N°157 - Panorama di Economia Immobiliare - Giugno 2016
SubTitle: MUTUI
RAPPORTO ANNUALE SUL 2015 "L'ECONOMIA DEL LAZIO" – BANCA D’ITALIA
Dopo un andamento positivo nella prima metà del 2015, dall’autunno il credito al settore privato non finanziario (famiglie e imprese), è tornato a diminuire, per il calo dei prestiti alle imprese che hanno risentito della debolezza degli investimenti. Inoltre, la riduzione dei finanziamenti ha riflesso alcune operazioni straordinarie di un numero limitato di grandi imprese dei servizi, al netto delle quali il calo dei prestiti alle aziende si sarebbe pressoché dimezzato; solo nei comparti più dinamici del settore manifatturiero si è registrata un’espansione. Le banche segnalano una domanda di finanziamenti in recupero ma ancora debole per le incertezze sulla ripresa congiunturale. Secondo le valutazioni di banche e imprese le condizioni di accesso al credito sono ulteriormente migliorate ma le politiche di offerta rimangono prudenti. I finanziamenti garantiti dal Fondo centrale di garanzia alle piccole e medie imprese regionali sono rapidamente cresciuti e, tra il 2013 e il 2015, la loro quota sul totale nazionale è raddoppiata. Inoltre, dall’inizio dell’anno sono tornati a crescere i nuovi mutui per l’acquisto delle abitazioni e, in corrispondenza del calo del differenziale tra tassi fissi e variabili, è aumentato il peso delle nuove erogazioni a tasso fisso. La riduzione dei tassi favorisce il contenimento del servizio del debito delle famiglie indebitate: nel 2015 il valore dei mutui per i quali sono stati ridefiniti i tassi ha superato l’8% delle consistenze in essere all’inizio dell’anno.
NEL I TRIMESTRE 2016 SI CONSOLIDA LA RIPRESA DEL CREDITO ALLE FAMIGLIE – CRIF
Nel corso del 2015 i mutui immobiliari hanno ripreso a crescere e il trend è proseguito anche nella prima parte del 2016. La dinamica ha beneficiato di condizioni di offerta più distese, della maggiore concorrenza tra gli operatori e della vivacità della domanda, attratta dai bassi tassi di interesse. Nel dettaglio, i mutui di acquisto hanno mostrato un’evoluzione nettamente positiva (+24,9%), che si è accentuata nel I trimestre 2016 (+38,3%), confermata dalla ripresa delle compravendite immobiliari residenziali. E’ proseguita la tendenza di leggero contenimento degli importi e delle durate contrattuali dei nuovi mutui, che riflette alcuni fattori quali l’aumento dell’incidenza delle surroghe, generalmente di importo più contenuto e con scadenze più brevi rispetto alle altre tipologie di mutuo, il calo dei valori di compravendita degli immobili e la volontà di contenere quanto più possibile l’onere della rata. Incide, inoltre, lo spostamento delle erogazioni verso i mutui a tasso fisso, spinto dai tassi di riferimento ai minimi storici, che hanno indotto le famiglie meno propense al rischio a preferire la certezza di una rata costante per tutta la durata del contratto. L’ultima parte del 2015 e il I trimestre del 2016 mostrano una ulteriore riduzione della rischiosità del credito al consumo. Il tasso di default (ovvero l’indice di rischio di credito di tipo dinamico che misura le nuove sofferenze e i ritardi di 6 o più rate nell’ultimo anno di rilevazione), del credito al dettaglio considerato nel suo complesso (quindi mutui immobiliari + credito al consumo), si è infatti attestato a marzo 2016 sull’1,9%, rispetto al 2,3% del marzo 2015; la contrazione è risultata particolarmente significativa per i prestiti personali, anche per effetto della maggiore conoscenza della clientela affidata e della maggiore partecipazione del canale bancario. La rischiosità per questa