Secondo l’Istat nel III trimestre del 2014 il mercato immobiliare riprende a crescere, segnando un +3,7% sul III trim 2013 dopo la battuta d'arresto del II trimestre e nei primi nove mesi dell'anno la crescita è dello 0,4% rispetto allo stesso periodo del 2013 (425.975 le convenzioni rogate). Rispetto al III trimestre del 2013 segnali di miglioramento si registrano sia nel comparto immobiliare ad uso abitazione e accessori (+3,7%), sia nel comparto economico (+4,8%). Nel III trimestre del 2014 il 93,4% delle convenzioni (124.510) riguarda immobili ad uso abitazione e accessori, il 6% unità immobiliari ad uso economico (7.971) e lo 0,6% compravendite di immobili ad uso speciale e multiproprietà (784). Tutte le ripartizioni geografiche mostrano segnali di recupero nel comparto dell'abitativo, con valori sopra la media nazionale al Centro (+5,2%), al Nord-Est (+4,5%) e nelle Isole (+3,9%). Le convenzioni notarili per compravendite immobiliari ad uso economico fanno registrare aumenti significativi nelle Isole (+17,7%) e al Centro (+16,6%), mentre al Nord-Ovest (+1,4%) e al Nord-Est (-3,6%) risultano inferiori alla media nazionale. Nel III trimestre del 2014 gli Archivi Notarili con sede nelle città metropolitane sono i principali beneficiari dei segnali positivi provenienti dal mercato delle compravendite immobiliari, con aumenti del 4,8% nel comparto abitativo (+2,8% negli Archivi con sede in altre città) e del 14,7% nel comparto economico (-0,9% nelle altre città).
Nel III trimestre 2014, sulla base delle stime preliminari elaborate dall’Istat, l'indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab), acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento è diminuito dello 0,5% rispetto al trimestre precedente e del 3,9% nei confronti dello stesso periodo del 2013. Il calo congiunturale dipende esclusivamente dalla diminuzione dei prezzi delle abitazioni esistenti (-0,7%); per le abitazioni nuove si registra invece un aumento dei prezzi rispetto al trimestre precedente (+0,7%), il primo dopo due anni. La flessione tendenziale dell'indice generale, la cui ampiezza si riduce da -4,9% del II trimestre a -3,9% del III, è la sintesi delle diminuzioni su base annua dei prezzi sia delle abitazioni esistenti (-4,8%), sia di quelle nuove (-1,3%). Torna quindi ad ampliarsi il differenziale in valore assoluto tra la variazione tendenziale dei prezzi delle abitazioni esistenti e quella dei prezzi delle abitazioni nuove (3,5 punti percentuali da 2,9 del trimestre precedente). La riduzione dell'ampiezza delle flessioni tendenziali dell'Ipab si verifica in presenza di segnali di ripresa dei volumi compravenduti e +4,1% è l'incremento registrato, su base annua, nel III trimestre del 2014 dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate per il settore residenziale. In media, nei primi tre trimestri del 2014, i prezzi delle abitazioni diminuiscono del 4,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, sintesi di un calo del 2,4% dei prezzi delle abitazioni nuove e del 5,5% dei prezzi di quelle esistenti.
Tecnocasa ritiene che nel 2015, a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e dell’offerta sul mercato ancora cospicua, i prezzi chiuderanno tra -3% e -1%; le compravendite, invece, aumenteranno ulteriormente per chiudere tra 430 e 440 mila. Le grandi città, che hanno già avviato un’interessante inversione di trend sugli scambi, continueranno in questa direzione ma con valori ancora in discesa; situazione simile potrà esserci anche nelle realtà più piccole come i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città. La stabilità dei prezzi potrebbe raggiungersi nel 2016 e confermarsi anche per il 2017. Nel 2014 c’è stata anche una ripresa delle erogazioni dei mutui che ha favorito in parte l’avvicinamento all’acquisto della casa. Non bisogna dimenticare, però, che quello delle banche resta comunque un atteggiamento prudente e attento e che per avere la svolta sul mercato sarà necessario un ulteriore repricing - che interesserà prevalentemente le soluzioni usate ma che non risparmierà le nuove costruzioni per smaltire l’invenduto ancora presente. La qualità abitativa sarà sempre premiante con una migliore tenuta delle abitazioni in buono stato e delle soluzioni di prestigio. Il segmento della prima casa sarà vivace, meno quello della casa uso investimento e della casa vacanza, che potrebbero avere una più ardua ripresa a causa di una fiscalità che agisce da deterrente ma ciò non toglie che la presenza sul mercato di immobili a prezzi competitivi possa indurre gli investitori a cogliere delle buone opportunità.
