N°158 - Panorama di Economia Immobiliare - Luglio 2016
SubTitle: MUTUI
CASA: TASSI MINIMI SPINGONO DOMANDA MUTUI A TASSO FISSO – ABI
A maggio 2016 i tassi di interesse sui prestiti per acquisto di abitazione in Italia si sono ulteriormente ridotti. Il tasso medio sulle nuove operazioni, che sintetizza l’andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo, è risultato pari al 2,25%, toccando il nuovo minimo storico (2,29% il mese precedente; 5,72% a fine 2007). Il livello storicamente basso dei tassi sta spingendo le famiglie a cogliere le opportunità presenti sul mercato e a spostarsi verso il tasso fisso: infatti, a maggio 2016 la percentuale di nuovi mutui erogati a tasso fisso ha raggiunto un livello pari al 61%, mentre due anni fa erano i mutui a tasso variabile che predominavano (con una quota sul totale del 79%). Inoltre, secondo i dati più recenti del "Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia", relativo al I trimestre 2016, condotto congiuntamente dalla Banca d'Italia, da Tecnoborsa e dall'Agenzia delle Entrate, la quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è salita, nel I trimestre del 2016, al 73,8% dal 68,5% dell’ultimo trimestre del 2015 (minimo storico del 55% nel II trimestre del 2013). Infine, il rapporto tra prestito e valore dell’immobile (Loan to Value), dal 64,7% del IV trimestre del 2015 è salito al 69,3% (minimo storico di 55,8% nel II trimestre del 2013).
RAPPORTO MENSILE: LUGLIO 2016 – ABI
A giugno 2016 l'ammontare dei prestiti alla clientela erogati dalle banche operanti in Italia, 1.825,9 miliardi di euro, è nettamente superiore, di quasi 157 miliardi, all'ammontare complessivo della raccolta da clientela, 1.669,3 miliardi di euro. Sempre nello stesso mese si conferma la stabilità dell’ammontare dei finanziamenti in essere, con una variazione annua del totale dei finanziamenti in essere a famiglie e imprese pari a -0,04% nei confronti di giugno 2015, +0,3% di maggio e migliore rispetto al -0,5% di aprile 2016 e al -4,5% di novembre 2013, quando aveva raggiunto il picco negativo ed è ritornato sui valori di aprile 2012. Sulla base degli ultimi dati ufficiali disponibili, relativi a maggio 2016, l’ammontare complessivo dei mutui in essere delle famiglie ha registrato una variazione positiva di +1,5% nei confronti di fine maggio 2015 (quando già si manifestavano segnali di miglioramento), confermando, anche sulla base dei dati sui finanziamenti in essere, la ripresa del mercato dei mutui. Il totale prestiti all'economia (che include le famiglie, le imprese e la Pubblica amministrazione), ha segnato una variazione prossima allo zero (-0,3%). Dalla fine del 2007, prima dell’inizio della crisi, ad oggi i prestiti all’economia sono passati da 1.673 a 1.825,9 miliardi di euro, quelli a famiglie e imprese da 1.279 a 1.417,5 miliardi di euro. A giugno 2016 i tassi di interesse sui prestiti si sono posizionati in Italia su livelli ancora più bassi: il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni si è attestato al 2,21% toccando il nuovo minimo storico (2,25% il mese precedente; 5,72% a fine 2007). Inoltre, sul totale delle nuove erogazioni di mutui circa i due terzi sono mutui a tasso fisso. Il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese si è collocato all’1,85%, 1,78% il mese precedente al minimo storico, (5,48% a fine 2007). Il tasso medio sul totale dei prestiti è risultato pari al 3,02%, toccando il minimo storico (3,08% il mese precedente; 6,18%, prima della crisi, a fine 2007). Le sofferenze nette (cioè al netto delle svalutazioni già effettuate dalle banche con proprie risorse) a fine maggio 2016 sono pari a 85 miliardi di euro rispetto a 84 miliardi di aprile. Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali è risultato pari al 4,72% a maggio 2016, 4,67% ad aprile 2016 (4,93% a fine 2015; 0,86%, prima dell’inizio della crisi). Lo spread fra il tasso medio sui prestiti e quello medio sulla raccolta a famiglie e società non finanziarie permane in Italia su livelli particolarmente bassi, a giugno 2016 è sceso a 195 punti base (200 punti base il mese precedente), prima dell’inizio della crisi finanziaria tale spread superava i 300 punti (329 punti percentuali a fine 2007).