forma tecnica è passata dal 3,7% di marzo 2015 al 2,9% di marzo 2016, posizionandosi sui livelli di rischio più contenuti degli ultimi due anni. I prestiti finalizzati stanno invece mostrando andamenti meno marcati ma anch’essi in contrazione, con un calo del tasso di default di 0,3 punti percentuali rispetto a marzo 2015. Infine, per quanto riguarda i mutui immobiliari è continuato il lento ma progressivo calo del tasso di default a 180 giorni che a marzo 2016 si colloca all’1,5%, il livello più basso osservato negli ultimi 4 anni. Le previsioni presentate nell’ultima edizione dell’Osservatorio Assofin-Crif-Prometeia prevedono che il mercato del credito al dettaglio nel corso del triennio 2016-2018 vedrà un consolidamento della ripresa già osservata nei primi tre mesi del 2016; all’origine di questo miglioramento c’è il progressivo miglioramento delle condizioni finanziarie delle famiglie e la graduale distensione dei vincoli di offerta che durante la crisi avevano determinato la riduzione dei crediti concessi alle famiglie. Permarranno, tuttavia, alcuni elementi di incertezza che continueranno ad alimentare atteggiamenti cauti di offerta e domanda; in particolare, la possibilità di soddisfare la maggiore domanda di credito è condizionata dall’incertezza sugli effetti del processo di revisione della regolamentazione e dalla massa di crediti deteriorati accumulati negli anni di crisi. Gli interventi legislativi attuati dal Governo per ridurre i tempi di recupero dei crediti e la recente costituzione del fondo Atlante potranno favorire la riduzione dello stock di sofferenze, anche attraverso la cessione delle esposizioni non performing. Le erogazioni di mutui per acquisto di abitazione cresceranno ancora nel corso del 2016, pur se a ritmi più contenuti rispetto all’anno precedente, ancora sostenuti dai volumi di surroghe e sostituzioni. Nel biennio 2017-2018 le erogazioni beneficeranno anche della ripresa degli investimenti in costruzioni. Infine, la ripresa del reddito disponibile e i tassi d’interesse che rimarranno ancora bassi favoriranno un’ulteriore riduzione della fragilità finanziaria delle famiglie che si tradurrà ancora in una minore rischiosità del credito; anche in questo scenario, però, il ritmo della ripresa economica non sarà tale da compensare gli effetti della prolungata fase di crisi, mantenendo la rischiosità del portafoglio crediti ancora elevata.
IL RILANCIO DEI MUTUI E LA SVOLTA DEL MERCATO IMMOBILIARE – MUTUIONLINE
Il punto mensile è ottenuto confrontando i dati relativi alla domanda con quelli dell’offerta degli istituti di credito, secondo parametri definiti che sono le caratteristiche dei finanziamenti e il profilo dei richiedenti. Il dato che ferma maggiormente l’attenzione è la percentuale di richieste di mutui per surroga, ridottasi in questa prima parte dell’anno al 48,5% rispetto al 54,1% dello scorso semestre e, in maniera ancora più sensibile, rispetto al I semestre del 2015, che aveva fatto rilevare il 63,8% delle richieste; invece, se si guarda alle effettive erogazioni, la percentuale sale e arriva al 59,1%, segno che le banche stanno finanziando adesso richieste pregresse. Il 40,2% della domanda ha come finalità i classico acquisto della prima casa; il 5,3% l’acquisto della seconda casa; il 3,4% la ristrutturazione e un piccolo 2,6% il consolidamento di debiti o il bisogno di liquidità. Il mutuo più gettonato nella prima metà dell’anno è stato quello a tasso fisso, con il 64,4% delle richieste; il 30,8% invece ha riguardato il tasso variabile e il 3,4% il variabile con Cap. Di fatto, il 71% dei mutui concessi sono a tasso fisso e