N°171 - Panorama di Economia Immobiliare - Marzo 2017
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE NEL IV TRIMESTRE 2016 E SINTESI ANNUA – AGENZIA DELLE ENTRATE
Il mercato immobiliare italiano continua a crescere a tassi positivi anche negli ultimi tre mesi del 2016 facendo segnare una variazione tendenziale riferita al totale delle compravendite pari a +16,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Non accadeva dal 2011 che gli immobili compravenduti nell’anno superassero il milione di unità: 1.141.012 Ntn nel 2016, ben 177mila Ntn in più del 2015 (+18,4%). Nel IV trimestre 2016 il settore residenziale, con quasi 147mila Ntn, guadagna, rispetto al IV trimestre del 2015, oltre 15 punti percentuali, in decelerazione rispetto ai tassi di crescita dei trimestri precedenti. Le compravendite di pertinenze, riconducibili in larga parte a immobili al servizio delle abitazioni quali cantine, box e posti auto, mostrano su base trimestrale (+18,4%), un risultato sostanzialmente in linea con la media di fine anno (+19,2%). Tra i settori del mercato non residenziale le compravendite di uffici e istituti di credito, dopo il balzo del II e del III trimestre, segnano un +5,9% nel IV trimestre chiudendo l’anno in crescita di oltre mille unità. La variazione tendenziale del settore produttivo si conferma per il terzo trimestre consecutivo su percentuali molto elevate, +25,4% e il risultato, nell’arco dei 12 mesi, +22% circa, è superiore a quello di tutti gli altri settori. Nel commerciale, infine, dopo il picco del III trimestre, la variazione tendenziale degli ultime tre mesi del 2016 (+16,2%) si attesta su valori analoghi alla media di fine anno (+16,6%). Per quanto concerne il solo settore residenziale si osserva che, anche nell’ultimo trimestre del 2016, in tutte le aree le compravendite di abitazioni sono in rialzo. Come nel trimestre precedente è il Nord a trainare il resto del Paese (+18,7%), facendo segnare circa 7-8 punti percentuali in più rispetto alle altre due macro aree. Pur nell’ambito di una fase espansiva si nota un progressivo rallentamento dei tassi di crescita nella seconda parte dell’anno, specialmente nelle regioni centrali e meridionali. La forte crescita delle compravendite di abitazioni, registrata a livello nazionale, si presenta in forma sostanzialmente omogenea anche andando a distinguere il mercato dei capoluoghi da quello dei comuni minori. Si registrano lievi differenze solo nei singoli trimestri e all’interno di specifiche aree geografiche. Con quasi 49.000 Ntn su base nazionale i capoluoghi crescono nell’ultimo trimestre 2016 del 13,2%, 3 punti percentuali in meno rispetto agli altri comuni il cui mercato, va ricordato, ha dimensioni ben superiori, soprattutto al Nord e al Sud Nei capoluoghi del Centro il ritmo di crescita (+7,5%), nel IV trimestre 2016 risulta sensibilmente inferiore rispetto a quello registrato dai non capoluoghi (+14,1%); al Nord, come già nel trimestre precedente, i risultati sono molto vicini con una leggera prevalenza, anche in questo caso, dei comuni minori: +19,2% contro +17,5%; al Sud le differenze si annullano rispetto al dato del trimestre precedente e anche la variazione annua risulta perfettamente allineata nei due mercati: +14,6%. E’ evidente che i decisi rialzi iniziati dopo il I trimestre 2015 abbiano interessato in modo generalizzato sia i capoluoghi sia gli altri comuni e sono questi ultimi, invertendo le tendenze precedenti, a mostrare i maggiori tassi di crescita nel III e nel IV trimestre del 2016.
