N°174 - Panorama di Economia Immobiliare - Aprile 2017
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
RAPPORTO SULLA STABILITÀ FINANZIARIA: APRILE – BANCA D’ITALIA
I mercati immobiliari in Europa: i prezzi delle abitazioni sono in aumento in quasi tutti i Paesi ma i rischi per la stabilità finanziaria derivanti dal settore immobiliare rimangono circoscritti ad alcuni di essi. Lo scorso novembre il Comitato europeo per il rischio sistemico (European Systemic Risk Board, Esrb), ha reso pubbliche le segnalazioni inviate a otto Paesi riguardo le vulnerabilità determinate da forti incrementi dei prezzi delle abitazioni, in presenza di elevati livelli di indebitamento delle famiglie. In particolare, in Italia si consolida la crescita delle compravendite, che rimangono però ancora su livelli inferiori a quelli precedenti la crisi del debito sovrano. Inoltre, i prezzi dopo una prolungata flessione si sono stabilizzati sia nel comparto delle abitazioni sia in quello non residenziale e le prospettive sull’evoluzione del mercato rilevate dal Sondaggio trimestrale presso gli agenti immobiliari che operano nel settore residenziale, condotta in gennaio da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, continuano a rimanere favorevoli. Infine, nel IV trimestre del 2016 il rapporto tra i nuovi crediti deteriorati e quelli in bonis all’inizio del periodo si è ulteriormente ridotto, sia per le famiglie sia per le imprese di costruzione e le società immobiliari, mentre gli indicatori anticipatori prefigurano per l’anno in corso e per il prossimo un’ulteriore diminuzione dei rischi per le banche riconducibili al settore immobiliare.
PRODUZIONE NELLE COSTRUZIONI E COSTI DI COSTRUZIONE – ISTAT
A febbraio 2017 gli indici di costo del settore diminuiscono, rispetto al mese precedente, dello 0,2% per il fabbricato residenziale. Invece, su base annua gli indici del costo di costruzione aumentano dello 0,3% per il fabbricato residenziale e il contributo maggiore all'aumento tendenziale del costo di costruzione del fabbricato residenziale è da attribuire all'incremento dei costi dei materiali (+0,5 punti percentuali).
COMPRAVENDITE DA PARTE DEI PENSIONATI: IN AUMENTO LA PERCENTUALE DI ACQUISTI PER INVESTIMENTO – TECNOCASA
L’analisi delle compravendite realizzate da Tecnocasa sul territorio nazionale nel II semestre del 2016 evidenzia che il 9% degli acquisti è stato effettuato da soggetti in pensione. Rispetto a un anno fa (II semestre 2015), non si registrano variazioni significative della percentuale di acquisto da parte di pensionati e si passa infatti dal 9,3% al 9% attuale. I pensionati nel 60,3% dei casi hanno comprato l’abitazione principale, nel 26,9% dei casi hanno comprato per investimento e, infine, il 12,8% degli acquisti ha riguardato la casa vacanza. Rispetto a un anno fa aumenta la percentuale di acquisti per investimento (+1,4%). Restando su questo target di acquirenti si è constatato che solo il 9,3% degli acquisti è stato effettuato con l’ausilio di un mutuo, mentre il 90,7% della compravendite è avvenuto senza l’intervento da parte di istituti di credito. Le richieste dei pensionati si sono concentrate maggiormente sui trilocali (35,4%), seguiti dai bilocali (29%) e dai quattro locali (13,6%); infine, ville, villette, rustici, case indipendenti e semindipendenti compongono insieme l’11,3% degli acquisti. Il 65,8% dei pensionati che ha acquistato attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa è coniugato o è comunque in coppia, il 17,1% è celibe/nubile, il 12,5% è vedovo e il 4,6% è separato/divorziato. Spostando l’attenzione sui venditori risulta che quasi un terzo di coloro che hanno venduto casa nel II semestre del 2016 è un soggetto in pensione (29,6%). Il 65,8% dei pensionati ha venduto per reperire liquidità, il 20,8% per migliorare la qualità abitativa e il 13,4% per trasferirsi in un altro quartiere o in un’altra città.
