N°151 - Panorama di Economia Immobiliare - Marzo 2016
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
1° OSSERVATORIO IMMOBILIARE 2016 – NOMISMA
Le tendenze dei mercati cosiddetti ‘intermedi’ mostrano segnali più positivi rispetto a quelli delle grandi città – a esclusione di Milano e Roma che sembrano anticipare tali inclinazioni – e si assiste all’aumento degli scambi, alla riduzione degli sconti praticati sui prezzi richiesti e allo stabilizzarsi dei tempi necessari alla vendita. Inoltre, l’esiguità dell’offerta di qualità disponibile nei mercati maggiori (si consideri che il 52,8% delle abitazioni italiane ha più di 40 anni), ha contribuito al parziale spostamento degli investitori verso i mercati di secondo livello, mentre nei primi mesi del 2016 i segnali di ripresa non sono più circoscritti solo al settore residenziale. Per il secondo anno consecutivo le transazioni si sono confermate in territorio positivo: a crescere con intensità maggiore sono le compravendite di abitazioni che hanno fatto registrare un +3,6% nel 2015 e +6,5% nel 2016 (444.636 compravendite secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate). Nel segmento degli immobili destinati alle attività economiche all’incremento del 2014 ha fatto seguito la stabilità del numero di contratti stipulati nell’anno successivo (44.319 compravendite). Le componenti che contribuiscono a un’inversione di rotta nel non residenziale sono i negozi, e in parte – limitatamente al 2014 – i capannoni per l’industria. Il segmento terziario soffre ancora di scarso interesse, sia nei mercati maggiori che in quelli minori, oltre a essere caratterizzato da una domanda molto selettiva interessata quasi esclusivamente ad alcuni mercati metropolitani, in particolare Milano, Roma e, in misura minore, Torino e Firenze. Ritorna l’interesse per la proprietà dell’abitazione, che continua a essere favorito da una minore selettività da parte del settore bancario riscontrabile nella quota di mercato assistita da mutuo. I mercati intermedi detengono il primato in termini di incidenza delle compravendite intermediate sostenute da credito che si attestano intorno al 70% rispetto al 60% dei mercati metropolitani. La tendenziale ripresa del mercato è stata sostenuta dall’ulteriore calo dei prezzi, seppure in progressiva riduzione rispetto al passato; a questo proposito, i valori dei mercati intermedi presentano una minore resistenza all’innesco della ripresa. L’ultima variazione annuale dei prezzi (2016/2015), è risultata compresa fra il -3,5% dei capannoni e il -1,5% delle abitazioni nuove; le abitazioni usate, gli uffici e i negozi hanno fatto registrare flessioni del 2%, 2,1% e 2,3%. In un confronto fra i 13 mercati intermedi e quelli maggiori si segnalano tempi di vendita più lunghi (8,7 mesi in media per le abitazioni) e sconti più sostenuti nel primo gruppo di mercati e, anche in questo caso, non si ravvisa un’intensificazione del miglioramento in atto. L’altra componente del mercato immobiliare è rappresentata dal segmento della locazione che, a consuntivo della fase recessiva, offre rendimenti piuttosto bassi e compressi in termini di variabilità tra i diversi mercati, nell’arco di un paio di punti percentuali in tutti i principali segmenti. La locazione dell’abitazione risponde a una domanda legata soprattutto alle nuove generazioni che, oltre a ricercare nuove soluzioni abitative per emancipazione dal nucleo di origine, nell’ultimo anno si sono spostate per motivi di studio o lavoro lungo la direttrice Mezzogiorno/Centro Nord (di 41.000 unità, il 70% è rappresentato da giovani). La componente di domanda che si rivolge all’opzione dell’affitto continua quindi a essere consistente e pari a circa il 50%. Fra le tipologie di contratti stipulati si segnala la maggiore diffusione nell’ultimo biennio delle locazioni a canone concordato (che rappresentano oggi il 44,1% del totale). Negli ultimi dieci anni i prezzi di mercato e i canoni degli immobili locati hanno fatto segnare andamenti simili: in entrambi i casi la crescita si è interrotta attorno al 2007 e da lì è iniziata una fase di declino non ancora conclusa; l’adeguamento al ribasso dei canoni è stata la risposta di mercato alla debolezza economica della maggior parte della domanda che si rivolge a tale segmento. La variazione annuale dei canoni per gli immobili dei mercati intermedi si è attestata nell’ordine del -1,4% per le abitazioni usate, -1,7% per gli uffici e -1,9% per i negozi. In ultima analisi, benchè la ripresa in atto mostra evidenze di consolidamento, non mancano i fattori potenzialmente critici: l’ulteriore indebolimento del quadro macro-economico, l’ampliamento dell’eccesso di offerta derivante da un’accelerazione nel processo di cessione delle garanzie immobiliari alla base dei non performing loans e un’attenuazione di interesse degli investitori corporate stranieri per il nostro Paese sono i fronti da cui potrebbe scaturire un rallentamento – anche significativo – del processo di graduale risalita.