LA PRIMAVERA DEL MERCATO IMMOBILIARE – TECNOCASA
I segnali erano evidenti da tempo ma la primavera del mercato immobiliare sembra essere ormai una certezza. Tuttavia, i prezzi immobiliari sono in ribasso, il II semestre del 2016 vede le abitazioni perdere ancora lo 0,8% nelle grandi città, l’1,9% nei capoluoghi di provincia e l’1,2% nell’hinterland delle grandi città. Piccoli ritocchi verso il basso, quindi, che stanno traghettando il mercato verso una lieve ripresa dei valori che si ritiene possa già esserci alla fine dell’anno in corso. Alcune grandi città, le cui variazioni percentuali dei prezzi erano già in territorio positivo nel I semestre del 2016, confermano la tendenza anche per il II: Firenze (+1,6%), Bologna (+1,5%) e Verona (+1%), mentre Milano è stabile (0%). La città dove i valori stentano ancora a riprendersi è Genova (-5,5%). Tra i capoluoghi di provincia il segno negativo predomina ancora davanti ai valori immobiliari ma ci sono anche realtà dove la stabilità sembra essere stata raggiunta e, in alcuni casi, si registra una lieve crescita. I tempi di vendita continuano a diminuire: 145 gg nelle grandi città, 171 gg nell’hinterland delle grandi città e 162 gg nei capoluoghi di provincia, con una diminuzione di circa 20 gg rispetto a un anno fa. Questo avviene soprattutto grazie all’allineamento dei prezzi di richiesta rispetto a quelli attuali di mercato. Nelle grandi città i tempi di vendita maggiori si registrano a Bari (184 gg), mentre Bologna, con 115 gg, è la città dove le transazioni si concludono più velocemente. Gli italiani continuano a preferire il trilocale, scelto dal 40,5% dei potenziali acquirenti nelle grandi città; a seguire il quattro locali con il 24,5% e la concentrazione su quest’ultima tipologia è in aumento a conferma del fatto che, quando i prezzi lo consentono, si acquista il taglio più grande. Le tipologie in buono stato restano le preferite ma si registra una ripresa delle richieste del nuovo laddove i prezzi siano stati rivisti al ribasso. Iniziano a ripartire anche progetti finalizzati alla costruzione di immobili di qualità che garantiscano efficienza energetica e, alla luce degli ultimi eventi, che siano costruiti anche con criteri antisismici. Inoltre, continua una costante attenzione al contenimento dei costi condominiali e la disponibilità di spesa si concentra nella fascia fino a 250 mila € nelle grandi città e in quella fino a 120 mila € nelle altre realtà. Dal lato dell’offerta è il trilocale a farla da padrone con una concentrazione nelle grandi città del 33,8%. L’analisi delle compravendite rileva che il 74,7% degli acquirenti ha comprato la prima casa, il 18,6% lo ha fatto per investimento e il 6,7% ha optato per la casa vacanza; rispetto al passato è in aumento la componente ad uso investimento, incentivata anche dal fatto che l’immobile attualmente rende il 4,8% annuo lordo. Sul mercato delle locazioni si registrano canoni sostanzialmente stabili nelle grandi città (+0,1% per i monolocali, +0,5% per i bilocali e +0,4% trilocali). Risultati simili anche negli altri capoluoghi di provincia che segnano stabilità per i canoni dei monolocali, +0,1% per quelli dei bilocali e +0,4% per quelli dei trilocali. Tra le tipologie di contratti di locazione prevale quello a canone libero (55,3%), ma avanza ancora il contratto a canone concordato (27,2% contro il 22,9% del I semestre). Continuano a essere preferite le soluzioni arredate, soprattutto sui tagli più piccoli. Chi opta per la locazione, nel 55,3% dei casi lo fa per scelta abitativa, nel 36,1% lo fa per motivi legati al lavoro e nell’8,6% per studio. Da tener presente che la domanda dinamica e l’offerta che inizia a diminuire, soprattutto sugli immobili di qualità, nei prossimi mesi potrà determinare un’ulteriore contrazione delle tempistiche di vendita e un minor margine di trattativa, soprattutto per queste tipologie immobiliari: se l’immobile è da ristrutturare o presenta elementi negativi si compravenderà solo dopo ulteriori ribassi di prezzo. Le compravendite per il 2017 sono attese ancora in aumento (intorno a 600 mila transazioni) e questo trend interesserà tutte le realtà territoriali. Sul versante prezzi ci si aspetta un leggero aumento (tra 0% e +2%), per il 2017 ma solo per le grandi città, mentre per i capoluoghi di provincia e per l’hinterland delle grandi città occorrerà aspettare il 2018.