ANALISI DI MERCATO DEL REAL ESTATE – AGENTPRICING.COM
Sono necessari circa 7 mesi in Italia per vendere la propria casa: è questo il tempo medio in cui gli immobili restano attivi sui portali di compravendita online secondo la ricerca svolta da Agentpricing.com, piattaforma di analisi di mercato per i professionisti del Real Estate che monitora tutti i parametri degli edifici e degli stabili in vendita sul web, uUn dato che si è ridotto nell’arco degli ultimi 3 mesi di quasi il 6%. I bilocali sono generalmente gli immobili con il minor tempo di permanenza sul mercato, pari a soli 120 giorni circa contro gli oltre 250 delle metrature più generose. Medesime tempistiche vengono registrate tra gli immobili ristrutturati (120 giorni) e quelli invece da ristrutturare, che restano sul mercato per circa il doppio del tempo (250). A rimanere più tempo sul mercato sono soprattutto le villette a schiera. Può capitare che alcuni immobili restino sul mercato anche 2 anni e il motivo, quasi sicuramente, è da ricondurre a un’errata scelta del prezzo iniziale. In generale, ad essere venduti più velocemente sono gli immobili pubblicizzati tramite agenzie immobiliari che restano sul mercato 62 giorni in meno rispetto a quelli a trattativa privata. Inoltre, il prezzo proposto in pubblicità non sempre corrisponde al valore cui viene realmente venduto l’immobile e generalmente bisogna considerare una trattativa media tra il 5% e il 25% dei prezzi pubblicizzati; nel I trimestre 2017 il margine di trattativa medio (cioè la differenza tra prezzo pubblicitario e prezzo di vendita finale), registrato su base nazionale è pari al 15,7%. A livello nazionale la città con più immobili in vendita è Roma (50.000), seguita da Milano (30.000) e Torino (14.000). Guardando nel dettaglio i prezzi delle città di Roma e Milano, la Capitale risulta più costosa: per un bilocale in centro a Milano di 45 mq si spendono infatti fra i 335.000 e i 410.000 euro, mentre a Roma il prezzo di partenza è pari a 370.000 euro e si può salire fino a 450.000 euro. Anche per i trilocali in centro di 70 mq si mantiene la proporzione: a Milano oscillano tra 525.000 e 642.00 euro, mentre a Roma fra 560.000 e 750.000. In periferia, invece, i costi sembrano allineati: per un bilocale (45 mq) a Milano si spendono in media tra i 100.000 e i 150.000 euro, mentre a Roma tra i 90.000 e i 150.000 euro. Guardando all’aspetto economico, i prezzi degli immobili in vendita sui principali portali nel I trimestre 2017 hanno subìto un ribasso medio nazionale dello 0,3%, con picchi negativi superiori anche all’1% in alcune città del Sud rispetto all’ultimo trimestre 2016; si è registrata una relativa stabilità in città come Milano e Firenze, mentre quelle con i maggiori ribassi sono state Crotone (Calabria) e Campobasso (Molise).
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I mercati immobiliari in Europa: i prezzi delle abitazioni sono in aumento in quasi tutti i Paesi ma i rischi per la stabilità finanziaria derivanti dal settore immobiliare rimangono circoscritti ad alcuni di essi. Lo scorso novembre il Comitato europeo per il rischio sistemico (European Systemic Risk Board, Esrb), ha reso pubbliche le segnalazioni inviate a otto Paesi riguardo le vulnerabilità determinate da forti incrementi dei prezzi delle abitazioni, in presenza di elevati livelli di indebitamento delle famiglie. In particolare, in Italia si consolida la crescita delle compravendite, che rimangono però ancora su livelli inferiori a quelli precedenti la crisi del debito sovrano. Inoltre, i prezzi dopo una prolungata flessione si sono stabilizzati sia nel comparto delle abitazioni sia in quello non residenziale e le prospettive sull’evoluzione del mercato rilevate dal Sondaggio trimestrale presso gli agenti immobiliari che operano nel settore residenziale, condotta in gennaio da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, continuano a rimanere favorevoli. Infine, nel IV trimestre del 2016 il rapporto tra i nuovi crediti deteriorati e quelli in bonis all’inizio del periodo si è ulteriormente ridotto, sia per le famiglie sia per le imprese di costruzione e le società immobiliari, mentre gli indicatori anticipatori prefigurano per l’anno in corso e per il prossimo un’ulteriore diminuzione dei rischi per le banche riconducibili al settore immobiliare.
PRODUZIONE NELLE COSTRUZIONI E COSTI DI COSTRUZIONE – ISTAT
A febbraio 2017 gli indici di costo del settore diminuiscono, rispetto al mese precedente, dello 0,2% per il fabbricato residenziale. Invece, su base annua gli indici del costo di costruzione aumentano dello 0,3% per il fabbricato residenziale e il contributo maggiore all'aumento tendenziale del costo di costruzione del fabbricato residenziale è da attribuire all'incremento dei costi dei materiali (+0,5 punti percentuali).
