N°170 - Panorama di Economia Immobiliare - Febbraio 2017
SubTitle: MUTUI
MORATORIA RATE PER LE FAMIGLIE – ABI
Prosegue la collaborazione tra le banche operanti in Italia e numerose Associazioni dei consumatori su forme straordinarie di sostegno dei nuclei familiari che ancora scontano la coda della crisi o difficoltà occupazionali. Tra marzo 2015 e dicembre 2016 sono state già 11.338 le famiglie che hanno potuto sospendere per 12 mesi la quota capitale del proprio finanziamento – tra mutuo prima casa e credito al consumo – con un controvalore complessivo di 337 milioni di euro. Questo il primo monitoraggio dell’Accordo Abi-Associazioni dei Consumatori per la Sospensione della quota capitale dei crediti alle famiglie. Dalle analisi dei dati periodici emerge che la maggior liquidità messa a disposizione delle famiglie nell’arco di un anno di sospensione è stata pari a 88,6 milioni di euro. Si ricorda che le misure dell’accordo Abi-Associazioni dei consumatori hanno validità fino a dicembre 2017.
BAROMETRO: GENNAIO – CRIF
Nel mese di gennaio il numero d’interrogazioni sul Sistema di Informazioni Creditizie di Crif relative a richieste di nuovi mutui e surroghe (vere e proprie istruttorie formali, non semplici richieste di informazioni o preventivi online), da parte di famiglie italiane ha registrato una crescita del +1,8% rispetto a gennaio 2016. È però opportuno ricordare come il mese di gennaio dello scorso anno si fosse caratterizzato per un robusto incremento delle interrogazioni, pertanto prosegue, sebbene con un tasso incrementale più contenuto, il trend di consolidamento del comparto. La performance positiva del mese di gennaio appena concluso meglio si apprezza allargando il confronto allo stesso mese degli anni precedenti. Rimane tuttavia un saldo negativo nel confronto con i mesi di gennaio degli anni 2010 e 2011, ovvero quando gli effetti della congiuntura economica negativa dovevano ancora avere effetto sulle scelte di acquisto casa delle famiglie. In merito all’importo medio delle richieste di nuovi mutui e surroghe, nel mese di gennaio è risultato pari a 121.193 euro; rispetto al corrispondente mese del 2016 si registra un lieve incremento, +0,9%, ma è doveroso segnalare come a gennaio dello scorso anno si fosse toccato il minimo storico assoluto da quando Crif ha iniziato a rilevare il fenomeno (120.144 euro). Piuttosto, il valore dell’importo medio registrato a gennaio 2017 risulta in flessione rispetto all’importo medio richiesto nell’anno 2016 (123.324 euro), in particolare rispetto a quello registrato nel dicembre scorso (pari a 125.360 euro). Nei prossimi mesi sarà possibile osservare se sarà confermato il trend incrementale o se si assisterà a una nuova fase di contrazione dell’importo medio; in ogni caso, nel breve periodo appare remoto il ritorno ai valori registrati a cavallo del biennio 2010-2011 quando l’importo medio superava stabilmente i 135.000 euro, anche a causa della quota dei mutui di sostituzione che, per natura, presentano un importo inferiore rispetto a quello dei nuovi mutui. Relativamente alla distribuzione delle richieste per fasce di importo, a gennaio 2017 le preferenze degli italiani si sono nuovamente concentrate nella classe compresa tra 100.001 e 150.000 euro, con una quota pari al 29,1% del totale; nel complesso più di 4 domande su 5 (pari al 77,6%), presentano un importo inferiore ai 150.000 euro. Per quanto riguarda la distribuzione delle interrogazioni al Sic di nuovi mutui e surroghe per classe di durata, ancora una volta è stata quella compresa tra i 16 e i 20 anni a risultare la preferita dalle famiglie italiane, con una quota pari al 23,8% del totale, seguita a ruota dalla fascia tra i 21 e i 25 anni, con il 21,1%; si segnala un sensibile aumento della classe tra 0 e 5 anni (+1,5 punti percentuali), a fronte di una diminuzione delle classi comprese tra 6 e 11 anni (-1,2 punti percentuali) e quella tra 11 e 20 anni (-0,9 punti percentuali). Anche in questo caso il fatto che le famiglie si orientino prevalentemente su piani di rimborso più brevi può essere letto come l’incidenza di surroghe e sostituzioni sul totale delle interrogazioni. Osservando, infine, la distribuzione delle interrogazioni in relazione all’età del richiedente, l’ultimo aggiornamento del Barometro Crif mette in evidenza nel mese di gennaio una maggior concentrazione nella fascia compresa fra i 35 e i 44 anni, con una quota pari al 35,7% del totale; nel confronto con il dato di gennaio 2016 si segnala un incremento di +1,2 punti percentuali della fascia di età compresa tra 45 e 54 anni e una contrazione di -2,3 punti percentuali delle richieste da parte di giovani al di sotto dei 34 anni, fascia di età che più di tutte sta soffrendo le irrisolte condizioni del mercato del lavoro.
