N°154 - Panorama di Economia Immobiliare - Maggio 2016
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
RAPPORTO IMMOBILIARE RESIDENZIALE 2016 – AGENZIA DELLE ENTRATE E ABI
Dopo la lunga e ripida discesa, osservata dal 2007, nel 2015 il mercato delle abitazioni è tornato su un sentiero di crescita (+6,5%), confermando e superando il dato positivo dell’anno precedente. Segno positivo anche per il mercato delle pertinenze, con gli scambi di magazzini che segnano un aumento del 3,8% e del 4,5% per gli scambi di box e posti auto. Nel 2015 la superficie media per unità abitativa compravenduta è stata di circa 106 metri quadri, in crescita del 7,4% rispetto al 2014, leggermente più alta nei Comuni non capoluogo (110 mq) rispetto a quelli capoluogo (99 mq). Il valore di scambio delle abitazioni è cresciuto dai 72,1 miliardi di euro registrati nel 2014 ai 76 miliardi del 2015, in aumento del 5,4%. L’analisi dell’andamento delle compravendite nelle Regioni italiane mostra una ripresa generalizzata guidata dalla Lombardia (+9%), che da sola rappresenta circa un quinto dell’intero mercato nazionale. Sul fronte degli incrementi le Regioni che mostrano i più alti tassi di crescita rispetto al 2014 sono il Veneto (+12,1%), la Toscana e il Friuli Venezia Giulia (+10,8%) e la Basilicata (+10,2%); seguono la Sardegna (+8%), l’Abruzzo (+7,2%), l’Emilia-Romagna (+6,8%), le Marche (+6,6%), il Piemonte (+4,9%), la Campania (+5,6%), la Sicilia (+4,8%), l’Umbria (+3,9%), la Puglia (+3,3%), la Liguria (+2,9%) e il Lazio (+2,2%). Stabile la Calabria, mentre mostrano un tasso negativo la Valle d’Aosta (-1%) e il Molise (-5,4%). Nel 2015 la superficie media dell’abitazione locata è stata pari a circa 92 mq e il canone annuo medio pari a 60,6 €/mq, in calo del 2,3% rispetto al 2014. Complessivamente, le abitazioni oggetto di nuovo contratto di locazione nel 2015 sono state circa il 6% dello stock potenzialmente disponibile, a cui corrispondono quasi 4,6 miliardi di euro di canone annuo complessivo. Il 60% del mercato riguarda il segmento dei contratti ordinari di lungo periodo, il 18% i contratti ordinari transitori, il 20% quelli a canone concordato e solo il 2% quelli per studenti. Tra le grandi città, gli affitti di importo più elevato si pagano a Milano, Roma, Firenze e Bologna.
RAPPORTO SULLA STABILITÀ FINANZIARIA – BANCA D’ITALIA
Nel IV trimestre del 2015 i prezzi delle abitazioni dell’area dell’euro hanno continuato a crescere rispetto al trimestre precedente, sospinti soprattutto dai rialzi in Germania e Francia. Benché non emergano segnali generalizzati di sopravvalutazione delle abitazioni, in alcuni paesi caratterizzati da elevati e crescenti livelli di indebitamento delle famiglie (come Belgio, Finlandia e Paesi Bassi) le autorità hanno mantenuto in vigore o annunciato misure macroprudenziali per prevenire e attenuare i rischi. Al di fuori dell’area prosegue la tendenza al rialzo dei prezzi delle abitazioni anche in Svezia e nel Regno Unito, dove le autorità hanno aumentato il coefficiente della riserva di capitale anticiclica rispettivamente a 1,5% e a 0,5%. Nel nostro Paese nel II semestre 2015 i prezzi delle abitazioni si sono stabilizzati, dopo aver cumulato una contrazione di quasi il 15% dall’estate del 2011, mentre i prezzi dei nuovi fabbricati sono cresciuti. Il numero di compravendite di abitazioni ha continuato ad aumentare, salendo ai livelli massimi dal 2012 e la tendenza ha interessato tutte le principali città. Il rapporto tra prezzi e affitti si è stabilizzato su valori storicamente molto bassi. Anche l’indicatore della capacità delle famiglie di accedere al mercato immobiliare segnala condizioni particolarmente favorevoli, in ulteriore miglioramento grazie al recupero del reddito disponibile e al basso costo dei