N°126 - Panorama di Economia Immobiliare - Febbraio 2015
SubTitle: MUTUI
Secondo i dati resi noti dall’Abi i mutui alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni crescono nell’intero 2014 del 32,5% (rispetto all’intero 2013) e i dati relativi all’intero 2014 evidenziano la ripresa del mercato dei finanziamenti alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni. Dal campione Abi, composto da 84 banche - che rappresentano circa l’80% della totalità del mercato bancario italiano - emerge che tra gennaio e dicembre 2014 l’ammontare delle erogazioni di nuovi mutui è stato pari a 25,283 miliardi di euro rispetto ai 19,085 miliardi del 2013. L’incremento su base annua è, quindi, del 32,5%. L’ammontare dei nuovi mutui che derivano da rinegoziazioni di mutui preesistenti è stimabile in circa il 18% delle erogazioni (4,6 miliardi di euro). L’ammontare delle nuove erogazioni di mutui nel 2014 è anche superiore al dato dell’intero 2012 quando si attestarono sui 20,712 miliardi di euro. Sono in aumento soprattutto i mutui a tasso variabile che appresentano nel 2014 il 77,5% delle nuove erogazioni complessive; tale valore era del 77,1% nel 2013 e del 70,7% nel 2012.
I prestiti bancari al settore privato, a fine 2014, sono diminuiti dell’ 1,6%, stesso livello raggiunto nel mese di novembre. Secondo Banca d’Italia i prestiti alle famiglie sono diminuiti dello 0,5%, stessa situazione si è verificata nel precedente mese di novembre. I prestiti alle aziende non finanziarie, invece, sono diminuiti su base annuale del 2,3%, mentre nel mese di novembre si è toccato il tasso record del -2,6%. Inoltre, sempre a dicembre, i tassi d'interesse, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 3,09% (3,19% nel mese precedente, 3,8% nel dicembre 2013) e quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all'8,06% (8,56% a novembre). I tassi d'interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie di importo fino a 1 milione di euro sono risultati pari al 3,31% (3,38% nel mese precedente) e quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia al 2,15%. Il tasso di crescita sui dodici mesi delle sofferenze - senza correzione per le cartolarizzazioni ma tenendo conto delle discontinuità statistiche - è risultato pari al 15,2% (18,4% a novembre).
Dall’analisi dei mutui firmata da Crif e MutuiSupermarket.it emerge che in un anno caratterizzato da una domanda di nuovi mutui in progressiva accelerazione – con un tasso di crescita che tocca la punta del +31% a dicembre 2014 – e da prezzi degli immobili residenziali in continua riduzione – quotazioni di nuovo in ribasso del -4,65% rispetto al 2013 – tarda a prendere forma la tanto attesa ripresa del mercato immobiliare residenziale. I dati dell’Agenzia delle Entrate mostrano infatti, in termini di nuove compravendite, un debole +2,2% sui primi 9 mesi del 2014 rispetto ai primi nove mesi del 2013. Nel frattempo, il mercato immobiliare non sembra trarre giovamento nemmeno dall’appetibile offerta di mutui, con i migliori spread per un mutuo a tasso variabile di 140.000 euro a 20 anni che si posizionano, per tutto il IV trimestre 2014, all’1,95%, evidenziando una riduzione dello 0,65% da inizio anno (-25%). La riduzione degli spread osservata è attesa in ulteriore rafforzamento sui prossimi mesi anche per effetto del nuovo Quantitative Easing da parte della Bce che fornirà al sistema bancario italiano nuova liquidità e nuovo stimolo all’aumento degli impieghi in ambito mutui casa. In effetti, il calo degli spread per ora non stimola più di tanto la domanda di nuovi mutui per acquisto casa, quanto piuttosto la domanda di surroghe, che arrivano a spiegare nel IV trimestre 2014 il 36% delle richieste totali. La domanda di mutui di surroga è nel 36% dei casi rivolta a mutui a tasso fisso, contro un 14% di un anno fa, complice il livello attuale dei tassi IRS, ai minimi storici di tutti i tempi. A livello aggregato, la domanda di mutui (in termini di numero di istruttorie formali presentate agli istituti di credito), registrata durante il 2014 segna un +15% rispetto all’anno 2013. In particolare, il mese di dicembre 2014 fa segnare un nuovo incremento nel numero delle richieste di mutui pari +30,6% rispetto allo stesso mese 2013. Si intensifica, pertanto, la dinamica positiva in atto dalla fine della prima metà 2013. Al contempo, in questo scenario migliorato si registra, però, un forte calo dell’importo medio richiesto del mutuo che nell’anno 2014 scende a 124.346 euro contro i 127.328 euro del 