Solo attraverso una rinnovata iniezione di credito e un’ulteriore revisione dei prezzi si possono prefigurare scenari nuovamente espansivi per il mercato immobiliare. Sono queste le conclusioni a cui giunge l’analisi congiunturale di Nomisma relativa alle 13 grandi città italiane. Per Nomisma il 2014 dovrebbe rappresentare l’anno d’inversione ciclica, con una ripresa delle quantità scambiate, anche se più contenuta delle aspettative. L’anno dovrebbe chiudersi con un incremento degli scambi di abitazioni del 3,7% a livello nazionale, dato ben lontano dai livelli delle precedenti fasi di inversione ciclica di mercato -37% nel 1976, 17% nel 1985 e 9% nel 1997. Con riferimento, poi, ai mercati delle 13 principali città italiane il preconsuntivo Nomisma evidenzia un’inversione del ciclo più significativa, pari al 5,5% di compravendite di abitazioni su base annua. Analizzando le fasi storiche precedenti, dopo il raggiungimento dei picchi di espansione del mercato degli scambi si assisteva a un aggiustamento dei prezzi, fenomeno che, in corrispondenza dell’ultima fase negativa del ciclo – tuttora in corso – si è manifestato con un’intensità più contenuta e diluita nel tempo. L’allungamento della fase recessiva – evidente già a partire dal 2012 – inizialmente affrontata limitando la revisione al ribasso dei pezzi di riserva, ha comportato nell’interpretazione di Nomisma “un significativo cambiamento in termini di adeguamento delle aspettative”, a riprova dell’accresciuta consapevolezza sul fronte dell’offerta delle difficoltà di alienazione degli asset immobiliari. Per questo Nomisma reputa non ancora esaurita la flessione dei valori nominali per poter indicare come effettiva la fase di miglioramento ciclico. Seppure la flessione del 2014 risulti inferiore rispetto a quella del 2013, si è di fronte a “un arretramento significativo e comunque più consistente di quello del 2012”. Nomisma evidenzia come dal 2008 a oggi si sia registrata una crescita di metri quadrati di abitazioni acquistabili con un’annualità di reddito – con un picco di 6 mq quest’anno – dovuta al calo dei prezzi e a una riduzione meno sensibile del potere di acquisto delle famiglie. Nonostante tali dinamiche, la ripresa del mercato continua a essere ostacolata dall’incertezza delle condizioni economiche e lavorative delle famiglie, a cui si accompagna il razionamento ancora in atto della componente creditizia. La ripresa – per Nomisma – presenta segnali “ancora deboli e latenti” sul fronte delle compravendite, mentre nulla è ravvisabile negli altri indicatori di mercato che confermano “una condizione di stagnante illiquidità degli immobili”. Va da sé che i tempi per vendere o locare restano “straordinariamente alti e stazionari” per il terzo semestre consecutivo e analogo discorso vale per il divario tra prezzo offerto ed effettivo (sconto praticato). Come detto, per Nomisma le prospettive del settore immobiliare italiano restano principalmente legate, oltre alla situazione macroeconomica, a tre fattori: repricing, sostegno della domanda interna e upgrade qualitativo dell’offerta. Tenuto conto di quanto sopra e a fronte di un mercato ingessato su livelli di attività ancora “inusitatamente bassi”, il 2014 – per Nomisma- vede nella timida ripresa delle compravendite un primo non trascurabile segnale di cambiamento.
Tecnocasa ha messo a confronto l’andamento dei prezzi del residenziale dal 2008 al I semestre 2014 nelle macroaree italiane: Nord, Centro e Sud. Nel 2008 la diminuzione dei prezzi è stata uniforme tra Nord e Sud, mentre il Centro ha accusato un calo più sensibile; nel I semestre del 2008, per la prima volta, hanno iniziato a diminuire i prezzi anche al Sud, mentre nelle altre realtà geografiche la contrazione era già iniziata nel 2007, anno che ha segnato l'inversione del trend di crescita iniziato nel 1998, per cui le compravendite sono passate da 806 mila a 687 mila (-15%). Il 2009 ha manifestato performance simili tra Nord e Sud, mentre il Centro ha registrato una diminuzione di prezzi meno forte, avendo segnato nell'anno precedente una contrazione maggiore; nel Sud Italia la disoccupazione e la presenza di molti lavoratori a termine ha contribuito alla diminuzione della capacità di spesa dei potenziali acquirenti e, di conseguenza, alla diminuzione dei prezzi degli immobili, per cui hanno iniziato ad aumentare i tempi di vendita a causa del gap esistente tra domanda e offerta. Nel 2010 il comportamento del mercato immobiliare tra le diverse aree geografiche ha iniziato a uniformarsi, infatti le variazioni percentuali dei prezzi sono abbastanza simili. Nel 2011 la contrazione dei valori al Nord ha iniziato a diminuire, mentre al Sud più realtà hanno iniziato ad avere diminuzioni di prezzo a due cifre e, tra queste, Caserta, Cosenza, Campobasso ed Enna. Nel 2012 si sono registrate le diminuzioni di prezzo più elevate e la distanza tra le richieste dei proprietari e la capacità di spesa dei potenziali acquirenti è aumentata sempre più, di conseguenza i prezzi immobiliari sono diminuiti ancora e, soprattutto nel Sud Italia, si è registrata la contrazione più forte dei valori. Dal 2008 le abitazioni del Sud Italia hanno perso il 22,3%, quelle del Centro il 19,9% e quelle del Nord il 19,4%. Nel 2013 i valori immobiliari hanno continuato a diminuire, c'è stata una maggiore propensione dei venditori ad abbassare i prezzi e si sono intravisti i primi segnali di ripresa, testimoniati dalla rinnovata voglia di acquistare casa; le regioni del Centro hanno registrato il ribasso più importante. Nel I semestre del 2014 i prezzi sono ancora in ribasso, il Centro Italia soffre più del Nord e del Sud ma le compravendite hanno iniziato a dare i primi segnali di ripresa grazie anche a un ritorno dell'erogazione di mutui da parte delle banche; il segmento della prima casa resiste bene, mentre ci sono segnali di contrazione per la domanda ad uso investimento e per la seconda casa, a causa della maggiore pressione fiscale.