RENDIMENTI TIPOLOGIE IMMOBILIARI 2015-2016 – IDEALISTA.IT
Nel 2016 sono saliti i rendimenti di abitazioni (5,3%) e locali commerciali (7,6%), viceversa, sono scesi uffici (6,7%) e box (4,7%): questo è quanto emerge dai dati di idealista che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolarne il rendimento lordo. Acquistare un immobile di qualsiasi tipologia per metterlo a reddito produce rendimenti superiori a quelli dei Buoni del Tesoro a 10 anni attestatosi all’1,4% nell’anno appena trascorso. Tra le città capoluogo italiane Biella (8,1%), è al top dei rendimenti per quanto riguarda le abitazioni, seguita da Vercelli (8%) e Brindisi (7,8%); si tratta di città dove i prezzi delle case sono più contenuti rispetto alla media e questo incide positivamente sui rendimenti. La redditività più alta a livello di grandi centri spetta a Milano (5,9%), dove i rendimenti sono sopra la media nazionale, dopo il rimbalzo dello 0,4% dell’anno appena trascorso; mentre Roma, con un rendimento pari al 5,1%, si colloca poco sotto la media nazionale in compagnia di altri 48 Comuni. Nella parte bassa della graduatoria vi sono 10 centri con redditività inferiore al 4%, di questi ben 3 sono in Campania con Napoli (3,9%), Caserta e Avellino (3,7%), che precedono il fanalino di coda Siena, con il suo 3,6%. Il settore retail (esclusi i capannoni), è il prodotto con i maggiori tassi di rendimento nelle città italiane monitorate, in lieve incremento rispetto al 2015. Nel segmento commerciale i picchi si raggiungono in Toscana, a Grossetto (18,8%) e Firenze (17,5%), seguite da Milano (16,1%). A due cifre i ritorni di altre 12 città, da Rimini (13%), a Roma (10%); tra i capoluoghi di regione ritorni importanti anche a Torino (12%), Bologna (11,9 %) e Genova (11%). All’opposto, le peggiori performance dei negozi si registrano a Caserta (5,9%), Trento (5,4%) e Vercelli (4,8%). Registra una lieve flessione il settore degli uffici dove Bergamo primeggia garantendo un 7,3% di rendimento lordo, seguita da Catania (6,8%), stabile sopra la media nazionale, e Milano (6,7%), che rimane particolarmente ambita per gli investimenti in uffici. Roma (6,1%), dove i valori di mercato sono i più alti d’Italia con 3.735 euro al metro quadro, e Napoli (5,2%), si segnalano in calo per via della flessione dei canoni d’affitto nel corso del 2016 dovuta all’andamento lento del mercato del lavoro. I box auto sono il prodotto meno profittevole per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati, con rendimenti lordi comunque nettamente superiori ai buoni a 10 anni, anche nel ‘caso limite’ di Firenze (1,9%). Delle 11 città monitorate Monza (5,1%), è la più profittevole, seguita da Trieste e Bologna (4,6%); a Milano (4,4%), Roma (4,3%) e Napoli (3,5%), rendimenti decisamente meno vantaggiosi di un anno fa, segno che, in una situazione d’incertezza economica, pochi sono disposti a investire per il posto auto così i proprietari hanno dovuto abbassare le pretese e i rendimenti sono in calo. Il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (Imu, cedolare secca) e le spese di gestione.
