Dai dati contenuti nella Nota Trimestrale dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate che analizza il trend del mercato immobiliare nel IV trimestre 2014 e fornisce una sintesi dell’intero anno emerge un bilancio positivo per il mercato nel 2014 che, dopo sette anni in negativo, torna a crescere dell’1,8%. Nell’ultimo trimestre dell’anno appena trascorso le transazioni sono cresciute del 5,5% rispetto allo stesso trimestre del 2013, chiudendo l’intero anno con un totale di 920.849 unità compravendute, contro le 904.960 del 2013. Nel 2014 il migliore risultato è stato del settore commerciale (+5,7%), seguito dai settori residenziale e produttivo (+3,6%), mentre resta negativo il terziario (-4,6%). Tra le grandi città, per il mercato delle abitazioni, registrano una buona performance Bologna (+18,5%) e Genova (15%). Analizzando i dati dell’ultimo trimestre 2014, confrontati con quelli relativi allo stesso periodo del 2013, l’incremento tendenziale del mercato delle abitazioni è pari al +7,1%, quello dei negozi segna una variazione del +14,1% e il produttivo registra un +3,1%; pressoché stabili, infine, le compravendite del terziario (+0,3%). Nel 2014, per quanto concerne le grandi città nel mercato delle abitazioni, crescita a doppia cifra per le città di Bologna (+18,5%), Genova (15%), Roma (+13,9%) e Firenze (+13,3%); seguono Milano e Torino che registrano rispettivamente +5% e +5,4%, e Palermo (+4%). Unica negativa tra le grandi città è Napoli, che nel 2014 perde il 3,7%, dato però influenzato dal confronto con l’anno, il 2013, in cui è avvenuta la dismissione del patrimonio residenziale del Comune a favore degli inquilini. Invece, nell’ultimo trimestre dell’anno è Roma a guidare la classifica delle compravendite, con quasi il 20% di transazioni in più; seguono Bologna (+18%), Napoli e Torino (+17,6%), Firenze (+10,2%), Milano (+3,2%) e Palermo (+1,5%). Aumentano, infine, le compravendite di nuda proprietà (+1,5%), con una crescita più accentuata nei Comuni capoluogo rispetto ai Comuni minori.
Per gli italiani diventare proprietari di casa è un vero e proprio percorso di guerra rispetto a francesi, tedeschi, britannici e spagnoli, nonostante la discesa dei prezzi sul mercato immobiliare nazionale che da almeno tre anni si è acuita particolarmente (-6,8% nel 2014 rispetto al 2013): questo è quanto emerge da un’indagine comparativa coi mercati immobiliari dei paesi dell’Unione Europea realizzata da Casa.it. L’amore per il mattone nel nostro Paese è radicato sin dagli anni del dopoguerra ma oggi, per chi ha meno di 30 anni, è molto arduo far scoppiare la scintilla. L’indagine punta il dito sui fattori squisitamente economici che rendono possibile una macroscopica incongruenza, e cioè che comprare casa in metropoli decisamente costose come Parigi, Londra o New York sia relativamente più facile e indolore che nelle nostre città. Alla base di tutto viene indicata la capacità di spesa inferiore degli italiani, ovverosia retribuzioni medie troppo basse rispetto ai prezzi, pur ribassati, del mercato immobiliare. Da questo punto di vista, il confronto con i nostri vicini europei è impietoso: con un Pil procapite di circa 26.400 euro, un italiano che voglia diventare proprietario di una casa di 80 mq, valutata intorno ai 176.000 euro, dovrà immolare alla causa non meno di 10 annualità; in Francia, dove i prezzi delle case sono leggermente più bassi che da noi, le annualità sono due in meno; in UK, dove il prezzo al mq è più alto, gli anni sono 9. Inoltre, se si guarda ai Paesi mediterranei a noi vicini il confronto è ancora più irritante: in Spagna il numero delle annualità da sacrificare è 7, in Portogallo sono solo 5, in Grecia, 6. La musica non cambia spostando il confronto sulle città al top del mercato immobiliare nei singoli Paesi: coprire il prezzo d’acquisto di un’unità immobiliare da 80 mq nelle zone centrali di pregio di Roma o Milano, infatti, comporta per le finanze dell’italiano medio l’improponibile accantonamento di oltre 10 anni di stipendio, mentre a Berlino il sacrificio economico è limitato a 6,5 annualità; persino nel cuore di New York, dove il prezzo medio al mq si aggira intorno ai 21.000 euro, le annualità da investire per completare l’acquisto sono solo 6,2.
Si rafforza la fiducia sull’Europa e continua ad aumentare la propensione al rischio degli investitori che sono in cerca di rendimenti elevati anche nel 2015, secondo quanto emerge dall’ultimo report di Cbre che analizza le intenzioni degli investitori nel settore immobiliare nel 2015. L’Europa Occidentale rimane il target principale dove investire anche nel 2015, scelta dal 52% degli intervistati: visto il premio che offre l’Europa per l’investimento immobiliare rispetto ad altre regioni, ciò non sorprende. Il Regno Unito si conferma il mercato preferito anche nel 2015, con il 31% delle preferenze (in crescita rispetto al 2014), seguito dalla Germania e dalla Spagna con il 15% ciascuna, in diminuzione dal 21% la Germania e dal 19% la Spagna. Rispetto alla scorsa indagine migliora decisamente la posizione di Francia e Italia, che catalizzano rispettivamente l’interesse del 10% e del 6% degli investitori. Anche l’appeal per Milano migliora, rientrando nella top 10 delle città dove investire in Europa nel 2015, al quinto posto nella graduatoria dopo Londra, Madrid, Parigi e Berlino, più che raddoppiando il numero degli investitori che l’hanno indicata come meta preferita dove investire nel 2015 rispetto allo scorso anno. Tra i settori tradizionali, il preferito dagli investitori per il 2015 è quello degli uffici, con il 44% delle risposte (il 39% nel 2014), seguito dalla logistica che conferma il risultato del 2014 (16%), raccogliendo il 17% delle preferenze; anche l’interesse in centri commerciali si conferma invariato, indicato attraente dal 12% degli investitori (l’11% del 2014). La mancanza di prodotto e la ricerca di rendimenti sempre più elevati sta stimolando gli investitori a diversificare le loro strategie di investimento e questa diversificazione sta portando a far crescere l’interesse per asset class alternative; fra queste, il debito immobiliare è quella in assoluto la preferita che ha mostrato una crescita importante degli investimenti e continua ad attrarre l’interesse di molti investitori. Infatti, nel 2014 sono stati investiti 49 mld di euro nel debito immobiliare in Europa, in forte aumento dai 10 mld del 2012 e il 32% dei rispondenti ha altresì affermato che anche nel 2015 continueranno ad avere questo target; il 27%, invece, ha indicato come target per il 2015 le residenze per studenti, il 17% le strutture sanitarie e leisure/entertainment.


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N°128 - Marzo 2015 Panorama di Economia Immobiliare