N°152 - Panorama di Economia Immobiliare - Aprile 2016
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
PREZZI DELLE ABITAZIONI – ISTAT
Nel IV trimestre 2015, sulla base delle stime preliminari, l'indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, diminuisce dello 0,2% rispetto al trimestre precedente e dello 0,9% nei confronti dello stesso periodo del 2014 (era -2,3% nel trimestre precedente). La progressiva riduzione dell'ampiezza della flessione tendenziale dei prezzi delle abitazioni si conferma anche nel IV trimestre del 2015, grazie soprattutto alle abitazioni esistenti, i cui prezzi, dopo il -2,8% del III trimestre, hanno registrato un calo pari all'1% nel IV. I prezzi della abitazioni nuove sono diminuiti su base annua dello 0,5% (era -0,9% nel III trimestre). Pertanto, il differenziale in valore assoluto tra la variazione tendenziale dei prezzi delle abitazioni esistenti e quella dei prezzi delle abitazioni nuove si riduce, portandosi a 0,5 punti percentuali (da 1,9 del trimestre precedente). Il ribasso congiunturale è dovuto sia alla diminuzione dei prezzi delle abitazioni nuove (-0,5%) e, in misura più contenuta, al calo di quelli delle abitazioni esistenti (-0,1%). In media, nel 2015, i prezzi delle abitazioni diminuiscono del 2,4% rispetto al 2014 (quando la variazione media annua era stata pari a -4,4%). Il calo è imputabile a una flessione del 2,8% dei prezzi delle abitazioni esistenti (dopo il -5,2% del 2014) e dell'1,3% dei prezzi di quelle nuove (era -2,2% nel 2014). Il ridimensionamento del calo in media d'anno dei prezzi delle abitazioni si è manifestato in presenza di segnali di ripresa dei volumi compravenduti (+6,5% è l'incremento registrato per il 2015 dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate per il settore residenziale). Rispetto al 2010, nel 2015 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 13,9% (-1,2% per le abitazioni nuove, -18,9% le esistenti).
RAPPORTO DI PREVISIONE SUL REAL ESTATE ITALIANO – RUR PER YARD
Ciò che emerge dal modello statistico è la normalizzazione del real estate italiano e la sua necessaria modernizzazione basata su un più avanzato rapporto tra domanda e offerta. Il consumo abitativo risponderà sempre più a scelte basate sulle opportunità e sarà più aderente ai bisogni dei diversi segmenti sociali. Il triennio 2016-2018 si presenta, quindi, come un periodo di crescita dei volumi scambiati, favorito da una certa stabilità dei prezzi nei primi due anni e da una ripartenza dei valori dal 2018. In particolare, nel 2016 le compravendite di immobili residenziali registreranno un +4,8%, nel 2017 un +8,7% per stabilizzarsi nel 2018 con un +5,9%. Per quanto riguarda i prezzi medi di riferimento, continueranno a contrarsi di poco più del 2% nel 2016 e nel 2017, per tornare al positivo nel 2018 con +5,5%. Per il residenziale usato ci sarà una sostanziale tenuta dei valori a fronte di una maggiore vivacità degli scambi nel 2016, con un incremento dei prezzi al 2018 e una contestuale successiva stabilizzazione delle compravendite. Quanto al mercato commerciale la situazione nel 2016 appare deteriorata sia come volumi di scambi che come valori; al 2018 si registra su ambo i fronti un miglioramento che comunque non porterà, neanche a quella data, a una stabilizzazione. Una situazione simile registrerà sia il segmento degli uffici che quello industriale e logistico.
TEMPI DI VENDITA – RE/MAX
Secondo un’indagine condotta da Re/Max il 18,2% degli italiani trova casa in 3-4 settimane, il 14,2% impiega 1-2 settimane e il 5,8% meno di 7 giorni. La percentuale degli italiani che trova una nuova proprietà nel giro di 1 o 2 mesi sale leggermente al 21,8%, il 21,5% riesce a concludere la ricerca in un periodo che varia da 3 a 6 mesi, mentre il 18,5% degli italiani che cerca una nuova casa impiega più di 6 mesi. Inoltre, gli italiani visitano in media 9 immobili prima di prendere la decisione definitiva; in particolare, il 5,8% supera quota 20 ma il 9,5% decide di acquistare dopo aver visitato un solo immobile.