Nel corso del 2014 il prezzo delle case di seconda mano in Italia ha continuato a scendere al ritmo del 2,9%, attestando i valori medi del mattone sui 2.077 euro al metro quadro: è quanto ha rilevato l’ufficio studi di Idealista.it analizzando l’andamento dei prezzi di 197.984 annunci pubblicati sul portale immobiliare fra il 30 dicembre 2013 e il 30 dicembre del 2014. Il Veneto (2,2%), la Calabria (1,7%), le Marche (1,2) e il Trentino Alto Adige (1%), sono le regioni che hanno archiviato l’anno appena trascorso con un bilancio positivo in relazione ai prezzi dei loro immobili di seconda mano. Il resto dei mercati regionali segna una marcata tendenza negativa, con i maggiori decrementi in Puglia (-9,5%), seguita da Friuli Venezia Giulia (-7,8%) e Umbria (-5,9%); cali superiori al 5% anche in Campania (-5,4%) e Valle d’Aosta (-5,2%), anch’esse nel novero delle regioni più colpite dal calo prezzi. Le altre in terreno negativo sono comprese in una forbice che va dal -4,2% della Toscana al -0,9% di Marche e Sardegna, quelle con la contrazione minore nel corso del 2014; invece, alla Liguria spetta il primato di regione più cara d’Italia con una media 2.877 euro al metro quadro. Il barometro dei prezzi segna ancora rosso in quasi tutti i capoluoghi italiani nonostante la discesa dei valori si sia attenuata nell’ultimo trimestre dell’anno segnando un -0,3%. Dopo il giro di boa l’andamento dei prezzi nelle città capoluogo italiane evidenzia cali generalizzati in tutta la penisola con rare eccezioni tra i comuni monitorati nel corso del 2014.
Accelera il volume degli investimenti immobiliari in Italia nell’ultima parte dell’anno con 2,6 miliardi di euro, oltre il 50% in più rispetto al trimestre precedente, secondo i primi dati elaborati da Cbre Italia, e ciò ha portato il volume annuale a 5,3 miliardi di euro con un aumento dell’11% rispetto allo scorso anno. Ancora una volta è stato il capitale straniero a guidare la ripresa, rappresentando l’80% degli investimenti totali protagonisti nel trimestre, con oltre 4 miliardi investiti. Il volume annuo registrato sul mercato immobiliare italiano mette in evidenza un recupero significativo dalla crisi più acuta del 2012 (+104%) ed è incoraggiante per il settore, ma dimostra ancora una volta il ritardo cronico dell’Italia nei confronti dell’Europa che corre a velocità più che doppie, con un volume complessivo che nel 2014 dovrebbe superare di oltre il 30% quello dello scorso anno. Un numero interessante emerso dall’analisi è quello relativo alla differenza di capitale domestico e straniero investito in Italia tra il 2007 e il 2014; infatti, se il capitale straniero è in linea rispetto a quello investito nel 2007, quello domestico è inferiore dell’80%. La maggior parte degli investimenti domestici è stata realizzata da fondi legati alle casse di previdenza di alcune categorie: Commercialisti, Medici, Architetti. L’attendismo degli investitori italiani è forse una delle cause che ha impedito all’Italia di agganciare l’Europa nella forte crescita degli investimenti: gli investitori internazionali, invece, hanno confermato una fiducia elevata, a prescindere dalla debole economia del Paese; certamente ciò si riflette nel rischio maggiore attribuito all’immobiliare rispetto al passato – i rendimenti sui Bot sono ai minimi storici in Italia mentre i rendimenti immobiliari sono ancora superiori al picco minimo precedente – ma è comunque un dato che fa riflettere.


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N°125 - Gennaio 2015 Panorama di Economia Immobiliare