solo il 24,2% a tasso variabile, dato comunque in calo rispetto alle erogazioni del II semestre del 2015 che avevano visto ben il 75,7% dei mutui concessi con questo tasso. Riguardo alla durata, vincono i 20 anni con il 26,7%, seguiti dal periodo 30-40 anni che guadagna l’1% rispetto allo scorso semestre e segna il 24%; il 19,6% delle richieste è per una durata di 25 anni, mentre il 18,1% per 15 anni; solo l’11,6% delle richieste è per un periodo uguale o inferiore ai 10 anni. Si alza l’importo medio richiesto, passando dai 123.704 euro dello scorso semestre ai 126.944 euro di questo semestre; di contro, l’importo medio dei mutui erogati è di 116.727 euro, in leggera ripresa rispetto al periodo precedente che aveva segnato i 116.034 euro. La percentuale della somma finanziata va dal 70% all’80% per il 29,6% delle richieste; dal 41% al 50% per il 16,3% delle richieste; dal 60% al 70% per il 16,2% della domanda; solo il 9,2% richiede una percentuale inferiore al 30% e solo il 5,4% un loan to value maggiore del 90%. Dal lato delle erogazioni, il loan to value che copre dal 70% all’80% è quello più consistente in termini percentuali con il 20,9%, seguito dall’intervallo 40-50%, che riguarda il 20,3% del totale delle concessioni. Invece, riguardo l’area geografica di provenienza delle richieste, si vede crescere il Centro Italia con il 39,4% e aumentare di poco anche il Nord che rileva il 37,5%; solo il 15,9% della domanda proviene dal Sud e il 7,2% dalle Isole. Abbastanza allineati i dati delle effettive erogazioni che segnano, rispettivamente, il 40,1% al Centro, il 39,7% al Nord, il 14,1% al Sud e il 6,1% nelle Isole. La percentuale più alta dei richiedenti, il 45,1%, ha fra i 36 e i 45 anni; il 26,4% ha fra i 26 e i 35 anni; il 20,4% ha tra i 46 e i 55 anni; solo il 6,2% ha più di 55 anni. La percentuale più importante delle erogazioni, il 48,1%, viene fatta a clienti con età compresa fra i 36 e i 45 anni. Infine, un’altissima percentuale di richiedenti, l’82,5%, ha un impiego a tempo indeterminato, mentre una percentuale ancora più alta di erogazioni, l’87,5%, ha richiesto lo stesso tipo di posizione professionale; è notevole il gap tra i richiedenti che hanno un lavoro autonomo e le effettive erogazioni: sono il 9,5% contro il 5,5%.
ACQUISTI CON E SENZA MUTUO – TECNOCASA
Sono state analizzate le compravendite effettuate attraverso le proprie agenzie nel II semestre del 2015 e la ricerca ha evidenziato che, a livello nazionale, il 55,5% delle transazioni immobiliari sono state realizzate grazie all’ausilio di un mutuo bancario, mentre il 44,5% sono state concluse con pagamento in contanti; da notare che, rispetto a un anno fa (II semestre 2014), si registra un leggero aumento della percentuale di coloro che acquistano con il mutuo (+1,1%). Tra le grandi città quella dove si è registrato un maggior ricorso al finanziamento è stata Bologna (61,3% delle compravendite), seguita da Verona (60,9%) e Roma (59,3%); al contrario, Napoli è la città dove risulta la percentuale maggiore di acquisti in contanti (52,2%), mentre al secondo posto c’è Firenze (46,7%). Inoltre, attraverso i dati raccolti dalle agenzie Kìron ed Epicas è stato confrontato l’importo medio erogato nelle principali province italiane: nel II semestre 2015 il mutuo medio è risultato di 112.000 euro; le Province dove il ticket medio risulta più elevato sono Roma e Milano, rispettivamente con 128.400 e 124.800 euro; seguono Firenze e Napoli con 118.500 e 117.400 euro; al contrario, emergono i dati delle Province di Genova, dove in media si erogano 93.800 euro, Bari con 105.000 euro e Bologna con 105.900 euro.
