N°169 - Panorama di Economia Immobiliare - Febbraio 2017
SubTitle: MUTUI
PRINCIPALI VOCI DEI BILANCI BANCARI: DICEMBRE 2016 – BANCA D’ITALIA
A dicembre i tassi d’interesse sui finanziamenti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,32% (2,35% nel mese precedente). I tassi d'interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie di importo fino a 1mln di euro sono risultati pari al 2,27% (erano al 2,23% nel mese precedente); quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1,12% (1,11% a novembre). I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono stati pari allo 0,41% (come nel mese precedente). I tassi di variazione sui dodici mesi dei prestiti al settore privato è risultato pari all’1,1%, alle famiglie all’1,9% e allo 0,2% alle società non finanziarie (a novembre erano rispettivamente 0,5%, 1,8% e 0%).
MERCATO IMMOBILIARE: MUTUI DI FONTE NOTARILE – ISTAT
Nel III trimestre 2016 le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche (93.997), registrano un incremento del 9,8% rispetto allo stesso trimestre del 2015. La crescita interessa tutte le ripartizioni geografiche con variazioni superiori alla media nazionale nelle Isole (+12,9%), nel Nord-Ovest (+11,8%) e nel Nord-Est (+9,9%). Il Centro e il Sud registrano una variazione sempre positiva ma più modesta (rispettivamente +8,9% e + 5,4%). Mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca chiudono i primi nove mesi del 2016 con un aumento del 20,7%, per un totale di 291.589 convenzioni.
RAPPORTO MENSILE: FEBBRAIO 2017 – ABI
A fine gennaio 2017 l'ammontare dei prestiti alla clientela erogati dalle banche operanti in Italia, 1.805,7 miliardi di euro è nettamente superiore, di quasi 140 miliardi, all'ammontare complessivo della raccolta da clientela, 1.665,9 miliardi di euro. Dai dati di gennaio 2017 emerge che i prestiti a famiglie e imprese sono in crescita su base annua del +1,1%, in accelerazione rispetto al +0,9% del mese precedente, confermando la prosecuzione del miglioramento della dinamica dello stock dei finanziamenti. Sulla base degli ultimi dati ufficiali, relativi a fine 2016, si conferma, anche per i finanziamenti in essere, la ripresa del mercato dei mutui, inizialmente colta con l’impennata dei nuovi mutui. L’ammontare totale dei mutui in essere delle famiglie ha registrato una variazione positiva di +1,9% rispetto a fine 2015 (quando già si manifestavano segnali di miglioramento). A gennaio 2017, stabili sui molto bassi livelli raggiunti sono risultati i tassi di interesse applicati sui prestiti alla clientela: il tasso medio sul totale dei prestiti è risultato pari al 2,85%, minimo storico (lo stesso valore del mese precedente e a 6,18% prima della crisi, a fine 2007). Il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese si è posizionato all’1,55%, era pari a 1,54% il mese precedente (5,48% a fine 2007). Il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni si è attestato al 2,1%, (2,02% a dicembre 2016, minimo storico e 5,72% a fine 2007). Sul totale delle nuove erogazioni di mutui circa i due terzi sono mutui a tasso fisso. Le sofferenze nette (cioè al netto delle svalutazioni già effettuate dalle banche con proprie risorse), a fine 2016 si collocano a 86,9 miliardi di euro, registrando una riduzione di oltre il 2% rispetto al picco di 89 miliardi di fine novembre 2015. Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali è risultato pari al 4,89% a dicembre 2016 (era 4,91% a fine 2015 e 0,86% prima dell’inizio della crisi). Il margine (spread) fra il tasso medio sui prestiti e quello medio sulla raccolta a famiglie e società non finanziarie permane in Italia su livelli particolarmente bassi: a gennaio 2017 risultava pari a 188 punti base (187 punti base il mese precedente), in marcato calo dagli oltre 300 punti base di prima della crisi finanziaria (329 punti base a fine 2007). In media nel 2016 tale differenziale è risultato pari a 1,98 punti percentuali (2,12 punti percentuali nel 2015).