2013. Complessivamente, l’importo medio dei mutui richiesti nel 2014 è calato del -9,7% rispetto ai valori del 2008. I dati, nei primi 9 mesi 2014, mostrano un aumento dei nuovi flussi di mutui erogati pari al +9,8% rispetto ai primi 9 mesi 2013. La dinamica positiva registrata è favorita dai miglioramenti sullo scenario finanziario che sta traducendosi, progressivamente, in una diminuzione degli spread offerti dalle banche sui propri mutui. A gennaio 2014, infatti, i migliori spread offerti sui mutui a tasso variabile si posizionano attorno all’1,95% e i migliori spread per mutui a tasso fisso attorno al 2,23% (spread calcolati per un mutuo di 140.000 euro a 20 anni con immobile a garanzia di 220.000 euro). Tali spread sono da paragonare con i relativi migliori spread del gennaio 2013, pari al 2,60% per i mutui a tasso variabile e 2,50% per i mutui a tasso fisso. Questa dinamica di riduzione spread è alla base del progressivo e forte aumento delle surroghe e sostituzioni registrato nel corso dell’anno appena concluso. A causa delle perduranti difficoltà dell’economia nazionale, con i livelli di disoccupazione che hanno raggiunto livelli record specie tra le fasce di popolazione più giovani, la rischiosità del comparto del credito retail si è mantenuta sostanzialmente stabile, con un lieve rientro dei tassi di default a settembre 2014, riflettendo sia la selettività dell’offerta di credito sia la prudenza della domanda, con il perdurante timore da parte dei consumatori di non riuscire a ripagare regolarmente gli impegni assunti soprattutto a causa delle perduranti criticità sul mercato del lavoro. Nello specifico, il tasso di default (ovvero l’indice di rischio di credito di tipo dinamico che misura le nuove sofferenze e i ritardi di 6 o più rate nell’ultimo anno di rilevazione), dei mutui immobiliari si è stabilizzato per gran parte del 2014 all’1,9% e solo a settembre ha mostrato un ulteriore cenno di miglioramento, posizionandosi all’1,8%. Pur a fronte di condizioni che avrebbero potuto produrre uno stimolo al mercato, nel 2014 il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario continua a diminuire segnando un -4,65% complessivo rispetto all’anno 2013. Analizzando il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia sull’arco temporale 2010/2014 emerge una contrazione media dei prezzi degli immobili pari a -14%. Tale riduzione dei prezzi medi non risulta però sufficiente ai fini di una solida ripresa del mercato immobiliare.
Nel mese di gennaio, per Prestiti Mutui Online sono diminuiti ancora i tassi legati all’ Euribor che rimangono attorno allo zero e in alcuni momenti anche sotto lo zero e questo ho creato una sorta di guerra sulle politiche bancarie, sempre più decise a competere sugli spread. La conseguenza di questa concorrenza è l’assottigliamento del costo dei mutui, soprattutto in quelli a tasso variabile. Le migliori offerte presenti sul mercato si attestano attorno al 2% e gli addetti ai lavori sostengono che questa percentuale potrebbe abbassarsi ulteriormente, arrivando a quota 1,5%. La caduta degli spread si era già registrata l’ anno scorso e, ad oggi, i principali istituti di credito procedono molto più cautamente nel taglio degli spread. Dopo lo scoppio della crisi dei mutui, l’intero comparto bancario ha imposto regole più ferree nelle erogazioni dei mutui; infatti, chi richiede un finanziamento al 50% del valore dell’investimento e dimostra di avere una sicura liquidità alle spalle, può risparmiare 50 punti sul tasso finale, rispetto a quelli che chiedono un mutuo che copra l’80% dell’ intero valore dell’ investimento. Da prestare molto attenzione ai tassi minimi che possono fungere come specchietto per le allodole visto che un rialzo dell’ inflazione in futuro può scaturire un rialzo dell’Euribor e, di conseguenza, aumentare la rata mensile. Naturale conseguenza è quella di puntare sui mutui a tasso fisso, che anche in questa situazione, prevede dei benefici a livello economico dall’ andamento degli indici, che si attestano su valori molto simili a quelli del resto dell’ Europa. Infatt,i negli ultimi mesi le spese legate ai mutui a tasso fisso sono diminuiti notevolmente, ricucendo lo strappo con i mutui a tasso variabile. Da sottolineare, infatti, che nel II semestre del 2014 si è assistito a un aumento delle richieste per i mutui a tasso fisso del 40,9% e i mutui a tasso variabile si attestano attorno al 52,8%. Da inizio 2014 i mutui a tasso fisso sono quasi raddoppiati, visto che all’inizio erano al 22%.