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Dopo un andamento positivo nella prima metà del 2015, dall’autunno il credito al settore privato non finanziario (famiglie e imprese), è tornato a diminuire, per il calo dei prestiti alle imprese che hanno risentito della debolezza degli investimenti. Inoltre, la riduzione dei finanziamenti ha riflesso alcune operazioni straordinarie di un numero limitato di grandi imprese dei servizi, al netto delle quali il calo dei prestiti alle aziende si sarebbe pressoché dimezzato; solo nei comparti più dinamici del settore manifatturiero si è registrata un’espansione. Le banche segnalano una domanda di finanziamenti in recupero ma ancora debole per le incertezze sulla ripresa congiunturale. Secondo le valutazioni di banche e imprese le condizioni di accesso al credito sono ulteriormente migliorate ma le politiche di offerta rimangono prudenti. I finanziamenti garantiti dal Fondo centrale di garanzia alle piccole e medie imprese regionali sono rapidamente cresciuti e, tra il 2013 e il 2015, la loro quota sul totale nazionale è raddoppiata. Inoltre, dall’inizio dell’anno sono tornati a crescere i nuovi mutui per l’acquisto delle abitazioni e, in corrispondenza del calo del differenziale tra tassi fissi e variabili, è aumentato il peso delle nuove erogazioni a tasso fisso. La riduzione dei tassi favorisce il contenimento del servizio del debito delle famiglie indebitate: nel 2015 il valore dei mutui per i quali sono stati ridefiniti i tassi ha superato l’8% delle consistenze in essere all’inizio dell’anno.
NEL I TRIMESTRE 2016 SI CONSOLIDA LA RIPRESA DEL CREDITO ALLE FAMIGLIE – CRIF
Nel corso del 2015 i mutui immobiliari hanno ripreso a crescere e il trend è proseguito anche nella prima parte del 2016. La dinamica ha beneficiato di condizioni di offerta più distese, della maggiore concorrenza tra gli operatori e della vivacità della domanda, attratta dai bassi tassi di interesse. Nel dettaglio, i mutui di acquisto hanno mostrato un’evoluzione nettamente positiva (+24,9%), che si è accentuata nel I trimestre 2016 (+38,3%), confermata dalla ripresa delle compravendite immobiliari residenziali. E’ proseguita la tendenza di leggero contenimento degli importi e delle durate contrattuali dei nuovi mutui, che riflette alcuni fattori quali l’aumento dell’incidenza delle surroghe, generalmente di importo più contenuto e con scadenze più brevi rispetto alle altre tipologie di mutuo, il calo dei valori di compravendita degli immobili e la volontà di contenere quanto più possibile l’onere della rata. Incide, inoltre, lo spostamento delle erogazioni verso i mutui a tasso fisso, spinto dai tassi di riferimento ai minimi storici, che hanno indotto le famiglie meno propense al rischio a preferire la certezza di una rata costante per tutta la durata del contratto. L’ultima parte del 2015 e il I trimestre del 2016 mostrano una ulteriore riduzione della rischiosità del credito al consumo. Il tasso di default (ovvero l’indice di rischio di credito di tipo dinamico che misura le nuove sofferenze e i ritardi di 6 o più rate nell’ultimo anno di rilevazione), del credito al dettaglio considerato nel suo complesso (quindi mutui immobiliari + credito al consumo), si è infatti attestato a marzo 2016 sull’1,9%, rispetto al 2,3% del marzo 2015; la contrazione è risultata particolarmente significativa per i prestiti personali, anche per effetto della maggiore conoscenza della clientela affidata e della maggiore partecipazione del canale bancario. La rischiosità per questa forma tecnica è passata dal 3,7% di marzo 2015 al 2,9% di marzo 2016, posizionandosi