MERCATO IMMOBILIARE: COMPRAVENDITE DI FONTE NOTARILE – ISTAT
Nel III trimestre 2016 le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari (172.301) mostrano una crescita significativa, segnando un +19,9% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. La crescita delle transazioni immobiliari è pari al 17,7% per le unità ad uso abitativo e al 57,9% per i trasferimenti di immobili ad uso economico. Il 92,2% delle convenzioni rogate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo e accessori (158.798), il 7,4% quelli ad uso economico (12.710) e lo 0,5% quelli ad uso speciale e multiproprietà (793). L'aumento delle compravendite per il complesso dei trasferimenti di unità immobiliari coinvolge tutte le aree del Paese: valori sopra la media nazionale si registrano nel Nord-Est (+29,3%) e nel Nord-Ovest (+21,3%); più contenuti gli incrementi osservati nel Centro (+17,7%), nelle Isole (+12,8%) e al Sud (+12%). La ripresa delle transazioni immobiliari è più pronunciata nei piccoli centri sia per il comparto abitativo (+18,2% contro +17,1% delle città metropolitane), sia per le unità ad uso economico (+63,1% contro +49,8%). Complessivamente, nei primi tre trimestri del 2016 le compravendite di immobili crescono del 19,8% rispetto allo stesso periodo del 2015.

2° RAPPORTO DI PREVISIONI SUL CICLO IMMOBILIARE – YARD E RUR
Il rapporto annuale Meteo Immobiliare è stato realizzato in collaborazione con Yard, seguendo le più avanzate metodologie e sulla base di una vasta indagine di campo condotta a cavallo dei mesi di dicembre 2016 e gennaio 2017, su un campione di 133 esperti del settore. Il mercato della casa è in ripresa e a fine anno svolta sui prezzi ma è indispensabile realizzare immobili di qualità. Nel 2016 ogni 100 abitazioni vendute ci sono solo 7,5 nuovi permessi di costruzione. Il mercato corporate è ancora in difficoltà; vanno meglio il commerciale di quartiere e i complessi turistici. Un anno da vivere energicamente: il 2017 può essere un anno-ponte verso un maggiore dinamismo del mercato immobiliare ma va vissuto con energia e con idee e comportamenti nuovi. Il modello di previsione elaborato dalla Rur sul comparto residenziale stima in 520mila le compravendite per il 2016 con un’ulteriore espansione per il 2017 compresa fra il 5% e l’8%. Il 2017 è l’ultimo anno in cui si manifesterà un andamento ‘strabico’ del mercato con un ulteriore aumento dei volumi e una leggera riduzione dei prezzi medi stimata fra l’1% e il 2,5%. Poi, dal 2018 fino al 2020 è prevedibile che si potrà registrare una crescita sia dei valori di mercato che degli acquisti. L’aumento dei prezzi porterà a variazioni positive, ma decrescenti, nelle compravendite residenziali fino al 2020, quando il livello raggiunto dalle quotazioni potrebbe comportare una tendenziale riduzione degli scambi. Queste previsioni tengono conto dell’andamento ciclico dell’economia immobiliare, indicano un quadro di evoluzione tendenziale comunque condizionato dai concreti comportamenti dei soggetti pubblici e privati coinvolti, al netto di eventuali shock esogeni. Un mercato molto differenziato, si ritorna in città: l’andamento al ribasso dei prezzi è fortemente condizionato dalla bassa qualità del patrimonio abitativo che viene offerto sul mercato; per il residenziale usato il 16% prevede prezzi in aumento già nel 2017, il 48% stabilità e il 36% diminuzione; per il residenziale nuovo il 12% prevede aumento, il 67% stabilità e il 21% diminuzione. A crescere di più saranno soprattutto le abitazioni in area centrale (prezzi in aumento per il 31% degli intervistati nel 2017, quota che sale al 44% nel 2019). Dopo la grande espansione ultra periferica la domanda potenziale (stimata in circa 950mila famiglie nel 2016), cerca di rientrare nei quartieri urbani. La casa è sempre più prodotto tecnico, la localizzazione resta anche quest’anno al primo posto come fattore incidente sulla definizione del prezzo di un’abitazione ma con un particolare accento (maggiore dello scorso anno), sul contesto ambientale e sulla sicurezza; subito dopo si confermano fattori come la qualità tecnologica dell’immobile, i consumi energetici, i costi di manutenzione e gestione. Invece, il mercato per l’impresa segue lo stanco andamento dell’economia e in anni di crescita lenta e di recessione il segmento corporate non può certo brillare: fatte 100 le compravendite del 2008 si è scesi nel 2016 a 53 per gli uffici (erano 48 nel 2013), a 65 per il commerciale (erano 55 nel 2013) e a 65 per l’industriale (erano 61 nel 2013). Quindi, c’è un leggero miglioramento rispetto al 2013, tuttavia si prevede che questi settori potranno rifiorire non prima del 2019 mentre per il 2017 a credere in un ampliamento del mercato è solo il 19% per industriale e logistica, il 12% per il commerciale e l’11% per gli uffici. Probabilmente anche in Italia si dovranno ripensare, come a livello internazionale, le opportunità d’investimento superando la triade direzionale-commerciale-uffici. I settori che richiedono maggior spazio saranno sempre più quelli rispondenti ai nuovi bisogni e stili di vita, come sanità, farmaceutica, istruzione, logistica per l’e-commerce, data center e tutta la filiera turistico culturale comprensiva di food e agroalimentare. Infine, nel ranking sui mercati potenziali urbani (riferiti ai tutti i comuni capoluogo italiani esclusi quelli per cui non vi è disponibilità di dati), i vari centri sono stati suddivisi per dimensioni del mercato nel 2015 e fra i grandi mercati, come è ovvio, si sono affermati innanzitutto Milano e Roma, pur presentando analogie e divergenze assai significative.

MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE: II SEMESTRE 2016 – IMMOBILIARE.IT
I prezzi degli immobili residenziali in Italia sono vicini alla stabilità: dopo anni di drastici cali, secondo Immobiliare.it, il II semestre 2016 ha segnato una flessione dei prezzi dell’1,2%, l’oscillazione più contenuta rilevata dal portale negli ultimi tre anni. La strada verso un mercato finalmente più solido è ancora più visibile se si guarda al dato trimestrale, relativo agli ultimi mesi del 2016: in questo caso la variazione dei prezzi resta negativa ma si ferma appena al -0,7%; se il 2015 si era chiuso con un -5,1% di calo annuale, il 2016 si dimostra migliore con prezzi in diminuzione del -2,4% sui dodici mesi. Nel mese di dicembre 2016 il costo medio degli immobili residenziali in Italia è stato pari a 1.940 euro al metro quadro e questo valore varia nelle diverse aree del Paese: la zona più cara si conferma quella del Centro, con valori che arrivano a 2.341 euro/mq; il Nord cala a 1.952 euro, mentre il Sud rimane l’aerea con costi meno elevati pari mediamente a 1.629 euro/mq. Nel II semestre del 2016 il Nord è la zona che più delle altre si avvicina alla stabilità dei prezzi degli immobili con una riduzione del -0,8% che diventa -0,5% su base trimestrale; al Centro e al Sud il calo è più evidente anche rispetto alla media nazionale arrivando rispettivamente al -1,7% e al -1,4% e in entrambe le aree l’analisi sull’ultimo trimestre 2016 registra una riduzione dei prezzi pari al -0,8%. Permane un grande divario fra i grandi e piccoli centri: dove si registrano oltre 250 mila residenti, la cifra media al metro quadro è pari a 2.580 euro ma si scende a 1.695 euro per le città con meno di 250 mila abitanti. Guardando però alle variazioni dei prezzi, le due realtà si avvicinano e tendono alla stabilità in maniera praticamente identica, con un calo dello 0,9% nell’ultimo trimestre del 2016. Come nel I semestre, anche la seconda metà del 2016 incorona Firenze come il capoluogo di regione più caro d’Italia, con valori al metro quadro pari a 3.428 euro ma se nella rilevazione precedente i prezzi erano in calo, adesso la tendenza si è invertita e, per l’ultimo semestre 2016, si registra un aumento dello 0,3%, che sale allo 0,4% su base trimestrale (settembre-dicembre 2016; anche la seconda e la terza posizione della classifica dei capoluoghi rimangono invariate: Roma è seconda, con 3.327 euro/mq (-2,5% nell’anno, ma soltanto -0,6% nell’ultimo trimestre); Milano resta terza con una media di 3.216 euro, valore in calo dell’1,2% nel semestre e più in discesa nell’ultimo trimestre 2016 con un -1,6%. Anche la coda della classifica rimane invariata ma emergono alcuni segnali di ripresa da evidenziare: Catanzaro rimane il capoluogo di regione più economico perché per comprare un immobile residenziale qui si spendono mediamente 1.129 euro, cifra che è scesa del 5,5% rispetto al 2015 ma che risulta in crescita dello 0,2% nell’ultimo trimestre del 2016, un segno di come la ripresa stia coinvolgendo anche le località meno care; seguono Campobasso con un prezzo medio di 1.180 euro/mq (-10% rispetto a dicembre 2015, record assoluto dei cali annui in Italia), e Perugia con 1.290 euro/mq, cifra scesa del 5,4% in un anno. L’ultima parte del 2016 ha visto crescere i prezzi in diversi capoluoghi di regione: oltre ai già citati casi di Firenze e Catanzaro, va segnalata la buona performance di Bologna, dove da settembre a dicembre 2016 i costi sono aumentati dell’1%; infine, a Trieste e Aosta si è rilevato un aumento dello 0,8%, ottimo segno soprattutto per la seconda città che nell’ultima analisi era quella in cui i prezzi erano scesi maggiormente in un anno.