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I prestiti bancari al settore privato, a fine 2014, sono diminuiti dell’ 1,6%, stesso livello raggiunto nel mese di novembre. Secondo Banca d’Italia i prestiti alle famiglie sono diminuiti dello 0,5%, stessa situazione si è verificata nel precedente mese di novembre. I prestiti alle aziende non finanziarie, invece, sono diminuiti su base annuale del 2,3%, mentre nel mese di novembre si è toccato il tasso record del -2,6%. Inoltre, sempre a dicembre, i tassi d'interesse, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 3,09% (3,19% nel mese precedente, 3,8% nel dicembre 2013) e quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all'8,06% (8,56% a novembre). I tassi d'interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie di importo fino a 1 milione di euro sono risultati pari al 3,31% (3,38% nel mese precedente) e quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia al 2,15%. Il tasso di crescita sui dodici mesi delle sofferenze - senza correzione per le cartolarizzazioni ma tenendo conto delle discontinuità statistiche - è risultato pari al 15,2% (18,4% a novembre).
Dall’analisi dei mutui firmata da Crif e MutuiSupermarket.it emerge che in un anno caratterizzato da una domanda di nuovi mutui in progressiva accelerazione – con un tasso di crescita che tocca la punta del +31% a dicembre 2014 – e da prezzi degli immobili residenziali in continua riduzione – quotazioni di nuovo in ribasso del -4,65% rispetto al 2013 – tarda a prendere forma la tanto attesa ripresa del mercato immobiliare residenziale. I dati dell’Agenzia delle Entrate mostrano infatti, in termini di nuove compravendite, un debole +2,2% sui primi 9 mesi del 2014 rispetto ai primi nove mesi del 2013. Nel frattempo, il mercato immobiliare non sembra trarre giovamento nemmeno dall’appetibile offerta di mutui, con i migliori spread per un mutuo a tasso variabile di 140.000 euro a 20 anni che si posizionano, per tutto il IV trimestre 2014, all’1,95%, evidenziando una riduzione dello 0,65% da inizio anno (-25%). La riduzione degli spread osservata è attesa in ulteriore rafforzamento sui prossimi mesi anche per effetto del nuovo Quantitative Easing da parte della Bce che fornirà al sistema bancario italiano nuova liquidità e nuovo stimolo all’aumento degli impieghi in ambito mutui casa. In effetti, il calo degli spread per ora non stimola più di tanto la domanda di nuovi mutui per acquisto casa, quanto piuttosto la domanda di surroghe, che arrivano a spiegare nel IV trimestre 2014 il 36% delle richieste totali. La domanda di mutui di surroga è nel 36% dei casi rivolta a mutui a tasso fisso, contro un 14% di un anno fa, complice il livello attuale dei tassi IRS, ai minimi storici di tutti i tempi. A livello aggregato, la domanda di mutui (in termini di numero di istruttorie formali presentate agli istituti di credito), registrata durante il 2014 segna un +15% rispetto all’anno 2013. In particolare, il mese di dicembre 2014 fa segnare un nuovo incremento nel numero delle richieste di mutui pari +30,6% rispetto allo stesso mese 2013. Si intensifica, pertanto, la dinamica positiva in atto dalla fine della prima metà 2013. Al contempo, in questo scenario migliorato si registra, però, un forte calo dell’importo medio richiesto del mutuo che nell’anno 2014 scende a 124.346 euro contro i 127.328 euro del 2013. Complessivamente, l’importo medio dei mutui richiesti nel 2014 è calato del -9,7% rispetto ai valori del 2008. I dati, nei primi 9 mesi 2014, mostrano un aumento dei nuovi flussi di mutui erogati pari al +9,8% rispetto ai primi 9 mesi 2013. La dinamica positiva registrata è favorita dai miglioramenti sullo scenario finanziario che sta traducendosi, progressivamente, in una diminuzione degli spread offerti dalle banche sui propri mutui. A gennaio 2014, infatti, i migliori spread offerti sui mutui a tasso variabile si posizionano attorno all’1,95% e i migliori spread per mutui a tasso