RAPPORTO SUL MERCATO DELLE RESIDENZE ESCLUSIVE – NOMISMA, SANTANDREA LUXURY HOUSES
Nel corso del I e II semestre del 2016 il mercato degli immobili di pregio a Milano e Roma ha fatto registrare segnali positivi soprattutto per quanto riguarda il segmento della compravendita; in particolare, la domanda è risultata in aumento o stabile nella maggior parte della zone analizzate sia a Milano che a Roma. Sul fronte dell’offerta in vendita, invece, a Milano si segnala una crescita tra il I e il II semestre del 2016 mentre a Roma lo stock offerto è risultato stabile. La maggiore dinamicità della domanda a Milano ha reso possibile un rimbalzo del numero di compravendite mentre a Roma il numero di transazioni si è stabilizzato sui livelli osservati all’inizio dell’anno. A Milano i tempi medi di vendita non hanno fatto registrare variazioni tra il I e il II semestre del 2016, rimanendo fermi a 5,5 mesi; a Roma, invece, le tempistiche si sono leggermente allungate nel periodo analizzato arrivando, in media, a 6,6 mesi. I divari medi tra prezzi richiesti e prezzi effettivi continuano, invece, a mantenersi su livelli elevati in entrambe le città: al termine del 2016 lo sconto medio osservato a Roma e Milano risulta, rispettivamente, pari al 14,5% e al 12%. Sul fronte dei prezzi medi, i valori continuano a diminuire con differenti intensità a seconda delle città: a Roma si è registrata una variazione pari al -2,4% sul semestre mentre a Milano la flessione è stata pari al -1%. Per quanto riguarda il segmento della locazione a Roma, nel corso del 2016 si è registrata una domanda stabile, contrassegnata dal dinamismo già evidenziato nel 2015, a fronte di un’offerta in crescita nella maggior parte delle zone analizzate; a Milano si è rilevato un lieve aumento del numero di locazioni, seppure con differenze anche significative tra le varie zone, nonostante una sostanziale invarianza di domanda e offerta a eccezione di alcune localizzazioni. Le differenze nei tempi medi di locazione di Milano e Roma risultano minime: a Milano, al termine del 2016, erano necessari 4 mesi in media per concludere una trattativa mentre a Roma era possibile raggiungere un accordo in circa 3 mesi in media. Anche per quanto riguarda l’andamento dei canoni medi annui si registra un andamento dicotomico tra le due città: a Milano, infatti, i canoni medi si sono ridotti del -3,5% tra la prima e la seconda parte dell’anno, mentre a Roma la flessione è stata pari al -2,5%. Per la prima parte del 2017 si prevede una crescita della domanda di acquisto e del numero di compravendite sia a Milano che a Roma, a fronte di una sostanziale invarianza dei prezzi di compravendita. Sul fronte della locazione si prevede una crescita dell’offerta in entrambe le realtà con maggiori possibilità di concretizzazione a Roma piuttosto che a Milano a causa di una domanda più vivace nel capoluogo romano. Al termine del 2016, a Milano circa l’80% della domanda è risultata più interessata all’acquisto dell’abitazione mentre la parte residuale si è orientata verso la locazione; i dati di Roma risultano leggermente più bilanciati: il 60% della domanda è interessata all’acquisto di una abitazione mentre il 40% si rivolge alla locazione. Per quanto riguarda le preferenze della domanda di acquisto rispetto alla vetustà degli immobili, a Roma circa il 70% dei clienti preferisce immobili usati mentre a Milano tale percentuale risulta pari al 60%. Le abitazioni richieste a fini locativi, invece, sono per il 70% usate a Milano, mentre sono per l’80% nuove a Roma. A prescindere da tali dati occorre precisare che quando il mercato presenta un prodotto nuovo in locazione, questo riceve forte attenzione dai clienti. Se si considera la distribuzione percentuale delle compravendite effettuate a Milano, il 75% sono finalizzate a una sostituzione, il 20% risultano prime case e, infine, il 5% hanno valenza di investimento; nel contesto romano la situazione appare differente, dato che la metà degli acquisti di abitazioni ha la finalità di sostituirne un altro, il 30% è una prima casa mentre il 20% è per investimento. Infine, nella città capitolina gli investitori esteri rappresentano il 5% del totale e provengono principalmente dagli Stati Uniti e dal Nord Europa.