REPORT DI ANALISI "ASTE 2016 - ANNO II" – ASTASY SRL
Sono state oltre 267.323 le esecuzioni immobiliari esperite su base annua in tutta Italia nell’anno 2016 con un incremento rispetto al pari periodo precedente (anno 2015), di oltre il +18,33%; erano infatti 225.891 le esecuzioni dell’anno precedente con un incremento numerico di 41.432 esecuzioni. Delle 267.323 aste, oltre il 46% ricade nelle regioni del Nord Italia, anche se la loro analisi numerica per singola regione risulta frammentata e la distribuzione percentuale è sostanzialmente in linea con la distribuzione del 2015. Sono sparse su e giù per lo stivale le Regioni che concentrano il più alto numero di esecuzioni e rappresentano lo specchio quasi preciso della densità demografica d’Italia: ai primi 5 posti, con oltre il 52% del totale delle esecuzioni italiane, vi sono cinque Regioni che presentano dati molto disomogenei al loro interno; al 1° posto per numero di esecuzioni nell’anno 2016 si conferma la Lombardia con il 20,37%; al 2° posto c’è la Sicilia con il 9%, seguita da Lazio e Piemonte all’8% e, in coda, il Veneto col 7%. Confrontando gli anni 2015 e 2016 si nota che i numeri sono pressoché simili e che l’aumento è stato omogeneo, a parte qualche picco di eccesso mentre, invece, sono emblematici i picchi raggiunti da alcuni tribunali che sono rimasti ‘in sordina’ nel 2015 per emergere poi nel 2016, sicuramente anche a causa della nuova Legge 132/2015. Un altro importante dato viene stabilito dai valori degli immobili in esecuzione immobiliare: anche nel 2016 oltre il 91% della composizione delle esecuzioni immobiliari è costituita dai cosiddetti small ticket, nello specifico crediti concessi su valori nominali dei beni posti a garanzia che non superano, nella nostra analisi, i € 250.000,00: ciò sta a significare che oltre 243.264 esecuzioni sono costituite da case destinate a nuclei familiari e non macro investimenti speculativi o accesso al credito di coloro che in anni non sospetti vennero indicati come ‘i furbetti del quartierino’.

MERCATO BOX E POSTI AUTO – TECNOCASA
Nel I semestre del 2016 nelle grandi città i prezzi dei box sono diminuiti del -0,8%, quelli dei posti auto del -1,4%. Continua quindi il ribasso dei valori di queste tipologie che hanno visto ridimensionarsi la domanda in seguito alla crisi immobiliare. La diminuzione più importante si registra a Genova, proprio una delle grandi città il cui mercato immobiliare è ancora in sofferenza. I valori più alti si riscontrano sempre nelle zone centrali dove comunque l’offerta di box non è elevata, ci sono difficoltà di parcheggio e spesso ci sono immobili storici senza o con pochi box. L’analisi delle informazioni raccolte presso le agenzie Tecnocasa e Tecnorete mostra che il 61,7% delle operazioni che hanno interessato i box hanno avuto per oggetto la vendita, il 38,3% sono operazioni di locazione. I rendimenti da locazione dei box si aggirano intorno al 5,9 % annuo lordo e questo dato spiega perché il 47,1% di chi ha acquistato un box lo ha fatto con finalità di investimento mentre la restante parte ha comprato per uso proprio. Da notare che dal 2007 i prezzi dei box sono diminuiti del 34,3%. Se si decide di investire in box è necessario considerare la zona: conviene farlo laddove scarseggiano le possibilità di parcheggio e dove c’è un bassa presenza di box rispetto alle abitazioni (ad esempio, nelle zone centrali e semicentrali delle grandi città). Sono da escludere le zone che si sono sviluppate urbanisticamente negli ultimi anni perché sicuramente ci sono box a sufficienza e le aree dove sono stati costruiti parcheggi o introdotti parcheggi per residenti. Da valutare anche le zone ad alta presenza di uffici, soprattutto se non sono ottimamente collegate con i mezzi di superficie e non ci sono parcheggi disponibili. Bisogna infine tenere conto delle spese di gestione (condominiali) del box, anche se sono generalmente contenute.


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N°169 - Febbraio 2017 Panorama di Economia Immobiliare