fisso attorno al 2,23% (spread calcolati per un mutuo di 140.000 euro a 20 anni con immobile a garanzia di 220.000 euro). Tali spread sono da paragonare con i relativi migliori spread del gennaio 2013, pari al 2,60% per i mutui a tasso variabile e 2,50% per i mutui a tasso fisso. Questa dinamica di riduzione spread è alla base del progressivo e forte aumento delle surroghe e sostituzioni registrato nel corso dell’anno appena concluso. A causa delle perduranti difficoltà dell’economia nazionale, con i livelli di disoccupazione che hanno raggiunto livelli record specie tra le fasce di popolazione più giovani, la rischiosità del comparto del credito retail si è mantenuta sostanzialmente stabile, con un lieve rientro dei tassi di default a settembre 2014, riflettendo sia la selettività dell’offerta di credito sia la prudenza della domanda, con il perdurante timore da parte dei consumatori di non riuscire a ripagare regolarmente gli impegni assunti soprattutto a causa delle perduranti criticità sul mercato del lavoro. Nello specifico, il tasso di default (ovvero l’indice di rischio di credito di tipo dinamico che misura le nuove sofferenze e i ritardi di 6 o più rate nell’ultimo anno di rilevazione), dei mutui immobiliari si è stabilizzato per gran parte del 2014 all’1,9% e solo a settembre ha mostrato un ulteriore cenno di miglioramento, posizionandosi all’1,8%. Pur a fronte di condizioni che avrebbero potuto produrre uno stimolo al mercato, nel 2014 il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario continua a diminuire segnando un -4,65% complessivo rispetto all’anno 2013. Analizzando il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia sull’arco temporale 2010/2014 emerge una contrazione media dei prezzi degli immobili pari a -14%. Tale riduzione dei prezzi medi non risulta però sufficiente ai fini di una solida ripresa del mercato immobiliare.
Nel mese di gennaio, per Prestiti Mutui Online sono diminuiti ancora i tassi legati all’ Euribor che rimangono attorno allo zero e in alcuni momenti anche sotto lo zero e questo ho creato una sorta di guerra sulle politiche bancarie, sempre più decise a competere sugli spread. La conseguenza di questa concorrenza è l’assottigliamento del costo dei mutui, soprattutto in quelli a tasso variabile. Le migliori offerte presenti sul mercato si attestano attorno al 2% e gli addetti ai lavori sostengono che questa percentuale potrebbe abbassarsi ulteriormente, arrivando a quota 1,5%. La caduta degli spread si era già registrata l’ anno scorso e, ad oggi, i principali istituti di credito procedono molto più cautamente nel taglio degli spread. Dopo lo scoppio della crisi dei mutui, l’intero comparto bancario ha imposto regole più ferree nelle erogazioni dei mutui; infatti, chi richiede un finanziamento al 50% del valore dell’investimento e dimostra di avere una sicura liquidità alle spalle, può risparmiare 50 punti sul tasso finale, rispetto a quelli che chiedono un mutuo che copra l’80% dell’ intero valore dell’ investimento. Da prestare molto attenzione ai tassi minimi che possono fungere come specchietto per le allodole visto che un rialzo dell’ inflazione in futuro può scaturire un rialzo dell’Euribor e, di conseguenza, aumentare la rata mensile. Naturale conseguenza è quella di puntare sui mutui a tasso fisso, che anche in questa situazione, prevede dei benefici a livello economico dall’ andamento degli indici, che si attestano su valori molto simili a quelli del resto dell’ Europa. Infatt,i negli ultimi mesi le spese legate ai mutui a tasso fisso sono diminuiti notevolmente, ricucendo lo strappo con i mutui a tasso variabile. Da sottolineare, infatti, che nel II semestre del 2014 si è assistito a un aumento delle richieste per i mutui a tasso fisso del 40,9% e i mutui a tasso variabile si attestano attorno al 52,8%. Da inizio 2014 i mutui a tasso fisso sono quasi raddoppiati, visto che all’inizio erano al 22%.
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