare, con incremento della stabilità dei prezzi (case e negozi) e, in alcuni casi, con tendenza a una crescita moderata. Tuttavia, vanno messe in evidenza le difficoltà che ancora contrassegnano il comparto industriale e quello degli uffici e del terziario, in genere. Questi ultimi sono ancora i settori in cui il prezzo finale di vendita è più lontano da quello proposto inizialmente (sconto medio alto). L’Indice Fiups – acronimo di Federimmobiliare, Università degli Studi di Parma e Sorgente Group Spa – è la rappresentazione grafica del Sentiment e indica che gli operatori sono ancora molto prudenti: si è passati da 17,95 a 17,98 del II quadrimestre (su trenta). In ogni caso, vengono confermate le rilevazioni dei trimestri precedenti, seppure con un’accentuazione della percezione di migliori opportunità nel Nord Ovest del Paese. Per il 16% degli intervistati ci sono iniziative e investimenti interessanti al Sud nell’alberghiero e per l’8% nei centri commerciali. Interessanti alcuni micro fenomeni relativi alle principali località turistiche: gli operatori intervistati ritengono ancora ottimi investimenti il commerciale a Capri, l’alberghiero e il residenziale a Cortina e l’alberghiero a Taormina. Invece, rispetto al quadrimestre precedente, le aspettative di investimento degli operatori istituzionali iniziano a orientarsi verso il settore commerciale, dopo una stagione di grande attenzione al settore residenziale e a quello degli uffici. Ciò può derivare dal miglioramento del trend economico percepito dal panel degli intervistati o da possibili strategie di investimento a breve termine, guidate dalla finanza internazionale; infatti, i capitali stranieri sono tornati a puntare sull’Italia, riscontrando buone occasioni nel settore immobiliare dopo la diminuzione generalizzata dei prezzi. Un timido segnale di miglioramento dell’interesse si ha nei confronti degli immobili industriali, forse per la possibilità di riqualificazioni urbane o metropolitane. Nel complesso, più del 70% degli intervistati ritiene che i fondi pensione registrano l’incremento più forte nella propensione agli investimenti. Per un rilancio del settore e del comparto dei finanziamenti retail, oltre il 60% degli operatori intervistati ritiene essenziale un riordino della tassazione sugli immobili, in particolare della casa intesa quale prima abitazione. Per oltre il 50% degli operatori i piani di vendita degli immobili pubblici potrebbero non costituire nuove occasioni di business bensì creare eccesso di offerta di immobili, in un momento in cui sono alti i livelli di invenduto. Circa le misure ritenute più interessanti per un rilancio del settore, non c’è particolare interesse per gli incentivi fiscali governativi né per le misure della Bce in tema di allargamento di liquidità per gli operatori. Il panel degli intervistati ritiene che queste potranno avere efficacia solo congiunturale e non strutturale. Viene, invece, ritenuta importante la soluzione dei crediti in sofferenza, soprattutto con base ipotecaria. Infatti, per l’80% degli intervistati è evidente come la liberazione di capitale proprio da parte delle banche possa indurre nuove opportunità di finanziamento e altre possibilità di intervento finanziario nel settore.
Secondo Immobiliare.it in Italia 11,6 milioni di abitazioni hanno più di 40 anni di vita, ben il 36,6% delle case del nostro Paese. Se poi si prende come punto di riferimento il 1977, l’anno a partire dal quale sono state introdotte le prime norme sull’efficienza energetica nel settore dell’edilizia, la percentuale di abitazioni che risalgono a prima di questa data arriva al 58,4%: significa che ben 18,5 milioni di immobili sul territorio nazionale non sono stati realizzati pensando all’ottimizzazione e al risparmio energetico. Il problema non è, evidentemente, solo legato alla gestione di immobili con spazi meno efficienti – si pensi a ingresso e corridoio, ormai quasi del tutto spariti dalle planimetrie delle abitazioni più moderne, però presenti nelle abitazioni più antiche – ma anche al dispendio energetico che queste case comportano. Basti ricordare che un immobile con più di 30 anni di età consuma in media in un anno dai 180 ai 200 Kwh/mq, contro i 30-40 Kwh/mq all’anno necessari per il fabbisogno di un’abitazione in classe B.
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