N°174 - Panorama di Economia Immobiliare - Aprile 2017
SubTitle: MUTUI
BANCHE E MONETA: SERIE NAZIONALI – BANCA D’ITALIA
In febbraio i prestiti al settore privato, corretti per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, sono cresciuti dello 0,8% su base annua (1,2% in gennaio). I prestiti alle famiglie sono cresciuti del 2,2% (come nel mese precedente), quelli alle società non finanziarie dello 0,1% (0,9% in gennaio). I depositi del settore privato sono aumentati del 4% su base annua (3,5% in gennaio), mentre la raccolta obbligazionaria è diminuita del 14,6%. Il tasso di crescita delle sofferenze è stato pari al 7,5% su base annua (4% nel mese precedente); quando si corregge tale tasso di crescita per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari risulta pari all’11,7% (12,2% nel mese precedente). I tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,47% (2,38% nel mese precedente), quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all’8,18%. I tassi di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sono risultati pari all’1,49% (1,56% in gennaio); quelli sui nuovi prestiti di importo fino a 1 milione di euro sono stati pari al 2,2% e quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1%. Infine, i tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono rimasti stabili allo 0,41%.
RAPPORTO MENSILE: MARZO 2017 – ABI
A fine febbraio 2017 l'ammontare dei prestiti alla clientela erogati dalle banche operanti in Italia, 1.800,9 miliardi di euro, è nettamente superiore, di quasi 101,5 miliardi, all'ammontare complessivo della raccolta da clientela, 1.699,4 miliardi di euro. Dai dati di febbraio 2017 emerge che i prestiti a famiglie e imprese sono in crescita su base annua del +1,8%, in accelerazione rispetto al +1,5% del mese precedente, rafforzando il miglioramento della dinamica complessiva del totale dei prestiti in essere. Tale evidenza emerge dalle stime basate sui dati pubblicati dalla Banca d’Italia relativi ai finanziamenti a famiglie e imprese (calcolati includendo i prestiti non rilevati nei bilanci bancari in quanto cartolarizzati e al netto delle variazioni delle consistenze non connesse con transazioni come, ad esempio, variazioni dovute a fluttuazioni del cambio, ad aggiustamenti di valore o a riclassificazioni). Sulla base degli ultimi dati ufficiali, relativi a gennaio 2017, si conferma la ripresa del mercato dei mutui, inizialmente colta con l’impennata dei nuovi mutui. L’ammontare totale dei mutui in essere delle famiglie ha registrato una variazione positiva di +1,9% rispetto a gennaio 2016 (quando già si manifestavano segnali di miglioramento). Sempre a febbraio 2017, i tassi di interesse applicati sui prestiti alla clientela risultano stabili, su livelli molto bassi: il tasso medio sul totale dei prestiti è pari al 2,85%, minimo storico (2,87% il mese precedente e 6,18% prima della crisi, a fine 2007). Il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese ha registrato un nuovo minimo storico dell’1,45%, era l’1,56% il mese precedente (5,48% a fine 2007). Il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni si è attestato al 2,13%, (2,08% a gennaio 2017, 2,02% a dicembre 2016 - minimo storico - e 5,72% a fine 2007). Sul totale delle nuove erogazioni di mutui circa i due terzi sono mutui a tasso fisso. Inoltre, le sofferenze nette (cioè al netto delle svalutazioni già effettuate dalle banche con proprie risorse), a gennaio 2017 si sono ridotte a 77,8 miliardi di euro (il valore più basso da giugno 2014), in forte diminuzione rispetto al dato di dicembre 2016 (86,8 miliardi). In particolare, rispetto al picco di 89 miliardi toccato a novembre 2015, si registra una riduzione delle sofferenze nette di oltre il 12%. Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali si è ridotto al 4,45% a gennaio 2017 (era il 4,89% a fine 2016 e lo 0,86% prima della crisi). Il margine (spread), fra il tasso medio sui prestiti e quello medio sulla raccolta a famiglie e società non finanziarie permane in Italia su livelli particolarmente bassi: a febbraio 2017 risultava pari a 186 punti base (187 punti base il mese precedente), in marcato calo dagli oltre 300 punti base di prima della crisi finanziaria (329 punti base a fine 2007); in media nel 2016 tale differenziale è risultato pari a 1,98 punti percentuali (2,12 p.p. nel 2015).