BUSSOLA MUTUI – CRIF E MUTUISUPERMARKET.IT
Come precedentemente annunciato, il tempo dei tassi ai minimi storici per i mutui per privati e famiglie sta probabilmente iniziando a volgere al termine. Mentre sul fronte dei mutui a tasso variabile la situazione appare piuttosto stabile, sul versante dei mutui a tasso fisso gli indici di riferimento Irs hanno iniziato una rapida ascesa da fine settembre 2016 e hanno portato – con un ritardo di qualche mese – a una sensibile revisione a gennaio 2017 dei tassi di offerta sui mutui a tasso fisso, revisione che potrebbe continuare anche nei prossimi mesi iniziali di questo nuovo anno. Infatti, a gennaio 2017 per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, i migliori tassi finiti per i mutui a tasso fisso si posizionano attorno all’1,7% contro un omologo 1,55% dello scorso ottobre 2016. E tale aumento non assorbe ancora completamente l’aumento registrato degli indici Irs che, per la durata 20 anni, sono aumentati nel periodo ottobre 2016 - gennaio 2017 di ben 40 punti base (dallo 0,9% medio di ottobre all’1,3% odierno). Le condizioni restano comunque ancora estremamente favorevoli per privati e famiglie che intendono sottoscrivere un nuovo finanziamento per l’acquisto della propria casa o per la surroga del proprio mutuo in essere ma, al contempo, si registrano chiaramente i primi segnali di revisione al rialzo delle offerte di mutui da parte del sistema creditizio, dopo 12 mesi di contrazioni ininterrotte. A livello di nuove erogazioni di mutuo attraverso il canale online, la finalità surroga continua a rappresentare circa il 56% del totale delle erogazioni anche nel IV trimestre 2016, dopo essere arrivata al 65% del totale erogati nel III trimestre 2015; sul canale tradizionale, invece, il peso delle surroghe si è attestato intorno al 25%, in progressiva contrazione dopo il picco degli anni precedenti. Nei prossimi trimestri si attende un’ulteriore riduzione del peso della componente surroga, da ricondursi da un lato alla continua riduzione del bacino di potenziali mutuatari interessati a rottamare il mutuo, dall’altro al progressivo aumento dei tassi Irs iniziato a settembre 2016 e quindi dei tassi finiti per i mutui di surroga a tasso fisso, mutui che oggi sull’online spiegano la gran parte delle nuove operazioni di surroga. Dopo trimestri caratterizzati da un atteggiamento di cautela da parte dei nuovi mutuatari, tornano a crescere gli importi medi richiesti dei nuovi mutui: se nel IV trimestre 2015 l’importo medio si attestava attorno ai 119.500 euro, nel IV trimestre 2016 l’importo medio cresce e raggiunge i 124.851 euro; parallelamente, si registra un leggero aumento anche degli importi medi dei mutui erogati, che passano dai 111.000 euro del I trimestre 2016 ai quasi 114.000 euro del IV trimestre. Quanto alle preferenze dei nuovi mutuatari a riguardo della tipologia di tasso, nel IV trimestre 2016 il peso del tasso fisso sul canale online spiega circa il 56% del totale delle richieste contro un 37% registrato nel III trimestre del 2015. A livello di sistema, le rilevazioni relative ai primi 9 mesi del 2016 evidenziano un’incidenza del tasso fisso pari al 61% del totale dei mutui erogati; complice di tale aumento nel IV trimestre 2016 risultano essere i tassi finiti per i mutui a tasso fisso stabili e ancora prossimi ai minimi storici, nonostante indici di riferimento Irs in forte aumento da settembre 2016 (+0,4% nel periodo settembre 2016 – gennaio 2017) e il peso delle nuove richieste di mutuo con finalità surroga, che sul canale online risultano essere nel 77% dei casi a tasso fisso. Nel mercato immobiliare, nel IV trimestre 2016 si registra un’ulteriore riduzione dei prezzi al mq degli immobili residenziali forniti in garanzia al mutuo pari a -3,3%. Analizzando le diverse tipologie di immobili residenziali, nel IV trimestre 2016 il prezzo/mq per gli immobili usati registra una contrazione superiore, pari al -7,1%, mentre il prezzo/mq dei nuovi immobili subisce una riduzione del -2%. Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul IV trimestre 2016 a livello geografico, la contrazione maggiore si registra nel Centro Italia con un -5,9% rispetto al IV trimestre 2015, mentre nel Nord-Est e Nord-Ovest si registrano rispettivamente -2,5% e -2,6% e nel Sud e Isole un -2,9%. Osservando i 12 mesi del 2016, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario risulta diminuire quindi del -3,3% rispetto al 2015, facendo registrare sul periodo 2010/2016 una riduzione media dei prezzi/mq degli immobili pari a ben il -19%.
