N°157 - Panorama di Economia Immobiliare - Giugno 2016
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
CASA: MEGLIO PUNTARE SUL NUOVO O SULL’USATO? – CASA.IT
Nelle dieci città italiane maggiormente interessate da nuove costruzioni sono stati messi a confronto i prezzi di vendita medi delle singole abitazioni nuove con quelli degli appartamenti usati. Se in media, a livello nazionale, acquistare un appartamento nuovo costa circa il 25%-30% in più rispetto a uno in buone condizioni, si registrano differenze significative tra le singole città e soprattutto in base alla dinamicità della zona. A livello generale Milano (+67%), Bologna (+50%) e Verona (+43%), sono le città in cui il nuovo ha un prezzo medio decisamente più alto rispetto all’usato, mentre va al contrario Firenze, dove questo incremento è ridotto al +20%. Tra le singole zone delle città analizzate, si va dal gap molto basso delle aree collinari fiorentine del quartiere Bellosguardo (+8% tra usato e nuovo), luogo scelto da molti personaggi illustri come Giuseppe Garibaldi e Ugo Foscolo, sino al 110% in più per vivere, in un appartamento di nuova costruzione, l’atmosfera più internazionale della zona milanese di Porta Nuova. Le nuove costruzioni, che oggi rappresentano circa il 20% delle compravendite totali, garantiscono un livello abitativo di qualità superiore rispetto alle case realizzate negli anni passati e, naturalmente, si sconta in questi casi un valore d’acquisto nettamente superiore al prodotto usato e di qualità inferiore. Nella scelta bisogna tener conto di questa differenza, dato che il costo oscilla sensibilmente in base alle zone, con un divario di prezzo che si allarga soprattutto nelle aree centrali e nei punti più vivaci dal punto di vista immobiliare; in questo caso, per chi non vuole rinunciare a determinate zone restando nei limiti imposti dal proprio budget l’usato rappresenta la soluzione ideale. È Milano, con il 67% in più, la città che registra la percentuale media più alta per abitare in un appartamento di nuova costruzione: un immobile usato costa in media 3.300 €/mq mentre per le nuove abitazioni la richiesta sale a 5.500 €/mq; divario che aumenta ulteriormente per chi sceglie zone come l’area di Porta Nuova, dove è in atto uno dei progetti più importanti a livello internazionale che sta modificando l’assetto urbanistico dell’intera città: seppure i prezzi di partenza siano nettamente superiori rispetto alla media della città, la differenza tra usato (5.250 €/mq) e nuovo (11.050 €/mq) è di ben il 110%. Dopo Milano, tra le città analizzate c’è Bologna: chi opta per una casa nuova (4.200 €/mq) deve ipotizzare un budget medio aggiuntivo del 49% rispetto a chi preferisce un appartamento ‘già vissuto’ (2.800 €/mq); più marcata la differenza di prezzo in alcune zone. A Verona, al terzo posto in ordine di percentuale, il rapporto tra prezzo medio dell’usato (2.100 €/mq) e del nuovo (3.000 €/mq), è del +43%, con valori che oscillano dal 10% del Centro sino al 59% del quartiere Stadio. Una forbice che si riduce nelle altre città analizzate: a Torino, Roma e Ancona un’abitazione nuova costa in media il 29% in più, anche se nella città della Mole Antoneliana e nella città Eterna si arriva rispettivamente a punte del 62% (Quartiere Santa Rita) e del 60% (Trastevere); sempre a Roma, al contrario, il quartiere Eur Torrino registra una differenza tra usato e nuovo molto più contenuta (+9%). Stessa situazione a Napoli e Bergamo, con un divario che si attesta sul 28% ma con notevoli differenze di costo a metro quadro: nella città partenopea il prezzo medio per un appartamento in buono stato è di circa 2.900 €/mq e per uno nuovo di 3.700 (€/mq); a Bergamo, invece, i valori sono decisamente più contenuti, con 1.400 €/mq per l’usato e 1.800 €/mq per il nuovo. Invece, è Firenze la città con il più basso tasso (+20%), con il prezzo medio dell’usato che si attesta a 4.160 euro/mq e del nuovo a 4.830 euro/mq; anche in questo caso i valori oscillano tra le singole zone ma in modo più contenuto: si va dall’8% del quartiere di Bellosguardo al 29% del Centro.