AFFITTI: CANONI IN AUMENTO, DOMANDA E OFFERTA IN CALO – IMMOBILIARE.IT
Se l’anno appena trascorso è stato contraddistinto da numeri positivi per il mercato delle compravendite immobiliari, cosa è successo nel mondo degli affitti? L’Ufficio Studi di Immobiliare.it ha monitorato la domanda, l’offerta e i prezzi degli immobili residenziali in locazione a febbraio 2016, confrontandoli con la situazione di un anno prima e scoprendo che i canoni di locazione sono tornati a crescere (+1,7%), mentre sono calati domanda (-1,8%) e offerta (-2,2%). Molti immobili che prima pur di mettere a reddito si sceglieva di affittare, oggi hanno più opportunità di essere venduti che negli anni passati; di conseguenza, l’offerta di immobili in locazione è diminuita e, rispetto a febbraio 2015, gli immobili residenziali disponibili per affitto sono calati del 2,2%, un calo, questo, che si aggiunge a quello anche più forte registrato nella precedente rilevazione (-7%). Anche la domanda di immobili in affitto è fortemente influenzata dalla ripresa delle compravendite immobiliari: l’analisi rivela che, rispetto a febbraio 2015, le richieste di immobili in affitto sono calate dell’1,8%; è soprattutto nel Nord Italia che la domanda di locazione scende (-3,7%, segno che è qui che si preferisce maggiormente puntare all’acquisto), mentre al Centro (-1,9%) e soprattutto al Sud (-0,2%) sembra ancora mancare, perlomeno nella percezione degli italiani, la giusta spinta (o le opportunità economiche), per comprare casa. Interessante è l’emergere di un maggiore interesse nei confronti della locazione nelle grandi città: tra le località con oltre 250mila abitanti la domanda di affitto cresce, seppur di poco (+0,38%) e il dato è dimostrazione di una maggiore mobilità degli abitanti dei grandi centri, che sembrano assimilare almeno in parte le dinamiche abitative delle altre città europee (solitamente più propense all’affitto che alla vendita); nelle città più piccole, invece, la domanda di locazione è calata, rispetto a un anno fa, dell’1,6%. Complice la contrazione della disponibilità degli immobili, i prezzi richiesti salgono leggermente e, rispetto a febbraio 2015, si registra un incremento dell’1,7%; non tutta Italia, però, registra lo stesso andamento: in molte Regioni si rilevano variazioni minime, mentre i numeri crescono maggiormente in Regioni con canoni medi più bassi della media nazionale e, quindi, più sensibili alle oscillazioni: tra queste si segnala il +5,9% in Molise, il +5,1% in Sicilia e il +4,4% di Calabria e Marche; le uniche Regioni con prezzi in calo sono la Campania (-2,9%), la Valle d’Aosta (-2,3%) e l’Umbria (-1,7%). In Italia, il canone d’affitto mensile medio per un bilocale di 65 mq è pari a circa 560 euro; a livello regionale, a febbraio 2016, il quadro degli affitti medi più cari è lo stesso dello scorso anno: è il Lazio la Regione con i prezzi più alti, perchè prendere in locazione un bilocale (65 mq), costa 770 euro; segue a stretto giro il Trentino Alto Adige, con 740 euro e, in terza posizione, la Lombardia (685 euro); tutte e tre le Regioni mostrano, oltretutto, prezzi più elevati dello scorso anno, mentre fanalino di coda resta la Calabria, con poco più di 325 euro. Se per i prezzi di vendita è Firenze a guidare la classifica, in questo caso Milano si prende la rivincita: servono circa 620 euro al mese per affittare un monolocale e fino a 1.200 euro per un trilocale; Firenze e Roma occupano gli altri due posti del podio con prezzi simili tra loro, mediamente, 550 euro per un monolocale e tra 900 e 1.040 euro per un trilocale; molto distanti Torino e Genova dove affittare un monolocale costa, rispettivamente, 330 e 315 euro; a seguire, nella top ten si trovano Bolzano – che stacca di molto i prezzi di città ben più grandi, con 520 euro richiesti al mese per un monolocale – e infine, con prezzi allineati, Siena, Venezia, Napoli, Bologna, Pisa e Como.
