N°173 - Panorama di Economia Immobiliare - Aprile 2017
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
PREZZI DELLE ABITAZIONI – ISTAT
Nel IV trimestre 2016, sulla base delle stime preliminari, l'indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab), acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento non varia rispetto al trimestre precedente e aumenta dello 0,1% nei confronti dello stesso periodo del 2015 (era -0,9% nel trimestre precedente). Seppur di appena un decimo di punto, si tratta per l'Ipab della prima variazione positiva su base annua, dal IV trimestre 2011; questa lieve crescita è dovuta principalmente ai prezzi delle abitazioni esistenti (+0,1%, da -0,6% del trimestre precedente), che invertono anch'essi la tendenza negativa iniziata cinque anni prima. Invece, prezzi delle abitazioni nuove segnano una marcata attenuazione della flessione (-0,1%, da -2% del periodo precedente). L'acquisito dell'Ipab per il 2017 risulta pari a +0,1% mentre il differenziale in valore assoluto tra la variazione tendenziale dei prezzi delle abitazioni esistenti e quella dei prezzi delle abitazioni nuove si riduce, portandosi a 0,2 punti percentuali (da 1,4 del trimestre precedente). Su base congiunturale la stabilità dell'Ipab è dovuta da una parte all'incremento dei prezzi delle abitazioni nuove (+0,5%), dall'altra alla diminuzione di quelli delle abitazioni esistenti (-0,2%); in media, nel 2016, i prezzi delle abitazioni diminuiscono dello 0,7% rispetto al 2015 (quando la variazione rispetto al 2014 era stata pari a -2,6%), sintesi di un calo dei prezzi dello 0,9% per le abitazioni nuove e dello 0,6% per quelle esistenti. Il ridimensionamento del calo in media d'anno dei prezzi delle abitazioni si manifesta in presenza di una crescita alquanto sostenuta del numero degli immobili residenziali compravenduti. Rispetto alla media del 2010, nel 2016 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 14,6% (-2,3% le abitazioni nuove, -19,6% le esistenti).
MERCATO IMMOBILIARE NELL’UNIONE EUROPEA – EUROSTAT
Nel IV trimestre 2016 i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 4,1% nell'ambito dell'Unione allargata a 27 e del 4,7% nella sola Zona Euro. Dal confronto col trimestre precedente si registra un +0,8% per entrambe le aree; in particolare, l’andamento in crescita in Germania dove i prezzi sono saliti del 6,7% su anno e dell'1,7% su trimestre; in Portogallo, che registra rispettivamente un +7,6% e un +1,2%, e in Spagna con +4,4% su base su annua e +0,3% su quella trimestrale. In Italia il mercato immobiliare è sostanzialmente stabile, con una variazione nulla su trimestre e un +0,1% su anno, primo dato positivo nel 2016. Difficoltà per la Francia che, dopo aver dato segnali positivi, rallenta nel trimestre (-0,3%) e mantiene un aumento su anno dell'1,9%.
TREND PREZZI MACROAREE GRANDI CITTÀ – TECNOCASA
Dal II semestre del 2007 al II semestre del 2016 a livello nazionale i valori immobiliari sono diminuiti del 40,1%. Analizzando le grandi città si evidenzia che Firenze, Milano, Palermo, Roma e Verona hanno perso meno rispetto alla media nazionale, in particolare Milano, dove gli immobili hanno lasciato sul terreno solo il -27,9% del loro valore; a seguire Firenze con -28,2%, Roma con -35,4%, Verona con -36,3% e infine Palermo con -38,9%. Il peggior risultato spetta a Genova con -51,8%, diminuzione che è stata abbastanza uniforme in tutte le macroaree della città che in diversi anni hanno riscontrato anche cali di prezzi a due cifre. In generale, il 2012 è stato l’anno peggiore per il mercato immobiliare italiano. L’analisi delle zone nelle grandi città rileva che le zone centrali di Milano tengono meglio; infatti, a partire dal II semestre del 2007, nel capoluogo lombardo il calo delle quotazioni nelle aree centrali è stato solo del -6,9%; il centro di Firenze ha visto nello stesso arco temporale una contrazione del -10%, maggiore di quella di Milano; anche Roma vede le realtà centrali tenere meglio rispetto ad altre metropoli con una contrazione del -20,3%. Il 2016 ha visto prezzi in leggera ripresa nel centro di Bologna, Firenze, Verona, Bari, Milano e Palermo. Il 2017 si è aperto con buoni auspici, soprattutto dal lato delle compravendite, e si ritiene anche che ciò si rifletterà sul trend dei prezzi che già in questo anno potrebbero dare maggiori segnali di stabilità e in alcuni casi di aumento.