IL RENDIMENTO DA AFFITTO DEL BOX AUTO SUPERA QUELLO DI UN APPARTAMENTO – IDEALISTA.IT
In Italia l’investimento in immobili è sempre più redditizio. Secondo i dati pubblicati appena pubblicati, negli ultimi 12 mesi sono cresciute le performance di tutti i prodotti analizzati a eccezione del commerciale (7,4%), che comunque rimane il segmento più promettente. Buone notizie quindi per i proprietari d’immobili, soprattutto quelli che hanno visto incrementare notevolmente il rendimento dei box fino al 6,3%, dal 3,9% dell’anno scorso; sono in crescita anche uffici (7,3%) e residenziale (5,1%). Più in generale, acquistare un immobile di qualsiasi tipologia per metterlo a reddito frutta rendimenti di almeno tre volte superiori a quelli dei Buoni del Tesoro a 10 anni (1,4%). Lo rileva Idealista.it che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolarne il rendimento lordo, ossia al lordo di imposte (Imu e cedolare secca) e le spese di gestione. Rendimenti nel residenziale: tra le città capoluogo italiane, Trapani (7,8%), segna i ritorni maggiori sull’investimento, seguita da Biella (7,5%) e Alessandria (7%). A livello di grandi centri, Milano e Torino sono al top col 5,4%, seguite da Firenze (5,1%) con un saggio pari alla media nazionale; a Roma il rendimento da affitto si ferma al 5%, mentre Napoli segna un 4,1%. I centri con redditività più bassa sono Caserta, Siena, Massa e Pesaro con un indice pari al 3,6%. Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni): i locali commerciali sono il prodotto con i maggiori tassi di rendimento nelle città italiane monitorate, anche se accusano un calo dello 0,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. In sostanza, non si registrano variazioni significative a livello generale, mentre a livello di mercati locali Milano (13,3%), diventa la regina del settore retail, sotto la spinta delle location premium; rendimenti a due cifre anche per Rimini (11,7%) e Lecce (11,4%). Le città con meno appeal per gli investitori sono Foggia (6,9%), Ragusa (6,7%) e Caserta (6,4%). I rendimenti degli uffici a Piacenza (11,7%) e Bergamo (10,2%), presentano i maggiori ritorni per chi ha investito in uffici, la cui domanda in acquisto è decisamente più bassa che in passato; sopra la media del periodo si segnala anche Como (8,5%). Tra i grandi centri Milano sale al 7% e Roma al 6,7%, mentre sul fondo della graduatoria si trovano Ferrara (5,1%) e Pesaro (4,3%). Rendimento dei box: i box auto sono il prodotto che ha segnato il maggiore rimbalzo sul fronte dei rendimenti rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, attestandosi al 6,3%. Complici i prezzi in picchiata, vola la redditività a Bergamo (8,3%) e Modena (8%); i box rendono più dell’abitazione anche a Milano (7,3%) e a Roma (6,2%). Invece, Ferrara (4,8%) è il centro dove il box rende meno, ma anche in questo caso i ritorni sull’investimento restano nettamente superiori ai Btp a 10 anni.
TREND PREZZI MACROAREE GRANDI CITTÀ 2007-2015 – TECNOCASA
Dal II semestre del 2007 al II semestre del 2015 a livello nazionale i valori immobiliari sono diminuiti del 38,7%. Analizzando le grandi città si evidenzia che Firenze, Milano, Palermo, Roma e Verona hanno perso meno rispetto alla media nazionale e, in particolare, Milano dove gli immobili hanno lasciato sul terreno il 27,8% del loro valore; a seguire Firenze con -30%, Roma con -33,3%, Verona con -36,3% e infine Palermo con -38,2%. Il peggior risultato spetta a Genova con -47,2%, diminuzione che è stata abbastanza uniforme in tutte le macroaree della città che in diversi anni hanno riscontrato anche cali di prezzi a due cifre. In generale, il 2012 è stato l’anno peggiore per il mercato immobiliare italiano. L’analisi delle macroaree nelle grandi città rileva che le zone centrali di Milano tengono meglio e, infatti, a partire dal I semestre del 2007 nel capoluogo lombardo il calo delle quotazioni nelle aree centrali è stato solo dell'8,1%, mentre negli anni 2010, 2012 e 2014 si è registrata stabilità o addirittura un leggero aumento dei valori immobiliari; il centro di Firenze ha visto nello stesso arco temporale una contrazione del 18,3%, maggiore di quella di Milano, ma comunque meno importante rispetto ad altre realtà, con ben 4 anni di prezzi stabili e il 2015 con quotazioni in aumento; anche Roma vede le realtà centrali tenere meglio rispetto ad altre metropoli, con una contrazione del 19,6%, seguita dal centro di Verona con il -22,2%. Il 2015 ha visto prezzi in leggera ripresa nel centro di Bologna, Firenze e Verona, mentre il 2016 si è aperto con buoni auspici, soprattutto dal lato delle compravendite, e si ritiene anche che ciò si rifletterà sul trend dei prezzi che già in questa prima parte dell'anno potrebbero dare maggiori segnali di stabilità e, in alcuni casi, di aumento.