prestiti. Nel comparto non residenziale il numero delle compravendite è invece tornato a scendere e i prezzi hanno registrato una lieve diminuzione. Diversi indicatori anticipano un rafforzamento della ripresa del settore delle costruzioni e del mercato immobiliare nei prossimi mesi. In dicembre la produzione nei settori industriali che forniscono i principali input al comparto edile è di nuovo aumentata. Anche i dati più recenti relativi ai permessi di costruire anticipano un incremento dell’attività di costruzione, dopo l’aumento segnato alla fine dello scorso anno. Inoltre, in marzo è proseguito il rialzo dell’indice del clima di fiducia delle imprese del comparto. Sulla base del sondaggio condotto dalla Banca d’Italia nelle valutazioni delle imprese di costruzione migliorano le condizioni per investire, anche per un allentamento delle restrizioni al credito. Sono migliorate le attese degli agenti immobiliari, sia nel breve sia nel medio termine e il numero di potenziali acquirenti ha segnato un forte aumento alla fine dello scorso anno; al contempo si è osservata una riduzione sia dei margini di sconto del prezzo finale rispetto all’offerta iniziale, sia dei tempi di vendita. Il miglioramento delle condizioni cicliche del mercato immobiliare dovrebbe riflettersi in una riduzione dei rischi per le banche.
IL SETTORE DELLE COSTRUZIONI – ANCE
Torna a crescere il settore delle costruzioni e tale ripresa è dovuta principalmente alla spinta della manutenzione straordinaria che, dal 2007 al 2015, ha fatto registrare un incremento degli investimenti del 39%, che ha rappresentato nell'ultimo anno quasi il 70% dell'intera edilizia residenziale. Le stime per il 2015, sempre per quanto concerne la manutenzione straordinaria, evidenziano un +3,6%, mentre gli investimenti in nuove abitazioni segnano un calo dell’1,5%. Nel 2016, gli investimenti in costruzioni torneranno a crescere, raggiungendo i 132,5 miliardi.
I PREZZI DELLE CASE ITALIANE CALANO DELL’1,4% NEL MESE DI APRILE – IDEALISTA.IT
Il prezzo medio delle abitazioni di seconda mano in Italia ha segnato un calo dell’1,4% durante il mese di aprile, a una media di 1.966 euro/mq. L’andamento tendenziale resta negativo, con un calo 4,5% punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. È un risultato che viene dopo un inizio d’anno movimentato sul fronte delle transazioni, favorite dall’impulso dato dagli istituti di credito sui mutui e da un mercato dove i prezzi delle case sono divenuti più sostenibili. Tuttavia, l’ulteriore calo dei valori immobiliari mostra che la bilancia tra domanda e offerta pende a favore degli acquirenti e i venditori devono ancora contenere le loro pretese per essere competitivi. Del resto, l’occupazione e i salari non sono ancora ripartiti e questo mette pressione ai prezzi, come è accaduto nel corso del mese di aprile; difficilmente si vedranno grossi recuperi nei prossimi trimestri. A livello regionale solo Sardegna, Basilicata e Veneto mantengono i valori del loro parco immobiliare pressoché invariati nel mese appena trascorso; tutte le altre Regioni italiane segnano battute d’arresto a partire dal -4,4% del Friuli Venezia Giulia che precede Trentino Alto Adige (-4,3%) e Umbria (-2,6%) nella graduatoria dei ribassi. A livello di valori nominali la Liguria resta la più cara con una media di 2.722 euro al metro quadro, seguita da Lazio (2.616 euro/mq) e Valle d’Aosta (2.573 euro/mq). La macroarea più economica è sempre la Calabria (961 euro/mq), seguita da Molise (1.107 euro/mq) e Basilicata (1.161 euro/mq). Per quanto riguarda le 106 Province italiane rilevate 43 hanno chiuso il mese in terreno positivo e variazioni ancora piuttosto ampie, indice d’instabilità dei mercati minori e dei piccoli Comuni, determinano i forti incrementi a