ACCESSO AL MUTUO: I SEMESTRE 2016 – TECNOCASA
Nel nostro Paese vengono finanziati principalmente cittadini italiani, infatti l’83% dei mutui è stato erogato a persone di origine italiana, ma stanno aumentando le percentuali degli stranieri: attualmente, quasi il 13% è rappresentato da cittadini di altri Paesi del Vecchio Continente e il 4,1% da immigrati extra-europei. Le nazionalità più rappresentate sono quelle rumena (31,2% del totale degli stranieri), albanese (16,5%) e moldava (10,8%); tra i non-europei, invece, i più presenti sono i peruviani (3,6%), seguiti da marocchini (2,5%) e indiani (2,3%). Osservando la provenienza del mutuatario nell’ambito delle macroaree italiane e confrontando i risultati tra loro, si evince che gli istituti di credito tendono a finanziare i cittadini non italiani maggiormente nel Nord Italia (in particolare, più di un terzo dei soggetti finanziati nel Nord-Est non è italiano). L’età media dei mutuatari non italiani che hanno sottoscritto un finanziamento ipotecario in Italia nel I semestre 2016 è di 38,7 anni; quattro mutuatari su dieci hanno fra 35 e 44 anni, mentre gli under 35 rappresentano il 34,2% del totale. Come è logico aspettarsi, la maggior parte dei finanziamenti viene erogata per acquistare casa, motivazione che rappresenta quasi il 95% del totale, mentre le sostituzioni e le surroghe costituiscono il 4,5%. La sicurezza economica è tra gli elementi fondamentali richiesti dagli istituti di credito per erogare un finanziamento: tale caratteristica identifica il 91,2% del campione (dipendenti a tempo indeterminato e pensionati), a fronte del 7,5% di chi ha un contratto di lavoro flessibile (liberi professionisti/lavoratori autonomi e titolari d’azienda). I lavoratori a tempo determinato, invece, pesano per l’1,3%. Quasi il 40% degli stranieri sottoscrive mutui a tasso fisso e poco più della metà opta per finanziamenti a tasso variabile: quello ‘puro’ raccoglie il 36% delle preferenze e quello variabile con Cap il 16,6%; i prestiti ipotecari a rata costante rappresentano invece il 6%, mentre sono più marginali le tipologie a tasso misto (2%). La durata media dei mutui sottoscritti da cittadini non italiani è pari a 24,3 anni; ragionando per fasce di durata, risulta che il 71,5% hanno una durata compresa tra 21 e 30 anni e il 28,5% si colloca nella fascia 10-20 anni. Nel corso dei primi sei mesi del 2016 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale ai mutuatari non italiani è stato pari a circa 96.400 € ma segmentando il campione per fasce di erogato si nota come la ripartizione sia più sbilanciata verso importi contenuti: la metà dei mutui erogati ha un importo compreso tra 50 e 100.000 €, mentre il 36% si colloca nella fascia successiva (100-150.000 €). Solo il 7,3% dei mutuatari, invece, ha ottenuto un finanziamento superiore a 150.000 euro.