OSSERVATORIO SULLE RESIDENZE ESCLUSIVE II SEMESTRE 2015 – TIRELLI & PARTNERS
Nel corso dell’ultimo semestre del 2015, sia a Milano che a Roma, si è assistito a una fase di timido miglioramento con riferimento al segmento della compravendita: nel capoluogo lombardo la parziale ripresa della domanda per acquisto, a fronte di un’offerta pressoché stazionaria, ha favorito una ripresa del numero di transazioni; nella Capitale, analogamente, si segnala nuovamente una domanda in ripresa in tutte le localizzazioni, mentre l’offerta e i contratti conclusi si sono mantenuti sostanzialmente stabili. A Milano i tempi medi di vendita continuano, tuttavia, ad allungarsi, andando in media oltre i 30 mesi, così come a Roma, anche se su livelli completamente differenti rispetto al capoluogo lombardo: i divari medi tra prezzo richiesto e prezzo effettivo arretrano nel capoluogo lombardo mentre crescono nella Capitale attestandosi, comunque, su livelli elevati in entrambe le città. Sul fronte dei prezzi medi, i valori tornano a crescere con intensità simili sia a Roma (0,8%) che a Milano (0,9%) e tale omogeneità si registra anche con riferimento ai top prices: infatti, nel caso di Milano i prezzi top, sono aumentati, raggiungendo i 15.600 €/mq, mentre quelli relativi alle residenze esclusive di Roma si confermano nell’ordine dei 15.100 €/mq. Per quanto riguarda il segmento della locazione romano, nel corso della seconda parte del 2015 una domanda piuttosto vivace ha favorito un parziale aumento dei contratti in quasi tutte le zone cittadine, mentre a Milano si è registrato un assestamento del numero di locazioni, seppure con differenze non trascurabili tra le varie zone e nonostante la dinamicità osservata sia sul fronte della domanda che dell’offerta. Le differenze nei tempi medi di locazione di Milano e Roma risultano ancora piuttosto marcate, con valori circa doppi nella prima rispetto alla seconda. I canoni medi annui risultano, invece, non dissimili tra le due realtà, anche se i valori più elevati si registrano ancora una volta a Milano. Per quanto concerne la redditività media lorda da locazione, la minore dinamicità dei canoni rispetto ai prezzi ha determinato una lieve flessione dei rendimenti medi: se a Milano ci si è attestati nell’ordine del 3,12%, a Roma la dinamica è stata simile, con un arretramento dei rendimenti medi passati dal 3,07% di metà 2015 al 3,01% attuale. Infine, per la prima parte del 2016 le previsioni segnalano una sostanziale tenuta dei livelli attualmente raggiunti; in particolare, con riferimento al segmento della compravendita, a Milano la situazione potrebbe ulteriormente evolvere in senso positivo, mentre a Roma l’attesa è di una maggiore vivacità della domanda e di un’ulteriore crescita dei valori. Sul versante della locazione, se all’interno del mercato romano non si esclude un incremento del numero di contratti in corrispondenza delle localizzazioni più ricercate, favorito dall’attuale livello dei canoni e dal rilevante stock in offerta, a Milano, al contrario, la prospettiva è di sostanziale invarianza, in larga parte imputabile alla minore disponibilità di residenze appetibili per la domanda.