Gorizia (5,6%), Massa Carrara (4,9%) e Trieste (4,9%), mentre la maggior parte dei centri marca una tendenza negativa con i picchi più basso a Udine (-8,8%), Latina (-7%) e Bari (-6,3%). Il ranking delle Province più care vede in testa Savona (3.353 euro/mq), seguita da Bolzano (3.002 euro/mq) e Roma (2.850 euro/mq); Biella (706 euro/mq) è sempre il fanalino di coda davanti ad Agrigento (884 euro/mq) ed Enna (902 euro/mq). Nei capoluoghi prevalgono, a dispetto della battuta d’arresto registrata dai prezzi ad aprile, quelli che chiudono il mese in terreno positivo (57) su quelli in terreno negativo (49). Nonostante, quindi, sullo sfondo il quadro resti prevalentemente negativo, la corsa a ribasso dei prezzi va lentamente riassorbendosi a livello dei centri maggiori. Trieste, che segna la miglior performance del periodo (5,5%), è un esempio emblematico della situazione descritta sopra: la sue Provincia soffre mentre il mattone in città fa registrare incrementi. Oltre al capoluogo friulano, anche Vicenza (4,5%), Terni (4,4%) e Varese (3,4%), si segnalano per rimbalzi superiori al 3%. Nei grandi centri variazioni positive per Napoli (2,3%), timido recupero per Roma (0,6%) e Torino (0,5%); variazioni modeste o comunque inferiori alla media del periodo per Venezia (0,6%), Milano e Bologna, entrambe con una contrazione del -0,7%, e Firenze (-1%); cali più decisi a Genova (-1,7%) e a Bari (-4,1%). Nella graduatoria dei prezzi Venezia (4.423 euro/mq), è la città più cara davanti a Milano (3.460 euro/mq) e Roma (3.386 euro/mq), che ritorna sul podio dei prezzi nazionali precedendo Firenze (3.368 euro/mq); ultima nella graduatoria è Biella con 742 euro al metro quadro.
MERCATO DEGLI AFFITTI IN ITALIA – TECNOCASA
Nel II semestre del 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione dei valori dello 0,3% per i monolocali, un aumento dello 0,2% per i bilocali e dello 0,7% per i trilocali. Nei capoluoghi di provincia la contrazione ha interessato solo i bilocali (-0,2%), mentre i canoni di locazione dei trilocali hanno segnalato un aumento dello 0,3% per i trilocali e dello 0,6% per i monolocali. Anche in questo semestre tra coloro che alimentano la domanda di immobili in affitto si registrano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani, i monoreddito e gli immigrati; a questi si aggiungono poi gli studenti e i lavoratori fuori sede. Il 57,5% di chi cerca casa in affitto lo fa per scelta abitativa, a seguire il 36,1% che si trasferisce per motivi di lavoro e infine il 6,4% per motivi di studio. Tra le grandi città a Firenze e a Milano si registra la percentuale più elevata di chi cerca casa per motivi di lavoro e di studio, rispettivamente con 61,3% e 24,2%, e 56,1% e 21,3%. Quanto allo stato civile degli inquilini a livello nazionale prevalgono i single (63,5%) con punte del 76,2% a Milano (di cui il 69,6% sono celibi/nubili). Un dato interessante emerge dall’analisi della tipologia di contratto utilizzato: a livello nazionale il 66,6% ricorre al canone libero e il 20,3% al canone concordato, percentuale che rispetto a un anno fa è in aumento; questa formula contrattuale prevale decisamente a Genova (79,6%) e a Verona (72%). La tipologia maggiormente affittata a livello nazionale è il bilocale (40%). I potenziali locatari sono sempre più esigenti nella ricerca dell’immobile e si evidenzia una maggiore facilità di affitto per le soluzioni di qualità, dove per qualità si intende non solo lo stato dell’immobile ma anche la qualità dell’arredamento, la presenza di ambienti luminosi e di servizi in zona. Cresce l’interesse per gli immobili arredati o parzialmente arredati e per la presenza del collegamento a Internet; infine, il riscaldamento autonomo è apprezzato perché consente una riduzione dei costi condominiali.