AFFITTI, CANONI IN AUMENTO DELL’1,2% NEL I TRIMESTRE DEL 2016 – IDEALISTA.IT
Gli affitti ripartono da un incremento dell'1,2% nel I trimestre dell’anno e, tra opposte tendenze a livello di mercati locali, prevale il segno più sui rendimenti da locazione, a una media di 8,5 euro al mese. I prezzi nel Paese comunque sono stabili, come conferma il dato che vede una modesta variazione dell’1,1% anno su anno. È quanto emerge dai dati dell’indice dei prezzi delle locazioni del portale idealista, che ha registrato l’andamento dei prezzi di 67.622 abitazioni di 152 Comuni. Il trimestre appena trascorso è stato caratterizzato da un andamento positivo dei prezzi: si tratta del consolidamento di una situazione che vede una domanda stabile, a fronte della quale cala l'offerta (-1,2%) e, per questa ragione, ci si sposta lentamente verso una lieve tendenza al rialzo. Sono 11 le Regioni che segnano valori in rialzo dopo l’inverno, contro le 6 in campo negativo, mentre è stabile l’Emilia Romagna e Molise e Valle d’Aosta non sono rilevabili. Gli incrementi maggiori del periodo spettano al Veneto e al Molise, entrambe allo stesso ritmo di crescita del 3,8%; a seguire c’è il Lazio con un balzo del 3,4%; invece, tutte le altre Regioni registrano rimbalzi inferiori al 3%, che vanno dal 2,9% della Basilicata allo 0,1% della Sardegna; all’opposto, la performance peggiore spetta alla Campania (-3,1%), la cui tendenza ribassista si conferma anche nel I quarter dell’anno in corso, dopo che la Regione aveva già segnato la peggior performance del 2015 con un calo complessivo del 5,6%. Sul fronte dei prezzi regionali il Lazio è stabilmente al top dei rendimenti da locazione con 11,6 euro/m², seguito da Lombardia (10,7 euro/m²) e Toscana (9,5 euro/m²); le richieste più basse da parte dei proprietari si riscontrano in Molise (4,7 euro/m²), che precede due Regioni del Sud Italia come la Calabria (4,8 euro/m²) e la Basilicata (5,5 euro/m²). Prezzi in altalena nelle principali città italiane con 39 centri in campo positivo contro 40 ancora in terreno negativo negli ultimi tre mesi: trenta centri registrano variazioni superiori alla media del periodo, le più marcate ad Alessandria (8,2%), Cuneo (6,8%) e Prato (6,5%); all’opposto, Lecco (-9,3%), segna il tonfo maggiore, seguita da Reggio Emilia (-8,6%) e Frosinone (-8,2%). Anche nelle grandi città italiane la situazione è piuttosto incerta con Firenze (5,4%), che continua a salire, insieme a Napoli (3,7%) e Bologna (3,3%); canoni in accelerazione anche a Roma (2,3%) e Palermo (1,1%); Bari è stabile (0,1%); al contrario, i prezzi vanno giù nelle grandi città del nord: Torino (-2,7%), Genova (-3,4%), Venezia (-3,9%) e, soprattutto, Milano (-4,2%), che sconta una fase recessiva fisiologica dopo l’Expo.
PREZZI CENTRO SEMICENTRO E PERIFERIA – TECNOCASA
Nel II semestre del 2015 le quotazioni delle abitazioni delle grandi città italiane hanno registrato un ribasso dell’1,8%. L’analisi dei prezzi fatta per zone centrali, semicentrali e periferiche in questo periodo ha visto una performance decisamente migliore per le aree centrali (-0,5%), seguite da quelle semicentrali (-2,1%) e infine da quelle periferiche (-2,2%). Dal II semestre del 2007, anno in cui è iniziata la discesa del mercato immobiliare, sono state le aree periferiche a perdere maggiormente valore (-40,8%), mentre le zone centrali hanno subito una diminuzione del 30,3%. In queste aree infatti si concentrano spesso immobili di qualità, di tipologia signorile che il mercato ha premiato in questi anni di ribasso dei valori immobiliari. Tra le zone centrali delle grandi città il miglior risultato in assoluto spetta al centro di Milano che, dal 2007, ha perso soltanto il 9,5%. Al contrario, le zone periferiche spesso ospitano immobili di qualità medio bassa, tipologie che sono state più penalizzate durante il periodo di crisi; infatti, negli anni del boom del mercato queste soluzioni immobiliari erano acquistate da acquirenti con bassa disponibilità di spesa, spesso immigrati o monoreddito e che ricorrevano a mutui importanti; la restrizione del credito ha di fatto reso difficile l’accesso al mercato immobiliare di queste categorie di compratori, con la conseguenza che la domanda e i prezzi in queste zone sono diminuiti in modo più sensibile. I primi mesi del 2016 danno segnali di ritrovata fiducia: i prezzi bassi, uniti a una maggiore disponibilità a erogare da parte degli istituti di credito, stanno riavvicinando le persone al mercato immobiliare e questo segnale si è registrato nelle zone centrali, semicentrali e periferiche, ovunque ci fosse un buon rapporto tra prezzo e qualità dell’immobile.