NUOVO O USATO: MERCATI A CONFRONTO – TECNOCASA
Nel II semestre del 2015 l’82% delle compravendite ha riguardato le abitazioni usate e il 18% le tipologie di nuova costruzione. A livello nazionale, considerando solo le compravendite di tipologie nuove, quella più acquistata è stata il trilocale, seguita dal bilocale, dal 4 locali, dalle soluzioni semindipendenti e, infine, dalle tipologie indipendenti. La stessa analisi, condotta sulle tipologie usate, restituisce un risultato analogo: nelle grandi metropoli la percentuale delle compravendite di tipologie usate sale al 91,3% e quella delle costruzioni nuove all’8,7%. Nei capoluoghi di provincia la percentuale delle compravendite che ha per oggetto un immobile usato è scesa all’85,4% e il nuovo è salito al 14,6%. Nell’hinterland delle grandi città, invece, la percentuale degli scambi che hanno per oggetto un immobile nuovo è stata ancora più elevata (19,4%), mentre l’usato si è attestato sull’80,6%. Questi dati confermano che le soluzioni nuove sono state scambiate maggiormente nell’hinterland, dove negli anni del boom immobiliare sono stati fatti tanti interventi di nuove costruzioni all’epoca acquistati perché meno costosi rispetto ai prezzi delle grandi città. In questo momento, invece, i potenziali acquirenti prediligono, in linea di massima, le abitazioni usate e in buono stato perché temono di dover fare lavori di ristrutturazione. Ciò non toglie che l’esistenza degli incentivi fiscali stia portando ad acquistare immobili da ristrutturare, ma solo se il prezzo è particolarmente conveniente e tale da giustificare il sostenimento dei costi per i lavori.
PRODUZIONE NELLE COSTRUZIONI – ISTAT
Nel mese di gennaio 2016 l'indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni ha registrato, rispetto al mese precedente, un calo dell'1,5%. Nella media del trimestre novembre 2015 - gennaio 2016 l'indice è aumentato dell'1,9% rispetto al trimestre precedente. L'indice corretto per gli effetti di calendario a gennaio 2016 è diminuito dell'1,6% in termini tendenziali (i giorni lavorativi sono stati 19 contro i 20 di gennaio 2015). Infine, a gennaio 2016 l’indice grezzo ha segnato una diminuzione tendenziale del 5% rispetto allo stesso mese del 2015.
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Le tendenze dei mercati cosiddetti ‘intermedi’ mostrano segnali più positivi rispetto a quelli delle grandi città – a esclusione di Milano e Roma che sembrano anticipare tali inclinazioni – e si assiste all’aumento degli scambi, alla riduzione degli sconti praticati sui prezzi richiesti e allo stabilizzarsi dei tempi necessari alla vendita. Inoltre, l’esiguità dell’offerta di qualità disponibile nei mercati maggiori (si consideri che il 52,8% delle abitazioni italiane ha più di 40 anni), ha contribuito al parziale spostamento degli investitori verso i mercati di secondo livello, mentre nei primi mesi del 2016 i segnali di ripresa non sono più circoscritti solo al settore residenziale. Per il secondo anno consecutivo le transazioni si sono confermate in territorio positivo: a crescere con intensità maggiore sono le compravendite di abitazioni che hanno fatto registrare un +3,6% nel 2015 e +6,5% nel 2016 (444.636 compravendite secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate). Nel segmento degli immobili destinati alle attività economiche all’incremento del 2014 ha fatto seguito la stabilità del numero di contratti stipulati nell’anno successivo (44.319 compravendite). Le componenti che contribuiscono a un’inversione di rotta nel non residenziale sono i negozi, e in parte – limitatamente al 2014 – i capannoni per l’industria. Il segmento terziario soffre ancora di scarso interesse, sia nei mercati maggiori che in quelli minori, oltre a essere caratterizzato da una domanda molto selettiva interessata quasi esclusivamente ad alcuni mercati metropolitani, in particolare Milano, Roma e, in misura minore, Torino e Firenze. Ritorna l’interesse per la proprietà dell’abitazione, che continua a essere favorito da una minore selettività da parte del settore bancario riscontrabile nella quota di mercato assistita