Newsletter integrale:
Il mercato immobiliare italiano continua a crescere a tassi positivi anche negli ultimi tre mesi del 2016 facendo segnare una variazione tendenziale riferita al totale delle compravendite pari a +16,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Non accadeva dal 2011 che gli immobili compravenduti nell’anno superassero il milione di unità: 1.141.012 Ntn nel 2016, ben 177mila Ntn in più del 2015 (+18,4%). Nel IV trimestre 2016 il settore residenziale, con quasi 147mila Ntn, guadagna, rispetto al IV trimestre del 2015, oltre 15 punti percentuali, in decelerazione rispetto ai tassi di crescita dei trimestri precedenti. Le compravendite di pertinenze, riconducibili in larga parte a immobili al servizio delle abitazioni quali cantine, box e posti auto, mostrano su base trimestrale (+18,4%), un risultato sostanzialmente in linea con la media di fine anno (+19,2%). Tra i settori del mercato non residenziale le compravendite di uffici e istituti di credito, dopo il balzo del II e del III trimestre, segnano un +5,9% nel IV trimestre chiudendo l’anno in crescita di oltre mille unità. La variazione tendenziale del settore produttivo si conferma per il terzo trimestre consecutivo su percentuali molto elevate, +25,4% e il risultato, nell’arco dei 12 mesi, +22% circa, è superiore a quello di tutti gli altri settori. Nel commerciale, infine, dopo il picco del III trimestre, la variazione tendenziale degli ultime tre mesi del 2016 (+16,2%) si attesta su valori analoghi alla media di fine anno (+16,6%). Per quanto concerne il solo settore residenziale si osserva che, anche nell’ultimo trimestre del 2016, in tutte le aree le compravendite di abitazioni sono in rialzo. Come nel trimestre precedente è il Nord a trainare il resto del Paese (+18,7%), facendo segnare circa 7-8 punti percentuali in più rispetto alle altre due macro aree. Pur nell’ambito di una fase espansiva si nota un progressivo rallentamento dei tassi di crescita nella seconda parte dell’anno, specialmente nelle regioni centrali e meridionali. La forte crescita delle compravendite di abitazioni, registrata a livello nazionale, si presenta in forma sostanzialmente omogenea anche andando a distinguere il mercato dei capoluoghi da quello dei comuni minori. Si registrano lievi differenze solo nei singoli trimestri e all’interno di specifiche aree geografiche. Con quasi 49.000 Ntn su base nazionale i capoluoghi crescono nell’ultimo trimestre 2016 del 13,2%, 3 punti percentuali in meno rispetto agli altri comuni il cui mercato, va ricordato, ha dimensioni ben superiori, soprattutto al Nord e al Sud Nei capoluoghi del Centro il ritmo di crescita (+7,5%), nel IV trimestre 2016 risulta sensibilmente inferiore rispetto a quello registrato dai non capoluoghi (+14,1%); al Nord, come già nel trimestre precedente, i risultati sono molto vicini con una leggera prevalenza, anche in questo caso, dei comuni minori: +19,2% contro +17,5%; al Sud le differenze si annullano rispetto al dato del trimestre precedente e anche la variazione annua risulta perfettamente allineata nei due mercati: +14,6%. E’ evidente che i decisi rialzi iniziati dopo il I trimestre 2015 abbiano interessato in modo generalizzato sia i capoluoghi sia gli altri comuni e sono questi ultimi, invertendo le tendenze precedenti, a mostrare i maggiori tassi di crescita nel III e nel IV trimestre del 2016.