CASE, GELATA SUI PREZZI NEL I TRIMESTRE 2017 (-1,3%) – IDEALISTA.IT
Il prezzo delle case di seconda mano in Italia ha registrato un calo dell’1,3% nel corso del I trimestre dell’anno, toccando i 1.869 euro al metro quadro e, stando all’ultimo indice di Idealista, i prezzi dell’usato sono scesi del 5,7% negli ultimi 12 mesi. In pratica, ipotizzando un appartamento di 65 metri quadri (lo standard odierno secondo i dati Idealista), la perdita stimata per il proprietario sarebbe di circa 5.600 euro da un anno all’altro. Dunque, la casa è tornata fra gli interessi degli acquirenti ma la tendenza dei prezzi non s’inverte, con una netta prevalenza di aree in segno negativo, mentre nelle città domanda e prezzi vanno nella stessa direzione solo in zone limitate. Inoltre, immobili datati ed energivori, tipo anni ’70, non hanno mercato e sui proprietari continuano a pesare gli oneri per mantenere una proprietà immobiliare, tutti fattori che determinano un’ulteriore spinta al ribasso dei valori. Il trend negativo dei valori immobiliari investe tutte le Regioni italiane a eccezione di Trentino Alto Adige (2,3%), Molise (1,7%) e Veneto (0,3%); stabili i prezzi in Campania (1.839 euro/m²), mentre la macroarea più penalizzata è la Lombardia (-3,4%), seguita da Sicilia (-2,7%), Lazio (-2,3%) e Toscana (-2,1%). Invece, la Liguria (2.654 euro/m²), si mantiene al top dei prezzi regionali, seguita dalla Valle d’Aosta (2.488 euro/m²), che scalza il Lazio (2.486 euro/m²) dalla seconda piazza; infine, la Regione più economica resta la Calabria con 918 euro al metro quadro. I ribassi colpiscono mediamente 3 mercati provinciali su 4, con 82 aree a chiudere il I trimestre in saldo negativo sulle 107 monitorate. Le aree che hanno sofferto di più sono Verona (-9,7%), Lodi (-8,3%) e Pavia (7,7%); all’opposto, gli incrementi maggiori si sono verificati a Trieste (6,7%), Belluno (5,6%) e Ascoli Piceno (5,3%). Il ranking delle province più care continua a essere guidato da Savona (3.316 euro/m²) e Bolzano (3.130 euro/m²). La graduale flessione dei prezzi porta a 16 le aree provinciali dove i prezzi non superano i 1.000 euro al metro quadro (lo scorso trimestre erano 12) e Biella è ultima in graduatoria con soli 661 euro/m²; più su Caltanissetta (808 euro/m²) e Trapani (832 euro/m²). Per quanto concerne i 102 centri monitorati 79 chiudono il trimestre con il segno meno e ancora una volta i centri più piccoli segnano le svalutazioni maggiori, sino al -9,6% di Barletta che precede Frosinone (-9,5%) e Fermo (-7,7%); cali sopra la media del periodo per altri 51 centri, da Bergamo (-7,4%) a Bari (-1,4%); i maggiori recuperi riguardano Trieste (6,7%) e Matera (6%). A eccezione di Firenze (1,1%) e Bologna (0,5%), tutti i grandi mercati accusano svalutazioni, anche se più contenute rispetto ai centri minori. Falsa partenza a inizio 2017 per Milano (-2,4%), Roma (-1,2%), Napoli (-0,9%) e ribassi di maggiore entità solo a Genova con una limatura del 4,1%. Il ranking delle città più care vede svettare Venezia (4.403 euro/m²), su Firenze (3.440 euro/m²) e Bolzano (3.374 euro/m²); nella parte bassa della gradutoria stazionano Alessandria (881 euro/m²), Caltanissetta (788 euro/m²) e Biella, la più economica, con 708 euro al metro quadro.