da mutuo. I mercati intermedi detengono il primato in termini di incidenza delle compravendite intermediate sostenute da credito che si attestano intorno al 70% rispetto al 60% dei mercati metropolitani. La tendenziale ripresa del mercato è stata sostenuta dall’ulteriore calo dei prezzi, seppure in progressiva riduzione rispetto al passato; a questo proposito, i valori dei mercati intermedi presentano una minore resistenza all’innesco della ripresa. L’ultima variazione annuale dei prezzi (2016/2015), è risultata compresa fra il -3,5% dei capannoni e il -1,5% delle abitazioni nuove; le abitazioni usate, gli uffici e i negozi hanno fatto registrare flessioni del 2%, 2,1% e 2,3%. In un confronto fra i 13 mercati intermedi e quelli maggiori si segnalano tempi di vendita più lunghi (8,7 mesi in media per le abitazioni) e sconti più sostenuti nel primo gruppo di mercati e, anche in questo caso, non si ravvisa un’intensificazione del miglioramento in atto. L’altra componente del mercato immobiliare è rappresentata dal segmento della locazione che, a consuntivo della fase recessiva, offre rendimenti piuttosto bassi e compressi in termini di variabilità tra i diversi mercati, nell’arco di un paio di punti percentuali in tutti i principali segmenti. La locazione dell’abitazione risponde a una domanda legata soprattutto alle nuove generazioni che, oltre a ricercare nuove soluzioni abitative per emancipazione dal nucleo di origine, nell’ultimo anno si sono spostate per motivi di studio o lavoro lungo la direttrice Mezzogiorno/Centro Nord (di 41.000 unità, il 70% è rappresentato da giovani). La componente di domanda che si rivolge all’opzione dell’affitto continua quindi a essere consistente e pari a circa il 50%. Fra le tipologie di contratti stipulati si segnala la maggiore diffusione nell’ultimo biennio delle locazioni a canone concordato (che rappresentano oggi il 44,1% del totale). Negli ultimi dieci anni i prezzi di mercato e i canoni degli immobili locati hanno fatto segnare andamenti simili: in entrambi i casi la crescita si è interrotta attorno al 2007 e da lì è iniziata una fase di declino non ancora conclusa; l’adeguamento al ribasso dei canoni è stata la risposta di mercato alla debolezza economica della maggior parte della domanda che si rivolge a tale segmento. La variazione annuale dei canoni per gli immobili dei mercati intermedi si è attestata nell’ordine del -1,4% per le abitazioni usate, -1,7% per gli uffici e -1,9% per i negozi. In ultima analisi, benchè la ripresa in atto mostra evidenze di consolidamento, non mancano i fattori potenzialmente critici: l’ulteriore indebolimento del quadro macro-economico, l’ampliamento dell’eccesso di offerta derivante da un’accelerazione nel processo di cessione delle garanzie immobiliari alla base dei non performing loans e un’attenuazione di interesse degli investitori corporate stranieri per il nostro Paese sono i fronti da cui potrebbe scaturire un rallentamento – anche significativo – del processo di graduale risalita.
AFFITTI: CANONI IN AUMENTO, DOMANDA E OFFERTA IN CALO – IMMOBILIARE.IT
Se l’anno appena trascorso è stato contraddistinto da numeri positivi per il mercato delle compravendite immobiliari, cosa è successo nel mondo degli affitti? L’Ufficio Studi di Immobiliare.it ha monitorato la domanda, l’offerta e i prezzi degli immobili residenziali in locazione a febbraio 2016, confrontandoli con la situazione di un anno prima e scoprendo che i canoni di locazione sono tornati a crescere (+1,7%), mentre sono calati domanda (-1,8%) e offerta (-2,2%). Molti immobili che prima pur di mettere a reddito si sceglieva di affittare, oggi hanno più opportunità di essere venduti che negli anni passati; di conseguenza, l’offerta di immobili in locazione è diminuita e, rispetto a febbraio 2015, gli immobili residenziali disponibili per affitto sono calati del 2,2%, un calo, questo, che si aggiunge a quello anche più forte registrato nella precedente rilevazione (-7%). Anche la domanda di immobili in affitto è fortemente influenzata dalla ripresa delle compravendite immobiliari: l’analisi rivela che, rispetto a febbraio 