MIGLIORI OFFERTE DI MUTUO: APRILE 2017 – MUTUIONLINE
Le migliori proposte di mutuo a tasso fisso di aprile continuano a registrare aumenti dei tassi su tutte le durate, a causa della salita, iniziata sul finire del 2016, dell'Eurirs. L'unica proposta ad essere esclusa da questo trend incrementale è quella a 30 anni che invece si fa notare per un abbassamento rilevante sia del Tan sia del Taeg. Per i mutui a 10 anni il Tan tocca quota 1,4%, la rata mensile aumenta di 3 euro rispetto al mese precedente e il Taeg cresce fino a 1,64%. Sui mutui a 15 anni il Tan fa registrare un +0,10% rispetto a marzo, così come, contestualmente, si alzano rata (632 euro) e Taeg (oggi a 1,92%). Si segnalano invece variazioni per i mutui a 20 e 25 anni: per quelli a 20 anni il Tan si abbassa a 1,65% mentre il Taeg sale fino a 2,04%; a causa di questo la rata scende a 489 euro ma aumentano le spese accessorie. Infine, per i mutui a 25 anni si alzano il Tan, che raggiunge il 2,20%, la rata e il Taeg che sono ora rispettivamente 434 euro e 2,24%. Per le proposte di mutuo a tasso variabile la situazione delle migliori offerte è assolutamente identica a marzo, questo perché l'Euribor resta sempre sotto zero e la situazione sembra possa continuare a essere di sostanziale stabilità anche per i prossimi mesi. Cambiamenti a ribasso invece, rispetto al mese scorso, per quanto riguarda le proposte di mutuo a tasso variabile con Cap: ora i Tan sono compresi tra l'1,05% e l'1,68% e i Taeg tra l'1,31% e l'1,86%. Aumenti invece sul tetto massimo (Cap) che ora è fissato a 4,10% per i mutui a 10 anni, 4,5% per quelli a 15 anni, 4,90% sui 20 anni e 5,4% sui 25 anni, mentre rimane costante (4,15%), per i mutui a 30 anni.
MUTUI, DAL RECORD DI COSTO DEL 2006 AL RECORD DI CONVENIENZA DEL 2016 – MUTUIONLINE
Quello che è accaduto nell’ultimo anno del mercato dei mutui ha dello straordinario ma occorre avere una visione più ampia e valutarlo come parte di un processo più lungo. Per comprendere bene la vicenda dei mutui nel nostro Paese, basta considerare lo storico del dato più indicativo: la rata mensile: infatti, per sostenere un mutuo nel 2008 si doveva pagare una rata di 812 euro, a dicembre 2016 quella stessa cifra si è ridotta di quasi 250 euro, arrivando a segnare in media 568 euro. Una situazione piuttosto anomala, che ha pagato lo scotto di comportamenti e logiche dettate da un entusiasmo tuttavia destinato a svelare i suoi punti di debolezza nel corso degli anni. Se si torna alle altre variabili, si nota che l’andamento dei tassi di interesse si mantiene abbastanza uniforme dal 2006 fino al 2008, gli anni d’oro dell’immobiliare e dei mutui; infatti, i tassi in quel periodo sono altissimi: dal 4,33% del 2006 si passa al 5,32% del 2007, fino a raggiungere a fine anno il 5,5%; il 2008 segna l’inversione di tendenza, perdendo 1,82 punti percentuali e proseguendo in caduta libera fino al mese di dicembre, che regala un 3,68%; la discesa prosegue per tutto il 2009 e arriva a registrare alla fine di quell'anno il 2,73%; l’apertura del 2010 segna invece un cambiamento di rotta, perché i tassi riprendono a crescere fino ad arrivare alla punta massima del 4,25% del dicembre 2012, ma tornano a ridursi incessantemente fino a oggi, con i valori ben noti e che arrivano al 2,31% nel dicembre 2016. Stessa sorte per gli importi erogati per ogni singola