N°160 - Panorama di Economia Immobiliare - Settembre 2016
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
NOTA TRIMESTRALE SULL’ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE NEL II TRIMESTRE 2016 – AGENZIA DELLE ENTRATE
Nel II trimestre del 2016 i dati relativi al mercato immobiliare italiano mostrano un consolidamento della forte dinamica espansiva già espressa nel I trimestre, con un +21,8% che migliora il già consistente +17,3% della rilevazione precedente. Si tratta di un dato in qualche misura in controtendenza, soprattutto per la sua intensità e per l’accelerazione che imprime alla dinamica tendenziale, rispetto alle informazioni sull’andamento complessivo dell’economia italiana e degli indici di fiducia di imprese e famiglie fornite recentemente dall’Istat. I fattori alla base di questo nuovo dato positivo, relativamente alle quantità scambiate nel mercato immobiliare italiano, sono da ricondursi soprattutto al permanere di tassi di interessi sui mutui particolarmente bassi e alla discesa dei prezzi nominali intervenuta negli ultimi trimestri, come registrato dall’Istat. L’aspetto caratterizzante di questo trimestre è la diffusione di incrementi delle compravendite a doppia cifra in tutti i segmenti del mercato; in alcuni casi (residenziale e pertinenze), superiore al 20% e, nel produttivo, prossimo al 30%; il solo segmento commerciale segna un leggero rallentamento in termini percentuali (+12,9%, a fronte del +14,5% del trimestre precedente). Il segmento residenziale, in particolare, con il +22,9% fa registrare un nuovo massimo nella serie storica qui considerata, che ha inizio nel 2004. Questo notevole incremento, osservato anche nel I trimestre 2016 (+20,6%), sta riportando il mercato ai livelli di compravendita antecedenti la seconda e pesante crisi del 2012. Gli incrementi percentuali più significativi, rispetto al semestre precedente, si registrano soprattutto nell’ambito non residenziale, con il terziario (uffici e istituti di credito) che passa da un timido +1,3% del I trimestre 2016 a un deciso +14,7% e il produttivo che quadruplica il +7% della scorsa rilevazione.
NEGLI ULTIMI 6 ANNI CANONI NEGOZI GIÙ DEL 30% – SOLOAFFITTI
Negli ultimi sei anni i canoni dei locali commerciali in Italia si sono abbassati mediamente di un terzo con punte vicine al -40% a Roma e Bologna ma anche superiori a Firenze (-42,4%) e Genova. Gli anni più pesanti sono stati il 2012, quando c’è stato un calo quasi del 7% rispetto all’anno precedente, e il 2013, in arretramento del 6,5%; certamente le zone periferiche hanno registrato cali più consistenti. Complessivamente però, nell’ultimo anno il decremento si è abbastanza attenuato (-3,1%), rispetto al passato, segno che i valori sono più in linea con le richieste del mercato e che, presumibilmente, la domanda di negozi non è più in forte calo come prima. Torino è la città italiana dove i canoni dei negozi hanno tenuto meglio, perdendo solo il 12,9% dal 2009 a oggi ma qui i canoni erano già più contenuti che altrove. A Milano gli affitti commerciali si sono ridimensionati meno che in altre grandi città, pur registrando un -22,4% nei sei anni analizzati; inoltre, il centro compensa il forte calo delle zone semicentrali e periferiche. A Bari i canoni degli esercizi commerciali sono scesi del 27,2%. Nella Capitale sono arrivati al 38,3% in meno; a Bologna hanno perso il 39,8% ma Firenze (42,4%) e Genova (44%), sono le città che sembrano aver risentito maggiormente della crisi. Se si guardano i canoni medi dei negozi, Milano rimane la più cara in assoluto con 1.329 euro mensili; nel 2009 gli affitti commerciali della Capitale erano appaiati a quelli milanesi ma adesso si è creata una forbice di oltre 300 euro e mediamente hanno perso oltre 700 euro rispetto a 6 anni fa, attestandosi sui 1.074 euro al mese. Firenze rimane terza per costo medio dei canoni commerciali ma dal 2009 ha perso 700 euro, posizionandosi oggi sugli 813 euro mensili. Invece, l’affitto mensile medio di un negozio a Bologna negli ultimi 6 anni è calato di quasi 600 euro, così come a Genova dove, però, il calo percentuale è stato il più elevato in Italia, mentre a Bari e Torino i prezzi di partenza erano più contenuti: il calo medio mensile nel capoluogo pugliese è stato di 200 euro e meno di 100 euro nel capoluogo piemontese. La crisi sta convincendo sempre più i proprietari degli immobili commerciali a ridimensionare le proprie richieste arrivando, specie nelle zone periferiche, anche a dimezzare il canone rispetto alla richiesta iniziale pur di non lasciare sfitto l’immobile; invece, i canoni nei centri storici delle grandi città stanno resistendo meglio.