2015, le richieste di immobili in affitto sono calate dell’1,8%; è soprattutto nel Nord Italia che la domanda di locazione scende (-3,7%, segno che è qui che si preferisce maggiormente puntare all’acquisto), mentre al Centro (-1,9%) e soprattutto al Sud (-0,2%) sembra ancora mancare, perlomeno nella percezione degli italiani, la giusta spinta (o le opportunità economiche), per comprare casa. Interessante è l’emergere di un maggiore interesse nei confronti della locazione nelle grandi città: tra le località con oltre 250mila abitanti la domanda di affitto cresce, seppur di poco (+0,38%) e il dato è dimostrazione di una maggiore mobilità degli abitanti dei grandi centri, che sembrano assimilare almeno in parte le dinamiche abitative delle altre città europee (solitamente più propense all’affitto che alla vendita); nelle città più piccole, invece, la domanda di locazione è calata, rispetto a un anno fa, dell’1,6%. Complice la contrazione della disponibilità degli immobili, i prezzi richiesti salgono leggermente e, rispetto a febbraio 2015, si registra un incremento dell’1,7%; non tutta Italia, però, registra lo stesso andamento: in molte Regioni si rilevano variazioni minime, mentre i numeri crescono maggiormente in Regioni con canoni medi più bassi della media nazionale e, quindi, più sensibili alle oscillazioni: tra queste si segnala il +5,9% in Molise, il +5,1% in Sicilia e il +4,4% di Calabria e Marche; le uniche Regioni con prezzi in calo sono la Campania (-2,9%), la Valle d’Aosta (-2,3%) e l’Umbria (-1,7%). In Italia, il canone d’affitto mensile medio per un bilocale di 65 mq è pari a circa 560 euro; a livello regionale, a febbraio 2016, il quadro degli affitti medi più cari è lo stesso dello scorso anno: è il Lazio la Regione con i prezzi più alti, perchè prendere in locazione un bilocale (65 mq), costa 770 euro; segue a stretto giro il Trentino Alto Adige, con 740 euro e, in terza posizione, la Lombardia (685 euro); tutte e tre le Regioni mostrano, oltretutto, prezzi più elevati dello scorso anno, mentre fanalino di coda resta la Calabria, con poco più di 325 euro. Se per i prezzi di vendita è Firenze a guidare la classifica, in questo caso Milano si prende la rivincita: servono circa 620 euro al mese per affittare un monolocale e fino a 1.200 euro per un trilocale; Firenze e Roma occupano gli altri due posti del podio con prezzi simili tra loro, mediamente, 550 euro per un monolocale e tra 900 e 1.040 euro per un trilocale; molto distanti Torino e Genova dove affittare un monolocale costa, rispettivamente, 330 e 315 euro; a seguire, nella top ten si trovano Bolzano – che stacca di molto i prezzi di città ben più grandi, con 520 euro richiesti al mese per un monolocale – e infine, con prezzi allineati, Siena, Venezia, Napoli, Bologna, Pisa e Como.
OSSERVATORIO SULLE RESIDENZE ESCLUSIVE II SEMESTRE 2015 – TIRELLI & PARTNERS
Nel corso dell’ultimo semestre del 2015, sia a Milano che a Roma, si è assistito a una fase di timido miglioramento con riferimento al segmento della compravendita: nel capoluogo lombardo la parziale ripresa della domanda per acquisto, a fronte di un’offerta pressoché stazionaria, ha favorito una ripresa del numero di transazioni; nella Capitale, analogamente, si segnala nuovamente una domanda in ripresa in tutte le localizzazioni, mentre l’offerta e i contratti conclusi si sono mantenuti sostanzialmente stabili. A Milano i tempi medi di vendita continuano, tuttavia, ad allungarsi, andando in media oltre i 30 mesi, così come a Roma, anche se su livelli completamente differenti rispetto al capoluogo lombardo: i divari medi tra prezzo richiesto e prezzo effettivo arretrano nel capoluogo lombardo mentre crescono nella Capitale attestandosi, comunque, su livelli elevati in entrambe le città. Sul fronte dei prezzi medi, i valori tornano a crescere con intensità simili sia a Roma (0,8%) che a Milano (0,9%) e tale omogeneità si registra anche con riferimento ai top prices: infatti, nel caso di Milano i prezzi top, sono aumentati, raggiungendo i 15.600 €/mq, mentre quelli relativi alle residenze esclusive di Roma si confermano nell’ordine