Secondo la nota trimestrale dell’Agenzia delle Entrate crescono nel 2014 gli acquisti di abitazioni con ricorso a un mutuo ipotecario (+12,7% rispetto al 2013). Per il 40,6% del totale degli acquisti di abitazioni l’acquirente si è rivolto alla banca ottenendo, come capitale medio erogato, circa 119 mila euro, 3 mila euro in meno rispetto al 2013. La rata media mensile iniziale risulta in calo del 7% rispetto all’anno precedente e pari a 631 euro. Nel 2014 scendono di circa mezzo punto percentuale anche i tassi di interesse, assestandosi intorno al 3,4%, mentre rimane stabile la durata media del mutuo (22 anni).
A febbraio 2015, primo mese di piena operatività del Fondo di garanzia, ci sono stati 27,7 milioni di euro di nuovi mutui, lo comunica l’Abi sottolineando che il Fondo rappresenta un’ulteriore spinta allo sviluppo del mercato dei mutui che già registra una fase di grande rilancio con un’impennata, relativa a tutto il 2014, del 32,5% rispetto al 2013 e un ammontare complessivo di circa 25,3 miliardi di euro. L’obiettivo del Fondo è continuare a favorire l’accesso al credito a nuclei in difficoltà e, soprattutto, giovani coppie, con una dotazione di 600 milioni di euro che potrebbe garantire finanziamenti potenziali per 12-15 miliardi di euro. Per quanto riguarda il suo funzionamento, il Fondo di garanzia per la casa controgarantito dallo Stato prevede il rilascio di garanzie a copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto o la ristrutturazione per l’accrescimento dell’efficienza energetica degli immobili adibiti a prima casa, con priorità di accesso per le giovani coppie o i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, nonché di giovani con età inferiore a 35 anni. Relativamente ai requisiti per accedere al Fondo, va ricordato che la garanzia può essere richiesta da coloro che, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non risultino proprietari di altri immobili a uso abitativo, salvo quelli di cui abbiano acquistato la proprietà per successione e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli. Il modulo di domanda consente la richiesta di accesso per un massimo di due beneficiari; in caso di altri richiedenti potranno essere compilati ulteriori moduli di domanda, da inoltrare allegando i relativi documenti di identità.
Dal Barometro Crif emerge che, nel mese di febbraio appena concluso, il numero delle richieste di mutuo da parte delle famiglie italiane è cresciuto del +38,7% rispetto al febbraio 2014, facendo registrare l’incremento più consistente dal 2008 a oggi. Nella sostanza, nell’ultimo mese le domande di mutuo sono tornate in termini assoluti su volumi che non si registravano dal 2011, ovvero prima del crollo verticale registrato nella seconda metà del 2011 e nel 2012. Sebbene la domanda di mutui si stia progressivamente consolidando, sulla spinta di un segno positivo che si manifesta per il ventesimo mese consecutivo, risulta ancora pesante il ritardo rispetto agli anni precedenti. Seppur da oltre un anno e mezzo si continua a registrare una dinamica positiva relativamente al numero di finanziamenti per l’acquisto della casa, permane tuttavia una cautela di fondo riguardo l’importo medio richiesto, attestatosi nel mese di febbraio a 124.175 euro, sostanzialmente in linea con i 124.088 del corrispondente mese 2014 ma lontanissimi dai 140.877 euro del 2010 e dai valori medi degli anni precedenti. Relativamente alla distribuzione in funzione dell’importo, la classe prevalente in cui si sono maggiormente concentrate le richieste degli italiani è quella compresa tra 100.000 e 150.000 euro, con una quota pari al 29,8% sul totale, seguita a ruota da quella inferiore ai 75.000 euro, con il 26,6%. Nel complesso, la riduzione degli importi medi richiesti riflette sia la propensione delle famiglie verso soluzioni in cui il peso della rata incida il meno possibile sul reddito disponibile sia il calo dei prezzi immobiliari. Per quanto riguarda la distribuzione della domanda di mutui per durata, infine, si nota come la classe compresa tra i 15 e i 20 anni e quella tra i 25 e i 30 abbiano concentrato il maggior numero delle richieste delle famiglie italiane, rispettivamente con il 23,5% e il 23,6% del totale; però, è marcata la contrazione della classe tra i 25 e i 30 anni rispetto alla quota pari al 28,2% del totale registrato a febbraio 2014. Nel complesso, dall’analisi dell’importo medio e delle classi di durata emerge una tendenza delle famiglie, in questa fase del ciclo economico ancora caratterizzata dall’incertezza circa i tempi di uscita dalla crisi, a privilegiare soluzioni di indebitamento a più breve termine e per importi più contenuti, nel timore di non riuscire a ripagare regolarmente gli impegni assunti.