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Dopo la lunga e ripida discesa, osservata dal 2007, nel 2015 il mercato delle abitazioni è tornato su un sentiero di crescita (+6,5%), confermando e superando il dato positivo dell’anno precedente. Segno positivo anche per il mercato delle pertinenze, con gli scambi di magazzini che segnano un aumento del 3,8% e del 4,5% per gli scambi di box e posti auto. Nel 2015 la superficie media per unità abitativa compravenduta è stata di circa 106 metri quadri, in crescita del 7,4% rispetto al 2014, leggermente più alta nei Comuni non capoluogo (110 mq) rispetto a quelli capoluogo (99 mq). Il valore di scambio delle abitazioni è cresciuto dai 72,1 miliardi di euro registrati nel 2014 ai 76 miliardi del 2015, in aumento del 5,4%. L’analisi dell’andamento delle compravendite nelle Regioni italiane mostra una ripresa generalizzata guidata dalla Lombardia (+9%), che da sola rappresenta circa un quinto dell’intero mercato nazionale. Sul fronte degli incrementi le Regioni che mostrano i più alti tassi di crescita rispetto al 2014 sono il Veneto (+12,1%), la Toscana e il Friuli Venezia Giulia (+10,8%) e la Basilicata (+10,2%); seguono la Sardegna (+8%), l’Abruzzo (+7,2%), l’Emilia-Romagna (+6,8%), le Marche (+6,6%), il Piemonte (+4,9%), la Campania (+5,6%), la Sicilia (+4,8%), l’Umbria (+3,9%), la Puglia (+3,3%), la Liguria (+2,9%) e il Lazio (+2,2%). Stabile la Calabria, mentre mostrano un tasso negativo la Valle d’Aosta (-1%) e il Molise (-5,4%). Nel 2015 la superficie media dell’abitazione locata è stata pari a circa 92 mq e il canone annuo medio pari a 60,6 €/mq, in calo del 2,3% rispetto al 2014. Complessivamente, le abitazioni oggetto di nuovo contratto di locazione nel 2015 sono state circa il 6% dello stock potenzialmente disponibile, a cui corrispondono quasi 4,6 miliardi di euro di canone annuo complessivo. Il 60% del mercato riguarda il segmento dei contratti ordinari di lungo periodo, il 18% i contratti ordinari transitori, il 20% quelli a canone concordato e solo il 2% quelli per studenti. Tra le grandi città, gli affitti di importo più elevato si pagano a Milano, Roma, Firenze e Bologna.
RAPPORTO SULLA STABILITÀ FINANZIARIA – BANCA D’ITALIA
Nel IV trimestre del 2015 i prezzi delle abitazioni dell’area dell’euro hanno continuato a crescere rispetto al trimestre precedente, sospinti soprattutto dai rialzi in Germania e Francia. Benché non emergano segnali generalizzati di sopravvalutazione delle abitazioni, in alcuni paesi caratterizzati da elevati e crescenti livelli di indebitamento delle famiglie (come Belgio, Finlandia e Paesi Bassi) le autorità hanno mantenuto in vigore o annunciato misure macroprudenziali per prevenire e attenuare i rischi. Al di fuori dell’area prosegue la tendenza al rialzo dei prezzi delle abitazioni anche in Svezia e nel Regno Unito, dove le autorità hanno aumentato il coefficiente della riserva di capitale anticiclica rispettivamente a 1,5% e a 0,5%. Nel nostro Paese nel II semestre 2015 i prezzi delle abitazioni si sono stabilizzati, dopo aver cumulato una contrazione di quasi il 15% dall’estate del 2011, mentre i prezzi dei nuovi fabbricati sono cresciuti. Il numero di compravendite di abitazioni ha continuato ad aumentare, salendo ai livelli massimi dal 2012 e la tendenza ha interessato tutte le principali città. Il rapporto tra prezzi e affitti si è stabilizzato su valori storicamente molto bassi. Anche l’indicatore della capacità delle famiglie di accedere al mercato immobiliare segnala condizioni particolarmente favorevoli, in ulteriore miglioramento grazie al recupero del reddito disponibile e al basso costo dei prestiti. Nel comparto non residenziale il numero delle compravendite è invece tornato a scendere e