STANZE IN AFFITTO, LA DOMANDA AUMENTA DEL 48% IN UN SOLO ANNO – IDEALISTA.IT
Cresce l’interesse per le stanze singole in affitto in Italia, dove le ricerche da parte degli utenti sono passate da 3.257.492 nei primi sei mesi del 2015 a 4.818.137 dello stesso periodo del 2016, con un incremento del 48%. Anche in virtù di una maggiore domanda, le richieste economiche dei proprietari registrano un aumento del 4,1% rispetto a un anno fa e si attestano su una media di 308 euro mensili. Affittare una camera singola costa di più in tutte le zone di maggiore interesse per studenti e giovani professionisti, come Roma (0,6%), Milano (1,5%) e Napoli (2,5%), anche se tale aumento dei prezzi risulta piuttosto contenuto. Secondo lo studio, è Milano la città con le stanze più care, ben 412 euro di media; seguono Roma con 387 euro e Firenze con 360 euro. Le soluzioni più economiche si trovano a Lecce e Benevento, dove la richiesta è di 188 euro al mese, seguite da Reggio Calabria con 176 euro e Teramo, fanalino di coda con 171 euro. Complice il caro-affitti, in molte delle principali città italiane si continua a vivere con amici e colleghi anche dopo la fine degli studi e il profilo tipo ha in media 30 anni, un anno in più rispetto al 2015. A Roma, Firenze e Genova l’età media sale a 32 anni, a Milano si toccano i 30, a Bari i 29, a Napoli e Bologna i 28 anni. La convivenza dura meno solo in alcune città a misura di studente come Pisa, Perugia (entrambe con una media di 27 anni), Pavia (26 anni) e Siena (25 anni). Si tratta di persone che vivono nelle aree semi centrali o centrali delle grandi città, non fumano, ma nella maggior parte dei casi tollerano coinquilini fumatori, non possiedono e non vogliono animali domestici (73% dei casi). Nel 75% delle case in condivisione convivono uomini e donne, nel 19,5% si tratta di sole donne e nel 4,5% solo uomini. A livello cittadino la maggiore offerta di stanze è a Roma e Milano, dove si concentrano rispettivamente il 34,5% e il 12,9% dell’offerta; seguono, molto distanziate, Bari (3,9%), Napoli (3,5%), infine Palermo e Catania con il loro 3,2%.
FLUSSI MIGRATORI LOCAZIONI – TECNOCASA
Sono state analizzate le locazioni stipulate attraverso le agenzie affiliate nelle grandi città italiane nel I semestre del 2016, per comprendere meglio quali siano stati gli spostamenti sul territorio da parte degli inquilini. Per ogni grande città, infatti, si è calcolata la percentuale di inquilini già residenti in città, la percentuale di persone che hanno affittato in città arrivando dall’hinterland e la percentuale di inquilini in arrivo da altre province italiane. L’analisi ha messo in evidenza che Milano, Firenze e Roma sono le città italiane con le percentuali più alte di locazioni da parte di persone in arrivo da altre province. In particolare, a Milano si registra il 61,3% di affitti da parte di residenti, il 37,3% di affitti da parte di persone in arrivo dalle diverse province italiane e l’1,4% di persone in arrivo dall’hinterland; a Firenze il 69,5% delle locazioni è stato concluso da residenti, il 26,8% da parte di persone residenti in altre province e il 3,7% degli affitti ha riguardato inquilini in arrivo dall’hinterland della città; Roma evidenzia alte percentuali di inquilini in arrivo da fuori città ma il 71,8% delle locazioni riguarda persone già residenti nella Capitale, il 25,7% degli affitti riguarda inquilini in arrivo da altre province e il 2,5% da persone provenienti dall’hinterland. Anche Verona e Torino evidenziano una buona percentuale di locazioni da parte di persone non residenti in città: a Verona il 63,5% degli inquilini è residente nel capoluogo veneto, il 21,8% proviene da altre province e il 14,7% arriva dall’hinterland; a Torino le percentuali sono rispettivamente del 75,1%, 20% e 4,9%; infine, Palermo e Napoli sono le città con la percentuale più alta di locazioni da parte di persone già residenti, rispettivamente il 92,5% e il 92,4% sul totale delle locazioni ma a Palermo solo il 2% degli inquilini arriva dall’hinterland e il 5,5% arriva da altre province, mentre a Napoli queste percentuali si attestano rispettivamente sul 5,2% e sul 2,4%.
