Nel I semestre del 2014 i canoni di locazione nelle grandi città, secondo Tecnocasa, hanno segnato una diminuzione dei valori dell’1,8% per i monolocali, dell’ 1,5% per i bilocali e dell’1,7% per i trilocali. Nei capoluoghi di provincia la contrazione è stata dell’1,3% per i monolocali e dell’1,2% per bilocali e trilocali. I canoni di locazione sono ancora in ribasso perché la disponibilità di spesa dei potenziali inquilini è in diminuzione e l’offerta di immobili in affitto è in aumento. Relativamente alle motivazioni, si evince che il 58,7% di chi cerca in affitto lo fa per trovare l’abitazione principale; anche in questo semestre tra coloro che chiedono immobili in affitto si registrano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito. Cercano casa in affitto coloro che si trasferiscono per lavoro (36,5%) e, infine, chi va a vivere altrove per motivi di studio e cerca casa vicino alla sede della facoltà frequentata (4,8%). Rispetto all’anno (e al semestre) precedente si nota una diminuzione della percentuale di queste ultime due motivazioni; la spiegazione potrebbe essere la diminuita mobilità dovuta all’aumento della disoccupazione e al fatto che gli studenti scelgono università più vicine al luogo di residenza. L’analisi demografica di coloro che cercano casa in affitto ha evidenziato che il 39,3% ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 32,2% ha un’età compresa fra 35 e 44 anni; il 59,6% è rappresentato da single. Per quanto riguarda le tipologie di contratto di locazione, quello più praticato è il canone libero (4+4), seguito dal concordato e poi da quello a uso transitorio ma aumenta l’appeal del contratto concordato, soprattutto dopo l’applicazione della cedolare secca agevolata prevista per questa tipologia di contratto. La domanda di abitazioni in affitto si concentra in particolare sui bilocali (38,5%) e, a seguire, i trilocali (35,8%). In questo semestre si riscontra un aumento della rigidità da parte dei proprietari ad affittare un immobile, in quanto si desiderano maggiori garanzie sull’affidabilità dell’inquilino e la continuità dei pagamenti dei canoni di locazione. Anche i potenziali locatari sono sempre più esigenti nella ricerca dell’immobile e si evidenzia una maggiore facilità di affitto per le soluzioni di qualità, dove per qualità si intende non solo lo stato dell’immobile ma anche la qualità dell’arredamento, la presenza di ambienti luminosi e di servizi in zona. Cresce l’interesse per gli immobili arredati o parzialmente arredati. La presenza del riscaldamento autonomo è apprezzata perché consente una riduzione dei costi condominiali. Si contrae la ricerca di appartamenti in affitto da parte delle aziende per i propri dipendenti.
Secondo Solo Affitti negli ultimi cinque anni i canoni di affitto delle abitazioni si sono ridotti del 12,5% e i negozi hanno registrato quasi un tracollo (-26%), ora l’effetto Expo rilancia le locazioni ma solo a Milano (+6,7% nei primi nove mesi del 2014), mentre continua il calo a Bari (-9,8%) e Roma (-5,5%) e frena la caduta a Firenze (-0,6%), Bologna (-0,3%) e Napoli (+0,5%). A rilevare questo scenario è il Rapporto sulle locazioni 2014 elaborato, con il supporto scientifico di Nomisma, da Solo Affitti, il franchising immobiliare leader in Italia nella locazione con 350 agenzie (di cui 40 in Spagna). In un panorama nazionale di arretramento contenuto (-1,6%) dei canoni d’affitto nel 2014 ci sono ancora città che registrano cali vicini alla doppia cifra proseguendo la caduta generale dei due anni precedenti (2012 e 2013). La cedolare secca ha soppiantato ormai la tassazione Irpef: nelle principali città del Paese, oggetto dell’indagine, viene preferita in quasi 9 nuovi contratti su 10 (87%) e si spinge anche oltre in città: la cedolare secca al 10% nei contratti a canone concordato ha maggiore successo a Bologna (83%) Genova (70%), Roma (69%), Venezia (64%) e Firenze (61%). Complice il mancato rinnovo degli accordi territoriali tra Comuni e associazioni di inquilini e proprietari, a Milano e Napoli il canone concordato non può essere utilizzato e di conseguenza i proprietari possono solo sfruttare la tassazione cedolare a livello del 21% (più del doppio di quella applicata ai contratti a canone concordato), così come gli inquilini non possono usufruire di canoni calmierati. Il prezzo medio di locazione nei capoluoghi di regione del nostro Paese nel 2014 è di 507 euro. Occorrono mediamente dai 38 ai 55 euro in più se l’appartamento è ammobiliato (545 euro) o dotato di garage (562). Milano è la città più cara per gli affitti e, rispetto al 2013, supera anche Roma. Secondo le rilevazioni di Solo Affitti cresce l’impiego dei contratti di locazione con canone concordato (dal 24,4% al 37,1%), che si avvicinano ai contratti liberi 4+4 (in calo dal 45,1% del 2013 al 39,8% di quest’anno). In diminuzione i contratti transitori, che passano dal 28,9% del 2013 al 20,9% dei primi nove mesi del 2014. Cresce rispetto al 2013 la quota di locatari che prende in affitto un appartamento come abitazione principale (dal 46% al 50,3%), una tendenza ancora più elevata a Napoli, Aosta, Potenza e Venezia (70% ciascuna). Meno della metà sono i lavoratori in trasferta (25,1%) e gli studenti fuori sede (22,9%). Le coppie senza figli (36,9%) rappresentano la tipologia di inquilino più comune, ma anche quelle con figli sono comunque piuttosto numerose, più di un quarto del totale (27,5%); i single, invece, rappresentano un quinto del totale (21,9%). Cresce ancora rispetto all’anno scorso (dall’11,7% al 13,7%), il fenomeno della condivisione di uno stesso appartamento da parte di più persone e succede più spesso nelle città universitarie. Il tempo medio necessario a trovare un appartamento è di 2,5 mesi, sostanzialmente in linea con il 2013 (2,6). Si impiega meno per arrivare alla firma del contratto in centro e semicentro, poco più di 2 mesi, mentre nelle zone di pregio e in periferia ci vogliono quasi 3 mesi.
Per Fiaip nel 54% degli intervistati i prezzi delle locazioni hanno fatto registrare invece un calo del 5%. Nel mercato delle locazioni turistiche settimanali, formula sempre più diffusa tra gli italiani nel 2014, un 54% fotografa una diminuzione dei prezzi degli immobili, mentre per il 41% degli agenti immobiliari Fiaip evidenzia come i prezzi delle locazioni delle case per vacanza sono rimasti stabili e solo il 5% fotografa un aumento. Il numero di compravendite immobiliari nel settore turistico rispetto al 2013 è rimasto stabile per il 37% degli intervistati, per il 21% è stato negativo e per il 26% molto negativo. L’andamento del mercato delle locazioni è rimasto stabile per il 47% degli agenti immobiliari intervistati, solo per il 21% si è avuta una stagione positiva, mentre per il 32% l’andamento è stato negativo.


Newsletter integrale:

N°123 - Novembre 2014 Panorama di Economia Immobiliare