L’ALTERNATIVA AL FISSO E AL VARIABILE: IL TASSO MISTO – MUTUIONLINE
Siamo davvero agli sgoccioli di un’epoca fortunata dove tasso fisso e tasso variabile si differenziavano di pochi punti percentuali e scegliere la soluzione più conveniente era un gioco? Sembrerebbe di sì, se si guardano le previsioni di autorevoli società di ricerca e delle istituzioni della finanza e dell’economia, ma di fatto c’è ancora un po’ di tempo per non farsi scappare la scia di un momento talmente buono per chi ha acquistato casa che difficilmente avrà uguali in futuro.
I motivi delle mutate condizioni del mercato dei mutui sono essenzialmente due: primo, la normalizzazione attesa dei tassi che rispecchia un naturale ciclo, poi il mutato atteggiamento delle banche che dopo qualche anno di battaglie all’ultimo sconto, si stanno riprendendo lentamente l’egemonia, decidendo, ad esempio con la clausola floor, di non scendere in territorio negativo ma di imporre spread mai sotto lo zero, mentre altri istituti hanno direttamente alzato lo spread per evitare che la somma con l’Euribor sotto lo zero desse come risultato un tasso negativo. Quello che si può verificare è che i tassi sono saliti, con gennaio che ha fatto segnare una media del 2,1% contro il 2,02% di ottobre scorso, minimo storico mai registrato, soprattutto se lo si confronta con il 5,72% del 2007. Premesso che ogni mutuo va valutato a sé e non esiste una convenienza in assoluto in fatto di tassi di interesse dei finanziamenti, si possono anche considerare soluzioni alternative e il tasso misto è una di queste, un prodotto che ha avuto una fetta di preferenze sempre molto bassa ma che potrebbe essere rivalutato in questo momento storico; tali mutui prevedono una componente fissa di tasso e una variabile, oltre a una o più scadenze (due, cinque o dieci anni), al termine delle quali è possibile rinegoziare le condizioni iniziali. Nel caso infatti di un mutuo di durata relativamente breve, 10-15 anni, si può approfittare delle condizioni favorevoli del tasso variabile con l’Euribor che rimarrà probabilmente molto basso ancora qualche anno e in seguito assicurarsi un tasso fisso per la parte che riguarda il rimborso del capitale.
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Prosegue la collaborazione tra le banche operanti in Italia e numerose Associazioni dei consumatori su forme straordinarie di sostegno dei nuclei familiari che ancora scontano la coda della crisi o difficoltà occupazionali. Tra marzo 2015 e dicembre 2016 sono state già 11.338 le famiglie che hanno potuto sospendere per 12 mesi la quota capitale del proprio finanziamento – tra mutuo prima casa e credito al consumo – con un controvalore complessivo di 337 milioni di euro. Questo il primo monitoraggio dell’Accordo Abi-Associazioni dei Consumatori per la Sospensione della quota capitale dei crediti alle famiglie. Dalle analisi dei dati periodici emerge che la maggior liquidità messa a disposizione delle famiglie nell’arco di un anno di sospensione è stata pari a 88,6 milioni di euro. Si ricorda che le misure dell’accordo Abi-Associazioni dei consumatori hanno validità fino a dicembre 2017.