Newsletter integrale:
A dicembre i tassi d’interesse sui finanziamenti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,32% (2,35% nel mese precedente). I tassi d'interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie di importo fino a 1mln di euro sono risultati pari al 2,27% (erano al 2,23% nel mese precedente); quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1,12% (1,11% a novembre). I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono stati pari allo 0,41% (come nel mese precedente). I tassi di variazione sui dodici mesi dei prestiti al settore privato è risultato pari all’1,1%, alle famiglie all’1,9% e allo 0,2% alle società non finanziarie (a novembre erano rispettivamente 0,5%, 1,8% e 0%).
MERCATO IMMOBILIARE: MUTUI DI FONTE NOTARILE – ISTAT
Nel III trimestre 2016 le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche (93.997), registrano un incremento del 9,8% rispetto allo stesso trimestre del 2015. La crescita interessa tutte le ripartizioni geografiche con variazioni superiori alla media nazionale nelle Isole (+12,9%), nel Nord-Ovest (+11,8%) e nel Nord-Est (+9,9%). Il Centro e il Sud registrano una variazione sempre positiva ma più modesta (rispettivamente +8,9% e + 5,4%). Mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca chiudono i primi nove mesi del 2016 con un aumento del 20,7%, per un totale di 291.589 convenzioni.
RAPPORTO MENSILE: FEBBRAIO 2017 – ABI
A fine gennaio 2017 l'ammontare dei prestiti alla clientela erogati dalle banche operanti in Italia, 1.805,7 miliardi di euro è nettamente superiore, di quasi 140 miliardi, all'ammontare complessivo della raccolta da clientela, 1.665,9 miliardi di euro. Dai dati di gennaio 2017 emerge che i prestiti a famiglie e imprese sono in crescita su base annua del +1,1%, in accelerazione rispetto al +0,9% del mese precedente, confermando la prosecuzione del miglioramento della dinamica dello stock dei finanziamenti. Sulla base degli ultimi dati ufficiali, relativi a fine 2016, si conferma, anche per i finanziamenti in essere, la ripresa del mercato dei mutui, inizialmente colta con l’impennata dei nuovi mutui. L’ammontare totale dei mutui in essere delle famiglie ha registrato una variazione positiva di +1,9% rispetto a fine 2015 (quando già si manifestavano segnali di miglioramento). A gennaio 2017, stabili sui molto bassi livelli raggiunti sono risultati i tassi di interesse applicati sui prestiti alla clientela: il tasso medio sul totale dei prestiti è risultato pari al 2,85%, minimo storico (lo stesso valore del mese precedente e a 6,18% prima della crisi, a fine 2007). Il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese si è posizionato all’1,55%, era pari a 1,54% il mese precedente (5,48% a fine 2007). Il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni si è attestato al 2,1%, (2,02% a dicembre 2016, minimo storico e 5,72% a fine 2007). Sul totale delle nuove erogazioni di mutui circa i due terzi sono mutui a tasso fisso. Le sofferenze nette (cioè al netto delle svalutazioni già effettuate dalle banche con proprie risorse), a fine 2016 si collocano a 86,9 miliardi di euro, registrando una riduzione di oltre il 2% rispetto al picco di 89 miliardi di fine novembre 2015. Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali è risultato pari al 4,89% a dicembre 2016 (era 4,91% a fine 2015 e 0,86% prima dell’inizio della crisi). Il margine (spread) fra il tasso medio sui prestiti e quello medio sulla raccolta a famiglie e società non finanziarie permane in Italia su livelli particolarmente bassi: a gennaio 2017 risultava pari a 188 punti base (187 punti base il mese precedente), in marcato calo dagli oltre 300 punti base di prima della crisi finanziaria (329 punti base a fine 2007). In media nel 2016 tale differenziale è risultato pari a 1,98 punti percentuali (2,12 punti percentuali nel 2015).
