ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE NEL III TRIMESTRE 2016 – AGENZIA DELLE ENTRATE
Il III trimestre del 2016 conferma la tendenza a un deciso rialzo già evidenziata nei due trimestri precedenti, con tassi stabilmente a doppia cifra. Tra i fattori alla base del consolidamento di questa tendenza al rialzo possono essere annoverati il permanere di tassi di interesse sui mutui particolarmente bassi e il contesto economico nel suo complesso, fattori che accrescono l’attrattività relativa dell’investimento immobiliare, soprattutto in una fase del ciclo che sembra propizia (grazie anche alla discesa dei prezzi nominali registrata dall’Istat negli ultimi trimestri). La crescita coinvolge tutti i segmenti del mercato con il terziario (+31,1%, oltre il doppio rispetto al tasso di crescita del trimestre precedente) e il commerciale (da +12,9% a +23,3%) che registrano delle forti accelerazioni; gli altri settori presentano invece una crescita in decelerazione, a partire dal residenziale che passa dal +22,9% del semestre precedente, che rappresentava il massimo incremento percentuale nella serie storica considerata, a un comunque significativo +17,4%, che consente al settore di raggiungere il volume di compravendite più alto dal 2012. Limitando l’analisi ai soli tre trimestri di ciascun anno, si evidenzia una serie storica caratterizzata da ripetute cadute del mercato in atto dal 2006, interrotte da una fase di stabilizzazione tra 2009 e 2011 e, a partire dal 2013, l’intensità dei cali si attenua per lasciare spazio, nel corso del 2014, a un percorso di risalita che si consolida nel 2015 e nel 2016. Risulta evidente anche da questa elaborazione un prolungato andamento mediamente negativo che parte dal III trimestre 2006, interrotto da segni positivi nei primi due trimestri del 2010 – ma solo per le abitazioni – e negli ultimi due del 2011. Nel 2012, come osservato in termini di volumi, le flessioni sono state fortemente accentuate in tutti i trimestri, raggiungendo il massimo con la perdita del IV trimestre (quasi un terzo degli scambi). Nel 2013 le variazioni negative hanno rallentato d’intensità; il 2014 si è aperto con un tasso tendenziale positivo, interrotto da un secondo trimestre al ribasso, per poi proseguire con rialzi crescenti nella seconda parte dell’anno. Nel 2015, assorbito l’effetto del nuovo regime dell’imposta di registro che ha influenzato il risultato del I trimestre, il mercato ha mostrato variazioni tendenziali positive in tutti i restanti trimestri per abitazioni e pertinenze e la sola eccezione, per il non residenziale, del IV trimestre 2015. Infine, il 2016 ha consolidato in tutti i settori i segnali di ripresa.

