N°124 Panorama di Economia Immobiliare - MUTUI
In base ai dati pubblicati da Banca d’Italia i tassi d'interesse, comprensivi delle spese accessorie, sui finanziamenti erogati a ottobre alle famiglie per l'acquisto di abitazioni sono stati pari al 3,18% (3,27% nel mese precedente e 3,9% a ottobre 2013).
Secondo l’Abi a novembre 2014 l'ammontare dei prestiti alla clientela erogati dalle banche operanti in Italia, 1.813,3 miliardi di euro, è nettamente superiore, di oltre 104,5 miliardi, all'ammontare complessivo della raccolta da clientela, 1.708,6 miliardi di euro. Inoltre, è in ulteriore miglioramento la dinamica dei prestiti bancari. Dopo oltre 30 mesi di valori negativi, a novembre 2014 il totale dei finanziamenti a famiglie e imprese ha presentato una variazione annua nulla, rispetto al -0,7% del mese precedente e -4,5% a novembre 2013, quando aveva raggiunto il picco negativo. Il complesso dei finanziamenti (inclusi anche finanziamenti alle imprese finanziarie e Pubbliche Amministrazioni), registra una ancor lieve contrazione su base annua (-1,6% in miglioramento rispetto al -2,1% del mese precedente e dal -4,5% di novembre 2013). Questo di novembre 2014 per i prestiti bancari è il miglior risultato da aprile 2012; inoltre, tale dinamica dei prestiti bancari non è una caratteristica solo italiana ma si registra anche a livello dell’intera area dell’euro. Dalla fine del 2007, prima dell’inizio della crisi, ad oggi i prestiti a famiglie e imprese sono passati da 1.279 a 1.419 miliardi di euro. A novembre 2014, i tassi di interesse sui prestiti si sono posizionati in Italia su livelli ancor più bassi. Il tasso medio sul totale dei prestiti è risultato pari al 3,66% (3,71% il mese precedente; 6,18% a fine 2007). Il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni si è attestato al 2,90% (lo stesso valore del mese precedente e segnando il valore più basso da novembre 2010; 5,72% a fine 2007). A seguito del perdurare della crisi e dei suoi effetti, la rischiosità dei prestiti in Italia è ulteriormente cresciuta, le sofferenze lorde sono risultate a ottobre 2014 pari a quasi 179,3 mld, dai 176,9 mld di settembre. Il rapporto sofferenze lorde su impieghi è del 9,5% a ottobre (7,7% un anno prima; 2,8% a fine 2007), valore che raggiunge il 15,8% per i piccoli operatori economici (13,4% a ottobre 2013; 7,1% a fine 2007), il 15,7% per le imprese (12,3% un anno prima; 3,6% a fine 2007) e il 6,8% per le famiglie consumatrici (6,3% a ottobre 2013; 2,9% a fine 2007). Anche le sofferenze nette registrano a ottobre un aumento, passando dagli 81,2 miliardi di settembre agli 83 miliardi di ottobre. Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali è risultato pari al 4,61% a ottobre dal 4,49% di settembre 2014 (3,98% a ottobre 2013; 0,86%, prima dell’inizio della crisi). Infine, lo spread fra il tasso medio sui prestiti e quello medio sulla raccolta a famiglie e società non finanziarie permane in Italia su livelli particolarmente bassi, a novembre 2014 è risultato pari a 212 punti base (213 punti base a ottobre 2014). Prima dell’inizio della crisi finanziaria tale spread superava i 300 punti (329 punti percentuali a fine 2007).