dei 15.100 €/mq. Per quanto riguarda il segmento della locazione romano, nel corso della seconda parte del 2015 una domanda piuttosto vivace ha favorito un parziale aumento dei contratti in quasi tutte le zone cittadine, mentre a Milano si è registrato un assestamento del numero di locazioni, seppure con differenze non trascurabili tra le varie zone e nonostante la dinamicità osservata sia sul fronte della domanda che dell’offerta. Le differenze nei tempi medi di locazione di Milano e Roma risultano ancora piuttosto marcate, con valori circa doppi nella prima rispetto alla seconda. I canoni medi annui risultano, invece, non dissimili tra le due realtà, anche se i valori più elevati si registrano ancora una volta a Milano. Per quanto concerne la redditività media lorda da locazione, la minore dinamicità dei canoni rispetto ai prezzi ha determinato una lieve flessione dei rendimenti medi: se a Milano ci si è attestati nell’ordine del 3,12%, a Roma la dinamica è stata simile, con un arretramento dei rendimenti medi passati dal 3,07% di metà 2015 al 3,01% attuale. Infine, per la prima parte del 2016 le previsioni segnalano una sostanziale tenuta dei livelli attualmente raggiunti; in particolare, con riferimento al segmento della compravendita, a Milano la situazione potrebbe ulteriormente evolvere in senso positivo, mentre a Roma l’attesa è di una maggiore vivacità della domanda e di un’ulteriore crescita dei valori. Sul versante della locazione, se all’interno del mercato romano non si esclude un incremento del numero di contratti in corrispondenza delle localizzazioni più ricercate, favorito dall’attuale livello dei canoni e dal rilevante stock in offerta, a Milano, al contrario, la prospettiva è di sostanziale invarianza, in larga parte imputabile alla minore disponibilità di residenze appetibili per la domanda.
NUOVO O USATO: MERCATI A CONFRONTO – TECNOCASA
Nel II semestre del 2015 l’82% delle compravendite ha riguardato le abitazioni usate e il 18% le tipologie di nuova costruzione. A livello nazionale, considerando solo le compravendite di tipologie nuove, quella più acquistata è stata il trilocale, seguita dal bilocale, dal 4 locali, dalle soluzioni semindipendenti e, infine, dalle tipologie indipendenti. La stessa analisi, condotta sulle tipologie usate, restituisce un risultato analogo: nelle grandi metropoli la percentuale delle compravendite di tipologie usate sale al 91,3% e quella delle costruzioni nuove all’8,7%. Nei capoluoghi di provincia la percentuale delle compravendite che ha per oggetto un immobile usato è scesa all’85,4% e il nuovo è salito al 14,6%. Nell’hinterland delle grandi città, invece, la percentuale degli scambi che hanno per oggetto un immobile nuovo è stata ancora più elevata (19,4%), mentre l’usato si è attestato sull’80,6%. Questi dati confermano che le soluzioni nuove sono state scambiate maggiormente nell’hinterland, dove negli anni del boom immobiliare sono stati fatti tanti interventi di nuove costruzioni all’epoca acquistati perché meno costosi rispetto ai prezzi delle grandi città. In questo momento, invece, i potenziali acquirenti prediligono, in linea di massima, le abitazioni usate e in buono stato perché temono di dover fare lavori di ristrutturazione. Ciò non toglie che l’esistenza degli incentivi fiscali stia portando ad acquistare immobili da ristrutturare, ma solo se il prezzo è particolarmente conveniente e tale da giustificare il sostenimento dei costi per i lavori.
PRODUZIONE NELLE COSTRUZIONI – ISTAT
Nel mese di gennaio 2016 l'indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni ha registrato, rispetto al mese precedente, un calo dell'1,5%. Nella media del trimestre novembre 2015 - gennaio 2016 l'indice è aumentato dell'1,9% rispetto al trimestre precedente. L'indice corretto per gli effetti di calendario a gennaio 2016 è diminuito dell'1,6% in termini tendenziali (i giorni lavorativi sono stati 19 contro i 20 di gennaio 2015). Infine, a gennaio 2016 l’indice grezzo ha segnato una diminuzione tendenziale del 5% rispetto allo stesso mese del 2015.
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