BUSSOLA MUTUI – CRIF E MUTUISUPERMARKET.IT
Come precedentemente annunciato, il tempo dei tassi ai minimi storici per i mutui per privati e famiglie sta probabilmente iniziando a volgere al termine. Mentre sul fronte dei mutui a tasso variabile la situazione appare piuttosto stabile, sul versante dei mutui a tasso fisso gli indici di riferimento Irs hanno iniziato una rapida ascesa da fine settembre 2016 e hanno portato – con un ritardo di qualche mese – a una sensibile revisione a gennaio 2017 dei tassi di offerta sui mutui a tasso fisso, revisione che potrebbe continuare anche nei prossimi mesi iniziali di questo nuovo anno. Infatti, a gennaio 2017 per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, i migliori tassi finiti per i mutui a tasso fisso si posizionano attorno all’1,7% contro un omologo 1,55% dello scorso ottobre 2016. E tale aumento non assorbe ancora completamente l’aumento registrato degli indici Irs che, per la durata 20 anni, sono aumentati nel periodo ottobre 2016 - gennaio 2017 di ben 40 punti base (dallo 0,9% medio di ottobre all’1,3% odierno). Le condizioni restano comunque ancora estremamente favorevoli per privati e famiglie che intendono sottoscrivere un nuovo finanziamento per l’acquisto della propria casa o per la surroga del proprio mutuo in essere ma, al contempo, si registrano chiaramente i primi segnali di revisione al rialzo delle offerte di mutui da parte del sistema creditizio, dopo 12 mesi di contrazioni ininterrotte. A livello di nuove erogazioni di mutuo attraverso il canale online, la finalità surroga continua a rappresentare circa il 56% del totale delle erogazioni anche nel IV trimestre 2016, dopo essere arrivata al 65% del totale erogati nel III trimestre 2015; sul canale tradizionale, invece, il peso delle surroghe si è attestato intorno al 25%, in progressiva contrazione dopo il picco degli anni precedenti. Nei prossimi trimestri si attende un’ulteriore riduzione del peso della componente surroga, da ricondursi da un lato alla continua riduzione del bacino di potenziali mutuatari interessati a rottamare il mutuo, dall’altro al progressivo aumento dei tassi Irs iniziato a settembre 2016 e quindi dei tassi finiti per i mutui di surroga a tasso fisso, mutui che oggi sull’online spiegano la gran parte delle nuove operazioni di surroga. Dopo trimestri caratterizzati da un atteggiamento di cautela da parte dei nuovi mutuatari, tornano a crescere gli importi medi richiesti dei nuovi mutui: se nel IV trimestre 2015 l’importo medio si attestava attorno ai 119.500 euro, nel IV trimestre 2016 l’importo medio cresce e raggiunge i 124.851 euro; parallelamente, si registra un leggero aumento anche degli importi medi dei mutui erogati, che passano dai 111.000 euro del I trimestre 2016 ai quasi 114.000 euro del IV trimestre. Quanto alle preferenze dei nuovi mutuatari a riguardo della tipologia di tasso, nel IV trimestre 2016 il peso del tasso fisso sul canale online spiega circa il 56% del totale delle richieste contro un 37% registrato nel III trimestre del 2015. A livello di sistema, le rilevazioni relative ai primi 9 mesi del 2016 evidenziano un’incidenza del tasso fisso pari al 61% del totale dei mutui erogati; complice di tale aumento nel IV trimestre 2016 risultano essere i tassi finiti per i mutui a tasso fisso stabili e ancora prossimi ai minimi storici, nonostante indici di riferimento Irs in forte aumento da settembre 2016 (+0,4% nel periodo settembre 2016 – gennaio 2017) e il peso delle nuove richieste di mutuo con finalità surroga, che sul canale online risultano essere nel 77% dei casi a tasso fisso. Nel mercato immobiliare, nel IV trimestre 2016 si registra un’ulteriore riduzione dei prezzi al mq degli immobili residenziali forniti in garanzia al mutuo pari a -3,3%. Analizzando le diverse tipologie di immobili residenziali, nel IV trimestre 2016 il prezzo/mq per gli immobili usati registra una contrazione superiore, pari al -7,1%, mentre il prezzo/mq dei nuovi immobili subisce una riduzione del -2%. Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul IV trimestre 2016 a livello geografico, la contrazione maggiore si registra nel Centro Italia con un -5,9% rispetto al IV trimestre 2015, mentre nel Nord-Est e Nord-Ovest si registrano rispettivamente -2,5% e -2,6% e nel Sud e Isole un -2,9%. Osservando i 12 mesi del 2016, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario risulta diminuire quindi del -3,3% rispetto al 2015, facendo registrare sul periodo 2010/2016 una riduzione media dei prezzi/mq degli immobili pari a ben il -19%.