LA PRIMAVERA DEL MERCATO IMMOBILIARE – TECNOCASA
I segnali erano evidenti da tempo ma la primavera del mercato immobiliare sembra essere ormai una certezza. Tuttavia, i prezzi immobiliari sono in ribasso, il II semestre del 2016 vede le abitazioni perdere ancora lo 0,8% nelle grandi città, l’1,9% nei capoluoghi di provincia e l’1,2% nell’hinterland delle grandi città. Piccoli ritocchi verso il basso, quindi, che stanno traghettando il mercato verso una lieve ripresa dei valori che si ritiene possa già esserci alla fine dell’anno in corso. Alcune grandi città, le cui variazioni percentuali dei prezzi erano già in territorio positivo nel I semestre del 2016, confermano la tendenza anche per il II: Firenze (+1,6%), Bologna (+1,5%) e Verona (+1%), mentre Milano è stabile (0%). La città dove i valori stentano ancora a riprendersi è Genova (-5,5%). Tra i capoluoghi di provincia il segno negativo predomina ancora davanti ai valori immobiliari ma ci sono anche realtà dove la stabilità sembra essere stata raggiunta e, in alcuni casi, si registra una lieve crescita. I tempi di vendita continuano a diminuire: 145 gg nelle grandi città, 171 gg nell’hinterland delle grandi città e 162 gg nei capoluoghi di provincia, con una diminuzione di circa 20 gg rispetto a un anno fa. Questo avviene soprattutto grazie all’allineamento dei prezzi di richiesta rispetto a quelli attuali di mercato. Nelle grandi città i tempi di vendita maggiori si registrano a Bari (184 gg), mentre Bologna, con 115 gg, è la città dove le transazioni si concludono più velocemente. Gli italiani continuano a preferire il trilocale, scelto dal 40,5% dei potenziali acquirenti nelle grandi città; a seguire il quattro locali con il 24,5% e la concentrazione su quest’ultima tipologia è in aumento a conferma del fatto che, quando i prezzi lo consentono, si acquista il taglio più grande. Le tipologie in buono stato restano le preferite ma si registra una ripresa delle richieste del nuovo laddove i prezzi siano stati rivisti al ribasso. Iniziano a ripartire anche progetti finalizzati alla costruzione di immobili di qualità che garantiscano efficienza energetica e, alla luce degli ultimi eventi, che siano costruiti anche con criteri antisismici. Inoltre, continua una costante attenzione al contenimento dei costi condominiali e la disponibilità di spesa si concentra nella fascia fino a 250 mila € nelle grandi città e in quella fino a 120 mila € nelle altre realtà. Dal lato dell’offerta è il trilocale a farla da padrone con una concentrazione nelle grandi città del 33,8%. L’analisi delle compravendite rileva che il 74,7% degli acquirenti ha comprato la prima casa, il 18,6% lo ha fatto per investimento e il 6,7% ha optato per la casa vacanza; rispetto al passato è in aumento la componente ad uso investimento, incentivata anche dal fatto che l’immobile attualmente rende il 4,8% annuo lordo. Sul mercato delle locazioni si registrano canoni sostanzialmente stabili nelle grandi città (+0,1% per i monolocali, +0,5% per i bilocali e +0,4% trilocali). Risultati simili anche negli altri capoluoghi di provincia che segnano stabilità per i canoni dei monolocali, +0,1% per quelli dei bilocali e +0,4% per quelli dei trilocali. Tra le tipologie di contratti di locazione prevale quello a canone libero (55,3%), ma avanza ancora il contratto a canone concordato (27,2% contro il 22,9% del I semestre). Continuano a essere preferite le soluzioni arredate, soprattutto sui tagli più piccoli. Chi opta per la locazione, nel 55,3% dei casi lo fa per scelta abitativa, nel 36,1% lo fa per motivi legati al lavoro e nell’8,6% per studio. Da tener presente che la domanda dinamica e l’offerta che inizia a diminuire, soprattutto sugli immobili di qualità, nei prossimi mesi potrà determinare un’ulteriore contrazione delle tempistiche di vendita e un minor margine di trattativa, soprattutto per queste tipologie immobiliari: se l’immobile è da ristrutturare o presenta elementi negativi si compravenderà solo dopo ulteriori ribassi di prezzo. Le compravendite per il 2017 sono attese ancora in aumento (intorno a 600 mila transazioni) e questo trend interesserà tutte le realtà territoriali. Sul versante prezzi ci si aspetta un leggero aumento (tra 0% e +2%), per il 2017 ma solo per le grandi città, mentre per i capoluoghi di provincia e per l’hinterland delle grandi città occorrerà aspettare il 2018.
