PREZZI DELLE ABITAZIONI – ISTAT
Nel II trimestre 2016, sulla base delle stime preliminari, l'indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento diminuisce dello 0,4% rispetto al trimestre precedente e dell'1,4% nei confronti dello stesso periodo del 2015 (era -1% nel trimestre precedente). La flessione è principalmente dovuta ai prezzi delle abitazioni nuove, la cui diminuzione su base annua si amplia (-2,3% da -0,5% del trimestre precedente), diventando per la prima volta, da quando sia le nuove sia le esistenti sono in calo, più ampia e quasi doppia di quella dei prezzi delle abitazioni esistenti (stabile a -1,2%). La lieve accentuazione del calo tendenziale dei prezzi delle case si manifesta contestualmente a una marcata crescita del numero di immobili residenziali compravenduti. Su base congiunturale il ribasso dell'Ipab è dovuto alla diminuzione dei prezzi delle abitazioni nuove (-1,7%), mentre i prezzi di quelle esistenti sono stabili rispetto al trimestre precedente. In media, nel I semestre del 2016, rispetto allo stesso periodo del 2015, i prezzi delle abitazioni diminuiscono dell'1,2%, sintesi di un calo dell'1,4% per quelle nuove (il cui peso sull'indice generale è poco più di un quinto) e dell'1,2% per quelle esistenti. Il tasso di variazione acquisito dell'Ipab per il 2016 (la variazione media annua se nei successivi due trimestri i prezzi non variassero), rimane quindi negativo e pari a -1,2% (era -0,9% nel trimestre precedente). Rispetto alla media del 2010 nel II trimestre 2016 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 15,1% (-3,8% le abitazioni nuove, -19,9% le esistenti).

VERSO LA CASA TAXI? LA DOMANDA ABITATIVA DEI GIOVANI – SIDIEF, BANCA D'ITALIA, CENSIS E NOMISMA
In Italia il 62,5% dei giovani tra i 18 e i 34 anni vive ancora con i genitori (le donne sono 56,9% e gli uomini il 68%), contro una media europea del 48,1%, in particolare: in Danimarca i giovani 18-34 che vivono con i genitori sono il 19,7%; il 20,1% in Finlandia; il 22,9% in Norvegia; percentuale che si alza progressivamente in Regno Unito, Olanda, Francia e Germania, per toccare il 58% in Spagna. Per l’Italia, dividendo le due fasce di età nella classe 18-24 anni la percentuale sale al 92,6%, contro una media europea del 78,9%; nella fascia di età 25-34 anni tale quota scende al 48,4%, rimanendo comunque molto elevata rispetto alla media del resto del continente del 28,9%. Nel nostro Paese l’età media in cui ci si rende autonomi lasciando l’abitazione della famiglia di origine è di 31,2 anni per i ragazzi e 28,9 anni per le ragazze e solo in Grecia, Slovacchia e Croazia si registrano percentuali più elevate. Inoltre, negli ultimi anni è stata piuttosto bassa la richiesta di mutui da parte dei giovani e a inizio 2016 gli under 25 in media sono stati solo il 2,1% e quelli tra i 25 e i 34 anni il 24,7%. Dei 3.594 mila giovani tra i 18 e i 34 anni che vivono fuori famiglia, il 65,3% è proprietario dell’abitazione in cui vive (contro un 82% della popolazione globale); il restante 34,7% è in affitto e il canone medio mensile da loro corrisposto è di 382 euro. Inoltre, tra i giovani per ridurre le spese si sta diffondendo sempre di più la coabitazione in casa di proprietà o in affitto.

