N°155 - Panorama di Economia Immobiliare - Maggio 2016
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
INTERNATIONAL FORUM ON “SHAPING SMARTER AND MORE SUSTAINABLE CITIES:
STRIVING FOR SUSTAINABLE DEVELOPMENT GOALS” – UNECE, TECNOBORSA E MINISTERO SVILUPPO ECONOMICO
A Roma relatori d’eccellenza provenienti dalla comunità internazionale, esperti di gestione del territorio, di politiche ambientali e di telecomunicazioni, si sono incontrati per delineare governance e strategie per lo sviluppo sostenibile incentrato sulle città intelligenti (smart cities).
SONDAGGIO CONGIUNTURALE SUL MERCATO DELLE ABITAZIONI IN ITALIA – BANCA D’ITALIA, TECNOBORSA E AGENZIA DELLE ENTRATE
Nel primo trimestre del 2016 è proseguito il miglioramento del mercato immobiliare. La percentuale di operatori che hanno venduto almeno un’abitazione è cresciuta, in connessione con le più favorevoli condizioni della domanda. La quota di chi segnala un calo dei prezzi di vendita si è ancora ridotta e, sulla base delle attese rilevate dall’indagine, continuerebbe a contrarsi anche nel secondo trimestre dell’anno. Si conferma l’ottimismo degli agenti sull’evoluzione a breve termine del proprio mercato locale e sulle prospettive del mercato nazionale nel prossimo biennio.
Per il testo integrale:
RAPPORTO IMMOBILIARE 2016 IMMOBILI A DESTINAZIONE TERZIARIA, COMMERCIALE E PRODUTTIVA – AGENZIA DELLE ENTRATE
Il settore non residenziale, che comprende i mercati immobiliari del terziario, del commerciale e del produttivo, mostra complessivamente nel 2015 una stagnazione dei volumi di compravendita rispetto al 2014 (-0,1%). In effetti, questo è il risultato di un andamento settoriale piuttosto diversificato: da un lato, infatti, il settore produttivo perde il 3,5% e il settore terziario chiude l’anno con una perdita dell’1,9% mentre, dall’altro, fa eccezione il settore commerciale che invece registra un incremento dell’1,9%. Il mercato dei settori terziario, commerciale e produttivo rappresenta il 6,4% dello stock immobiliare complessivo e il 4,6% dell’universo delle transazioni e la disponibilità di dati trimestrali sulle compravendite ha permesso un’analisi delle variazioni tendenziali del settore non residenziale. Risulta evidente come le compravendite riferite al complesso del non residenziale (terziario, commerciale e produttivo), diversamente da quanto osservato per il settore residenziale, nel corso del 2015 non abbiano consolidato i risultati positivi del II e III trimestre ma, anzi, abbiano subito un’inversione di tendenza nell’ultimo trimestre dell’anno riportandosi su un terreno negativo. In termini di stock immobiliare, i negozi rappresentano la tipologia edilizia con il numero di unità più elevato tra le tipologie non residenziali (poco più di 2,5 milioni di unità); le unità nella tipologia negozi rappresentano il 60% dello stock non residenziale, seguono i capannoni, con circa il 18% e gli uffici, con il 15% circa. Considerando le compravendite, si nota che sono ancora i negozi a detenere la quota maggiore di Ntn ma con un ammontare inferiore alla quota di stock e pari al 51,6%; sono di contro più elevate, rispetto allo stock, le quote di compravendite degli uffici e dei capannoni, pari rispettivamente a circa il 20% e il 21%. Tale differenza di quote in termini di volume di compravendite e di stock si riflette, ovviamente, sul valore dell’Imi che risulta, quindi, più elevato per uffici e capannoni (1,34% e 1,22% rispettivamente) e piuttosto basso per la tipologia negozi (0,87%). Si evidenzia al riguardo che il settore negozi è in ripresa in tutte le aree a eccezione del Nord Est, il settore uffici subisce perdite nelle aree del Nord Est e, in modo più accentuato, al Sud, recuperando rispetto al 2014 al Centro, nelle Isole e al Nord Ovest; il settore capannoni è invece in calo al Nord e al Sud, mentre fa registrare una buona ripresa nelle aree del Centro e delle Isole. Nel segmento non residenziale, quindi, le unità immobiliari delle tipologie uffici, negozi e capannoni rappresentano, complessivamente, oltre il 90% sia in termini di stock nazionale (93%), sia in termini di volumi di compravendita (92%). Si ritiene pertanto che l’analisi della composizione e della dinamica del mercato immobiliare delle suddette categorie possa fornire una descrizione rappresentativa dell’intero segmento non residenziale. I dati nazionali e per area territoriale mostrano un calo generalizzato dei valori sia per gli uffici, sia per i capannoni e, in modo più accentuato, per i negozi.