I PREZZI DELLE ABITAZIONI CALANO DELLO 0,8% A NOVEMBRE – IDEALISTA.IT
Secondo lo studio il prezzo delle abitazioni a novembre è calato dello 0,8% rispetto al mese precedente, mentre il dato annuale registra una variazione negativa di 4,8 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, a una media di 1.904 euro/m². Le Regioni in trend negativo passano da 11 a 13 questo mese, con i maggiori cali nelle Regioni del Nord-Est, che ancora non ha smaltito il notevole stock di immobili sul mercato: la maglia nera spetta al Friuli Venezia Giulia (-4,5%), seguita dal Trentino Alto Adige (-1,7%) e Campania (-1,5%). Sul versante opposto, si registrano i rimbalzi più significativi in Basilicata (5,7%), Molise (2,6%) e Valle d’Aosta (1,2%). La Liguria resta la più cara, con una media di 2.672 euro al metro quadro, seguita dalla Valle d’Aosta (2.554 euro/m²), che supera il Lazio a 2.549 euro al metro quadro. La Regione più economica è la Calabria (940 euro/m²), seguita dal Molise (1. 081 euro/m²) e dalla Sicilia (1.215 euro/m²). Salgono da 44 a 60 le Province in negativo sulle 107 pervenute, con variazioni ancora piuttosto ampie in alcune macroaree, anche se la tendenza è in graduale assorbimento. Le maggiori rivalutazioni del mese si rilevano a Matera (6,8%), Belluno (6,7%) e Rovigo (6,5%). Tra le aree in trend negativo, Udine (-7,2%), sopravanza Caltanissetta (-6,1%) e Vicenza (-5,2%), nella graduatoria dei ribassi di novembre. Il ranking delle Province più care vede in testa Savona (3.352 euro/m²), Bolzano (3.098 euro/m²) e Imperia (2.863 euro/m²), mentre, nella parte bassa della scala dei valori immobiliari, stazionano Caltanissetta (838 euro/m²), Isernia (836 euro/m²) e Biella (689 euro/m²). A livello di città capoluogo diminuiscono i segni meno a novembre, con 58 centri in calo su 105 rilevati, contro i 64 di ottobre. Tra due opposte tendenze spiccano le performance negative di Milano (-1%) e Roma (-0,5%), mentre Napoli (0,2%), tiene tra i grandi mercati. Dei principali capoluoghi è Genova (-2,5%) quella che soffre di più, seguita da Torino (-1,8%), mentre Firenze (0,8%) e Bologna (0,5%) danno segnali di risveglio. Pavia (5,2%), Cremona (4%) e Rieti (3,3%) fanno segnare le migliori performance questo mese; all’opposto, i cali più decisi spettano a Caltanissetta (-9%), Matera (-7,2%) e Vercelli (-5,8%). Nella graduatoria dei prezzi Venezia (4.378 euro/m²), è sempre la città più cara, davanti a Firenze (3.381 euro/m²) e Bolzano (3.354 euro/m²), invece Milano (3.343 euro/m²) e Roma (3.280 euro/m²) scivolano nella quarta e quinta posizione del ranking. Ultima nella graduatoria è sempre Biella, stabile con i suoi 726 euro al metro quadro.

INVESTIMENTO IMMOBILIARE DAL 1998 AL I SEMESTRE 2016: +35% LA RIVALUTAZIONE DEI PREZZI NELLE GRANDI CITTÀ – TECNOCASA
Gli ultimi dati sulle compravendite realizzate delle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete delineano un aumento dell’acquisto di immobili da mettere a reddito e destinati a case vacanza. Chi investe nel mattone è attento sia ai rendimenti da locazione sia alla rivalutazione del capitale investito. L’ultima indagine del Centro Einaudi di Luglio 2016 vede un incremento della quota di intervistati disposti a considerare il mattone l’investimento più sicuro (60%, dal 55% del 2015) o il migliore possibile (dal 33,2% al 40,6%). E’ stato analizzato di quanto si sono rivalutati i prezzi delle case nelle grandi città partendo dal 1998 e arrivando al I semestre 2016 ed è emerso che si è rivalutata maggiormente Roma con il 65,3%, seguita da Napoli con il 61,3% e poi da Milano con il 56,3%. Dal 2007 a oggi la fase discendente del mercato a livello nazionale registra una diminuzione dei valori del 39,7% e le città dove gli immobili hanno perso maggiormente valore sono state Genova con -49% e Bari con -46,5%. Gli immobili hanno ceduto meno a Milano (-27,9%) e Firenze (-29,3%). Per quanto riguarda capoluoghi e hinterland è emerso che dal 1998 la rivalutazione delle abitazioni nei capoluoghi di provincia e nell’hinterland delle grandi città è stata rispettivamente del 5,2% e del 14,3%, quindi meno forte di quella che si è avuta nelle grandi città. In queste realtà, sull’onda del boom immobiliare verificatosi tra la fine degli anni ’90 e gli inizi del 2000, sono state messe in vendita molte nuove costruzioni (più difficile che ciò si realizzasse nelle grandi città) e questo ha contribuito a calmierare i prezzi di mercato. Inoltre, dal 1998 a oggi l’analisi delle rivalutazioni di tutti i capoluoghi di provincia per realtà geografiche vede un maggior incremento di valore nei capoluoghi del Sud (+24,8%) e del Centro (+2,5%). Dal 2007 a oggi la perdita di valore nelle diverse realtà territoriali è stata abbastanza vicina: -39,7% per le grandi città, -41,5% per i capoluoghi di provincia e -40,9% per l’hinterland delle grandi città. La diminuzione di valore dal II semestre del 2007 è stata più forte per le località del Centro Italia e del Sud Italia, rispettivamente con -44,1% e -41,2%, seguite dal Nord con -40,5%.


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N°166 - Dicembre 2016 Panorama di Economia Immobiliare