N°149 - Panorama di Economia Immobiliare - Febbraio 2016
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
NEL 2015 LIEVE RIPRESA DEL MERCATO, CONTINUA IL CALO DEI PREZZI E AUMENTA LA VOGLIA DI ACQUISTO DEGLI ITALIANI –FIAIP
Nello specifico, rispetto al 2015, i prezzi hanno avuto una diminuzione del 2,5% per le abitazioni mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite si è attestato a +7% rispetto all’anno precedente. Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del -14,45% per i negozi, del -15,19% per gli uffici e del -17,38% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite, che varia dal -21,69% per i capannoni, al -23,73% per i negozi, fino a circa il -18,86% per immobili ad uso ufficio. Si riducono i tempi di vendita: i dati rilevati per il 2015 indicano una percentuale in diminuzione per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo che è scesa da 9 a 7 mesi. Diminuisce rispetto al 2014 il periodo intercorso tra l’incarico e la vendita di 1-3 mesi (8%), 3–6 mesi (21%) e il periodo oltre 9 mesi (39%); solo il 2% dei contratti viene concluso entro 1 mese. Il 52% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, con un netto aumento di richieste ed erogazioni rispetto al 2014; inoltre, la domanda di mutui nel corso dell’anno è stata sostenuta grazie a tassi d’interesse molto convenienti, indici ai minimi storici e spread bancari contenuti. Dai risultati dell’indagine per l’anno 2015 si rileva che le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 39% trilocali (soggiorno/cottura, 2 camere e servizi) e il 20% bilocali (miniappartamenti) e solo il 5% si riferisce a monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e centrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (42%), seguito dalle abitazioni da ristrutturare (27%). Si rileva una diminuzione del ricorso degli extracomunitari al sistema creditizio (14%) e il conseguente aumento del pagamento con mezzi propri (39%). L’approfondimento effettuato dagli agenti immobiliari Fiaip nelle nove realtà urbane evidenzia una diminuzione dei prezzi per le abitazioni in tutte le città; tali diminuzioni vanno dal -0,8% di Napoli al -14% di Genova, passando per il -10,38% di Roma, -10% di Torino, -7,89% di Bologna, -7,57% di Milano e -7,5% di Firenze, fino al -4% di Cagliari e -3,3% di Palermo. Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2014, i prezzi hanno subito una flessione più moderata (-3,76%), per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è del -12,29% circa. Aumentano del 7,47% i contratti di locazione ad uso abitazione, mentre per quelli ad uso diverso si riscontra una flessione di circa il -6,05% per i negozi, che diventa più sensibile per le unità immobiliari ad uso uffici e raggiunge il -12,62% per i capannoni. I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo aumentano per il periodo da 1 a 3 mesi a meno di 1 mese; i tempi medi sono in leggera diminuzione per il periodo oltre i 9 mesi. Inoltre, il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un’offerta residenziale in aumento: il 48% ha rilevato un incremento del numero dei contratti. Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono stabili i bilocali (miniappartamenti), al 37%, in aumento i trilocali al 38% con ubicazione in zone semicentrali al 32% o centrali al 39%. Diminuiscono le richieste per alloggi in affitto in periferia, in aumento nelle zone di pregio. Per lo stato di conservazione degli alloggi affittati è richiesto il buono stato nella misura del 60% e l’alloggio ristrutturato nel 25%. L’approfondimento sulle città campione evidenzia Genova come la città in cui si è registrato il calo più sensibile per i prezzi di locazione nel corso del 2015: -14,17%; i cali spaziano da un -10% di Firenze a un -2,5% di Cagliari e Torino, passando da Napoli al -7,25%, Roma al -6,67%, Palermo al -6,44%, Bologna al -5,67% e Milano al -3%.