i prezzi hanno registrato una lieve diminuzione. Diversi indicatori anticipano un rafforzamento della ripresa del settore delle costruzioni e del mercato immobiliare nei prossimi mesi. In dicembre la produzione nei settori industriali che forniscono i principali input al comparto edile è di nuovo aumentata. Anche i dati più recenti relativi ai permessi di costruire anticipano un incremento dell’attività di costruzione, dopo l’aumento segnato alla fine dello scorso anno. Inoltre, in marzo è proseguito il rialzo dell’indice del clima di fiducia delle imprese del comparto. Sulla base del sondaggio condotto dalla Banca d’Italia nelle valutazioni delle imprese di costruzione migliorano le condizioni per investire, anche per un allentamento delle restrizioni al credito. Sono migliorate le attese degli agenti immobiliari, sia nel breve sia nel medio termine e il numero di potenziali acquirenti ha segnato un forte aumento alla fine dello scorso anno; al contempo si è osservata una riduzione sia dei margini di sconto del prezzo finale rispetto all’offerta iniziale, sia dei tempi di vendita. Il miglioramento delle condizioni cicliche del mercato immobiliare dovrebbe riflettersi in una riduzione dei rischi per le banche.
IL SETTORE DELLE COSTRUZIONI – ANCE
Torna a crescere il settore delle costruzioni e tale ripresa è dovuta principalmente alla spinta della manutenzione straordinaria che, dal 2007 al 2015, ha fatto registrare un incremento degli investimenti del 39%, che ha rappresentato nell'ultimo anno quasi il 70% dell'intera edilizia residenziale. Le stime per il 2015, sempre per quanto concerne la manutenzione straordinaria, evidenziano un +3,6%, mentre gli investimenti in nuove abitazioni segnano un calo dell’1,5%. Nel 2016, gli investimenti in costruzioni torneranno a crescere, raggiungendo i 132,5 miliardi.
I PREZZI DELLE CASE ITALIANE CALANO DELL’1,4% NEL MESE DI APRILE – IDEALISTA.IT
Il prezzo medio delle abitazioni di seconda mano in Italia ha segnato un calo dell’1,4% durante il mese di aprile, a una media di 1.966 euro/mq. L’andamento tendenziale resta negativo, con un calo 4,5% punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. È un risultato che viene dopo un inizio d’anno movimentato sul fronte delle transazioni, favorite dall’impulso dato dagli istituti di credito sui mutui e da un mercato dove i prezzi delle case sono divenuti più sostenibili. Tuttavia, l’ulteriore calo dei valori immobiliari mostra che la bilancia tra domanda e offerta pende a favore degli acquirenti e i venditori devono ancora contenere le loro pretese per essere competitivi. Del resto, l’occupazione e i salari non sono ancora ripartiti e questo mette pressione ai prezzi, come è accaduto nel corso del mese di aprile; difficilmente si vedranno grossi recuperi nei prossimi trimestri. A livello regionale solo Sardegna, Basilicata e Veneto mantengono i valori del loro parco immobiliare pressoché invariati nel mese appena trascorso; tutte le altre Regioni italiane segnano battute d’arresto a partire dal -4,4% del Friuli Venezia Giulia che precede Trentino Alto Adige (-4,3%) e Umbria (-2,6%) nella graduatoria dei ribassi. A livello di valori nominali la Liguria resta la più cara con una media di 2.722 euro al metro quadro, seguita da Lazio (2.616 euro/mq) e Valle d’Aosta (2.573 euro/mq). La macroarea più economica è sempre la Calabria (961 euro/mq), seguita da Molise (1.107 euro/mq) e Basilicata (1.161 euro/mq). Per quanto riguarda le 106 Province italiane rilevate 43 hanno chiuso il mese in terreno positivo e variazioni ancora piuttosto ampie, indice d’instabilità dei mercati minori e dei piccoli Comuni, determinano i forti incrementi a Gorizia (5,6%), Massa Carrara (4,9%) e Trieste (4,9%), mentre la maggior parte