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Nel IV trimestre 2015, sulla base delle stime preliminari, l'indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, diminuisce dello 0,2% rispetto al trimestre precedente e dello 0,9% nei confronti dello stesso periodo del 2014 (era -2,3% nel trimestre precedente). La progressiva riduzione dell'ampiezza della flessione tendenziale dei prezzi delle abitazioni si conferma anche nel IV trimestre del 2015, grazie soprattutto alle abitazioni esistenti, i cui prezzi, dopo il -2,8% del III trimestre, hanno registrato un calo pari all'1% nel IV. I prezzi della abitazioni nuove sono diminuiti su base annua dello 0,5% (era -0,9% nel III trimestre). Pertanto, il differenziale in valore assoluto tra la variazione tendenziale dei prezzi delle abitazioni esistenti e quella dei prezzi delle abitazioni nuove si riduce, portandosi a 0,5 punti percentuali (da 1,9 del trimestre precedente). Il ribasso congiunturale è dovuto sia alla diminuzione dei prezzi delle abitazioni nuove (-0,5%) e, in misura più contenuta, al calo di quelli delle abitazioni esistenti (-0,1%). In media, nel 2015, i prezzi delle abitazioni diminuiscono del 2,4% rispetto al 2014 (quando la variazione media annua era stata pari a -4,4%). Il calo è imputabile a una flessione del 2,8% dei prezzi delle abitazioni esistenti (dopo il -5,2% del 2014) e dell'1,3% dei prezzi di quelle nuove (era -2,2% nel 2014). Il ridimensionamento del calo in media d'anno dei prezzi delle abitazioni si è manifestato in presenza di segnali di ripresa dei volumi compravenduti (+6,5% è l'incremento registrato per il 2015 dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate per il settore residenziale). Rispetto al 2010, nel 2015 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 13,9% (-1,2% per le abitazioni nuove, -18,9% le esistenti).
RAPPORTO DI PREVISIONE SUL REAL ESTATE ITALIANO – RUR PER YARD
Ciò che emerge dal modello statistico è la normalizzazione del real estate italiano e la sua necessaria modernizzazione basata su un più avanzato rapporto tra domanda e offerta. Il consumo abitativo risponderà sempre più a scelte basate sulle opportunità e sarà più aderente ai bisogni dei diversi segmenti sociali. Il triennio 2016-2018 si presenta, quindi, come un periodo di crescita dei volumi scambiati, favorito da una certa stabilità dei prezzi nei primi due anni e da una ripartenza dei valori dal 2018. In particolare, nel 2016 le compravendite di immobili residenziali registreranno un +4,8%, nel 2017 un +8,7% per stabilizzarsi nel 2018 con un +5,9%. Per quanto riguarda i prezzi medi di riferimento, continueranno a contrarsi di poco più del 2% nel 2016 e nel 2017, per tornare al positivo nel 2018 con +5,5%. Per il residenziale usato ci sarà una sostanziale tenuta dei valori a fronte di una maggiore vivacità degli scambi nel 2016, con un incremento dei prezzi al 2018 e una contestuale successiva stabilizzazione delle compravendite. Quanto al mercato commerciale la situazione nel 2016 appare deteriorata sia come volumi di scambi che come valori; al 2018 si registra su ambo i fronti un miglioramento che comunque non porterà, neanche a quella data, a una stabilizzazione. Una situazione simile registrerà sia il segmento degli uffici che quello industriale e logistico.
TEMPI DI VENDITA – RE/MAX
Secondo un’indagine condotta da Re/Max il 18,2% degli italiani trova casa in 3-4 settimane, il 14,2% impiega 1-2 settimane e il 5,8% meno di 7 giorni. La percentuale degli italiani che trova una nuova proprietà nel giro di 1 o 2 mesi sale leggermente al 21,8%, il 21,5% riesce a concludere la ricerca in un periodo che varia da 3 a 6 mesi, mentre il 18,5% degli italiani che cerca una nuova casa impiega più di 6 mesi. Inoltre, gli italiani visitano in media 9 immobili prima di prendere la decisione definitiva; in particolare, il 5,8% supera quota 20 ma il 9,5% decide di acquistare dopo aver visitato un solo immobile.