MONETE E BANCHE – BANCA D’ITALIA
A maggio sono scesi i tassi d’interesse sui finanziamenti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie e sono stati pari al 2,61% (2,66% nel mese precedente). I tassi d'interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie di importo fino a 1 milione di euro sono risultati pari al 2,53% (erano al 2,57% nel mese precedente); quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1,22% (1,46% ad aprile). I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono stati pari allo 0,46% (0,47% nel mese precedente). I tassi di variazione sui dodici mesi dei prestiti al settore privato è risultato pari allo 0,8%, alle famiglie all’1,5% e allo 0,3% alle società non finanziarie (ad aprile erano rispettivamente 0,4%, 1,2% e -0,6%).
MERCATO IMMOBILIARE: MUTUI DI FONTE NOTARILE – ISTAT
Nel I trimestre 2016 prosegue l'andamento positivo di mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche. Le convenzioni erogate sono state 88.036, il 29,2% in più rispetto allo stesso trimestre del 2015. La ripresa di mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche è più accentuata nelle Isole (+41,7%), che al Nord-Ovest (+31,9%), al Sud (+30,7%) e al Centro (+28,3%). Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche registrano un aumento maggiore nelle città metropolitane (+33,5%), rispetto ai piccoli centri (+26%, contro +29,2% della media complessiva).
BUSSOLA MUTUI II TRIMESTRE 2016 – CRIF E MUTUISUPERMARKET
Indici di riferimento Euribor e IRS ai loro valori minimi storici (con un IRS a 20 anni di poco superiore allo 0,7% e un Euribor a 3 mesi in territorio negativo a -0,29%), assieme a politiche commerciali aggressive da parte dei principali Istituti di credito continuano a creare anche nel II trimestre 2016 condizioni ottimali per privati e famiglie che intendono sottoscrivere un nuovo finanziamento per l’acquisto della casa. Per una operazione di mutuo di 120.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 200.000 euro, i migliori spread si posizionano nel II trimestre 2016 attorno all’1,15% per i mutui a tasso variabile e all’1% per i mutui a tasso fisso. Ma l’offerta di mutui a prezzi sempre più vantaggiosi non è sufficiente a sostenere una crescita continuativa della domanda di mutui: la variazione del numero di richieste di nuovi mutui e surroghe passa infatti – nel corso del II trimestre 2016 – dal +9% di aprile, al +3% di maggio, sino al -5% di giugno, con un ritorno del segno negativo dopo 35 mesi consecutivi di performance positiva. Difficile dire se questo elemento di discontinuità possa rappresentare un episodio isolato o una vera e propria inversione di tendenza, per cui sarà indispensabile attendere le rilevazioni dei prossimi mesi. A livello di nuove erogazioni di mutuo attraverso il canale online, la finalità surroga diminuisce il suo peso sul totale delle erogazioni anche nel II trimestre 2016, passando dal 65% del totale erogati nel III trimestre 2015 al 56% del II trimestre 2016 e tale trend è da ricondursi principalmente alla riduzione del bacino di potenziali mutuatari interessati a surrogare il mutuo dopo trimestri in cui già molte famiglie hanno optato per il trasloco del proprio finanziamento. Al contempo, la mancanza di un ritorno di interesse sul tema acquisto casa spinge di nuovo verso il basso l’andamento dei prezzi degli immobili residenziali e nel II trimestre 2016 la riduzione dei prezzi al mq degli immobili residenziali forniti in garanzia al mutuo risulta essere pari a -4,2% (dopo aver registrato un -2,4% sull’intero 2015 vs il 2014). Analizzando le diverse tipologie di immobili residenziali, nel II trimestre 2016 il prezzo/mq per gli immobili usati registra una contrazione piuttosto consistente, pari a -5,9%, mentre il prezzo/mq dei nuovi immobili subisce una riduzione minore, pari a -1,3%.