dei centri marca una tendenza negativa con i picchi più basso a Udine (-8,8%), Latina (-7%) e Bari (-6,3%). Il ranking delle Province più care vede in testa Savona (3.353 euro/mq), seguita da Bolzano (3.002 euro/mq) e Roma (2.850 euro/mq); Biella (706 euro/mq) è sempre il fanalino di coda davanti ad Agrigento (884 euro/mq) ed Enna (902 euro/mq). Nei capoluoghi prevalgono, a dispetto della battuta d’arresto registrata dai prezzi ad aprile, quelli che chiudono il mese in terreno positivo (57) su quelli in terreno negativo (49). Nonostante, quindi, sullo sfondo il quadro resti prevalentemente negativo, la corsa a ribasso dei prezzi va lentamente riassorbendosi a livello dei centri maggiori. Trieste, che segna la miglior performance del periodo (5,5%), è un esempio emblematico della situazione descritta sopra: la sue Provincia soffre mentre il mattone in città fa registrare incrementi. Oltre al capoluogo friulano, anche Vicenza (4,5%), Terni (4,4%) e Varese (3,4%), si segnalano per rimbalzi superiori al 3%. Nei grandi centri variazioni positive per Napoli (2,3%), timido recupero per Roma (0,6%) e Torino (0,5%); variazioni modeste o comunque inferiori alla media del periodo per Venezia (0,6%), Milano e Bologna, entrambe con una contrazione del -0,7%, e Firenze (-1%); cali più decisi a Genova (-1,7%) e a Bari (-4,1%). Nella graduatoria dei prezzi Venezia (4.423 euro/mq), è la città più cara davanti a Milano (3.460 euro/mq) e Roma (3.386 euro/mq), che ritorna sul podio dei prezzi nazionali precedendo Firenze (3.368 euro/mq); ultima nella graduatoria è Biella con 742 euro al metro quadro.
MERCATO DEGLI AFFITTI IN ITALIA – TECNOCASA
Nel II semestre del 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione dei valori dello 0,3% per i monolocali, un aumento dello 0,2% per i bilocali e dello 0,7% per i trilocali. Nei capoluoghi di provincia la contrazione ha interessato solo i bilocali (-0,2%), mentre i canoni di locazione dei trilocali hanno segnalato un aumento dello 0,3% per i trilocali e dello 0,6% per i monolocali. Anche in questo semestre tra coloro che alimentano la domanda di immobili in affitto si registrano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani, i monoreddito e gli immigrati; a questi si aggiungono poi gli studenti e i lavoratori fuori sede. Il 57,5% di chi cerca casa in affitto lo fa per scelta abitativa, a seguire il 36,1% che si trasferisce per motivi di lavoro e infine il 6,4% per motivi di studio. Tra le grandi città a Firenze e a Milano si registra la percentuale più elevata di chi cerca casa per motivi di lavoro e di studio, rispettivamente con 61,3% e 24,2%, e 56,1% e 21,3%. Quanto allo stato civile degli inquilini a livello nazionale prevalgono i single (63,5%) con punte del 76,2% a Milano (di cui il 69,6% sono celibi/nubili). Un dato interessante emerge dall’analisi della tipologia di contratto utilizzato: a livello nazionale il 66,6% ricorre al canone libero e il 20,3% al canone concordato, percentuale che rispetto a un anno fa è in aumento; questa formula contrattuale prevale decisamente a Genova (79,6%) e a Verona (72%). La tipologia maggiormente affittata a livello nazionale è il bilocale (40%). I potenziali locatari sono sempre più esigenti nella ricerca dell’immobile e si evidenzia una maggiore facilità di affitto per le soluzioni di qualità, dove per qualità si intende non solo lo stato dell’immobile ma anche la qualità dell’arredamento, la presenza di ambienti luminosi e di servizi in zona. Cresce l’interesse per gli immobili arredati o parzialmente arredati e per la presenza del collegamento a Internet; infine, il riscaldamento autonomo è apprezzato perché consente una riduzione dei costi condominiali.
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