GLI ITALIANI TORNANO A SOGNARE LA CASA DI PROPRIETÀ MA L’OFFERTA NON LI SODDISFA – IDEALISTA.IT
Dopo gli anni della grande crisi si è finalmente riacceso l’interesse degli italiani per la casa, complici la flessione dei prezzi e un mercato in fermento. L’80% degli utenti che hanno risposto al sondaggio “Abitare 2016”, sui nuovi stili abitativi degli italiani, si sono detti più propensi ad acquistare casa che ad affittarla. Ma l’offerta non è capace di rispondere alla vivacità della domanda: il 68% del campione (3.892 individui), infatti, giudica insoddisfacente lo stock di immobili in vendita. La contrazione dei redditi e l’erosione dei risparmi delle famiglie sembrano aver ridotto la disponibilità d’investimento molto più di quanto si siano ridotti i prezzi di mercato negli ultimi anni. Inoltre, nonostante l’alto stock sul mercato, gli utenti lamentano i bassi standard qualitativi delle abitazioni. Gli italiani cercano abitazioni di 3 o più stanze in buono stato, in quartieri semi-centrali delle città, ben collegate dai mezzi di trasporto pubblico ed efficienti dal punto di vista energetico. La diponibilità di spesa, però, non supera i 200mila euro nel 60% dei casi (percentuale che arriva all’80% includendo coloro che dichiarano di poter spendere sino a 300mila euro), mentre si assottiglia il numero di persone che dichiara di poter spendere di più (-10% rispetto alla rilevazione di 3 anni fa). Le caratteristiche determinanti per la scelta della casa sono la luminosità (60,8%), il riscaldamento autonomo (51%) e il box/auto (47,1%). Rispetto a 3 anni fa cresce di oltre il 20% il numero di utenti sensibili al risparmio energetico, che cercano edifici in classe A o B: la classe energetica è ritenuta importante dal 65% degli utenti, gli scettici sono il 35%. Destinata ad aumentare, quindi, la richiesta di un'abitazione più smart, dove la tecnologia fa rima con risparmio energetico, riqualificazione e ambiente. A rendere i cittadini più consapevoli su questo tema è anche la possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali sugli interventi di riqualificazione e di ristrutturazione, prorogate anche per quest’anno. La casa oggi per gli italiani è un luogo tutto da vivere – lo afferma la maggior parte degli intervistati (41%) – si ridefiniscono gli spazi di pura rappresentanza come il salotto, mentre il soggiorno diventa l’ambiente più importante dell’abitazione (50% dei rispondenti). Con il cambiamento degli stili abitativi e delle metrature la zona living diventa spazio funzionale e polivalente (salotto, sala da pranzo, studio), separato dalla cucina – che segue con il 32% delle preferenze, ma è l’ambiente più amato al Sud. Cresce anche l'interesse per tutti gli spazi all’aperto o dedicati al verde, come il balcone o l’orto condominiale, il terrazzo o il giardino: questi ultimi rappresentano il sogno per 9 italiani su 10, che li considerano gli ambienti che rendono la casa davvero speciale. La camera in più diventa lo spazio per la tata, la badante o gli ospiti, mentre i doppi servizi restano un plus per poco più di un terzo dei rispondenti. Lo stile di arredamento moderno (50,4%), prevale nettamente nelle scelte degli utenti, mentre va affermandosi il classico/moderno, la tendenza emergente secondo il sondaggio. Inoltre, dall’indagine emergono 4 profili con specifiche esigenze abitative: per la famiglia con figli è importante lo spazio gioco non solo per i figli ma anche per i padri (spesso mascherato da studio); bagni separati per genitori e figli; stanza in più per la nonna, la baby sitter o ragazza alla pari. Invece, le famiglie senza figli danno maggiore importanza allo spazio conviviale, chi non ha figli spesso usa la seconda stanza per gli amici, in alcuni casi specifici si cerca molto l’autonomia con degli spazi propri. Le coppie con buona disponibilità economica sono le più attente all’estetica e amano decorare la casa. I single cercano appartamenti tra i 40 e i 60 mq, nell’ordine, con prezzo non superiore ai 150mila euro; per loro la casa deve essere pratica ed efficiente, con un occhio di riguardo per la zona giorno e di intrattenimento, per accogliere amici e parenti. Gli anziani (over 65), invece, spesso desiderano modificare la propria casa a cui sono affezionati per le nuove esigenze: si progettano molti bagni accessibili, camere ampie e cucine a norma; non manca lo spazio dei ricordi o degli hobby ma spesso, quando la casa lo consente, si dedica alla badante una parte dell’abitazione con camera e bagno; per questo gruppo di individui (il 7% del campione), l’ascensore è fondamentale nella scelta della casa. Infine, dall’indagine sono emerse categorie specifiche come gli studenti, famiglie che guardano con interesse al cohousing o persone che possiedono animali in casa, sempre più percepiti come parte della famiglia ma anche qui si evidenziano dei tratti specifici dell’abitare senza però formare un cluster.