sui livelli di rischio più contenuti degli ultimi due anni. I prestiti finalizzati stanno invece mostrando andamenti meno marcati ma anch’essi in contrazione, con un calo del tasso di default di 0,3 punti percentuali rispetto a marzo 2015. Infine, per quanto riguarda i mutui immobiliari è continuato il lento ma progressivo calo del tasso di default a 180 giorni che a marzo 2016 si colloca all’1,5%, il livello più basso osservato negli ultimi 4 anni. Le previsioni presentate nell’ultima edizione dell’Osservatorio Assofin-Crif-Prometeia prevedono che il mercato del credito al dettaglio nel corso del triennio 2016-2018 vedrà un consolidamento della ripresa già osservata nei primi tre mesi del 2016; all’origine di questo miglioramento c’è il progressivo miglioramento delle condizioni finanziarie delle famiglie e la graduale distensione dei vincoli di offerta che durante la crisi avevano determinato la riduzione dei crediti concessi alle famiglie. Permarranno, tuttavia, alcuni elementi di incertezza che continueranno ad alimentare atteggiamenti cauti di offerta e domanda; in particolare, la possibilità di soddisfare la maggiore domanda di credito è condizionata dall’incertezza sugli effetti del processo di revisione della regolamentazione e dalla massa di crediti deteriorati accumulati negli anni di crisi. Gli interventi legislativi attuati dal Governo per ridurre i tempi di recupero dei crediti e la recente costituzione del fondo Atlante potranno favorire la riduzione dello stock di sofferenze, anche attraverso la cessione delle esposizioni non performing. Le erogazioni di mutui per acquisto di abitazione cresceranno ancora nel corso del 2016, pur se a ritmi più contenuti rispetto all’anno precedente, ancora sostenuti dai volumi di surroghe e sostituzioni. Nel biennio 2017-2018 le erogazioni beneficeranno anche della ripresa degli investimenti in costruzioni. Infine, la ripresa del reddito disponibile e i tassi d’interesse che rimarranno ancora bassi favoriranno un’ulteriore riduzione della fragilità finanziaria delle famiglie che si tradurrà ancora in una minore rischiosità del credito; anche in questo scenario, però, il ritmo della ripresa economica non sarà tale da compensare gli effetti della prolungata fase di crisi, mantenendo la rischiosità del portafoglio crediti ancora elevata.
IL RILANCIO DEI MUTUI E LA SVOLTA DEL MERCATO IMMOBILIARE – MUTUIONLINE
Il punto mensile è ottenuto confrontando i dati relativi alla domanda con quelli dell’offerta degli istituti di credito, secondo parametri definiti che sono le caratteristiche dei finanziamenti e il profilo dei richiedenti. Il dato che ferma maggiormente l’attenzione è la percentuale di richieste di mutui per surroga, ridottasi in questa prima parte dell’anno al 48,5% rispetto al 54,1% dello scorso semestre e, in maniera ancora più sensibile, rispetto al I semestre del 2015, che aveva fatto rilevare il 63,8% delle richieste; invece, se si guarda alle effettive erogazioni, la percentuale sale e arriva al 59,1%, segno che le banche stanno finanziando adesso richieste pregresse. Il 40,2% della domanda ha come finalità i classico acquisto della prima casa; il 5,3% l’acquisto della seconda casa; il 3,4% la ristrutturazione e un piccolo 2,6% il consolidamento di debiti o il bisogno di liquidità. Il mutuo più gettonato nella prima metà dell’anno è stato quello a tasso fisso, con il 64,4% delle richieste; il 30,8% invece ha riguardato il tasso variabile e il 3,4% il variabile con Cap. Di fatto, il 71% dei mutui concessi sono a tasso fisso e solo il 24,2% a tasso variabile, dato comunque in calo rispetto