Secondo l’analisi dei mutui elaborata da Tecnocasa, che verte sugli ultimi sei mesi del 2014 e prende in esame parametri quali finalità dell’operazione, tipologia, durata e importo medio di mutuo di tutti coloro i quali hanno sottoscritto un finanziamento ipotecario attraverso le agenzie a marchio Kìron ed Epicas, i segnali di ripartenza sul mercato del credito sono sempre più evidenti. Per il terzo trimestre consecutivo l’andamento delle erogazioni fa registrare un segno positivo, questa volta con variazioni a due cifre, confermando e accentuando la tendenza al miglioramento iniziata l’anno scorso; questo trend è suffragato anche dalle performance positive riscontrate mensilmente, che vedono incrementi a due cifre a partire da marzo e superiori al 30% da settembre 2014. La domanda di mutui da parte delle famiglie è in crescita da luglio 2013 e la Banca Centrale Europea sta operando ormai da tempo per sostenere le erogazioni di finanziamenti sia alle famiglie sia alle imprese. L’acquisto della prima casa è, come logico aspettarsi, la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e rappresenta l’80% del totale delle richieste, mentre chi vi fa ricorso per comprare una seconda casa incide solo per l’1,8%; entrambe queste categorie sono in calo rispetto al II semestre 2013: la variazione è contenuta per la seconda casa (che, infatti, rappresentava il 2,5% del totale) e più marcata per la prima casa, che prima raccoglieva l’84,7% delle richieste. Aumenta la percentuale delle operazioni di sostituzione e surroga, che un anno fa erano l’1,7% del campione e ora ne rappresentano il 3,8%, mentre quelle relative all’ottenimento di maggiore liquidità sono l’1,6% (in leggera discesa rispetto al 2%). Le dinamiche degli indici di riferimento evidenziano tassi che hanno raggiunto nuovamente valori storicamente minimi e un costo del prodotto (spread) medio più contenuto rispetto agli anni passati. In questo contesto si registra una sostanziale parità nella distribuzione delle richieste di mutuo a tasso variabile e fisso; infatti, poco più del 41% dei mutuatari ha scelto un tasso variabile puro, approfittando della convenienza delle rate ma assumendosi il rischio di un futuro aumento dei tassi, e il 39,1% ha optato per una programmazione certa e sicura dell’impegno economico, scegliendo la stabilità del tasso fisso nonostante un costo mediamente superiore al tasso variabile. Rispetto a un anno fa sono emerse notevoli differenze nella ripartizione del campione: se il tasso variabile “puro” raccoglie sempre la maggioranza delle preferenze, adesso è in fortissimo calo la percentuale di chi sceglie il tasso variabile con CAP (passato dal 14,3% del II semestre 2013 all’1,5%); dalla parte opposta, invece, continua ad aumentare la concentrazione del tasso fisso, che l’anno scorso rappresentava il 27,5% e oggi è il 39,1%. La sicurezza di conoscere in anticipo l’ammontare del proprio rimborso viene tenuta sempre in considerazione, infatti i mutui a rata costante si sono mantenuti sostanzialmente stabili rispetto a un anno fa (ora sono il 17,8%). A livello nazionale la durata media del mutuo è stata di circa 24 anni e mezzo ma, ragionando per fasce di durata, risulta che oltre il 70% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni e poco meno di un terzo si colloca nella fascia 10-20 anni. I prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 anni rappresentano solamente lo 0,2% del totale a causa dei costi elevati della rata mensile, ma il discorso è diverso per le operazioni con durata superiore a 30 anni. Queste tipologie hanno rate più economiche e sono più accessibili alla clientela ma, poiché vengono giudicate eccessivamente rischiose da parte delle banche, sono poco praticate (infatti non si registrano operazioni di tale durata). Guardando la durata del mutuo per ripartizione geografica si evince innanzitutto che nelle regioni del Nord Italia prevalgono duration più elevate, anche se solo in queste macroaree sono concentrati i pochi mutui di breve durata; invece, nelle regioni meridionali e insulari si effettuano maggiormente mutui di durata compresa tra 21 e 30 anni, ma le percentuali sono inferiori rispetto al dato nazionale (70,9%) e oscillano intorno al 63%; l’Italia Centrale, infine, segue sostanzialmente la media generale.
Nel II semestre 2014 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale è stato pari a circa 109.400 euro ma il ticket medio varia in funzione della ripartizione geografica di riferimento: infatti, nel Nord-Est e nel Centro Italia si eroga mediamente più che a livello nazionale; nel Mezzogiorno e nelle Isole, invece, il ticket medio risulta inferiore al dato complessivo, mentre il Nord-Ovest si mantiene sostanzialmente in linea. In generale, i valori sono più alti nelle regioni del Nord Italia (poco più di 110.000 € nel Nord-Ovest e quasi 113.000 € nel Nord-Est) e più bassi nel Sud (103.100 €) e ancor di più nelle Isole (98.900 €); la macroarea dove il mutuo è risultato più elevato è quella dell’Italia Centrale, con un ticket medio pari a 113.900 €. Segmentando il campione per fasce di erogato, si nota come la ripartizione sia più sbilanciata verso importi contenuti: il 41,2% dei mutui erogati ha un importo compreso tra 50.000 e 100.000 €, mentre il 39,7% si colloca nella fascia successiva (100.000-150.000 €); circa il 17% dei mutuatari, infine, ha ottenuto un finanziamento superiore a 150.000 euro.


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N°128 - Marzo 2015 Panorama di Economia Immobiliare