Secondo Crif i mutui immobiliari, sebbene con volumi fortemente ridimensionati rispetto al periodo pre-crisi, mostrano segnali di ripresa. La graduale risoluzione di alcuni vincoli che avevano ridimensionato il mercato dei mutui negli anni di crisi sta guidando e guiderà la ripresa. Nel complesso, infatti, il mercato dei mutui ha mostrato segnali positivi per un miglioramento delle prospettive economiche dei potenziali nuovi mutuatari e una rinnovata spinta commerciale da parte degli istituti di credito, impegnati ad attuare nuove logiche di offerta, focalizzate sulla modularità e flessibilità del prodotto. Nel dettaglio, nei primi 9 mesi del 2014 l’incremento delle nuove erogazioni finalizzate all’acquisto di abitazioni è stato del +5,3% in termini di flussi finanziati. L’evoluzione del numero dei contratti di mutuo per acquisto (+7,1%), risulta superiore a quella delle compravendite residenziali (+2,2%), segno che il credito torna a sostenere le famiglie per l’acquisto della casa. La competizione tra operatori si è giocata soprattutto sulla convenienza del tasso variabile, dovuta alla riduzione dei costi di raccolta e dal basso livello dei tassi Euribor. Le erogazioni di mutui a tasso variabile continuano quindi ad aumentare la loro quota (67% nei primi 9 mesi del 2014), a scapito dei mutui a tasso misto (20%) e di quelli a tasso fisso (13%). L’attuale convenienza del tasso variabile è anche all’origine del boom registrato nei primi 9 mesi del 2014 per i mutui di surroga (+208% per i flussi finanziati), che in termini di quota raggiungono il 5,8% del totale flussi finanziati. Dall’analisi sugli importi medi dei mutui erogati emerge che dal 2013 è aumentato l’importo medio dei mutui di surroga (114.000 euro nei primi 9 mesi del 2014), mentre quello dei mutui di acquisto continua nel trend di riduzione (119.000 euro), conseguenza della contrazione del valore degli immobili e della cautela delle famiglie. La riduzione del divario tra gli importi medi dei mutui di acquisto e di surroga dimostra che i mutui surrogati nel 2014 riguardano principalmente mutui recenti, stipulati nel periodo in cui gli spread erano ai livelli massimi. Nel corso del 2014 il rischio di credito si è mantenuto sostanzialmente stabile, con un lieve rientro dei tassi di default a settembre 2014, riflettendo sia la prudenza della domanda che la selettività dell’offerta di credito. Nello specifico, il tasso di default (ovvero l’indice di rischio di credito di tipo dinamico che misura le nuove sofferenze e i ritardi di 6 o più rate nell’ultimo anno di rilevazione), del credito al dettaglio considerato nel suo complesso (mutui immobiliari e credito al consumo), si attesta a settembre 2014 al 2,4%, proseguendo l’allontanamento dal punto massimo registrato all’inizio del 2010, pur rimanendo su livelli superiori a quelli registrati prima della crisi. Il tasso di default dei mutui immobiliari si è stabilizzato per gran parte del 2014 sull’1,9% e solo a settembre ha mostrato un ulteriore cenno di miglioramento, posizionandosi all’1,8%. Per quanto riguarda l’andamento dei mutui, negli ultimi mesi del 2014 si dovrebbero rafforzare i segnali di ripresa delle erogazioni per acquisto di abitazione, confermando le tendenze osservate nella prima parte dell’anno, anche grazie al significativo aumento di nuovi contratti di surroga. La rischiosità del comparto resterà nei prossimi anni su livelli elevati per tutte le tipologie di prestiti, in quanto la modesta ripresa economica non consentirà di assorbire completamente gli effetti della lunga fase di crisi sul mercato del lavoro e sui redditi delle famiglie, elementi che continuano a rappresentare i principali fattori di rischio dello scenario.
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Secondo l’Abi a novembre 2014 l'ammontare dei prestiti alla clientela erogati dalle banche operanti in Italia, 1.813,3 miliardi di euro, è nettamente superiore, di oltre 104,5 miliardi, all'ammontare complessivo della raccolta da clientela, 1.708,6 miliardi di euro. Inoltre, è in ulteriore miglioramento la dinamica dei prestiti bancari. Dopo oltre 30 mesi di valori negativi, a novembre 2014 il totale dei finanziamenti a famiglie e imprese ha presentato una variazione annua nulla, rispetto al -0,7% del mese precedente e -4,5% a novembre 2013, quando aveva raggiunto il picco negativo. Il complesso dei finanziamenti (inclusi anche finanziamenti alle imprese finanziarie e Pubbliche Amministrazioni), registra una ancor lieve contrazione su base annua (-1,6% in miglioramento rispetto al -2,1% del mese precedente e dal -4,5% di novembre 2013). Questo di novembre 2014 per i prestiti bancari è il miglior risultato da aprile 2012; inoltre, tale dinamica dei prestiti bancari non è una caratteristica solo italiana ma si registra anche a livello dell’intera area dell’euro. Dalla fine del 2007, prima dell’inizio della crisi, ad oggi i prestiti a famiglie e imprese sono passati da 1.279 a 1.419 miliardi di euro. A novembre 2014, i tassi di interesse sui prestiti si sono posizionati in Italia su livelli ancor più bassi. Il tasso medio sul totale dei prestiti è risultato pari al 3,66% (3,71% il mese precedente; 6,18% a fine 2007). Il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni si è attestato al 2,90% (lo stesso valore del mese precedente e segnando il valore più basso da novembre 2010; 5,72% a fine 2007). A seguito del perdurare della crisi e dei suoi effetti, la rischiosità dei prestiti in Italia è ulteriormente cresciuta, le sofferenze lorde sono risultate a ottobre 2014 pari a quasi 179,3 mld, dai 176,9 mld di settembre. Il rapporto sofferenze lorde su impieghi è del 9,5% a ottobre (7,7% un anno prima; 2,8% a fine 2007), valore che raggiunge il 15,8% per i piccoli operatori economici (13,4% a ottobre 2013; 7,1% a fine 2007), il 15,7% per le imprese (12,3% un anno prima; 3,6% a fine 2007) e il 6,8% per le famiglie consumatrici (6,3% a ottobre 2013; 2,9% a fine 2007). Anche le sofferenze nette registrano a ottobre un aumento, passando dagli 81,2 miliardi di settembre agli 83 miliardi di ottobre. Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali è risultato pari al 4,61% a ottobre dal 4,49% di settembre 2014 (3,98% a ottobre 2013; 0,86%, prima dell’inizio della crisi). Infine, lo spread fra il tasso medio sui prestiti e quello medio sulla raccolta a famiglie e società non finanziarie permane in Italia su livelli particolarmente bassi, a novembre 2014 è risultato pari a 212 punti base (213 punti base a ottobre 2014). Prima dell’inizio della crisi finanziaria tale spread superava i 300 punti (329 punti percentuali a fine 2007).