FLUSSI MIGRATORI NELLE GRANDI CITTÀ – TECNOCASA
L’analisi ha messo in evidenza che Firenze, Roma e Milano sono le città italiane con il maggior numero di acquisti da parte di persone in arrivo da altri Comuni d’Italia. In particolare, a Firenze si registra il 66,4% di compravendite da parte di residenti, il 24,3% di acquisti da parte di persone in arrivo dalle diverse province italiane e il 9,3% di persone in arrivo dall’hinterland. Percentuali similari si segnalano a Roma, dove il 72% degli acquisti è stato concluso da residenti, il 23,8% da parte di persone residenti in altre province italiane e il 4,2% delle compravendite ha riguardato acquirenti in arrivo dall’hinterland della città. Situazione analoga a Milano, dove il 72,8% degli acquisti è stato effettuato da residenti, il 24,7% da residenti in altre Province e il 2,5% da residenti nell’hinterland del capoluogo lombardo. Da segnalare che anche un anno fa, nel II semestre del 2014, Firenze risultava essere la città con il maggior numero di compravendite da parte di acquirenti in arrivo da altri Comuni. Anche Bologna e Verona evidenziano un buon numero di acquisti da parte di persone non residenti nelle due città: a Bologna il 75,5% degli acquirenti è residente in città, il 20,3% è residente in altre Province italiane e il 4,2% arriva dall’hinterland; per quanto riguarda Verona il 76,5% degli acquirenti è residente nel capoluogo veneto, il 14,9% proviene da altre Province e l’8,6% arriva dall’hinterland. Napoli e Genova sono le città che segnalano la percentuale più alta di acquisti da parte di persone già residenti e cioè, rispettivamente, il 94% e il 93% sul totale delle compravendite; a Napoli solo il 3,7% degli acquirenti arriva dall’hinterland e solo il 2,3% arriva da altre Province; a Genova queste percentuali si attestano rispettivamente sullo 0,7% e sul 6,3%. Anche un anno fa (II semestre del 2014) Napoli e Genova erano state le città con le percentuali più alte di acquisti da parte di residenti.
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Nello specifico, rispetto al 2015, i prezzi hanno avuto una diminuzione del 2,5% per le abitazioni mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite si è attestato a +7% rispetto all’anno precedente. Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del -14,45% per i negozi, del -15,19% per gli uffici e del -17,38% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite, che varia dal -21,69% per i capannoni, al -23,73% per i negozi, fino a circa il -18,86% per immobili ad uso ufficio. Si riducono i tempi di vendita: i dati rilevati per il 2015 indicano una percentuale in diminuzione per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo che è scesa da 9 a 7 mesi. Diminuisce rispetto al 2014 il periodo intercorso tra l’incarico e la vendita di 1-3 mesi (8%), 3–6 mesi (21%) e il periodo oltre 9 mesi (39%); solo il 2% dei contratti viene concluso entro 1 mese. Il 52% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, con un netto aumento di richieste ed erogazioni rispetto al 2014; inoltre, la domanda di mutui nel corso dell’anno è stata sostenuta grazie a tassi d’interesse molto convenienti, indici ai minimi storici e spread bancari contenuti. Dai risultati dell’indagine per l’anno 2015 si rileva che le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 39% trilocali (soggiorno/cottura, 2 camere e servizi) e il 20% bilocali (miniappartamenti) e solo il 5% si riferisce a monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e centrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (42%), seguito dalle abitazioni da ristrutturare (27%). Si rileva una diminuzione del ricorso degli extracomunitari al sistema creditizio (14%) e il conseguente aumento del pagamento con mezzi propri (39%). L’approfondimento effettuato dagli agenti immobiliari Fiaip nelle nove realtà urbane evidenzia una diminuzione dei prezzi per le abitazioni in tutte le città; tali diminuzioni vanno dal -0,8% di Napoli al -14% di Genova, passando per il -10,38% di Roma, -10% di Torino, -7,89% di Bologna, -7,57% di Milano e -7,5% di Firenze, fino al -4% di Cagliari e -3,3% di Palermo. Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2014, i prezzi hanno subito una flessione più moderata (-3,76%), per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è del -12,29% circa. Aumentano del 7,47% i contratti di locazione ad uso abitazione, mentre per quelli ad uso diverso si riscontra una flessione di circa il -6,05% per i negozi, che diventa più sensibile per le unità immobiliari ad uso uffici e raggiunge il -12,62% per i capannoni. I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo aumentano per il periodo da 1 a 3 mesi a meno di 1 mese; i tempi medi sono in leggera diminuzione per il periodo oltre i 9 mesi. Inoltre, il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un’offerta residenziale in aumento: il 48% ha rilevato un incremento del numero dei contratti. Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono stabili i bilocali (miniappartamenti), al 37%, in aumento i trilocali al 38% con ubicazione in zone semicentrali al 32% o centrali al 39%. Diminuiscono le richieste per alloggi in affitto in periferia, in aumento nelle zone di pregio. Per lo stato di conservazione degli alloggi affittati è richiesto il buono stato nella misura del 60% e l’alloggio ristrutturato nel 25%. L’approfondimento sulle città campione evidenzia Genova come la città in cui si è registrato il calo più sensibile per i prezzi di locazione nel corso del 2015: -14,17%; i cali spaziano da un -10% di Firenze a un -2,5% di Cagliari e Torino, passando da Napoli al -7,25%, Roma al -6,67%, Palermo al -6,44%, Bologna al -5,67% e Milano al -3%.
GLI ITALIANI TORNANO A SOGNARE LA CASA DI PROPRIETÀ MA L’OFFERTA NON LI SODDISFA – IDEALISTA.IT
Dopo gli anni della grande crisi si è finalmente riacceso l’interesse degli italiani per la casa, complici la flessione dei prezzi e un mercato in fermento. L’80% degli utenti che hanno risposto al sondaggio “Abitare 2016”, sui nuovi stili abitativi degli italiani, si sono detti più propensi ad acquistare casa che ad affittarla. Ma l’offerta non è capace di rispondere alla vivacità della domanda: il 68% del campione (3.892 individui), infatti, giudica insoddisfacente lo stock di immobili in vendita. La contrazione dei redditi e l’erosione dei risparmi delle famiglie sembrano aver ridotto la disponibilità d’investimento molto più di quanto si siano ridotti i prezzi di mercato negli ultimi anni. Inoltre, nonostante l’alto stock sul mercato, gli utenti lamentano i bassi standard qualitativi delle abitazioni. Gli italiani cercano abitazioni di 3 o più stanze in buono stato, in quartieri semi-centrali delle città, ben collegate dai mezzi di trasporto pubblico ed efficienti dal punto di vista energetico. La diponibilità di spesa, però, non supera i 200mila euro nel 60% dei casi (percentuale che arriva all’80% includendo coloro che dichiarano di poter spendere sino a 300mila euro), mentre si assottiglia il numero di persone che dichiara di poter spendere di più (-10% rispetto alla rilevazione di 3 anni fa). Le caratteristiche determinanti per la scelta della casa sono la luminosità (60,8%), il riscaldamento autonomo (51%) e il box/auto (47,1%). Rispetto a 3 anni fa cresce di oltre il 20% il numero di utenti sensibili al risparmio energetico, che cercano edifici in classe A o B: la classe energetica è ritenuta importante dal 65% degli utenti, gli scettici sono il 35%. Destinata ad aumentare, quindi, la richiesta di un'abitazione più smart, dove la tecnologia fa rima con risparmio energetico, riqualificazione e ambiente. A rendere i cittadini più consapevoli su questo tema è anche la possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali sugli interventi di riqualificazione e di ristrutturazione, prorogate anche per quest’anno. La casa oggi per gli italiani è un luogo tutto da vivere – lo afferma la maggior parte degli intervistati (41%) – si ridefiniscono gli spazi di pura rappresentanza come il salotto, mentre il soggiorno diventa l’ambiente più importante dell’abitazione (50% dei rispondenti). Con il cambiamento degli stili abitativi e delle metrature la zona living diventa spazio funzionale e polivalente (salotto, sala da pranzo, studio), separato dalla cucina – che segue con il 32% delle preferenze, ma è l’ambiente più amato al Sud. Cresce anche l'interesse per tutti gli spazi all’aperto o