ANDAMENTO CANONI DI LOCAZIONE RESIDENZIALI 2007/2015 – TECNOCASA
Il 2007 chiude con una stabilità dei canoni di locazione ma in svariate grandi città si hanno valori al ribasso e i proprietari iniziano a stabilizzare o ribassare i canoni di locazione per fidelizzare l'inquilino puntuale nei pagamenti. Il 2008 è l'anno in cui i canoni di locazione hanno registrato un ribasso generalizzato; si tratta dell'anno in cui la stretta creditizia inizia a rallentare il mercato delle transazioni immobiliari, determinando un aumento di domanda di immobili in affitto; nonostante questo i canoni diminuiscono perché c'è ancora tanta offerta sul mercato e perché i proprietari sono propensi a ribassarli; si intravede anche un altro cambiamento: i potenziali inquilini sono sempre più attenti alla qualità dell'immobile da affittare, prediligendo quelli in buono stato e quelli ben arredati, questo anche grazie all'abbondante offerta immobiliare presente sul mercato. Il 2009 è l'anno della conferma delle tendenze finora descritte. Invece, nel 2010 in alcune grandi città l'aumento della domanda si fa sentire sui valori, stabilizzandoli, e i proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell'inquilino, poiché si temono eventuali morosità. Questa tendenza continua anche nel 2011 e nel 2012. Nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente e si segnala una diminuzione dei valori del 2,1%; le motivazioni si racchiudono in un aumento dell'offerta immobiliare, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini affidabili ribassando i canoni di locazione, dunque aumenta la rigidità da parte dei proprietari ad affittare un immobile e si richiedono sempre più garanzie. Nel 2014 i canoni di locazione sono ancora in discesa a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali inquilini e dall'aumentata offerta sul mercato di immobili in affitto e solo il II semestre vede un lieve rialzo dei canoni di locazione in alcune aree delle grandi città; la maggioranza di coloro che cerca casa in affitto lo fa per trovare l'abitazione principale, insieme a chi si trasferisce per lavoro e per motivi di studio; il contratto più praticato è quello a canone libero, ma aumenta l'appeal del contratto a canone concordato, grazie anche alla cedolare secca agevolata che in alcune città come Verona e Bologna prevale sulle altre tipologie immobiliari; le tipologie più affittate sono il bilocale e il trilocale. Nel 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione del -0,8% per i monolocali, del -0,5% per i bilocali e un aumento dello 0,3% per i trilocali ma non si riscontrano importanti cambiamenti rispetto all’anno precedente, se non un lieve aumento dei canoni di locazione nel II semestre del 2015; è importante invece sottolineare anche per questo anno un incremento del ricorso al canone concordato per il 20,3% dei contratti stipulati attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa.