unità abitativa, che partono da 125 mila euro nel 2006 per raggiungere la punta massima di 135 mila euro tra il 2011 e il 2012 e iniziare a gennaio 2012 la lenta discesa che li porta a 114 mila euro nell’annata 2014-2015; solo nel 2016 a un andamento decrescente dei tassi si accompagna una lieve risalita degli importi medi erogati fino a 120 mila euro, quando le banche riprendono a concedere mutui con la dovuta cautela dettata da una congiuntura di debolezza e fragilità del sistema bancario ed economico in generale. Nello stesso anno i finanziamenti per la casa arrivano a segnare un +27,3% rispetto al 2015, registrando un volume di erogato pari a 29,4 miliardi di euro su 246 mila unità immobiliari compravendute, oltre 50 mila in più dell’anno precedente. Nel 2016 il 48,5% delle famiglie acquista un immobile facendo ricorso a un mutuo, oltre il 3% in più rispetto a quanto rilevato nel 2015. Pur se con un atteggiamento più previdente, che porterà a scegliere durate più contenute, in media di 22 anni, il 2016 si guadagna a pieno merito il titolo di anno più fortunato dei mutui immobiliari. Ma il 2016 non sarà ricordato solo come anno dei mutui, perché c’è un’altra variabile che ha trovato il suo momento di massima auge: si tratta del tasso fisso e di una convenienza dovuta agli indici di riferimento che non ha pari nella storia dei tassi di interesse. Così, i 2/3 dei finanziamenti concessi nello scorso anno è stato a tasso fisso e nonostante questo 2017 si sia aperto con numeri contrastanti e leggeri incrementi dei valori dell’Eurirs, si può pacificamente sostenere che la maggior parte dei mutuatari continua a scegliere la sicurezza del tasso fisso. Per contro, l’Euribor continua a rimanere negativo e il tasso variabile è ancora la scelta di una buona fetta di contraenti. Per quanto andrà avanti questa situazione? Gli analisti sembrano non aver dubbi sul fatto che valori negativi continueranno almeno fino al 2018, quando inizieranno una lenta risalita per arrivare a segnare comunque lo 0,64% a fine 2021, anno in cui è previsto un pareggiamento dei valori del fisso e del variabile.
Newsletter integrale:
In febbraio i prestiti al settore privato, corretti per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, sono cresciuti dello 0,8% su base annua (1,2% in gennaio). I prestiti alle famiglie sono cresciuti del 2,2% (come nel mese precedente), quelli alle società non finanziarie dello 0,1% (0,9% in gennaio). I depositi del settore privato sono aumentati del 4% su base annua (3,5% in gennaio), mentre la raccolta obbligazionaria è diminuita del 14,6%. Il tasso di crescita delle sofferenze è stato pari al 7,5% su base annua (4% nel mese precedente); quando si corregge tale tasso di crescita per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari risulta pari all’11,7% (12,2% nel mese precedente). I tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,47% (2,38% nel mese precedente), quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all’8,18%. I tassi di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sono risultati pari all’1,49% (1,56% in gennaio); quelli sui nuovi prestiti di importo fino a 1 milione di euro sono stati pari al 2,2% e quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1%. Infine, i tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono rimasti stabili allo 0,41%.