L’ANALISI DEL 2° OSSERVATORIO IMMOBILIARE 2016 – NOMISMA
La fotografia offerta da Nomisma riproduce una famiglia italiana il cui atteggiamento è di sostanziale vischiosità nelle decisioni di spesa e il cui riflesso è una tendenziale prudenza e un settore bancario più propenso a privilegiare operazioni di surroga o sostituzione che a scommettere sulle capacità di rimborso di notevole quota della domanda potenziale. Pur in un contesto di attenzione alla qualità degli impieghi, nella prima parte del 2016 è proseguito – sul mercato italiano – il graduale allentamento dei criteri di offerta di prestiti a imprese e famiglie. Al proposito, si consideri come ad aprile 2016 il tasso medio su operazioni di durata superiore ai 10 anni abbia raggiunto il 2,63%, contro il 2,22% dell’Eurozona, con uno spread alquanto modesto (41pb) rispetto a quello registrato nell’agosto del 2013 (162pb). A livello complessivo, il finanziamento erogato alle famiglie per acquisto di abitazioni, comprensivo delle operazioni di surroga e sostituzione, ha raggiunto nel 2015 un volume di 41,2 miliardi contro i 24,1 del 2014. La crescita delle erogazioni ha presentato, in particolare, un’accentuazione nel IV trimestre con un volume erogato di oltre 13 miliardi. Il tasso di crescita delle erogazioni ha raggiunto il 70,6% nel 2015, per poi ridursi solo marginalmente nel I trimestre del 2016, collocandosi nell’ordine del 55%. E’ bene ricordare come nel 2015 e nella prima parte dell’anno in corso il forte aumento degli importi erogati ha risentito della, già ricordata, consistente componente di surroga e sostituzione. Secondo le stime, questa dinamica ha rivestito un ruolo cruciale nella crescita delle erogazioni degli ultimi due anni, passando dal 7,5% nel 2014 al 28,4% nel 2015 e al 28% del 2016. Alla luce dei risultati dell’ultima rilevazione sono 852.000 le famiglie che compongono la domanda di acquisto di abitazioni, di cui 395.000 alla ricerca di un mutuo, con una proiezione in termini di finanziamenti di poco inferiore ai 47 miliardi di euro. Da quanto si desume dall’Osservatorio sono oltre 53.000 le famiglie intenzionate ad accendere un mutuo per la ristrutturazione dell’abitazione principale nei prossimi 12 mesi, mentre sono oltre 1,8 milioni le famiglie che non escludono di attivarsi in futuro.
Newsletter integrale:
A maggio 2016 i tassi di interesse sui prestiti per acquisto di abitazione in Italia si sono ulteriormente ridotti. Il tasso medio sulle nuove operazioni, che sintetizza l’andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo, è risultato pari al 2,25%, toccando il nuovo minimo storico (2,29% il mese precedente; 5,72% a fine 2007). Il livello storicamente basso dei tassi sta spingendo le famiglie a cogliere le opportunità presenti sul mercato e a spostarsi verso il tasso fisso: infatti, a maggio 2016 la percentuale di nuovi mutui erogati a tasso fisso ha raggiunto un livello pari al 61%, mentre due anni fa erano i mutui a tasso variabile che predominavano (con una quota sul totale del 79%). Inoltre, secondo i dati più recenti del "Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia", relativo al I trimestre 2016, condotto congiuntamente dalla Banca d'Italia, da Tecnoborsa e dall'Agenzia delle Entrate, la quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è salita, nel I trimestre del 2016, al 73,8% dal 68,5% dell’ultimo trimestre del 2015 (minimo storico del 55% nel II trimestre del 2013). Infine, il rapporto tra prestito e valore dell’immobile (Loan to Value), dal 64,7% del IV trimestre del 2015 è salito al 69,3% (minimo storico di 55,8% nel II trimestre del 2013).