CASA, IL 56% DEGLI ACQUIRENTI PASSA DAL WEB – IDEALISTA.IT
I portali di annunci immobiliari sono sempre più indispensabili per le strategie di marketing delle agenzie italiane e con un totale acquirenti provenienti dai portali online stimato al 56% - la media europea si attesta al 68% - si va riducendo il ritardo rispetto agli altri Paesi europei, colmato negli ultimi anni anche grazie al mobile. È quanto emerge dall’analisi di mercato su un campione rappresentativo di 700 operatori immobiliari su tutto il territorio nazionale: l’investimento medio in marketing delle agenzie italiane è pari all’8,2% del fatturato annuo, a fronte del 10% della Spagna e del 12% di U.K. e Germania; la percentuale destinata al web dalle agenzie italiane però è in linea con il resto d’Europa (82%), anche se inferiore a U.K. - dove il 10% delle agenzie lavora esclusivamente online - e alla Spagna, altra nazione dove la crisi ha ridefinito il panorama immobiliare con molte nuove agenzie ‘native digitali’. Le agenzie che fanno più utili sono quelle che utilizzano al meglio la risorsa dei portali, infatti quelle che conoscono meglio come farli funzionare attraggono un maggior traffico ed effettuano più vendite, presentando il miglior ritorno sull’investimento; dunque la conoscenza fa la differenza nella creazione di valore per le agenzie a parità (o quasi) d’investimento. Nonostante i progressi il web non è ancora sfruttato nel pieno delle sue potenzialità dagli agenti italiani: i portali vengono visti prevalentemente come fonte di contatti (leads), così chi investe ne sfrutta solo in parte i benefici, per esempio solo una minima parte delle agenzie interpellate lavora attivamente sull’acquisizione e sulla creazione della brand reputation; il risultato è che, in un contesto fortemente competitivo come quello italiano (20.259 censite dal portale Idealista), gli operatori non sfruttano a dovere i portali per differenziarsi dalla concorrenza, perdendo così opportunità di vendite e fatturato. Secondo lo studio 1 utente su 3 chiede quale portale online verrà utilizzato per pubblicare il proprio immobile prima della stipula del contratto, una tendenza destinata ad aumentare dal momento che in Europa è già pratica diffusa presentare ai propri clienti il piano di marketing al momento dell’acquisizione dell’immobile, ma in Italia questo avviene molto meno e la leva nelle mani delle agenzie italiane rimane l’intramontabile: “ho un cliente interessato al suo immobile”; non si evidenziano i valori del proprio brand (esperienza, tradizione, innovazione, etica, etc.), ovvero “cosa facciamo e come lo facciamo”; ancora poco o non sfruttati a dovere nella fase di acquisizione. Un ritardo culturale che persiste nonostante il consumatore sul web sia notevolmente cambiato e questa sia un’area di miglioramento per l’agente immobiliare italiano, chiamato a misurarsi con le nuove sfide del mercato.
Newsletter integrale:
STRIVING FOR SUSTAINABLE DEVELOPMENT GOALS” – UNECE, TECNOBORSA E MINISTERO SVILUPPO ECONOMICO
A Roma relatori d’eccellenza provenienti dalla comunità internazionale, esperti di gestione del territorio, di politiche ambientali e di telecomunicazioni, si sono incontrati per delineare governance e strategie per lo sviluppo sostenibile incentrato sulle città intelligenti (smart cities).
 | Comunicato Stampa |
| Dichiarazione di Roma adottata dai partecipanti al Forum "Shaping smarter and more sustainable cities: striving for sustainable development goals" |
SONDAGGIO CONGIUNTURALE SUL MERCATO DELLE ABITAZIONI IN ITALIA – BANCA D’ITALIA, TECNOBORSA E AGENZIA DELLE ENTRATE
Nel primo trimestre del 2016 è proseguito il miglioramento del mercato immobiliare. La percentuale di operatori che hanno venduto almeno un’abitazione è cresciuta, in connessione con le più favorevoli condizioni della domanda. La quota di chi segnala un calo dei prezzi di vendita si è ancora ridotta e, sulla base delle attese rilevate dall’indagine, continuerebbe a contrarsi anche nel secondo trimestre dell’anno. Si conferma l’ottimismo degli agenti sull’evoluzione a breve termine del proprio mercato locale e sulle prospettive del mercato nazionale nel prossimo biennio.