dedicati al verde, come il balcone o l’orto condominiale, il terrazzo o il giardino: questi ultimi rappresentano il sogno per 9 italiani su 10, che li considerano gli ambienti che rendono la casa davvero speciale. La camera in più diventa lo spazio per la tata, la badante o gli ospiti, mentre i doppi servizi restano un plus per poco più di un terzo dei rispondenti. Lo stile di arredamento moderno (50,4%), prevale nettamente nelle scelte degli utenti, mentre va affermandosi il classico/moderno, la tendenza emergente secondo il sondaggio. Inoltre, dall’indagine emergono 4 profili con specifiche esigenze abitative: per la famiglia con figli è importante lo spazio gioco non solo per i figli ma anche per i padri (spesso mascherato da studio); bagni separati per genitori e figli; stanza in più per la nonna, la baby sitter o ragazza alla pari. Invece, le famiglie senza figli danno maggiore importanza allo spazio conviviale, chi non ha figli spesso usa la seconda stanza per gli amici, in alcuni casi specifici si cerca molto l’autonomia con degli spazi propri. Le coppie con buona disponibilità economica sono le più attente all’estetica e amano decorare la casa. I single cercano appartamenti tra i 40 e i 60 mq, nell’ordine, con prezzo non superiore ai 150mila euro; per loro la casa deve essere pratica ed efficiente, con un occhio di riguardo per la zona giorno e di intrattenimento, per accogliere amici e parenti. Gli anziani (over 65), invece, spesso desiderano modificare la propria casa a cui sono affezionati per le nuove esigenze: si progettano molti bagni accessibili, camere ampie e cucine a norma; non manca lo spazio dei ricordi o degli hobby ma spesso, quando la casa lo consente, si dedica alla badante una parte dell’abitazione con camera e bagno; per questo gruppo di individui (il 7% del campione), l’ascensore è fondamentale nella scelta della casa. Infine, dall’indagine sono emerse categorie specifiche come gli studenti, famiglie che guardano con interesse al cohousing o persone che possiedono animali in casa, sempre più percepiti come parte della famiglia ma anche qui si evidenziano dei tratti specifici dell’abitare senza però formare un cluster.
FLUSSI MIGRATORI NELLE GRANDI CITTÀ – TECNOCASA
L’analisi ha messo in evidenza che Firenze, Roma e Milano sono le città italiane con il maggior numero di acquisti da parte di persone in arrivo da altri Comuni d’Italia. In particolare, a Firenze si registra il 66,4% di compravendite da parte di residenti, il 24,3% di acquisti da parte di persone in arrivo dalle diverse province italiane e il 9,3% di persone in arrivo dall’hinterland. Percentuali similari si segnalano a Roma, dove il 72% degli acquisti è stato concluso da residenti, il 23,8% da parte di persone residenti in altre province italiane e il 4,2% delle compravendite ha riguardato acquirenti in arrivo dall’hinterland della città. Situazione analoga a Milano, dove il 72,8% degli acquisti è stato effettuato da residenti, il 24,7% da residenti in altre Province e il 2,5% da residenti nell’hinterland del capoluogo lombardo. Da segnalare che anche un anno fa, nel II semestre del 2014, Firenze risultava essere la città con il maggior numero di compravendite da parte di acquirenti in arrivo da altri Comuni. Anche Bologna e Verona evidenziano un buon numero di acquisti da parte di persone non residenti nelle due città: a Bologna il 75,5% degli acquirenti è residente in città, il 20,3% è residente in altre Province italiane e il 4,2% arriva dall’hinterland; per quanto riguarda Verona il 76,5% degli acquirenti è residente nel capoluogo veneto, il 14,9% proviene da altre Province e l’8,6% arriva dall’hinterland. Napoli e Genova sono le città che segnalano la percentuale più alta di acquisti da parte di persone già residenti e cioè, rispettivamente, il 94% e il 93% sul totale delle compravendite; a Napoli solo il 3,7% degli acquirenti arriva dall’hinterland e solo il 2,3% arriva da altre Province; a Genova queste percentuali si attestano rispettivamente sullo 0,7% e sul 6,3%. Anche un anno fa (II semestre del 2014) Napoli e Genova erano state le città con le percentuali più alte di acquisti da parte di residenti.
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