RAPPORTO MENSILE: LUGLIO 2016 – ABI
A giugno 2016 l'ammontare dei prestiti alla clientela erogati dalle banche operanti in Italia, 1.825,9 miliardi di euro, è nettamente superiore, di quasi 157 miliardi, all'ammontare complessivo della raccolta da clientela, 1.669,3 miliardi di euro. Sempre nello stesso mese si conferma la stabilità dell’ammontare dei finanziamenti in essere, con una variazione annua del totale dei finanziamenti in essere a famiglie e imprese pari a -0,04% nei confronti di giugno 2015, +0,3% di maggio e migliore rispetto al -0,5% di aprile 2016 e al -4,5% di novembre 2013, quando aveva raggiunto il picco negativo ed è ritornato sui valori di aprile 2012. Sulla base degli ultimi dati ufficiali disponibili, relativi a maggio 2016, l’ammontare complessivo dei mutui in essere delle famiglie ha registrato una variazione positiva di +1,5% nei confronti di fine maggio 2015 (quando già si manifestavano segnali di miglioramento), confermando, anche sulla base dei dati sui finanziamenti in essere, la ripresa del mercato dei mutui. Il totale prestiti all'economia (che include le famiglie, le imprese e la Pubblica amministrazione), ha segnato una variazione prossima allo zero (-0,3%). Dalla fine del 2007, prima dell’inizio della crisi, ad oggi i prestiti all’economia sono passati da 1.673 a 1.825,9 miliardi di euro, quelli a famiglie e imprese da 1.279 a 1.417,5 miliardi di euro. A giugno 2016 i tassi di interesse sui prestiti si sono posizionati in Italia su livelli ancora più bassi: il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni si è attestato al 2,21% toccando il nuovo minimo storico (2,25% il mese precedente; 5,72% a fine 2007). Inoltre, sul totale delle nuove erogazioni di mutui circa i due terzi sono mutui a tasso fisso. Il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese si è collocato all’1,85%, 1,78% il mese precedente al minimo storico, (5,48% a fine 2007). Il tasso medio sul totale dei prestiti è risultato pari al 3,02%, toccando il minimo storico (3,08% il mese precedente; 6,18%, prima della crisi, a fine 2007). Le sofferenze nette (cioè al netto delle svalutazioni già effettuate dalle banche con proprie risorse) a fine maggio 2016 sono pari a 85 miliardi di euro rispetto a 84 miliardi di aprile. Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali è risultato pari al 4,72% a maggio 2016, 4,67% ad aprile 2016 (4,93% a fine 2015; 0,86%, prima dell’inizio della crisi). Lo spread fra il tasso medio sui prestiti e quello medio sulla raccolta a famiglie e società non finanziarie permane in Italia su livelli particolarmente bassi, a giugno 2016 è sceso a 195 punti base (200 punti base il mese precedente), prima dell’inizio della crisi finanziaria tale spread superava i 300 punti (329 punti percentuali a fine 2007).
MONETE E BANCHE – BANCA D’ITALIA
A maggio sono scesi i tassi d’interesse sui finanziamenti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie e sono stati pari al 2,61% (2,66% nel mese precedente). I tassi d'interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie di importo fino a 1 milione di euro sono risultati pari al 2,53% (erano al 2,57% nel mese precedente); quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1,22% (1,46% ad aprile). I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono stati pari allo 0,46% (0,47% nel mese precedente). I tassi di variazione sui dodici mesi dei prestiti al settore privato è risultato pari allo 0,8%, alle famiglie all’1,5% e allo 0,3% alle società non finanziarie (ad aprile erano rispettivamente 0,4%, 1,2% e -0,6%).
MERCATO IMMOBILIARE: MUTUI DI FONTE NOTARILE – ISTAT
Nel I trimestre 2016 prosegue l'andamento positivo di mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche. Le convenzioni erogate sono state 88.036, il 29,2% in più rispetto allo stesso trimestre del 2015. La ripresa di mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche è più accentuata nelle Isole (+41,7%), che al Nord-Ovest (+31,9%), al Sud (+30,7%) e al Centro (+28,3%). Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche registrano un aumento maggiore nelle città metropolitane (+33,5%), rispetto ai piccoli centri (+26%, contro +29,2% della media complessiva).