Secondo Crif i mutui immobiliari, sebbene con volumi fortemente ridimensionati rispetto al periodo pre-crisi, mostrano segnali di ripresa. La graduale risoluzione di alcuni vincoli che avevano ridimensionato il mercato dei mutui negli anni di crisi sta guidando e guiderà la ripresa. Nel complesso, infatti, il mercato dei mutui ha mostrato segnali positivi per un miglioramento delle prospettive economiche dei potenziali nuovi mutuatari e una rinnovata spinta commerciale da parte degli istituti di credito, impegnati ad attuare nuove logiche di offerta, focalizzate sulla modularità e flessibilità del prodotto. Nel dettaglio, nei primi 9 mesi del 2014 l’incremento delle nuove erogazioni finalizzate all’acquisto di abitazioni è stato del +5,3% in termini di flussi finanziati. L’evoluzione del numero dei contratti di mutuo per acquisto (+7,1%), risulta superiore a quella delle compravendite residenziali (+2,2%), segno che il credito torna a sostenere le famiglie per l’acquisto della casa. La competizione tra operatori si è giocata soprattutto sulla convenienza del tasso variabile, dovuta alla riduzione dei costi di raccolta e dal basso livello dei tassi Euribor. Le erogazioni di mutui a tasso variabile continuano quindi ad aumentare la loro quota (67% nei primi 9 mesi del 2014), a scapito dei mutui a tasso misto (20%) e di quelli a tasso fisso (13%). L’attuale convenienza del tasso variabile è anche all’origine del boom registrato nei primi 9 mesi del 2014 per i mutui di surroga (+208% per i flussi finanziati), che in termini di quota raggiungono il 5,8% del totale flussi finanziati. Dall’analisi sugli importi medi dei mutui erogati emerge che dal 2013 è aumentato l’importo medio dei mutui di surroga (114.000 euro nei primi 9 mesi del 2014), mentre quello dei mutui di acquisto continua nel trend di riduzione (119.000 euro), conseguenza della contrazione del valore degli immobili e della cautela delle famiglie. La riduzione del divario tra gli importi medi dei mutui di acquisto e di surroga dimostra che i mutui surrogati nel 2014 riguardano principalmente mutui recenti, stipulati nel periodo in cui gli spread erano ai livelli massimi. Nel corso del 2014 il rischio di credito si è mantenuto sostanzialmente stabile, con un lieve rientro dei tassi di default a settembre 2014, riflettendo sia la prudenza della domanda che la selettività dell’offerta di credito. Nello specifico, il tasso di default (ovvero l’indice di rischio di credito di tipo dinamico che misura le nuove sofferenze e i ritardi di 6 o più rate nell’ultimo anno di rilevazione), del credito al dettaglio considerato nel suo complesso (mutui immobiliari e credito al consumo), si attesta a settembre 2014 al 2,4%, proseguendo l’allontanamento dal punto massimo registrato all’inizio del 2010, pur rimanendo su livelli superiori a quelli registrati prima della crisi. Il tasso di default dei mutui immobiliari si è stabilizzato per gran parte del 2014 sull’1,9% e solo a settembre ha mostrato un ulteriore cenno di miglioramento, posizionandosi all’1,8%. Per quanto riguarda l’andamento dei mutui, negli ultimi mesi del 2014 si dovrebbero rafforzare i segnali di ripresa delle erogazioni per acquisto di abitazione, confermando le tendenze osservate nella prima parte dell’anno, anche grazie al significativo aumento di nuovi contratti di surroga. La rischiosità del comparto resterà nei prossimi anni su livelli elevati per tutte le tipologie di prestiti, in quanto la modesta ripresa economica non consentirà di assorbire completamente gli effetti della lunga fase di crisi sul mercato del lavoro e sui redditi delle famiglie, elementi che continuano a rappresentare i principali fattori di rischio dello scenario.
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