Per il testo integrale:
 | Supplementi al Bollettino Statistico – Nuova Serie – Anno XXVI - 20 Maggio 2016 – Numero 25 Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia – Aprile 2016 (918 kb) |
RAPPORTO IMMOBILIARE 2016 IMMOBILI A DESTINAZIONE TERZIARIA, COMMERCIALE E PRODUTTIVA – AGENZIA DELLE ENTRATE
Il settore non residenziale, che comprende i mercati immobiliari del terziario, del commerciale e del produttivo, mostra complessivamente nel 2015 una stagnazione dei volumi di compravendita rispetto al 2014 (-0,1%). In effetti, questo è il risultato di un andamento settoriale piuttosto diversificato: da un lato, infatti, il settore produttivo perde il 3,5% e il settore terziario chiude l’anno con una perdita dell’1,9% mentre, dall’altro, fa eccezione il settore commerciale che invece registra un incremento dell’1,9%. Il mercato dei settori terziario, commerciale e produttivo rappresenta il 6,4% dello stock immobiliare complessivo e il 4,6% dell’universo delle transazioni e la disponibilità di dati trimestrali sulle compravendite ha permesso un’analisi delle variazioni tendenziali del settore non residenziale. Risulta evidente come le compravendite riferite al complesso del non residenziale (terziario, commerciale e produttivo), diversamente da quanto osservato per il settore residenziale, nel corso del 2015 non abbiano consolidato i risultati positivi del II e III trimestre ma, anzi, abbiano subito un’inversione di tendenza nell’ultimo trimestre dell’anno riportandosi su un terreno negativo. In termini di stock immobiliare, i negozi rappresentano la tipologia edilizia con il numero di unità più elevato tra le tipologie non residenziali (poco più di 2,5 milioni di unità); le unità nella tipologia negozi rappresentano il 60% dello stock non residenziale, seguono i capannoni, con circa il 18% e gli uffici, con il 15% circa. Considerando le compravendite, si nota che sono ancora i negozi a detenere la quota maggiore di Ntn ma con un ammontare inferiore alla quota di stock e pari al 51,6%; sono di contro più elevate, rispetto allo stock, le quote di compravendite degli uffici e dei capannoni, pari rispettivamente a circa il 20% e il 21%. Tale differenza di quote in termini di volume di compravendite e di stock si riflette, ovviamente, sul valore dell’Imi che risulta, quindi, più elevato per uffici e capannoni (1,34% e 1,22% rispettivamente) e piuttosto basso per la tipologia negozi (0,87%). Si evidenzia al riguardo che il settore negozi è in ripresa in tutte le aree a eccezione del Nord Est, il settore uffici subisce perdite nelle aree del Nord Est e, in modo più accentuato, al Sud, recuperando rispetto al 2014 al Centro, nelle Isole e al Nord Ovest; il settore capannoni è invece in calo al Nord e al Sud, mentre fa registrare una buona ripresa nelle aree del Centro e delle Isole. Nel segmento non residenziale, quindi, le unità immobiliari delle tipologie uffici, negozi e capannoni rappresentano, complessivamente, oltre il 90% sia in termini di stock nazionale (93%), sia in termini di volumi di compravendita (92%). Si ritiene pertanto che l’analisi della composizione e della dinamica del mercato immobiliare delle suddette categorie possa fornire una descrizione rappresentativa dell’intero segmento non residenziale. I dati nazionali e per area territoriale mostrano un calo generalizzato dei valori sia per gli uffici, sia per i capannoni e, in modo più accentuato, per i negozi.
ANDAMENTO CANONI DI LOCAZIONE RESIDENZIALI 2007/2015 – TECNOCASA
Il 2007 chiude con una stabilità dei canoni di locazione ma in svariate grandi città si hanno valori al ribasso e i proprietari iniziano a stabilizzare o ribassare i canoni di locazione per fidelizzare l'inquilino puntuale nei pagamenti. Il 2008 è l'anno in cui i canoni di locazione hanno registrato un ribasso generalizzato; si tratta dell'anno in cui la stretta creditizia inizia a rallentare il mercato delle transazioni immobiliari, determinando un aumento di domanda di immobili in affitto; nonostante questo i canoni diminuiscono perché c'è ancora tanta offerta sul mercato e perché i proprietari sono propensi a ribassarli; si intravede anche un altro cambiamento: i potenziali inquilini sono sempre più attenti alla qualità dell'immobile da affittare, prediligendo quelli in buono stato e quelli ben arredati, questo anche grazie all'abbondante offerta immobiliare presente sul mercato. Il 2009 è l'anno della conferma delle tendenze finora descritte. Invece, nel 2010 in alcune grandi città l'aumento della domanda si fa sentire sui valori, stabilizzandoli, e i proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell'inquilino, poiché si temono