BAROMETRO: GENNAIO – CRIF
Nel mese di gennaio il numero d’interrogazioni sul Sistema di Informazioni Creditizie di Crif relative a richieste di nuovi mutui e surroghe (vere e proprie istruttorie formali, non semplici richieste di informazioni o preventivi online), da parte di famiglie italiane ha registrato una crescita del +1,8% rispetto a gennaio 2016. È però opportuno ricordare come il mese di gennaio dello scorso anno si fosse caratterizzato per un robusto incremento delle interrogazioni, pertanto prosegue, sebbene con un tasso incrementale più contenuto, il trend di consolidamento del comparto. La performance positiva del mese di gennaio appena concluso meglio si apprezza allargando il confronto allo stesso mese degli anni precedenti. Rimane tuttavia un saldo negativo nel confronto con i mesi di gennaio degli anni 2010 e 2011, ovvero quando gli effetti della congiuntura economica negativa dovevano ancora avere effetto sulle scelte di acquisto casa delle famiglie. In merito all’importo medio delle richieste di nuovi mutui e surroghe, nel mese di gennaio è risultato pari a 121.193 euro; rispetto al corrispondente mese del 2016 si registra un lieve incremento, +0,9%, ma è doveroso segnalare come a gennaio dello scorso anno si fosse toccato il minimo storico assoluto da quando Crif ha iniziato a rilevare il fenomeno (120.144 euro). Piuttosto, il valore dell’importo medio registrato a gennaio 2017 risulta in flessione rispetto all’importo medio richiesto nell’anno 2016 (123.324 euro), in particolare rispetto a quello registrato nel dicembre scorso (pari a 125.360 euro). Nei prossimi mesi sarà possibile osservare se sarà confermato il trend incrementale o se si assisterà a una nuova fase di contrazione dell’importo medio; in ogni caso, nel breve periodo appare remoto il ritorno ai valori registrati a cavallo del biennio 2010-2011 quando l’importo medio superava stabilmente i 135.000 euro, anche a causa della quota dei mutui di sostituzione che, per natura, presentano un importo inferiore rispetto a quello dei nuovi mutui. Relativamente alla distribuzione delle richieste per fasce di importo, a gennaio 2017 le preferenze degli italiani si sono nuovamente concentrate nella classe compresa tra 100.001 e 150.000 euro, con una quota pari al 29,1% del totale; nel complesso più di 4 domande su 5 (pari al 77,6%), presentano un importo inferiore ai 150.000 euro. Per quanto riguarda la distribuzione delle interrogazioni al Sic di nuovi mutui e surroghe per classe di durata, ancora una volta è stata quella compresa tra i 16 e i 20 anni a risultare la preferita dalle famiglie italiane, con una quota pari al 23,8% del totale, seguita a ruota dalla fascia tra i 21 e i 25 anni, con il 21,1%; si segnala un sensibile aumento della classe tra 0 e 5 anni (+1,5 punti percentuali), a fronte di una diminuzione delle classi comprese tra 6 e 11 anni (-1,2 punti percentuali) e quella tra 11 e 20 anni (-0,9 punti percentuali). Anche in questo caso il fatto che le famiglie si orientino prevalentemente su piani di rimborso più brevi può essere letto come l’incidenza di surroghe e sostituzioni sul totale delle interrogazioni. Osservando, infine, la distribuzione delle interrogazioni in relazione all’età del richiedente, l’ultimo aggiornamento del Barometro Crif mette in evidenza nel mese di gennaio una maggior concentrazione nella fascia compresa fra i 35 e i 44 anni, con una quota pari al 35,7% del totale; nel confronto con il dato di gennaio 2016 si segnala un incremento di +1,2 punti percentuali della fascia di età compresa tra 45 e 54 anni e una contrazione di -2,3 punti percentuali delle richieste da parte di giovani al di sotto dei 34 anni, fascia di età che più di tutte sta soffrendo le irrisolte condizioni del mercato del lavoro.
L’ALTERNATIVA AL FISSO E AL VARIABILE: IL TASSO MISTO – MUTUIONLINE
Siamo davvero agli sgoccioli di un’epoca fortunata dove tasso fisso e tasso variabile si differenziavano di pochi punti percentuali e scegliere la soluzione più conveniente era un gioco? Sembrerebbe di sì, se si guardano le previsioni di autorevoli società di ricerca e delle istituzioni della finanza e dell’economia, ma di fatto c’è ancora un po’ di tempo per non farsi scappare la scia di un momento talmente buono per chi ha acquistato casa che difficilmente avrà uguali in futuro.
I motivi delle mutate condizioni del mercato dei mutui sono essenzialmente due: primo, la normalizzazione attesa dei tassi che rispecchia un naturale ciclo, poi il mutato atteggiamento delle banche che dopo qualche anno di battaglie all’ultimo sconto, si stanno riprendendo lentamente l’egemonia, decidendo, ad esempio con la clausola floor, di non scendere in territorio negativo ma di imporre spread mai sotto lo zero, mentre altri istituti hanno direttamente alzato lo spread per evitare che la somma con l’Euribor sotto lo zero desse come risultato un tasso negativo. Quello che si può verificare è che i tassi sono saliti, con gennaio che ha fatto segnare una media del 2,1% contro il 2,02% di ottobre scorso, minimo storico mai registrato, soprattutto se lo si confronta con il 5,72% del 2007. Premesso che ogni mutuo va valutato a sé e non esiste una convenienza in assoluto in fatto di tassi di interesse dei finanziamenti, si possono anche considerare soluzioni alternative e il tasso misto è una di queste, un prodotto che ha avuto una fetta di preferenze sempre molto bassa ma che potrebbe essere rivalutato in questo momento storico; tali mutui prevedono una componente fissa di tasso e una variabile, oltre a una o più scadenze (due, cinque o dieci anni), al termine delle quali è possibile rinegoziare le condizioni iniziali. Nel caso infatti di un mutuo di durata relativamente breve, 10-15 anni, si può approfittare delle condizioni favorevoli del tasso variabile con l’Euribor che rimarrà probabilmente molto basso ancora qualche anno e in seguito assicurarsi un tasso fisso per la parte che riguarda il rimborso del capitale.
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