COMPRAVENDITE DA PARTE DEI PENSIONATI: IN AUMENTO LA PERCENTUALE DI ACQUISTI PER INVESTIMENTO – TECNOCASA
L’analisi delle compravendite realizzate da Tecnocasa sul territorio nazionale nel II semestre del 2016 evidenzia che il 9% degli acquisti è stato effettuato da soggetti in pensione. Rispetto a un anno fa (II semestre 2015), non si registrano variazioni significative della percentuale di acquisto da parte di pensionati e si passa infatti dal 9,3% al 9% attuale. I pensionati nel 60,3% dei casi hanno comprato l’abitazione principale, nel 26,9% dei casi hanno comprato per investimento e, infine, il 12,8% degli acquisti ha riguardato la casa vacanza. Rispetto a un anno fa aumenta la percentuale di acquisti per investimento (+1,4%). Restando su questo target di acquirenti si è constatato che solo il 9,3% degli acquisti è stato effettuato con l’ausilio di un mutuo, mentre il 90,7% della compravendite è avvenuto senza l’intervento da parte di istituti di credito. Le richieste dei pensionati si sono concentrate maggiormente sui trilocali (35,4%), seguiti dai bilocali (29%) e dai quattro locali (13,6%); infine, ville, villette, rustici, case indipendenti e semindipendenti compongono insieme l’11,3% degli acquisti. Il 65,8% dei pensionati che ha acquistato attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa è coniugato o è comunque in coppia, il 17,1% è celibe/nubile, il 12,5% è vedovo e il 4,6% è separato/divorziato. Spostando l’attenzione sui venditori risulta che quasi un terzo di coloro che hanno venduto casa nel II semestre del 2016 è un soggetto in pensione (29,6%). Il 65,8% dei pensionati ha venduto per reperire liquidità, il 20,8% per migliorare la qualità abitativa e il 13,4% per trasferirsi in un altro quartiere o in un’altra città.
ANALISI DI MERCATO DEL REAL ESTATE – AGENTPRICING.COM
Sono necessari circa 7 mesi in Italia per vendere la propria casa: è questo il tempo medio in cui gli immobili restano attivi sui portali di compravendita online secondo la ricerca svolta da Agentpricing.com, piattaforma di analisi di mercato per i professionisti del Real Estate che monitora tutti i parametri degli edifici e degli stabili in vendita sul web, uUn dato che si è ridotto nell’arco degli ultimi 3 mesi di quasi il 6%. I bilocali sono generalmente gli immobili con il minor tempo di permanenza sul mercato, pari a soli 120 giorni circa contro gli oltre 250 delle metrature più generose. Medesime tempistiche vengono registrate tra gli immobili ristrutturati (120 giorni) e quelli invece da ristrutturare, che restano sul mercato per circa il doppio del tempo (250). A rimanere più tempo sul mercato sono soprattutto le villette a schiera. Può capitare che alcuni immobili restino sul mercato anche 2 anni e il motivo, quasi sicuramente, è da ricondurre a un’errata scelta del prezzo iniziale. In generale, ad essere venduti più velocemente sono gli immobili pubblicizzati tramite agenzie immobiliari che restano sul mercato 62 giorni in meno rispetto a quelli a trattativa privata. Inoltre, il prezzo proposto in pubblicità non sempre corrisponde al valore cui viene realmente venduto l’immobile e generalmente bisogna considerare una trattativa media tra il 5% e il 25% dei prezzi pubblicizzati; nel I trimestre 2017 il margine di trattativa medio (cioè la differenza tra prezzo pubblicitario e prezzo di vendita finale), registrato su base nazionale è pari al 15,7%. A livello nazionale la città con più immobili in vendita è Roma (50.000), seguita da Milano (30.000) e Torino (14.000). Guardando nel dettaglio i prezzi delle città di Roma e Milano, la Capitale risulta più costosa: per un bilocale in centro a Milano di 45 mq si spendono infatti fra i 335.000 e i 410.000 euro, mentre a Roma il prezzo di partenza è pari a 370.000 euro e si può salire fino a 450.000 euro. Anche per i trilocali in centro di 70 mq si mantiene la proporzione: a Milano oscillano tra 525.000 e 642.00 euro, mentre a Roma fra 560.000 e 750.000. In periferia, invece, i costi sembrano allineati: per un bilocale (45 mq) a Milano si spendono in media tra i 100.000 e i 150.000 euro, mentre a Roma tra i 90.000 e i 150.000 euro. Guardando all’aspetto economico, i prezzi degli immobili in vendita sui principali portali nel I trimestre 2017 hanno subìto un ribasso medio nazionale dello 0,3%, con picchi negativi superiori anche all’1% in alcune città del Sud rispetto all’ultimo trimestre 2016; si è registrata una relativa stabilità in città come Milano e Firenze, mentre quelle con i maggiori ribassi sono state Crotone (Calabria) e Campobasso (Molise).
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