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Nelle dieci città italiane maggiormente interessate da nuove costruzioni sono stati messi a confronto i prezzi di vendita medi delle singole abitazioni nuove con quelli degli appartamenti usati. Se in media, a livello nazionale, acquistare un appartamento nuovo costa circa il 25%-30% in più rispetto a uno in buone condizioni, si registrano differenze significative tra le singole città e soprattutto in base alla dinamicità della zona. A livello generale Milano (+67%), Bologna (+50%) e Verona (+43%), sono le città in cui il nuovo ha un prezzo medio decisamente più alto rispetto all’usato, mentre va al contrario Firenze, dove questo incremento è ridotto al +20%. Tra le singole zone delle città analizzate, si va dal gap molto basso delle aree collinari fiorentine del quartiere Bellosguardo (+8% tra usato e nuovo), luogo scelto da molti personaggi illustri come Giuseppe Garibaldi e Ugo Foscolo, sino al 110% in più per vivere, in un appartamento di nuova costruzione, l’atmosfera più internazionale della zona milanese di Porta Nuova. Le nuove costruzioni, che oggi rappresentano circa il 20% delle compravendite totali, garantiscono un livello abitativo di qualità superiore rispetto alle case realizzate negli anni passati e, naturalmente, si sconta in questi casi un valore d’acquisto nettamente superiore al prodotto usato e di qualità inferiore. Nella scelta bisogna tener conto di questa differenza, dato che il costo oscilla sensibilmente in base alle zone, con un divario di prezzo che si allarga soprattutto nelle aree centrali e nei punti più vivaci dal punto di vista immobiliare; in questo caso, per chi non vuole rinunciare a determinate zone restando nei limiti imposti dal proprio budget l’usato rappresenta la soluzione ideale. È Milano, con il 67% in più, la città che registra la percentuale media più alta per abitare in un appartamento di nuova costruzione: un immobile usato costa in media 3.300 €/mq mentre per le nuove abitazioni la richiesta sale a 5.500 €/mq; divario che aumenta ulteriormente per chi sceglie zone come l’area di Porta Nuova, dove è in atto uno dei progetti più importanti a livello internazionale che sta modificando l’assetto urbanistico dell’intera città: seppure i prezzi di partenza siano nettamente superiori rispetto alla media della città, la differenza tra usato (5.250 €/mq) e nuovo (11.050 €/mq) è di ben il 110%. Dopo Milano, tra le città analizzate c’è Bologna: chi opta per una casa nuova (4.200 €/mq) deve ipotizzare un budget medio aggiuntivo del 49% rispetto a chi preferisce un appartamento ‘già vissuto’ (2.800 €/mq); più marcata la differenza di prezzo in alcune zone. A Verona, al terzo posto in ordine di percentuale, il rapporto tra prezzo medio dell’usato (2.100 €/mq) e del nuovo (3.000 €/mq), è del +43%, con valori che oscillano dal 10% del Centro sino al 59% del quartiere Stadio. Una forbice che si riduce nelle altre città analizzate: a Torino, Roma e Ancona un’abitazione nuova costa in media il 29% in più, anche se nella città della Mole Antoneliana e nella città Eterna si arriva rispettivamente a punte del 62% (Quartiere Santa Rita) e del 60% (Trastevere); sempre a Roma, al contrario, il quartiere Eur Torrino registra una differenza tra usato e nuovo molto più contenuta (+9%). Stessa situazione a Napoli e Bergamo, con un divario che si attesta sul 28% ma con notevoli differenze di costo a metro quadro: nella città partenopea il prezzo medio per un appartamento in buono stato è di circa 2.900 €/mq e per uno nuovo di 3.700 (€/mq); a Bergamo, invece, i valori sono decisamente più contenuti, con 1.400 €/mq per l’usato e 1.800 €/mq per il nuovo. Invece, è Firenze la città con il più basso tasso (+20%), con il prezzo medio dell’usato che si attesta a 4.160 euro/mq e del nuovo a 4.830 euro/mq; anche in questo caso i valori oscillano tra le singole zone ma in modo più contenuto: si va dall’8% del quartiere di Bellosguardo al 29% del Centro.