RENDIMENTI TIPOLOGIE IMMOBILIARI 2015-2016 – IDEALISTA.IT
Nel 2016 sono saliti i rendimenti di abitazioni (5,3%) e locali commerciali (7,6%), viceversa, sono scesi uffici (6,7%) e box (4,7%): questo è quanto emerge dai dati di idealista che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolarne il rendimento lordo. Acquistare un immobile di qualsiasi tipologia per metterlo a reddito produce rendimenti superiori a quelli dei Buoni del Tesoro a 10 anni attestatosi all’1,4% nell’anno appena trascorso. Tra le città capoluogo italiane Biella (8,1%), è al top dei rendimenti per quanto riguarda le abitazioni, seguita da Vercelli (8%) e Brindisi (7,8%); si tratta di città dove i prezzi delle case sono più contenuti rispetto alla media e questo incide positivamente sui rendimenti. La redditività più alta a livello di grandi centri spetta a Milano (5,9%), dove i rendimenti sono sopra la media nazionale, dopo il rimbalzo dello 0,4% dell’anno appena trascorso; mentre Roma, con un rendimento pari al 5,1%, si colloca poco sotto la media nazionale in compagnia di altri 48 Comuni. Nella parte bassa della graduatoria vi sono 10 centri con redditività inferiore al 4%, di questi ben 3 sono in Campania con Napoli (3,9%), Caserta e Avellino (3,7%), che precedono il fanalino di coda Siena, con il suo 3,6%. Il settore retail (esclusi i capannoni), è il prodotto con i maggiori tassi di rendimento nelle città italiane monitorate, in lieve incremento rispetto al 2015. Nel segmento commerciale i picchi si raggiungono in Toscana, a Grossetto (18,8%) e Firenze (17,5%), seguite da Milano (16,1%). A due cifre i ritorni di altre 12 città, da Rimini (13%), a Roma (10%); tra i capoluoghi di regione ritorni importanti anche a Torino (12%), Bologna (11,9 %) e Genova (11%). All’opposto, le peggiori performance dei negozi si registrano a Caserta (5,9%), Trento (5,4%) e Vercelli (4,8%). Registra una lieve flessione il settore degli uffici dove Bergamo primeggia garantendo un 7,3% di rendimento lordo, seguita da Catania (6,8%), stabile sopra la media nazionale, e Milano (6,7%), che rimane particolarmente ambita per gli investimenti in uffici. Roma (6,1%), dove i valori di mercato sono i più alti d’Italia con 3.735 euro al metro quadro, e Napoli (5,2%), si segnalano in calo per via della flessione dei canoni d’affitto nel corso del 2016 dovuta all’andamento lento del mercato del lavoro. I box auto sono il prodotto meno profittevole per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati, con rendimenti lordi comunque nettamente superiori ai buoni a 10 anni, anche nel ‘caso limite’ di Firenze (1,9%). Delle 11 città monitorate Monza (5,1%), è la più profittevole, seguita da Trieste e Bologna (4,6%); a Milano (4,4%), Roma (4,3%) e Napoli (3,5%), rendimenti decisamente meno vantaggiosi di un anno fa, segno che, in una situazione d’incertezza economica, pochi sono disposti a investire per il posto auto così i proprietari hanno dovuto abbassare le pretese e i rendimenti sono in calo. Il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (Imu, cedolare secca) e le spese di gestione.