AFFITTI, CANONI IN AUMENTO DELL’1,2% NEL I TRIMESTRE DEL 2016 – IDEALISTA.IT
Gli affitti ripartono da un incremento dell'1,2% nel I trimestre dell’anno e, tra opposte tendenze a livello di mercati locali, prevale il segno più sui rendimenti da locazione, a una media di 8,5 euro al mese. I prezzi nel Paese comunque sono stabili, come conferma il dato che vede una modesta variazione dell’1,1% anno su anno. È quanto emerge dai dati dell’indice dei prezzi delle locazioni del portale idealista, che ha registrato l’andamento dei prezzi di 67.622 abitazioni di 152 Comuni. Il trimestre appena trascorso è stato caratterizzato da un andamento positivo dei prezzi: si tratta del consolidamento di una situazione che vede una domanda stabile, a fronte della quale cala l'offerta (-1,2%) e, per questa ragione, ci si sposta lentamente verso una lieve tendenza al rialzo. Sono 11 le Regioni che segnano valori in rialzo dopo l’inverno, contro le 6 in campo negativo, mentre è stabile l’Emilia Romagna e Molise e Valle d’Aosta non sono rilevabili. Gli incrementi maggiori del periodo spettano al Veneto e al Molise, entrambe allo stesso ritmo di crescita del 3,8%; a seguire c’è il Lazio con un balzo del 3,4%; invece, tutte le altre Regioni registrano rimbalzi inferiori al 3%, che vanno dal 2,9% della Basilicata allo 0,1% della Sardegna; all’opposto, la performance peggiore spetta alla Campania (-3,1%), la cui tendenza ribassista si conferma anche nel I quarter dell’anno in corso, dopo che la Regione aveva già segnato la peggior performance del 2015 con un calo complessivo del 5,6%. Sul fronte dei prezzi regionali il Lazio è stabilmente al top dei rendimenti da locazione con 11,6 euro/m², seguito da Lombardia (10,7 euro/m²) e Toscana (9,5 euro/m²); le richieste più basse da parte dei proprietari si riscontrano in Molise (4,7 euro/m²), che precede due Regioni del Sud Italia come la Calabria (4,8 euro/m²) e la Basilicata (5,5 euro/m²). Prezzi in altalena nelle principali città italiane con 39 centri in campo positivo contro 40 ancora in terreno negativo negli ultimi tre mesi: trenta centri registrano variazioni superiori alla media del periodo, le più marcate ad Alessandria (8,2%), Cuneo (6,8%) e Prato (6,5%); all’opposto, Lecco (-9,3%), segna il tonfo maggiore, seguita da Reggio Emilia (-8,6%) e Frosinone (-8,2%). Anche nelle grandi città italiane la situazione è piuttosto incerta con Firenze (5,4%), che continua a salire, insieme a Napoli (3,7%) e Bologna (3,3%); canoni in accelerazione anche a Roma (2,3%) e Palermo (1,1%); Bari è stabile (0,1%); al contrario, i prezzi vanno giù nelle grandi città del nord: Torino (-2,7%), Genova (-3,4%), Venezia (-3,9%) e, soprattutto, Milano (-4,2%), che sconta una fase recessiva fisiologica dopo l’Expo.
PREZZI CENTRO SEMICENTRO E PERIFERIA – TECNOCASA
Nel II semestre del 2015 le quotazioni delle abitazioni delle grandi città italiane hanno registrato un ribasso dell’1,8%. L’analisi dei prezzi fatta per zone centrali, semicentrali e periferiche in questo periodo ha visto una performance decisamente migliore per le aree centrali (-0,5%), seguite da quelle semicentrali (-2,1%) e infine da quelle periferiche (-2,2%). Dal II semestre del 2007, anno in cui è iniziata la discesa del mercato immobiliare, sono state le aree periferiche a perdere maggiormente valore (-40,8%), mentre le zone centrali hanno subito una diminuzione del 30,3%. In queste aree infatti si concentrano spesso immobili di qualità, di tipologia signorile che il mercato ha premiato in questi anni di ribasso dei valori immobiliari. Tra le zone centrali delle grandi città il miglior risultato in assoluto spetta al centro di Milano che, dal 2007, ha perso soltanto il 9,5%. Al contrario, le zone periferiche spesso ospitano immobili di qualità medio bassa, tipologie che sono state più penalizzate durante il periodo di crisi; infatti, negli anni del boom del mercato queste soluzioni immobiliari erano acquistate da acquirenti con bassa disponibilità di spesa, spesso immigrati o monoreddito e che ricorrevano a mutui importanti; la restrizione del credito ha di fatto reso difficile l’accesso al mercato immobiliare di queste categorie di compratori, con la conseguenza che la domanda e i prezzi in queste zone sono diminuiti in modo più sensibile. I primi mesi del 2016 danno segnali di ritrovata fiducia: i prezzi bassi, uniti a una maggiore disponibilità a erogare da parte degli istituti di credito, stanno riavvicinando le persone al mercato immobiliare e questo segnale si è registrato nelle zone centrali, semicentrali e periferiche, ovunque ci fosse un buon rapporto tra prezzo e qualità dell’immobile.
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