RAPPORTO MENSILE: MARZO 2017 – ABI
A fine febbraio 2017 l'ammontare dei prestiti alla clientela erogati dalle banche operanti in Italia, 1.800,9 miliardi di euro, è nettamente superiore, di quasi 101,5 miliardi, all'ammontare complessivo della raccolta da clientela, 1.699,4 miliardi di euro. Dai dati di febbraio 2017 emerge che i prestiti a famiglie e imprese sono in crescita su base annua del +1,8%, in accelerazione rispetto al +1,5% del mese precedente, rafforzando il miglioramento della dinamica complessiva del totale dei prestiti in essere. Tale evidenza emerge dalle stime basate sui dati pubblicati dalla Banca d’Italia relativi ai finanziamenti a famiglie e imprese (calcolati includendo i prestiti non rilevati nei bilanci bancari in quanto cartolarizzati e al netto delle variazioni delle consistenze non connesse con transazioni come, ad esempio, variazioni dovute a fluttuazioni del cambio, ad aggiustamenti di valore o a riclassificazioni). Sulla base degli ultimi dati ufficiali, relativi a gennaio 2017, si conferma la ripresa del mercato dei mutui, inizialmente colta con l’impennata dei nuovi mutui. L’ammontare totale dei mutui in essere delle famiglie ha registrato una variazione positiva di +1,9% rispetto a gennaio 2016 (quando già si manifestavano segnali di miglioramento). Sempre a febbraio 2017, i tassi di interesse applicati sui prestiti alla clientela risultano stabili, su livelli molto bassi: il tasso medio sul totale dei prestiti è pari al 2,85%, minimo storico (2,87% il mese precedente e 6,18% prima della crisi, a fine 2007). Il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese ha registrato un nuovo minimo storico dell’1,45%, era l’1,56% il mese precedente (5,48% a fine 2007). Il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni si è attestato al 2,13%, (2,08% a gennaio 2017, 2,02% a dicembre 2016 - minimo storico - e 5,72% a fine 2007). Sul totale delle nuove erogazioni di mutui circa i due terzi sono mutui a tasso fisso. Inoltre, le sofferenze nette (cioè al netto delle svalutazioni già effettuate dalle banche con proprie risorse), a gennaio 2017 si sono ridotte a 77,8 miliardi di euro (il valore più basso da giugno 2014), in forte diminuzione rispetto al dato di dicembre 2016 (86,8 miliardi). In particolare, rispetto al picco di 89 miliardi toccato a novembre 2015, si registra una riduzione delle sofferenze nette di oltre il 12%. Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali si è ridotto al 4,45% a gennaio 2017 (era il 4,89% a fine 2016 e lo 0,86% prima della crisi). Il margine (spread), fra il tasso medio sui prestiti e quello medio sulla raccolta a famiglie e società non finanziarie permane in Italia su livelli particolarmente bassi: a febbraio 2017 risultava pari a 186 punti base (187 punti base il mese precedente), in marcato calo dagli oltre 300 punti base di prima della crisi finanziaria (329 punti base a fine 2007); in media nel 2016 tale differenziale è risultato pari a 1,98 punti percentuali (2,12 p.p. nel 2015).
MIGLIORI OFFERTE DI MUTUO: APRILE 2017 – MUTUIONLINE
Le migliori proposte di mutuo a tasso fisso di aprile continuano a registrare aumenti dei tassi su tutte le durate, a causa della salita, iniziata sul finire del 2016, dell'Eurirs. L'unica proposta ad essere esclusa da questo trend incrementale è quella a 30 anni che invece si fa notare per un abbassamento rilevante sia del Tan sia del Taeg. Per i mutui a 10 anni il Tan tocca quota 1,4%, la rata mensile aumenta di 3 euro rispetto al mese precedente e il Taeg cresce fino a 1,64%. Sui mutui a 15 anni il Tan fa registrare un +0,10% rispetto a marzo, così come, contestualmente, si alzano rata (632 euro) e Taeg (oggi a 1,92%). Si segnalano invece variazioni per i mutui a 20 e 25 anni: per quelli a 20 anni il Tan si abbassa a 1,65% mentre il Taeg sale fino a 2,04%; a causa di questo la rata scende a 489 euro ma aumentano le spese accessorie. Infine, per i mutui a 25 anni si alzano il Tan, che raggiunge il 2,20%, la rata e il Taeg che sono ora rispettivamente 434 euro e 2,24%. Per le proposte di mutuo a tasso variabile la situazione delle migliori offerte è assolutamente identica a marzo, questo perché l'Euribor resta sempre sotto zero e la situazione sembra possa continuare a essere di sostanziale stabilità anche per i prossimi mesi. Cambiamenti a ribasso invece, rispetto al mese scorso, per quanto riguarda le proposte di mutuo a tasso variabile con Cap: ora i Tan sono compresi tra l'1,05% e l'1,68% e i Taeg tra l'1,31% e l'1,86%. Aumenti invece sul tetto massimo (Cap) che ora è fissato a 4,10% per i mutui a 10 anni, 4,5% per quelli a 15 anni, 4,90% sui 20 anni e 5,4% sui 25 anni, mentre rimane costante (4,15%), per i mutui a 30 anni.