Da una parte la crisi che continua a flagellare il settore dei consumi, dall’altra l’evoluzione verso la multicanalità dello shopping e delle vendite: questo il panorama in cui si inquadra il mercato immobiliare dei negozi. Secondo Immobiliare.it, l’offerta di spazi commerciali in vendita nelle città italiane negli ultimi due anni è arrivata a crescere, in alcuni centri, di oltre l’8%, mentre i prezzi hanno seguito la direzione opposta, vale a dire quella del calo che, in città come Torino e Bologna, ha superato addirittura il 20%. Secondo lo studio del portale l’aumento dell’offerta ha riguardato, per la prima volta negli ultimi dieci anni, anche le grandi e famose vie dello shopping. A livello nazionale, nell’ultimo anno, si è assistito a un calo dei prezzi di vendita pari al 4,3% ma la diminuzione maggiore è quella dei canoni di locazione che scendono dell’8,6%. Focalizzando la ricerca sulle grandi città, le cifre richieste per la vendita di un negozio sono diminuite in maniera meno netta (-3,7% rispetto al 2013); stesso discorso per gli affitti di spazi commerciali che sono scesi del 7,6%.
Per Fiaip il 2014 evidenzia ancora una situazione economica altalenante per il comparto immobiliare turistico: in generale si nota ancora una situazione stagnante, a causa di una pressione fiscale abnorme per le seconde case, ma si registrano timidi segnali di ripresa, che non sono però omogenei su tutto il territorio nazionale. Il settore immobiliare turistico, nonostante l’aggravio della tassazione, ha resistito: la percentuale di compravendite immobiliari che ha interessato questa tipologia abitativa è rimasta abbastanza stabile nel tempo e una ritrovata domanda negli ultimi mesi è stata favorita anche da un calo dei prezzi immobiliari in media del 10% rispetto al 2013. Chi ha deciso di investire nelle case per le vacanze – secondo il rapporto immobiliare turistico Fiaip 2014 – si trova oggi favorito dai prezzi degli immobili che, pur restando bassi rispetto ai livelli pre-crisi, continuano ad assicurare, in un periodo di estrema volatilità dei mercati, il potere d’acquisto del capitale, tenendo presente che la casa rimane il bene rifugio per eccellenza per investimenti a medio e lungo termine delle famiglie italiane. Da segnalare, inoltre, come la disponibilità di spesa per comprare la seconda casa è diminuita negli ultimi anni e per questo motivo si sono preferite località meno rinomate e meno famose, ma con abitazioni a prezzi più accessibili. La crisi, infatti, ha cambiato le abitudini vacanziere degli italiani, con una diminuzione delle presenze e soggiorni più brevi, influenzati anche da un’estate 2014 che ha visto una stagione metereologica particolarmente negativa. Ciò non vale ovviamente per tutte le località, e, inoltre, la costante presenza di turisti stranieri ha compensato il calo di presenze degli italiani. In particolare, Fiaip ha condotto nel corso dell’estate 2014 un’indagine ad hoc nella quale è stato intervistato un campione composto da 150 agenti immobiliari, statisticamente rappresentativo delle agenzie immobiliari presenti nelle 20 località oggetto dell’indagine. Il 79% degli intervistati ha registrato una diminuzione dei prezzi delle compravendite degli immobili; in media il calo registrato è stato del 10% rispetto al 2013. Per il 53% degli agenti immobiliari Fiaip la situazione è stata peggiore rispetto allo scorso anno, per il 5 % migliore, per il 42 % stabile. Il 79% degli agenti immobiliari intervistati ha sottolineato che il costo al mq delle case in vendita in località turistiche è diminuito (in media del -10%), mentre per il 21% il valore degli immobili è restato invariato.


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N°124 - Dicembre 2014 Panorama di Economia Immobiliare