OSSERVATORIO IMMOBILIARE 2016 – NOMISMA
In un contesto fattosi nuovamente incerto, il mercato immobiliare italiano prosegue il suo percorso di risalita. Ad alimentare le ambizioni di rilancio è il ritorno di interesse della domanda per l’investimento immobiliare diretto che, nonostante la precarietà delle prospettive e le fragilità reddituali, nel nostro Paese rimane un pilastro dell’allocazione familiare. E’ quanto emerge dall’analisi dell’Osservatorio Immobiliare 2016 di Nomisma. Alla luce degli andamenti difformi nei due semestri 2016 (seppure entrambi improntati alla crescita), il 2016 si chiuderà con un incremento dell’attività transattiva comunque a due cifre, stimabile su base annua nell’ordine del 12,3%. A guidare il cambiamento è in particolare il settore residenziale, il quale in tre anni è cresciuto del 23,3%, mentre per l’insieme degli immobili di impresa l’aumento è stato più contenuto e nell’ordine del 13%. Alla base di questa crescita c’è la ritrovata agibilità del canale creditizio per accedere alla proprietà: l’incidenza delle compravendite finanziate sul totale passa dal 44% del 2016 al 59,8% attuale. Al rilancio dell’attività transattiva non ha fatto eco un’inversione di tendenza dei prezzi che hanno proseguito la loro dinamica recessiva, seppure con un’intensità progressivamente decrescente. Su base semestrale l’ultima variazione dei prezzi è contenuta in un range minimo che va da -1,1% a -0,6%, confermando per il terzo anno consecutivo la progressiva riduzione dell’intensità del calo dei valori immobiliari. I valori di locazione hanno fatto registrare negli ultimi sette anni variazioni più contenute rispetto a quelle relative ai prezzi e ciò è avvenuto anche nell’ultimo semestre dell’anno, con canoni di locazione diminuiti su base annua in un range compreso tra il -1,6% dei negozi e il -0,8% delle abitazioni. Un altro indicatore di mercato degno di attenzione è rappresentato dal rendimento lordo annuo da locazione. In media, negli ultimi tre anni i ritorni di un investimento nel settore immobiliare si sono attestati nell’ordine del 5% per le abitazioni e gli uffici e del 7% per i negozi. I tempi di assorbimento degli immobili offerti sul mercato e lo sconto sui prezzi richiesti sono tra gli indicatori che più tempestivamente rappresentano le tendenze in atto sui diversi segmenti del mercato. Inoltre, da alcuni semestri si assiste a una riduzione contenuta ma costante, di tempi e sconti che descrive una migliorata condizione di liquidità degli immobili che, a sua volta, si traduce in un aumento delle compravendite. A livello territoriale, sono i mercati metropolitani del Centro-Nord (Bologna, Firenze e Milano e, a seguire, Venezia), ad avere una posizione di vantaggio sulla via del rilancio, mentre tra quelli che manifestano tuttora un ritardo si segnalano i mercati del Sud, Roma, Padova e soprattutto Genova. Le ricadute di tale scenario, se in termini di attività transattiva non impediscono il mantenimento di un’intonazione tuttora positiva, dal punto di vista dei prezzi inducono a delineare per i prossimi anni un quadro di sostanziale stagnazione, a cui solo poche ‘avanguardie’ territoriali paiono nelle condizioni di fare eccezione.

