FORUM 2016 – SCENARI IMMOBILIARI
Nel settore residenziale il 2016 si dovrebbe chiudere con un incremento delle compravendite del 14,6% rispetto al 2015; inoltre, nel 2017 il trend positivo dovrebbe continuare, con una crescita dell'8%. La ripresa è dovuta alla riduzione dell'imposizione fiscale, all'aumento dell'erogazione di mutui e alla maggiore accessibilità in seguito al calo dei prezzi degli ultimi anni; tuttavia, la ripresa è limitata alle grandi città e ha un effetto modesto sulle quotazioni che sono in una fase di stabilità. Viceversa, per quanto concerne i prezzi, il 2016 farà registrare una lieve diminuzione e il 2017 proseguirà sulla stessa strada. Il mercato però è molto disomogeneo e, infatti, i prodotti di classe energetica elevata in localizzazioni centrali vedranno un lieve rialzo dei valori a seconda delle zone, mentre l'usato registrerà ulteriori contrazioni. Per il settore delle costruzioni residenziali si prevede, nel prossimo triennio, una crescita del volume di attività di circa il 10%; tale ripresa è dovuta anche alle novità contenute nella legge di stabilità e alla proroga delle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione edilizia e per il risparmio energetico che dovrebbero dare impulso al settore delle ristrutturazioni.

QUANTO VALE L’IMMOBILIARE DI PREGIO IN ITALIA – ENGEL & VÖLKERS
Nella top five delle città italiane che offrono gli immobili residenziali più esclusivi, Roma è in cima alla classifica con i prezzi delle proprietà di lusso nel centro storico che arrivano fino a 20.000 euro al metro quadro. A seguire c’è Venezia, dove gli immobili di pregio possono costare fino a 15.000 euro al metro quadro; segue Milano con prezzi fino a un massimo di 13.000 euro, a pari merito con Verona; infine Firenze dove gli immobili sul Lungarno costano fino a 8.200 euro a metro quadro. Questa è la panoramica dell’immobiliare di pregio in Italia e i dati utilizzati per stilare la classifica si basano su residenze immobiliari mediate da Engel & Völkers e transazioni registrate sul mercato nella prima metà del 2016. Con una popolazione di circa 2,9 milioni Roma è la più grande città italiana e le zone con i prezzi più alti, al momento, sono Piazza di Spagna, Via dei Condotti e Via del Babuino, dove i prezzi più alti raggiungono addirittura i 20.000 euro al metro quadro; quasi il 90% degli acquirenti interessati sono cittadini italiani e la domanda più alta è per appartamenti di proprietà in edifici storici ma altri criteri di selezione sono: arredi moderni, ascensori, parcheggi e viste sui tetti di Roma. Al secondo posto, dopo la Capitale, c’è Venezia e, nella prima metà del 2016, gli edifici più belli situati sul Canal Grande sono costati fino a 15.000 euro al metro quadro; infatti, gli appartamenti più ricercati sono quelli tipici veneziani che si affacciano sul Canal Grande ovvero quelli con soffitti alti, una terrazza sul tetto o un balcone e, possibilmente, un ascensore; qui il mercato è caratterizzato da un elevato livello di domanda internazionale e si acquistano soprattutto seconde case per investimento: il 70% degli acquirenti è straniero e proviene, per lo più, da Regno Unito, Francia e Germania. Al terzo posto c’è invece Milano, il centro italiano della finanza e della moda, con un paesaggio urbano che riflette un mix d’influenze storiche e moderne in cui i quartieri più prestigiosi sono situati nel centro della città e con prezzi fino a un massimo di 13.000 euro al metro quadro; in particolare, il quartiere che ruota intorno alla Scala e quello del Quadrilatero della moda sono le zone più costose della città a aree esclusive si trovano anche nel quartiere di Brera (fino a 10.500 euro al metro quadro) e in quello di San Babila (fino a 9.500 euro al metro quadro); qui Il 95% degli investitori è autoctono e c’è una grande domanda di edifici risalenti alla fine del XVIII e all’inizio del XIX secolo; in particolare, vanno per la maggiore gli attici moderni con un ampio soggiorno, una terrazza panoramica, un parcheggio e il servizio di portineria. Invece, la zona residenziale più esclusiva di Verona è Piazza Erbe, dove nella prima metà del 2016 i prezzi al metro quadro sono arrivati, come a Milano, a 13.000 euro; i clienti sono molto interessati a immobili antichi, ad esempio ville in stile Liberty; per quanto riguarda gli appartamenti di proprietà la domanda si focalizza soprattutto sugli attici e le proprietà migliori sono quelle caratterizzate da ampie terrazze con belle viste, garage e dettagli storici come affreschi; gli acquirenti italiani dominano il mercato locale, che corrisponde all’80% del totale delle transazioni. Le zone più esclusive di Firenze si trovano lungo le sponde del fiume Arno, dove i prezzi più alti hanno raggiunto un massimo di 8.200 euro al metro quadro; gli appartamenti di proprietà più richiesti sono quelli di circa 200 metri quadrati e oltre con un terrazzo o un giardino e parcheggio privato; gli acquirenti sono particolarmente attratti dai dettagli, in particolare affreschi, soffitti alti con travi in legno e pavimenti in cotto; infatti, dal punto di vista architettonico, sono gli stili classici e i palazzi rinascimentali a essere i più ricercati in un mercato in cui il 40% degli acquirenti è internazionale. Infine, Firenze offre un’elevata qualità di vita e prezzi leggermente più bassi rispetto a città come Roma e Milano e questo la rende più attrattiva agli occhi degli investitori stranieri.