BUSSOLA MUTUI II TRIMESTRE 2016 – CRIF E MUTUISUPERMARKET
Indici di riferimento Euribor e IRS ai loro valori minimi storici (con un IRS a 20 anni di poco superiore allo 0,7% e un Euribor a 3 mesi in territorio negativo a -0,29%), assieme a politiche commerciali aggressive da parte dei principali Istituti di credito continuano a creare anche nel II trimestre 2016 condizioni ottimali per privati e famiglie che intendono sottoscrivere un nuovo finanziamento per l’acquisto della casa. Per una operazione di mutuo di 120.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 200.000 euro, i migliori spread si posizionano nel II trimestre 2016 attorno all’1,15% per i mutui a tasso variabile e all’1% per i mutui a tasso fisso. Ma l’offerta di mutui a prezzi sempre più vantaggiosi non è sufficiente a sostenere una crescita continuativa della domanda di mutui: la variazione del numero di richieste di nuovi mutui e surroghe passa infatti – nel corso del II trimestre 2016 – dal +9% di aprile, al +3% di maggio, sino al -5% di giugno, con un ritorno del segno negativo dopo 35 mesi consecutivi di performance positiva. Difficile dire se questo elemento di discontinuità possa rappresentare un episodio isolato o una vera e propria inversione di tendenza, per cui sarà indispensabile attendere le rilevazioni dei prossimi mesi. A livello di nuove erogazioni di mutuo attraverso il canale online, la finalità surroga diminuisce il suo peso sul totale delle erogazioni anche nel II trimestre 2016, passando dal 65% del totale erogati nel III trimestre 2015 al 56% del II trimestre 2016 e tale trend è da ricondursi principalmente alla riduzione del bacino di potenziali mutuatari interessati a surrogare il mutuo dopo trimestri in cui già molte famiglie hanno optato per il trasloco del proprio finanziamento. Al contempo, la mancanza di un ritorno di interesse sul tema acquisto casa spinge di nuovo verso il basso l’andamento dei prezzi degli immobili residenziali e nel II trimestre 2016 la riduzione dei prezzi al mq degli immobili residenziali forniti in garanzia al mutuo risulta essere pari a -4,2% (dopo aver registrato un -2,4% sull’intero 2015 vs il 2014). Analizzando le diverse tipologie di immobili residenziali, nel II trimestre 2016 il prezzo/mq per gli immobili usati registra una contrazione piuttosto consistente, pari a -5,9%, mentre il prezzo/mq dei nuovi immobili subisce una riduzione minore, pari a -1,3%.
L’ANALISI DEL 2° OSSERVATORIO IMMOBILIARE 2016 – NOMISMA
La fotografia offerta da Nomisma riproduce una famiglia italiana il cui atteggiamento è di sostanziale vischiosità nelle decisioni di spesa e il cui riflesso è una tendenziale prudenza e un settore bancario più propenso a privilegiare operazioni di surroga o sostituzione che a scommettere sulle capacità di rimborso di notevole quota della domanda potenziale. Pur in un contesto di attenzione alla qualità degli impieghi, nella prima parte del 2016 è proseguito – sul mercato italiano – il graduale allentamento dei criteri di offerta di prestiti a imprese e famiglie. Al proposito, si consideri come ad aprile 2016 il tasso medio su operazioni di durata superiore ai 10 anni abbia raggiunto il 2,63%, contro il 2,22% dell’Eurozona, con uno spread alquanto modesto (41pb) rispetto a quello registrato nell’agosto del 2013 (162pb). A livello complessivo, il finanziamento erogato alle famiglie per acquisto di abitazioni, comprensivo delle operazioni di surroga e sostituzione, ha raggiunto nel 2015 un volume di 41,2 miliardi contro i 24,1 del 2014. La crescita delle erogazioni ha presentato, in particolare, un’accentuazione nel IV trimestre con un volume erogato di oltre 13 miliardi. Il tasso di crescita delle erogazioni ha raggiunto il 70,6% nel 2015, per poi ridursi solo marginalmente nel I trimestre del 2016, collocandosi nell’ordine del 55%. E’ bene ricordare come nel 2015 e nella prima parte dell’anno in corso il forte aumento degli importi erogati ha risentito della, già ricordata, consistente componente di surroga e sostituzione. Secondo le stime, questa dinamica ha rivestito un ruolo cruciale nella crescita delle erogazioni degli ultimi due anni, passando dal 7,5% nel 2014 al 28,4% nel 2015 e al 28% del 2016. Alla luce dei risultati dell’ultima rilevazione sono 852.000 le famiglie che compongono la domanda di acquisto di abitazioni, di cui 395.000 alla ricerca di un mutuo, con una proiezione in termini di finanziamenti di poco inferiore ai 47 miliardi di euro. Da quanto si desume dall’Osservatorio sono oltre 53.000 le famiglie intenzionate ad accendere un mutuo per la ristrutturazione dell’abitazione principale nei prossimi 12 mesi, mentre sono oltre 1,8 milioni le famiglie che non escludono di attivarsi in futuro.
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