OSSERVATORIO SUL MERCATO RESIDENZIALE ITALIANO – CASA.IT
A ottobre 2016, rispetto all’inizio dell’anno, ci sono alcuni segnali positivi per il settore, tra cui la crescita della domanda del +4,7%. Per quanto riguarda i prezzi degli immobili residenziali in offerta sul mercato, si conferma il processo di stabilizzazione (-0,7%), già analizzato nei mesi scorsi anche se, rispetto a dieci anni fa, il calo è di ben il -18,5%. Attualmente, il valore medio di vendita al metro quadro è pari a circa 1.900 euro. Nella scelta dell’abitazione gli italiani si indirizzano prevalentemente su bilocali e trilocali situati in zone semicentrali o periferiche; inoltre, sono disposti a investire, per un appartamento di 80 mq, circa 159.400 euro, con un range che va, prendendo come riferimento i capoluoghi di regione, dai 128.000 euro di Potenza e Perugia ai 312.000 di Milano. Per quanto riguarda la domanda (+4,7%), da gennaio a ottobre cresce in tutti i capoluoghi di regione, con valori più alti nelle città di Campobasso (+7,4%), Bologna (+6,9%), Milano (+6,4%), Roma (+6,3%), Napoli (+5,9%) e Torino (+5,9%). Sul fronte dei prezzi degli immobili residenziali in offerta sul mercato (-0,7% a livello nazionale), tra le città capoluogo di regione segno positivo per Campobasso (+2,6%), seguita da Bologna, Napoli e Trieste, tutte con +2,1%. Soffrono invece maggiormente Potenza (-3,6%), Venezia (-3,5%), Cagliari (-2,8%) e Genova (-2,6%). Milano (3.900 €/mq), Firenze (3.780 €/mq), Roma (3.650 €/mq) e Venezia (3.350 €/mq) sono le città più care, mentre Catanzaro (1.300 €/mq), Potenza e Perugia (1.600 €/mq), le più economiche. Nonostante il mercato abbia perso un minimo di brillantezza rispetto ai primi tre mesi di quest’anno, il confortante aumento della domanda di abitazioni in acquisto su tutto il territorio nazionale fa ben sperare che il 2017 si confermi come il terzo anno consecutivo di crescita degli scambi. Le conferme di un mercato più equilibrato arrivano anche dall’andamento dei prezzi di vendita che a livello nazionale sembrano aver ormai innescato un processo di stabilizzazione che mancava da tempo; ovviamente, anche la crescita dei mutui conferma che le compravendite di abitazioni saranno ancora in territorio positivo. Tuttavia, non bisogna dimenticare che sulle decisioni di acquisto delle famiglie pesa ancora il clima di incertezza generale di carattere socio-economico che rimane di sfondo alle evoluzioni del mercato; un‘incertezza particolarmente legata alle vicende politico-economiche del nostro Paese come il referendum e internazionali.

NUDA PROPRIETÀ: NECESSITÀ O OPPORTUNITÀ DI INVESTIMENTO? – CASA.IT
Necessità e difficoltà economiche da un lato, vantaggi e opportunità dall’altro, è la doppia faccia della nuda proprietà, che fotografa lo spaccato sociale del nostro Paese. Una modalità che consente ai proprietari di avere liquidità derivante dalla cessione dell'immobile, pur continuando a vivere nell’appartamento per il resto della propria vita, e a chi vuole investire nel mattone di acquistare immobili a prezzi inferiori a quelli di mercato in rapporto all’età del venditore. A livello nazionale resta molto alto l’interesse per l’acquisto di abitazioni con questa formula, con la domanda cresciuta negli ultimi tre anni in media del +35% e che vede il Veneto (+45%), la Liguria (+44%) e la Toscana (+38%), ai primi posti per tasso di crescita. Stabile invece il numero di proprietari che decidono di mettere in vendita l’abitazione con la nuda proprietà: le Regioni con la crescita maggiore dell’offerta sono la Liguria (+8% negli ultimi tre anni), il Piemonte (+7%), l’Emilia Romagna (+6,4%) e il Veneto (+5,2%). Le motivazioni che spingono i proprietari a vendere la propria abitazione in nuda proprietà sono diverse e toccano sia la sfera socio-economica che quella personale. Chi decide di mettere in vendita la sua casa con la formula della nuda proprietà, nel 70% dei casi lo fa perché, trovandosi in difficoltà economica, ha la possibilità di avere liquidità immediata per mantenere un certo tenore di vita; nel 22% dei casi si tratta di far fronte a esigenze legate all’avanzare dell’età o per sostenere i figli nell’acquisto della casa; infine, l’8% dei casi, non avendo eredi, decide di regalarsi una sorta di pensione integrativa per migliorare la qualità della propria vita. Si tratta prevalentemente di uomini (60%), che hanno ha in media un’età vicina ai 70 anni, vivono nelle grandi città, nel 60% dei casi soli e offrono un’abitazione fra gli 80 e i 100 mq, soprattutto localizzata nelle aree centrali e semicentrali. Il valore di un immobile in nuda proprietà cambia in rapporto all’età del venditore: se il venditore appartiene alla prima fascia di età (45-50 anni), lo sconto percentuale rispetto al valore di mercato sarà circa del 75%, mentre se il venditore appartiene alle ultime fasce di età lo sconto per il compratore si riduce tra il 25% e il 10% (se il proprietario ha oltre 80 anni).