ACCESSO AL MUTUO: I SEMESTRE 2016 – TECNOCASA
Nel nostro Paese vengono finanziati principalmente cittadini italiani, infatti l’83% dei mutui è stato erogato a persone di origine italiana, ma stanno aumentando le percentuali degli stranieri: attualmente, quasi il 13% è rappresentato da cittadini di altri Paesi del Vecchio Continente e il 4,1% da immigrati extra-europei. Le nazionalità più rappresentate sono quelle rumena (31,2% del totale degli stranieri), albanese (16,5%) e moldava (10,8%); tra i non-europei, invece, i più presenti sono i peruviani (3,6%), seguiti da marocchini (2,5%) e indiani (2,3%). Osservando la provenienza del mutuatario nell’ambito delle macroaree italiane e confrontando i risultati tra loro, si evince che gli istituti di credito tendono a finanziare i cittadini non italiani maggiormente nel Nord Italia (in particolare, più di un terzo dei soggetti finanziati nel Nord-Est non è italiano). L’età media dei mutuatari non italiani che hanno sottoscritto un finanziamento ipotecario in Italia nel I semestre 2016 è di 38,7 anni; quattro mutuatari su dieci hanno fra 35 e 44 anni, mentre gli under 35 rappresentano il 34,2% del totale. Come è logico aspettarsi, la maggior parte dei finanziamenti viene erogata per acquistare casa, motivazione che rappresenta quasi il 95% del totale, mentre le sostituzioni e le surroghe costituiscono il 4,5%. La sicurezza economica è tra gli elementi fondamentali richiesti dagli istituti di credito per erogare un finanziamento: tale caratteristica identifica il 91,2% del campione (dipendenti a tempo indeterminato e pensionati), a fronte del 7,5% di chi ha un contratto di lavoro flessibile (liberi professionisti/lavoratori autonomi e titolari d’azienda). I lavoratori a tempo determinato, invece, pesano per l’1,3%. Quasi il 40% degli stranieri sottoscrive mutui a tasso fisso e poco più della metà opta per finanziamenti a tasso variabile: quello ‘puro’ raccoglie il 36% delle preferenze e quello variabile con Cap il 16,6%; i prestiti ipotecari a rata costante rappresentano invece il 6%, mentre sono più marginali le tipologie a tasso misto (2%). La durata media dei mutui sottoscritti da cittadini non italiani è pari a 24,3 anni; ragionando per fasce di durata, risulta che il 71,5% hanno una durata compresa tra 21 e 30 anni e il 28,5% si colloca nella fascia 10-20 anni. Nel corso dei primi sei mesi del 2016 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale ai mutuatari non italiani è stato pari a circa 96.400 € ma segmentando il campione per fasce di erogato si nota come la ripartizione sia più sbilanciata verso importi contenuti: la metà dei mutui erogati ha un importo compreso tra 50 e 100.000 €, mentre il 36% si colloca nella fascia successiva (100-150.000 €). Solo il 7,3% dei mutuatari, invece, ha ottenuto un finanziamento superiore a 150.000 euro.
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