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Nel II trimestre del 2016 i dati relativi al mercato immobiliare italiano mostrano un consolidamento della forte dinamica espansiva già espressa nel I trimestre, con un +21,8% che migliora il già consistente +17,3% della rilevazione precedente. Si tratta di un dato in qualche misura in controtendenza, soprattutto per la sua intensità e per l’accelerazione che imprime alla dinamica tendenziale, rispetto alle informazioni sull’andamento complessivo dell’economia italiana e degli indici di fiducia di imprese e famiglie fornite recentemente dall’Istat. I fattori alla base di questo nuovo dato positivo, relativamente alle quantità scambiate nel mercato immobiliare italiano, sono da ricondursi soprattutto al permanere di tassi di interessi sui mutui particolarmente bassi e alla discesa dei prezzi nominali intervenuta negli ultimi trimestri, come registrato dall’Istat. L’aspetto caratterizzante di questo trimestre è la diffusione di incrementi delle compravendite a doppia cifra in tutti i segmenti del mercato; in alcuni casi (residenziale e pertinenze), superiore al 20% e, nel produttivo, prossimo al 30%; il solo segmento commerciale segna un leggero rallentamento in termini percentuali (+12,9%, a fronte del +14,5% del trimestre precedente). Il segmento residenziale, in particolare, con il +22,9% fa registrare un nuovo massimo nella serie storica qui considerata, che ha inizio nel 2004. Questo notevole incremento, osservato anche nel I trimestre 2016 (+20,6%), sta riportando il mercato ai livelli di compravendita antecedenti la seconda e pesante crisi del 2012. Gli incrementi percentuali più significativi, rispetto al semestre precedente, si registrano soprattutto nell’ambito non residenziale, con il terziario (uffici e istituti di credito) che passa da un timido +1,3% del I trimestre 2016 a un deciso +14,7% e il produttivo che quadruplica il +7% della scorsa rilevazione.
NEGLI ULTIMI 6 ANNI CANONI NEGOZI GIÙ DEL 30% – SOLOAFFITTI
Negli ultimi sei anni i canoni dei locali commerciali in Italia si sono abbassati mediamente di un terzo con punte vicine al -40% a Roma e Bologna ma anche superiori a Firenze (-42,4%) e Genova. Gli anni più pesanti sono stati il 2012, quando c’è stato un calo quasi del 7% rispetto all’anno precedente, e il 2013, in arretramento del 6,5%; certamente le zone periferiche hanno registrato cali più consistenti. Complessivamente però, nell’ultimo anno il decremento si è abbastanza attenuato (-3,1%), rispetto al passato, segno che i valori sono più in linea con le richieste del mercato e che, presumibilmente, la domanda di negozi non è più in forte calo come prima. Torino è la città italiana dove i canoni dei negozi hanno tenuto meglio, perdendo solo il 12,9% dal 2009 a oggi ma qui i canoni erano già più contenuti che altrove. A Milano gli affitti commerciali si sono ridimensionati meno che in altre grandi città, pur registrando un -22,4% nei sei anni analizzati; inoltre, il centro compensa il forte calo delle zone semicentrali e periferiche. A Bari i canoni degli esercizi commerciali sono scesi del 27,2%. Nella Capitale sono arrivati al 38,3% in meno; a Bologna hanno perso il 39,8% ma Firenze (42,4%) e Genova (44%), sono le città che sembrano aver risentito maggiormente della crisi. Se si guardano i canoni medi dei negozi, Milano rimane la più cara in assoluto con 1.329 euro mensili; nel 2009 gli affitti commerciali della Capitale erano appaiati a quelli milanesi ma adesso si è creata una forbice di oltre 300 euro e mediamente hanno perso oltre 700 euro rispetto a 6 anni fa, attestandosi sui 1.074 euro al mese. Firenze rimane terza per costo medio dei canoni commerciali ma dal 2009 ha perso 700 euro, posizionandosi oggi sugli 813 euro mensili. Invece, l’affitto mensile medio di un negozio a Bologna negli ultimi 6 anni è calato di quasi 600 euro, così come a Genova dove, però, il calo percentuale è stato il più elevato in Italia, mentre a Bari e Torino i prezzi di partenza erano più contenuti: il calo medio mensile nel capoluogo pugliese è stato di 200 euro e meno di 100 euro nel capoluogo piemontese. La crisi sta convincendo sempre più i proprietari degli immobili commerciali a ridimensionare le proprie richieste arrivando, specie nelle zone periferiche, anche a dimezzare il canone rispetto alla richiesta iniziale pur di non lasciare sfitto l’immobile; invece, i canoni nei centri storici delle grandi città stanno resistendo meglio.