RENDIMENTI IMMOBILIARI AL TOP NEL III TRIMESTRE 2016 – IDEALISTA.IT
L’investimento immobiliare convive con il clima d’incertezza economica degli ultimi 12 mesi e diventa sempre più redditizio. Secondo i dati analizzati, le performance di tutti i prodotti immobiliari sono in crescita, a fronte di un rendimento del Btp a 10 anni tornato intorno al 2%. Il rendimento lordo che offre l’investimento in abitazioni da mettere in affitto (da affittare o mettere a reddito), è cresciuto fino al 5,4%, dal 5,1% dell’anno scorso e performa bene in tutti i grandi mercati. Lo studio calcola il rendimento lordo mettendo in relazione il prezzo di vendita e quello d’affitto di differenti prodotti immobiliari. A garantire i ritorni maggiori, con un 8,7% a fronte dell’8% di un anno fa, è il segmento commerciale; crescono notevolmente anche gli uffici – dal 6,9% al 7,6% – e i box, che si attestano sul 6%, dal 4,9% di dodici mesi fa. Per quanto concerne i rendimenti nel residenziale, tra le città capoluogo italiane Trapani (8,1%), segna i migliori ritorni sull’investimento, seguita da Biella (8%); a livello di grandi centri, Milano è al top con il 5,7%, seguita da Torino 5,5%. Invece, i rendimenti da affitto toccano il 5,1% a Firenze e il 5% a Roma; tra i grandi mercati del Sud Catania offre la redditività più interessante con un 5,7%; infine, nella parte bassa della graduatoria stazionano Massa (3,7%), Venezia (3,7%) e Siena (3,6%). I locali commerciali rimangono il prodotto con i tassi di rendimento più alti nella maggior parte delle città monitorate: Milano (14,8%), è la regina del settore retail, seguita da Treviso (13,4%) e Livorno (12,3%); altre 10 città presentano rendimenti a due cifre, da Bologna (11,6%) a Palermo (10,1%); le città meno appealing per gli investitori sono Siena con il 4,4% e Ferrara con il 3,4%. Per quanto riguarda i rendimenti degli uffici, tra le città capoluogo Modena (7,9%), è quella che offre il rendimento annuo lordo da locazione più elevato e precede di un soffio Catania e Verona al 7,8% e Vicenza con il 7,6%; sul versante opposto del ranking ci sono Pesaro (4,1%), Monza e Bolzano, entrambe con il 5,1%. Infine, i box auto hanno superato i rendimenti medi delle abitazioni nell’ultimo anno, un andamento confermato in alcune grandi piazze monitorate in questo report come Roma e Palermo, entrambe con rendimenti al 6,6%, seguite da Firenze (5,2%) e Napoli (4,4%), mentre a Catania (2,6%), il posto auto dà meno reddito ma vale la pena di notare che anche in questo caso il rendimento lordo supera i Btp a 10 anni.

CANONI SU A MILANO E NEL TRIVENETO, GIÙ A BOLOGNA, GENOVA E NEL SUD ITALIA – SOLO AFFITTI
Secondo il Rapporto sulle locazioni 2016 uno dei fattori che ha movimentato il mercato è l’aumento dei trasfertisti, in particolare i trasferimenti di insegnanti in sedi lontane dalla residenza. Inoltre, il mercato italiano degli affitti si muove a macchia di leopardo: nel 2016 a diffuse contrazioni dei prezzi nel Sud Italia si contrappongono aumenti nelle città del Nord, soprattutto a Trieste (+10,3%), Trento (+6,3%), Venezia (+2,1%) e Milano (+1,7%), con eccezioni a Bologna (-3,7%), Genova (-7%) e Torino (-0,1%), sostanzialmente invariata. Dopo il rimbalzo dello scorso anno i canoni medi in Italia adesso sembrano stabilizzarsi (- 0,2%), ma nel Paese ci sono due velocità tra Nord e Sud e anche differenze significative fra città e città. Inoltre, sulla spinta di una maggiore richiesta i prezzi sono in crescita per trilocali e quadrilocali mentre il monolocale perde appeal. Prosegue anche la tendenza a considerare l’affitto una soluzione abitativa stabile: il 56% di chi va in affitto sceglie la casa come abitazione principale; il 63% è rappresentato da coppie con o senza figli e, di conseguenza, i tagli più grandi sono i più richiesti. Sul fronte dei contratti e della tassazione è sempre più alto il gradimento verso il canone concordato e l’imposta unica con cedolare secca, segno che bisogna insistere in questa direzione, estendendola ad esempio anche alle locazioni commerciali. I prezzi di affitto sono calati soprattutto in città del Sud come Catanzaro (-9%), Potenza (-6,5%), Palermo (-5,6%), Bari (-5,4%), Campobasso (-4,9%), mentre Napoli (-0,1%), è sostanzialmente invariata. Secondo lo studio, in Centro Italia nel 2016 i canoni di