eventuali morosità. Questa tendenza continua anche nel 2011 e nel 2012. Nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente e si segnala una diminuzione dei valori del 2,1%; le motivazioni si racchiudono in un aumento dell'offerta immobiliare, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini affidabili ribassando i canoni di locazione, dunque aumenta la rigidità da parte dei proprietari ad affittare un immobile e si richiedono sempre più garanzie. Nel 2014 i canoni di locazione sono ancora in discesa a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali inquilini e dall'aumentata offerta sul mercato di immobili in affitto e solo il II semestre vede un lieve rialzo dei canoni di locazione in alcune aree delle grandi città; la maggioranza di coloro che cerca casa in affitto lo fa per trovare l'abitazione principale, insieme a chi si trasferisce per lavoro e per motivi di studio; il contratto più praticato è quello a canone libero, ma aumenta l'appeal del contratto a canone concordato, grazie anche alla cedolare secca agevolata che in alcune città come Verona e Bologna prevale sulle altre tipologie immobiliari; le tipologie più affittate sono il bilocale e il trilocale. Nel 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione del -0,8% per i monolocali, del -0,5% per i bilocali e un aumento dello 0,3% per i trilocali ma non si riscontrano importanti cambiamenti rispetto all’anno precedente, se non un lieve aumento dei canoni di locazione nel II semestre del 2015; è importante invece sottolineare anche per questo anno un incremento del ricorso al canone concordato per il 20,3% dei contratti stipulati attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa.
CASA, IL 56% DEGLI ACQUIRENTI PASSA DAL WEB – IDEALISTA.IT
I portali di annunci immobiliari sono sempre più indispensabili per le strategie di marketing delle agenzie italiane e con un totale acquirenti provenienti dai portali online stimato al 56% - la media europea si attesta al 68% - si va riducendo il ritardo rispetto agli altri Paesi europei, colmato negli ultimi anni anche grazie al mobile. È quanto emerge dall’analisi di mercato su un campione rappresentativo di 700 operatori immobiliari su tutto il territorio nazionale: l’investimento medio in marketing delle agenzie italiane è pari all’8,2% del fatturato annuo, a fronte del 10% della Spagna e del 12% di U.K. e Germania; la percentuale destinata al web dalle agenzie italiane però è in linea con il resto d’Europa (82%), anche se inferiore a U.K. - dove il 10% delle agenzie lavora esclusivamente online - e alla Spagna, altra nazione dove la crisi ha ridefinito il panorama immobiliare con molte nuove agenzie ‘native digitali’. Le agenzie che fanno più utili sono quelle che utilizzano al meglio la risorsa dei portali, infatti quelle che conoscono meglio come farli funzionare attraggono un maggior traffico ed effettuano più vendite, presentando il miglior ritorno sull’investimento; dunque la conoscenza fa la differenza nella creazione di valore per le agenzie a parità (o quasi) d’investimento. Nonostante i progressi il web non è ancora sfruttato nel pieno delle sue potenzialità dagli agenti italiani: i portali vengono visti prevalentemente come fonte di contatti (leads), così chi investe ne sfrutta solo in parte i benefici, per esempio solo una minima parte delle agenzie interpellate lavora attivamente sull’acquisizione e sulla creazione della brand reputation; il risultato è che, in un contesto fortemente competitivo come quello italiano (20.259 censite dal portale Idealista), gli operatori non sfruttano a dovere i portali per differenziarsi dalla concorrenza, perdendo così opportunità di vendite e fatturato. Secondo lo studio 1 utente su 3 chiede quale portale online verrà utilizzato per pubblicare il proprio immobile prima della stipula del contratto, una tendenza destinata ad aumentare dal momento che in Europa è già pratica diffusa presentare ai propri clienti il piano di marketing al momento dell’acquisizione dell’immobile, ma in Italia questo avviene molto meno e la leva nelle mani delle agenzie italiane rimane l’intramontabile: “ho un cliente interessato al suo immobile”; non si evidenziano i valori del proprio brand (esperienza, tradizione, innovazione, etica, etc.), ovvero “cosa facciamo e come lo facciamo”; ancora poco o non sfruttati a dovere nella fase di acquisizione. Un ritardo culturale che persiste nonostante il consumatore sul web sia notevolmente cambiato e questa sia un’area di miglioramento per l’agente immobiliare italiano, chiamato a misurarsi con le nuove sfide del mercato.
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