STANZE IN AFFITTO, LA DOMANDA AUMENTA DEL 48% IN UN SOLO ANNO – IDEALISTA.IT
Cresce l’interesse per le stanze singole in affitto in Italia, dove le ricerche da parte degli utenti sono passate da 3.257.492 nei primi sei mesi del 2015 a 4.818.137 dello stesso periodo del 2016, con un incremento del 48%. Anche in virtù di una maggiore domanda, le richieste economiche dei proprietari registrano un aumento del 4,1% rispetto a un anno fa e si attestano su una media di 308 euro mensili. Affittare una camera singola costa di più in tutte le zone di maggiore interesse per studenti e giovani professionisti, come Roma (0,6%), Milano (1,5%) e Napoli (2,5%), anche se tale aumento dei prezzi risulta piuttosto contenuto. Secondo lo studio, è Milano la città con le stanze più care, ben 412 euro di media; seguono Roma con 387 euro e Firenze con 360 euro. Le soluzioni più economiche si trovano a Lecce e Benevento, dove la richiesta è di 188 euro al mese, seguite da Reggio Calabria con 176 euro e Teramo, fanalino di coda con 171 euro. Complice il caro-affitti, in molte delle principali città italiane si continua a vivere con amici e colleghi anche dopo la fine degli studi e il profilo tipo ha in media 30 anni, un anno in più rispetto al 2015. A Roma, Firenze e Genova l’età media sale a 32 anni, a Milano si toccano i 30, a Bari i 29, a Napoli e Bologna i 28 anni. La convivenza dura meno solo in alcune città a misura di studente come Pisa, Perugia (entrambe con una media di 27 anni), Pavia (26 anni) e Siena (25 anni). Si tratta di persone che vivono nelle aree semi centrali o centrali delle grandi città, non fumano, ma nella maggior parte dei casi tollerano coinquilini fumatori, non possiedono e non vogliono animali domestici (73% dei casi). Nel 75% delle case in condivisione convivono uomini e donne, nel 19,5% si tratta di sole donne e nel 4,5% solo uomini. A livello cittadino la maggiore offerta di stanze è a Roma e Milano, dove si concentrano rispettivamente il 34,5% e il 12,9% dell’offerta; seguono, molto distanziate, Bari (3,9%), Napoli (3,5%), infine Palermo e Catania con il loro 3,2%.
FLUSSI MIGRATORI LOCAZIONI – TECNOCASA
Sono state analizzate le locazioni stipulate attraverso le agenzie affiliate nelle grandi città italiane nel I semestre del 2016, per comprendere meglio quali siano stati gli spostamenti sul territorio da parte degli inquilini. Per ogni grande città, infatti, si è calcolata la percentuale di inquilini già residenti in città, la percentuale di persone che hanno affittato in città arrivando dall’hinterland e la percentuale di inquilini in arrivo da altre province italiane. L’analisi ha messo in evidenza che Milano, Firenze e Roma sono le città italiane con le percentuali più alte di locazioni da parte di persone in arrivo da altre province. In particolare, a Milano si registra il 61,3% di affitti da parte di residenti, il 37,3% di affitti da parte di persone in arrivo dalle diverse province italiane e l’1,4% di persone in arrivo dall’hinterland; a Firenze il 69,5% delle locazioni è stato concluso da residenti, il 26,8% da parte di persone residenti in altre province e il 3,7% degli affitti ha riguardato inquilini in arrivo dall’hinterland della città; Roma evidenzia alte percentuali di inquilini in arrivo da fuori città ma il 71,8% delle locazioni riguarda persone già residenti nella Capitale, il 25,7% degli affitti riguarda inquilini in arrivo da altre province e il 2,5% da persone provenienti dall’hinterland. Anche Verona e Torino evidenziano una buona percentuale di locazioni da parte di persone non residenti in città: a Verona il 63,5% degli inquilini è residente nel capoluogo veneto, il 21,8% proviene da altre province e il 14,7% arriva dall’hinterland; a Torino le percentuali sono rispettivamente del 75,1%, 20% e 4,9%; infine, Palermo e Napoli sono le città con la percentuale più alta di locazioni da parte di persone già residenti, rispettivamente il 92,5% e il 92,4% sul totale delle locazioni ma a Palermo solo il 2% degli inquilini arriva dall’hinterland e il 5,5% arriva da altre province, mentre a Napoli queste percentuali si attestano rispettivamente sul 5,2% e sul 2,4%.
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