locazione sono aumentati a Firenze (+2,5%) e Roma (+1,8%); Ancona è quasi stabile (+0,9%), mentre Perugia risulta in controtendenza (-4,9%). Nel resto delle grandi città i canoni sono in calo con una sola eccezione: dal 2010 a oggi i canoni di locazione in Italia sono scesi mediamente del 10,6%, soprattutto per effetto dei cali registrati nel 2012 (-5,9%) e nel 2013 (-4,4%) e Genova è la città dove rispetto al 2010 i canoni sono scesi maggiormente (-20,4%), mentre la Capitale (-16,6%), Napoli (-11,4%) e Bari (-10,1%), arretrano a doppia cifra; più contenuto il calo accumulato in 7 anni a Torino (-3,9%) e Milano (-2,7%), mentre Bologna (+0,7%), è l’unica città metropolitana dove i prezzi d’affitto sono rimasti sostanzialmente invariati in questo arco di tempo ma la palma degli affitti più cari è ormai saldamente in mano a Milano. Per quanto riguarda i prezzi della locazione, per prendere in affitto un appartamento in Italia occorrono mediamente 515 euro, che salgono a 563 se l’appartamento è arredato e a 573 euro se dotato di garage. A Milano (canone medio di 931 euro), nell’ultimo anno c’è stato un incremento di 15 euro mensili rispetto all’anno scorso; Roma, seconda, ha fatto rilevare una media di 823 euro mensili; seguono, nell’ordine, Firenze (661 euro) e Venezia (578 euro); infine, vi sono canoni superiori ai 500 euro mensili a Trento (575 euro), Bologna (547 euro), Napoli (546 euro), Trieste (518 euro) e Cagliari (503 euro). Vivere in affitto costa meno che altrove a Potenza (354 euro), Perugia (376 euro), Campobasso (363 euro) e Catanzaro (363 euro). E’ la migrazione degli insegnanti che muove il mercato degli affitti, infatti cresce la quota di inquilini che sceglie l’affitto per motivi di lavoro (27%), sia rispetto all’anno scorso (22,6%), sia rispetto al 2014 (25,1%): un aumento riconducibile al maggior numero di lavoratori trasfertisti, come riscontrato negli ultimi mesi e, in tal senso, ha avuto un peso il ‘movimento’ dal Sud Italia degli insegnanti che, all’inizio dell’anno scolastico, sono stati assegnati nelle sedi definitive del Nord e che hanno dovuto gestire in tempi rapidi il trasferimento cercando una nuova abitazione. Parallelamente, si è registrato rispetto all’anno scorso un incremento del fenomeno delle condivisioni (13%), che risulta particolarmente diffuso a Venezia (30%), Bologna (22,3%), Cagliari (25%), Milano (20,8%) e Trento (20%). Infine, le città dove è più diffuso il fenomeno di chi va in affitto per motivi di lavoro sono Trieste e Perugia, con una quota del 40% ciascuna, seguite da Cagliari e Catanzaro (35%), Milano (33,3%) e, con una quota del 30% ciascuna, Bari, Bologna e Genova.

PRODUZIONE NELLE COSTRUZIONI E COSTI DI COSTRUZIONE – ISTAT
A settembre 2016, rispetto al mese precedente, l'indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni registra una marcata flessione (-3,9%) che, dopo l'ampio incremento di agosto (+3,5%), riporta il livello di produzione a un valore prossimo a quello di luglio 2016. Nel complesso del III trimestre la produzione rimane invariata rispetto al trimestre precedente. Gli indici di costo del settore aumentano dello 0,1% per il fabbricato residenziale, mentre segnano una diminuzione dello 0,1% sia per il tronco stradale con tratto in galleria, sia per quello senza tratto in galleria. Su base annua, a settembre 2016 l'indice della produzione nelle costruzioni corretto per gli effetti di calendario diminuisce dell'1,1% (i giorni lavorativi sono stati 22, come a settembre 2015). Sempre su base annua, gli indici del costo di costruzione diminuiscono dello 0,1% per il fabbricato residenziale, dello 0,8% per il tronco stradale con tratto in galleria e dello 0,9% per quello senza tratto in galleria. Sempre a settembre 2016, il contributo maggiore alla diminuzione tendenziale del costo di costruzione del fabbricato residenziale è da attribuire al calo dei costi dei materiali (-0,1 punti percentuali). Infine, il contributo maggiore alla diminuzione tendenziale degli indici dei costi di costruzione dei tronchi stradali deriva, sia per quello con tratto in galleria sia per quello senza galleria, dal calo dei costi dei materiali (rispettivamente -0,9 e -1,0 punti percentuali).


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N°165 - Novembre 2016 Panorama di Economia Immobiliare