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Nel IV trimestre 2016, sulla base delle stime preliminari, l'indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab), acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento non varia rispetto al trimestre precedente e aumenta dello 0,1% nei confronti dello stesso periodo del 2015 (era -0,9% nel trimestre precedente). Seppur di appena un decimo di punto, si tratta per l'Ipab della prima variazione positiva su base annua, dal IV trimestre 2011; questa lieve crescita è dovuta principalmente ai prezzi delle abitazioni esistenti (+0,1%, da -0,6% del trimestre precedente), che invertono anch'essi la tendenza negativa iniziata cinque anni prima. Invece, prezzi delle abitazioni nuove segnano una marcata attenuazione della flessione (-0,1%, da -2% del periodo precedente). L'acquisito dell'Ipab per il 2017 risulta pari a +0,1% mentre il differenziale in valore assoluto tra la variazione tendenziale dei prezzi delle abitazioni esistenti e quella dei prezzi delle abitazioni nuove si riduce, portandosi a 0,2 punti percentuali (da 1,4 del trimestre precedente). Su base congiunturale la stabilità dell'Ipab è dovuta da una parte all'incremento dei prezzi delle abitazioni nuove (+0,5%), dall'altra alla diminuzione di quelli delle abitazioni esistenti (-0,2%); in media, nel 2016, i prezzi delle abitazioni diminuiscono dello 0,7% rispetto al 2015 (quando la variazione rispetto al 2014 era stata pari a -2,6%), sintesi di un calo dei prezzi dello 0,9% per le abitazioni nuove e dello 0,6% per quelle esistenti. Il ridimensionamento del calo in media d'anno dei prezzi delle abitazioni si manifesta in presenza di una crescita alquanto sostenuta del numero degli immobili residenziali compravenduti. Rispetto alla media del 2010, nel 2016 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 14,6% (-2,3% le abitazioni nuove, -19,6% le esistenti).
MERCATO IMMOBILIARE NELL’UNIONE EUROPEA – EUROSTAT
Nel IV trimestre 2016 i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 4,1% nell'ambito dell'Unione allargata a 27 e del 4,7% nella sola Zona Euro. Dal confronto col trimestre precedente si registra un +0,8% per entrambe le aree; in particolare, l’andamento in crescita in Germania dove i prezzi sono saliti del 6,7% su anno e dell'1,7% su trimestre; in Portogallo, che registra rispettivamente un +7,6% e un +1,2%, e in Spagna con +4,4% su base su annua e +0,3% su quella trimestrale. In Italia il mercato immobiliare è sostanzialmente stabile, con una variazione nulla su trimestre e un +0,1% su anno, primo dato positivo nel 2016. Difficoltà per la Francia che, dopo aver dato segnali positivi, rallenta nel trimestre (-0,3%) e mantiene un aumento su anno dell'1,9%.
TREND PREZZI MACROAREE GRANDI CITTÀ – TECNOCASA
Dal II semestre del 2007 al II semestre del 2016 a livello nazionale i valori immobiliari sono diminuiti del 40,1%. Analizzando le grandi città si evidenzia che Firenze, Milano, Palermo, Roma e Verona hanno perso meno rispetto alla media nazionale, in particolare Milano, dove gli immobili hanno lasciato sul terreno solo il -27,9% del loro valore; a seguire Firenze con -28,2%, Roma con -35,4%, Verona con -36,3% e infine Palermo con -38,9%. Il peggior risultato spetta a Genova con -51,8%, diminuzione che è stata abbastanza uniforme in tutte le macroaree della città che in diversi anni hanno riscontrato anche cali di prezzi a due cifre. In generale, il 2012 è stato l’anno peggiore per il mercato immobiliare italiano. L’analisi delle zone nelle grandi città rileva che le zone centrali di Milano tengono meglio; infatti, a partire dal II semestre del 2007, nel capoluogo lombardo il calo delle quotazioni nelle aree centrali è stato solo del -6,9%; il centro di Firenze ha visto nello stesso arco temporale una contrazione del -10%, maggiore di quella di Milano; anche Roma vede le realtà centrali tenere meglio rispetto ad altre metropoli con una contrazione del -20,3%. Il 2016 ha visto prezzi in leggera ripresa nel centro di Bologna, Firenze, Verona, Bari, Milano e Palermo. Il 2017 si è aperto con buoni auspici, soprattutto dal lato delle compravendite, e si ritiene anche che ciò si rifletterà sul trend dei prezzi che già in questo anno potrebbero dare maggiori segnali di stabilità e in alcuni casi di aumento.