RAPPORTO SUL MERCATO DELLE RESIDENZE ESCLUSIVE – NOMISMA, SANTANDREA LUXURY HOUSES
Nel corso del I e II semestre del 2016 il mercato degli immobili di pregio a Milano e Roma ha fatto registrare segnali positivi soprattutto per quanto riguarda il segmento della compravendita; in particolare, la domanda è risultata in aumento o stabile nella maggior parte della zone analizzate sia a Milano che a Roma. Sul fronte dell’offerta in vendita, invece, a Milano si segnala una crescita tra il I e il II semestre del 2016 mentre a Roma lo stock offerto è risultato stabile. La maggiore dinamicità della domanda a Milano ha reso possibile un rimbalzo del numero di compravendite mentre a Roma il numero di transazioni si è stabilizzato sui livelli osservati all’inizio dell’anno. A Milano i tempi medi di vendita non hanno fatto registrare variazioni tra il I e il II semestre del 2016, rimanendo fermi a 5,5 mesi; a Roma, invece, le tempistiche si sono leggermente allungate nel periodo analizzato arrivando, in media, a 6,6 mesi. I divari medi tra prezzi richiesti e prezzi effettivi continuano, invece, a mantenersi su livelli elevati in entrambe le città: al termine del 2016 lo sconto medio osservato a Roma e Milano risulta, rispettivamente, pari al 14,5% e al 12%. Sul fronte dei prezzi medi, i valori continuano a diminuire con differenti intensità a seconda delle città: a Roma si è registrata una variazione pari al -2,4% sul semestre mentre a Milano la flessione è stata pari al -1%. Per quanto riguarda il segmento della locazione a Roma, nel corso del 2016 si è registrata una domanda stabile, contrassegnata dal dinamismo già evidenziato nel 2015, a fronte di un’offerta in crescita nella maggior parte delle zone analizzate; a Milano si è rilevato un lieve aumento del numero di locazioni, seppure con differenze anche significative tra le varie zone, nonostante una sostanziale invarianza di domanda e offerta a eccezione di alcune localizzazioni. Le differenze nei tempi medi di locazione di Milano e Roma risultano minime: a Milano, al termine del 2016, erano necessari 4 mesi in media per concludere una trattativa mentre a Roma era possibile raggiungere un accordo in circa 3 mesi in media. Anche per quanto riguarda l’andamento dei canoni medi annui si registra un andamento dicotomico tra le due città: a Milano, infatti, i canoni medi si sono ridotti del -3,5% tra la prima e la seconda parte dell’anno, mentre a Roma la flessione è stata pari al -2,5%. Per la prima parte del 2017 si prevede una crescita della domanda di acquisto e del numero di compravendite sia a Milano che a Roma, a fronte di una sostanziale invarianza dei prezzi di compravendita. Sul fronte della locazione si prevede una crescita dell’offerta in entrambe le realtà con maggiori possibilità di concretizzazione a Roma piuttosto che a Milano a causa di una domanda più vivace nel capoluogo romano. Al termine del 2016, a Milano circa l’80% della domanda è risultata più interessata all’acquisto dell’abitazione mentre la parte residuale si è orientata verso la locazione; i dati di Roma risultano leggermente più bilanciati: il 60% della domanda è interessata all’acquisto di una abitazione mentre il 40% si rivolge alla locazione. Per quanto riguarda le preferenze della domanda di acquisto rispetto alla vetustà degli immobili, a Roma circa il 70% dei clienti preferisce immobili usati mentre a Milano tale percentuale risulta pari al 60%. Le abitazioni richieste a fini locativi, invece, sono per il 70% usate a Milano, mentre sono per l’80% nuove a Roma. A prescindere da tali dati occorre precisare che quando il mercato presenta un prodotto nuovo in locazione, questo riceve forte attenzione dai clienti. Se si considera la distribuzione percentuale delle compravendite effettuate a Milano, il 75% sono finalizzate a una sostituzione, il 20% risultano prime case e, infine, il 5% hanno valenza di investimento; nel contesto romano la situazione appare differente, dato che la metà degli acquisti di abitazioni ha la finalità di sostituirne un altro, il 30% è una prima casa mentre il 20% è per investimento. Infine, nella città capitolina gli investitori esteri rappresentano il 5% del totale e provengono principalmente dagli Stati Uniti e dal Nord Europa.
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