2016: RITORNO AL MATTONE – TECNOCASA
I segnali positivi colti sul mercato immobiliare nel corso del 2015 sembrano confermarsi anche in questa prima parte del 2016. Il mattone torna a interessare gli italiani che, negli ultimi anni, avevano rimandato il sogno della casa di proprietà in attesa dell’evoluzione del mercato. Nel I semestre dell'anno i bassi tassi di interesse sui mutui, i prezzi delle abitazioni ormai a livelli minimi e una rinnovata fiducia hanno determinato un aumento delle compravendite. Infatti, gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate sulle compravendite mostrano che nel I semestre del 2016 le transazioni sono state 258.380 con un aumento del 21,9% rispetto al I semestre del 2015. Tra le grandi città il migliore risultato sul semestre spetta a Torino (+29,9%), seguita da Milano (+28,1%). Inoltre, l’offerta sembra assottigliarsi soprattutto sulle tipologie di qualità e i tempi di vendita sono in lieve diminuzione, in particolare se l’immobile è correttamente valutato. I dati rilevati da Tecnocasa sulle quotazioni immobiliari dicono che nelle grandi città sono in ribasso dello 0,9%, la variazione più contenuta finora registrata, a conferma che la stabilità è prossima e la ripartenza non è lontana. Se si esclude Genova, che ha segnalato ancora una perdita di valore del -5,5%, tutte le altre grandi città hanno registrato leggere contrazioni e, per la prima volta, lievi aumenti: Bologna, Firenze e Verona chiudono il semestre in segno positivo; Milano chiude con -0,1%, Roma con -1%. Le previsioni vedono ancora prezzi in calo tra il -2% e lo 0%, per l’anno in corso e in leggero aumento per il 2017 e anche il sentiment espresso dagli operatori è orientato in tal senso.

INDAGINE INTERNAZIONALE "CASE E MUTUI" – ING BANK
La quinta edizione dell’Indagine Internazionale – svolta su un campione di circa 15.000 individui di 15 paesi tra Europa, Stati Uniti e Australia – ha analizzato le percezioni delle persone rispetto alle case in relazione a tre dimensioni: livello dei prezzi, capacità di far fronte ai bisogni abitativi e soddisfazione rispetto alla propria situazione. In Italia, il 37% degli individui intervistati pensa che nel prossimo anno i prezzi delle case saliranno (erano il 33% nel 2015), valore tuttavia al di sotto della media europea, pari al 56%. Valori più bassi di quelli italiani si sono registrati in Polonia, Francia, Spagna, Repubblica Ceca e Romania; tuttavia, quasi la metà degli intervistati in Italia crede ancora che i prezzi delle case non possano crollare, rispetto a una media europea del 42%. La nazione che ha fatto registrare il decremento più sensibile rispetto al 2015 è la Gran Bretagna, dove la percentuale di coloro che si attendono un rialzo dei prezzi è passata dal 70% del 2015 al 57% del 2016. Inoltre, dall’indagine è emerso che in Italia il 29% degli intervistati afferma di non poter andare a vivere da solo, dato in linea con quello europeo; il 20% dichiara invece di rimandare la decisione di avere figli anche a causa delle condizioni abitative, contro la media europea del 16%. Per quanto concerne i fattori che avrebbero la maggiore incidenza sul prezzo delle abitazioni il 22% indica il fisco e il dato è il doppio di quello europeo. Inoltre, rispetto al 2015, gli italiani sembrano incontrare maggiori difficoltà nel sostenere le rate del muto o dell’affitto: il 27% di chi ha un mutuo dichiara di fare fatica a gestire le spese per la rata, mentre è il 38% degli affittuari a dichiarare di avere difficoltà a far fronte al canone di locazione; nel resto d’Europa il 26% dei mutuatari e il 24% degli affittuari segnalano difficoltà nel sostenere i costi. Complessivamente, gli italiani risultano essere tra i meno soddisfatti rispetto alla propria situazione abitativa: solo il 68% dei proprietari di casa (contro una media europea del 77%), e solo il 52% di chi vive in affitto (contro una media del 57%), si dichiara contento della propria situazione abitativa


Newsletter integrale:

N°161 - Settembre 2016 Panorama di Economia Immobiliare