alle erogazioni del II semestre del 2015 che avevano visto ben il 75,7% dei mutui concessi con questo tasso. Riguardo alla durata, vincono i 20 anni con il 26,7%, seguiti dal periodo 30-40 anni che guadagna l’1% rispetto allo scorso semestre e segna il 24%; il 19,6% delle richieste è per una durata di 25 anni, mentre il 18,1% per 15 anni; solo l’11,6% delle richieste è per un periodo uguale o inferiore ai 10 anni. Si alza l’importo medio richiesto, passando dai 123.704 euro dello scorso semestre ai 126.944 euro di questo semestre; di contro, l’importo medio dei mutui erogati è di 116.727 euro, in leggera ripresa rispetto al periodo precedente che aveva segnato i 116.034 euro. La percentuale della somma finanziata va dal 70% all’80% per il 29,6% delle richieste; dal 41% al 50% per il 16,3% delle richieste; dal 60% al 70% per il 16,2% della domanda; solo il 9,2% richiede una percentuale inferiore al 30% e solo il 5,4% un loan to value maggiore del 90%. Dal lato delle erogazioni, il loan to value che copre dal 70% all’80% è quello più consistente in termini percentuali con il 20,9%, seguito dall’intervallo 40-50%, che riguarda il 20,3% del totale delle concessioni. Invece, riguardo l’area geografica di provenienza delle richieste, si vede crescere il Centro Italia con il 39,4% e aumentare di poco anche il Nord che rileva il 37,5%; solo il 15,9% della domanda proviene dal Sud e il 7,2% dalle Isole. Abbastanza allineati i dati delle effettive erogazioni che segnano, rispettivamente, il 40,1% al Centro, il 39,7% al Nord, il 14,1% al Sud e il 6,1% nelle Isole. La percentuale più alta dei richiedenti, il 45,1%, ha fra i 36 e i 45 anni; il 26,4% ha fra i 26 e i 35 anni; il 20,4% ha tra i 46 e i 55 anni; solo il 6,2% ha più di 55 anni. La percentuale più importante delle erogazioni, il 48,1%, viene fatta a clienti con età compresa fra i 36 e i 45 anni. Infine, un’altissima percentuale di richiedenti, l’82,5%, ha un impiego a tempo indeterminato, mentre una percentuale ancora più alta di erogazioni, l’87,5%, ha richiesto lo stesso tipo di posizione professionale; è notevole il gap tra i richiedenti che hanno un lavoro autonomo e le effettive erogazioni: sono il 9,5% contro il 5,5%.
ACQUISTI CON E SENZA MUTUO – TECNOCASA
Sono state analizzate le compravendite effettuate attraverso le proprie agenzie nel II semestre del 2015 e la ricerca ha evidenziato che, a livello nazionale, il 55,5% delle transazioni immobiliari sono state realizzate grazie all’ausilio di un mutuo bancario, mentre il 44,5% sono state concluse con pagamento in contanti; da notare che, rispetto a un anno fa (II semestre 2014), si registra un leggero aumento della percentuale di coloro che acquistano con il mutuo (+1,1%). Tra le grandi città quella dove si è registrato un maggior ricorso al finanziamento è stata Bologna (61,3% delle compravendite), seguita da Verona (60,9%) e Roma (59,3%); al contrario, Napoli è la città dove risulta la percentuale maggiore di acquisti in contanti (52,2%), mentre al secondo posto c’è Firenze (46,7%). Inoltre, attraverso i dati raccolti dalle agenzie Kìron ed Epicas è stato confrontato l’importo medio erogato nelle principali province italiane: nel II semestre 2015 il mutuo medio è risultato di 112.000 euro; le Province dove il ticket medio risulta più elevato sono Roma e Milano, rispettivamente con 128.400 e 124.800 euro; seguono Firenze e Napoli con 118.500 e 117.400 euro; al contrario, emergono i dati delle Province di Genova, dove in media si erogano 93.800 euro, Bari con 105.000 euro e Bologna con 105.900 euro.
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