IL RENDIMENTO DA AFFITTO DEL BOX AUTO SUPERA QUELLO DI UN APPARTAMENTO – IDEALISTA.IT
In Italia l’investimento in immobili è sempre più redditizio. Secondo i dati pubblicati appena pubblicati, negli ultimi 12 mesi sono cresciute le performance di tutti i prodotti analizzati a eccezione del commerciale (7,4%), che comunque rimane il segmento più promettente. Buone notizie quindi per i proprietari d’immobili, soprattutto quelli che hanno visto incrementare notevolmente il rendimento dei box fino al 6,3%, dal 3,9% dell’anno scorso; sono in crescita anche uffici (7,3%) e residenziale (5,1%). Più in generale, acquistare un immobile di qualsiasi tipologia per metterlo a reddito frutta rendimenti di almeno tre volte superiori a quelli dei Buoni del Tesoro a 10 anni (1,4%). Lo rileva Idealista.it che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolarne il rendimento lordo, ossia al lordo di imposte (Imu e cedolare secca) e le spese di gestione. Rendimenti nel residenziale: tra le città capoluogo italiane, Trapani (7,8%), segna i ritorni maggiori sull’investimento, seguita da Biella (7,5%) e Alessandria (7%). A livello di grandi centri, Milano e Torino sono al top col 5,4%, seguite da Firenze (5,1%) con un saggio pari alla media nazionale; a Roma il rendimento da affitto si ferma al 5%, mentre Napoli segna un 4,1%. I centri con redditività più bassa sono Caserta, Siena, Massa e Pesaro con un indice pari al 3,6%. Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni): i locali commerciali sono il prodotto con i maggiori tassi di rendimento nelle città italiane monitorate, anche se accusano un calo dello 0,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. In sostanza, non si registrano variazioni significative a livello generale, mentre a livello di mercati locali Milano (13,3%), diventa la regina del settore retail, sotto la spinta delle location premium; rendimenti a due cifre anche per Rimini (11,7%) e Lecce (11,4%). Le città con meno appeal per gli investitori sono Foggia (6,9%), Ragusa (6,7%) e Caserta (6,4%). I rendimenti degli uffici a Piacenza (11,7%) e Bergamo (10,2%), presentano i maggiori ritorni per chi ha investito in uffici, la cui domanda in acquisto è decisamente più bassa che in passato; sopra la media del periodo si segnala anche Como (8,5%). Tra i grandi centri Milano sale al 7% e Roma al 6,7%, mentre sul fondo della graduatoria si trovano Ferrara (5,1%) e Pesaro (4,3%). Rendimento dei box: i box auto sono il prodotto che ha segnato il maggiore rimbalzo sul fronte dei rendimenti rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, attestandosi al 6,3%. Complici i prezzi in picchiata, vola la redditività a Bergamo (8,3%) e Modena (8%); i box rendono più dell’abitazione anche a Milano (7,3%) e a Roma (6,2%). Invece, Ferrara (4,8%) è il centro dove il box rende meno, ma anche in questo caso i ritorni sull’investimento restano nettamente superiori ai Btp a 10 anni.
TREND PREZZI MACROAREE GRANDI CITTÀ 2007-2015 – TECNOCASA
Dal II semestre del 2007 al II semestre del 2015 a livello nazionale i valori immobiliari sono diminuiti del 38,7%. Analizzando le grandi città si evidenzia che Firenze, Milano, Palermo, Roma e Verona hanno perso meno rispetto alla media nazionale e, in particolare, Milano dove gli immobili hanno lasciato sul terreno il 27,8% del loro valore; a seguire Firenze con -30%, Roma con -33,3%, Verona con -36,3% e infine Palermo con -38,2%. Il peggior risultato spetta a Genova con -47,2%, diminuzione che è stata abbastanza uniforme in tutte le macroaree della città che in diversi anni hanno riscontrato anche cali di prezzi a due cifre. In generale, il 2012 è stato l’anno peggiore per il mercato immobiliare italiano. L’analisi delle macroaree nelle grandi città rileva che le zone centrali di Milano tengono meglio e, infatti, a partire dal I semestre del 2007 nel capoluogo lombardo il calo delle quotazioni nelle aree centrali è stato solo dell'8,1%, mentre negli anni 2010, 2012 e 2014 si è registrata stabilità o addirittura un leggero aumento dei valori immobiliari; il centro di Firenze ha visto nello stesso arco temporale una contrazione del 18,3%, maggiore di quella di Milano, ma comunque meno importante rispetto ad altre realtà, con ben 4 anni di prezzi stabili e il 2015 con quotazioni in aumento; anche Roma vede le realtà centrali tenere meglio rispetto ad altre metropoli, con una contrazione del 19,6%, seguita dal centro di Verona con il -22,2%. Il 2015 ha visto prezzi in leggera ripresa nel centro di Bologna, Firenze e Verona, mentre il 2016 si è aperto con buoni auspici, soprattutto dal lato delle compravendite, e si ritiene anche che ciò si rifletterà sul trend dei prezzi che già in questa prima parte dell'anno potrebbero dare maggiori segnali di stabilità e, in alcuni casi, di aumento.
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