DOMANDA E OFFERTA: TAGLI GRANDI IN VETTA ALLE RICHIESTE. LA QUALITÀ FA LA DIFFERENZA SULL'OFFERTA – TECNOCASA
I primi mesi dell’anno hanno visto un deciso ritorno all’acquisto come testimonia anche l’aumento delle compravendite determinato da fattori quali i bassi tassi di interesse sui mutui, i prezzi delle abitazioni ormai a livelli minimi e una rinnovata fiducia. Questo ha comportato anche un cambiamento a livello di tipologie immobiliari richieste: sono diminuite nel tempo le percentuali di richieste sui tagli più piccoli, quali monolocali e bilocali e, al contrario, si segnala un aumento per le tipologie più ampie, dal trilocale in poi, ora più accessibili sia alle giovani coppie sia agli investitori. L’analisi della domanda evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più richiesta è il trilocale, che raccoglie il 40,6% delle preferenze, a seguire il quadrilocale con il 23,9% e il bilocale con il 22,9%; si registra, rispetto a sei mesi fa, un aumento della concentrazione delle richieste sui trilocali. A Napoli sono i bilocali a concentrare la maggioranza delle richieste mentre a Milano per la prima volta la percentuale di domanda dei trilocali supera, di poco, quella dei bilocali. Spostando l'attenzione sull’analisi dell'offerta, quest'ultima sembra invece assottigliarsi, soprattutto sulle tipologie di qualità che rispondono alle esigenze dei potenziali acquirenti (immobili in buono stato, luminosi, in contesti condominiali decorosi) e restano a lungo invendute sul mercato le abitazioni che non rispondono a queste caratteristiche nonostante l’attività di repricing. Infine, l’analisi dell'offerta evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più presente è il trilocale con la percentuale del 34%, a seguire il quadrilocale con il 24,1% e il bilocale con il 22,5%.

NEL I SEMESTRE DEL 2016 VARIAZIONE MEDIA DEI PREZZI DEL -1%, TEMPI MEDI DI VENDITA 5,3 MESI NELLE GRANDI CITTÀ – GABETTI, PROFESSIONECASA E GRIMALDI
Secondo le rilevazioni nel I semestre 2016 si è registrata una variazione media dei prezzi del -1% per le grandi città, rispetto al II semestre 2015. Questo dato, che segue quello del 2015 (-4%) rispetto all’anno precedente e del 2014 (-6,5%) rispetto al 2013, mostra una progressiva attenuazione della diminuzione delle quotazioni. I capoluoghi secondari hanno mostrato maggiore volatilità, presentando casi in cui le quotazioni sono state sostanzialmente stabili e casi in cui invece si sono verificate flessioni più sensibili. A livello di prezzi il I semestre 2016 ha visto una variazione media intorno al -1%, ma con delle distinzioni: Milano (-0,3%), Genova (-0,4%), Roma e Torino (-0,5%) hanno registrato solo lievi variazioni; lievi cali anche a Bologna e Firenze (-0,7%) e cali più sensibili a Palermo (-3,5%). Secondo i dati, sotto il profilo dell’offerta si conferma una crescente polarizzazione tra soluzioni di buon livello qualitativo (in termini di caratteristiche costruttive, efficienza energetica, location e contesto circostante) e quelle situate in zone periferiche di scarso appeal o le cui peculiarità intrinseche non incontrano le esigenze della domanda. La ripresa delle transazioni, che, come si è visto, non è uniforme per tutte le aree, è stata caratterizzata da una diversificazione dei tempi di vendita a seconda delle specificità dell’offerta: la media delle grandi città prese in esame è lievemente diminuita, attestandosi nel I semestre 2016 intorno ai 5,3 mesi, rispetto ai 5,5 mesi del 2015. Da segnalare che gli immobili con buon rapporto qualità/prezzo ora vengono assorbiti anche in tempi più brevi rispetto a questa media; al contrario, l’offerta posta in vendita a prezzi troppo elevati o che per caratteristiche non incontra le esigenze della domanda, presenta tempi di assorbimento molto più lunghi. Per quanto riguarda gli sconti medi tra prezzo inizialmente richiesto e prezzo di chiusura delle trattative, nel I semestre 2016 la media è stata intorno al 12,5% per le grandi città, ma anche in questo caso ci sono forti differenze, a seconda dello specifico immobile: nei casi in cui i prezzi sono già stati riallineati in fase di richiesta la percentuale si riduce sotto il 10%, mentre si sale oltre il 20% quando le richieste non sono adeguate ai parametri attuali. Per il II semestre 2016 si prevede una progressiva stabilizzazione dei prezzi in un contesto di aumento delle compravendite e si conferma l’impatto positivo di alcune novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016 che potranno dare ulteriore stimolo al mercato.


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N°162 - Ottobre 2016 Panorama di Economia Immobiliare