CASE, GELATA SUI PREZZI NEL I TRIMESTRE 2017 (-1,3%) – IDEALISTA.IT
Il prezzo delle case di seconda mano in Italia ha registrato un calo dell’1,3% nel corso del I trimestre dell’anno, toccando i 1.869 euro al metro quadro e, stando all’ultimo indice di Idealista, i prezzi dell’usato sono scesi del 5,7% negli ultimi 12 mesi. In pratica, ipotizzando un appartamento di 65 metri quadri (lo standard odierno secondo i dati Idealista), la perdita stimata per il proprietario sarebbe di circa 5.600 euro da un anno all’altro. Dunque, la casa è tornata fra gli interessi degli acquirenti ma la tendenza dei prezzi non s’inverte, con una netta prevalenza di aree in segno negativo, mentre nelle città domanda e prezzi vanno nella stessa direzione solo in zone limitate. Inoltre, immobili datati ed energivori, tipo anni ’70, non hanno mercato e sui proprietari continuano a pesare gli oneri per mantenere una proprietà immobiliare, tutti fattori che determinano un’ulteriore spinta al ribasso dei valori. Il trend negativo dei valori immobiliari investe tutte le Regioni italiane a eccezione di Trentino Alto Adige (2,3%), Molise (1,7%) e Veneto (0,3%); stabili i prezzi in Campania (1.839 euro/m²), mentre la macroarea più penalizzata è la Lombardia (-3,4%), seguita da Sicilia (-2,7%), Lazio (-2,3%) e Toscana (-2,1%). Invece, la Liguria (2.654 euro/m²), si mantiene al top dei prezzi regionali, seguita dalla Valle d’Aosta (2.488 euro/m²), che scalza il Lazio (2.486 euro/m²) dalla seconda piazza; infine, la Regione più economica resta la Calabria con 918 euro al metro quadro. I ribassi colpiscono mediamente 3 mercati provinciali su 4, con 82 aree a chiudere il I trimestre in saldo negativo sulle 107 monitorate. Le aree che hanno sofferto di più sono Verona (-9,7%), Lodi (-8,3%) e Pavia (7,7%); all’opposto, gli incrementi maggiori si sono verificati a Trieste (6,7%), Belluno (5,6%) e Ascoli Piceno (5,3%). Il ranking delle province più care continua a essere guidato da Savona (3.316 euro/m²) e Bolzano (3.130 euro/m²). La graduale flessione dei prezzi porta a 16 le aree provinciali dove i prezzi non superano i 1.000 euro al metro quadro (lo scorso trimestre erano 12) e Biella è ultima in graduatoria con soli 661 euro/m²; più su Caltanissetta (808 euro/m²) e Trapani (832 euro/m²). Per quanto concerne i 102 centri monitorati 79 chiudono il trimestre con il segno meno e ancora una volta i centri più piccoli segnano le svalutazioni maggiori, sino al -9,6% di Barletta che precede Frosinone (-9,5%) e Fermo (-7,7%); cali sopra la media del periodo per altri 51 centri, da Bergamo (-7,4%) a Bari (-1,4%); i maggiori recuperi riguardano Trieste (6,7%) e Matera (6%). A eccezione di Firenze (1,1%) e Bologna (0,5%), tutti i grandi mercati accusano svalutazioni, anche se più contenute rispetto ai centri minori. Falsa partenza a inizio 2017 per Milano (-2,4%), Roma (-1,2%), Napoli (-0,9%) e ribassi di maggiore entità solo a Genova con una limatura del 4,1%. Il ranking delle città più care vede svettare Venezia (4.403 euro/m²), su Firenze (3.440 euro/m²) e Bolzano (3.374 euro/m²); nella parte bassa della gradutoria stazionano Alessandria (881 euro/m²), Caltanissetta (788 euro/m²) e Biella, la più economica, con 708 euro al metro quadro.
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