MUTUI, DAL RECORD DI COSTO DEL 2006 AL RECORD DI CONVENIENZA DEL 2016 – MUTUIONLINE
Quello che è accaduto nell’ultimo anno del mercato dei mutui ha dello straordinario ma occorre avere una visione più ampia e valutarlo come parte di un processo più lungo. Per comprendere bene la vicenda dei mutui nel nostro Paese, basta considerare lo storico del dato più indicativo: la rata mensile: infatti, per sostenere un mutuo nel 2008 si doveva pagare una rata di 812 euro, a dicembre 2016 quella stessa cifra si è ridotta di quasi 250 euro, arrivando a segnare in media 568 euro. Una situazione piuttosto anomala, che ha pagato lo scotto di comportamenti e logiche dettate da un entusiasmo tuttavia destinato a svelare i suoi punti di debolezza nel corso degli anni. Se si torna alle altre variabili, si nota che l’andamento dei tassi di interesse si mantiene abbastanza uniforme dal 2006 fino al 2008, gli anni d’oro dell’immobiliare e dei mutui; infatti, i tassi in quel periodo sono altissimi: dal 4,33% del 2006 si passa al 5,32% del 2007, fino a raggiungere a fine anno il 5,5%; il 2008 segna l’inversione di tendenza, perdendo 1,82 punti percentuali e proseguendo in caduta libera fino al mese di dicembre, che regala un 3,68%; la discesa prosegue per tutto il 2009 e arriva a registrare alla fine di quell'anno il 2,73%; l’apertura del 2010 segna invece un cambiamento di rotta, perché i tassi riprendono a crescere fino ad arrivare alla punta massima del 4,25% del dicembre 2012, ma tornano a ridursi incessantemente fino a oggi, con i valori ben noti e che arrivano al 2,31% nel dicembre 2016. Stessa sorte per gli importi erogati per ogni singola unità abitativa, che partono da 125 mila euro nel 2006 per raggiungere la punta massima di 135 mila euro tra il 2011 e il 2012 e iniziare a gennaio 2012 la lenta discesa che li porta a 114 mila euro nell’annata 2014-2015; solo nel 2016 a un andamento decrescente dei tassi si accompagna una lieve risalita degli importi medi erogati fino a 120 mila euro, quando le banche riprendono a concedere mutui con la dovuta cautela dettata da una congiuntura di debolezza e fragilità del sistema bancario ed economico in generale. Nello stesso anno i finanziamenti per la casa arrivano a segnare un +27,3% rispetto al 2015, registrando un volume di erogato pari a 29,4 miliardi di euro su 246 mila unità immobiliari compravendute, oltre 50 mila in più dell’anno precedente. Nel 2016 il 48,5% delle famiglie acquista un immobile facendo ricorso a un mutuo, oltre il 3% in più rispetto a quanto rilevato nel 2015. Pur se con un atteggiamento più previdente, che porterà a scegliere durate più contenute, in media di 22 anni, il 2016 si guadagna a pieno merito il titolo di anno più fortunato dei mutui immobiliari. Ma il 2016 non sarà ricordato solo come anno dei mutui, perché c’è un’altra variabile che ha trovato il suo momento di massima auge: si tratta del tasso fisso e di una convenienza dovuta agli indici di riferimento che non ha pari nella storia dei tassi di interesse. Così, i 2/3 dei finanziamenti concessi nello scorso anno è stato a tasso fisso e nonostante questo 2017 si sia aperto con numeri contrastanti e leggeri incrementi dei valori dell’Eurirs, si può pacificamente sostenere che la maggior parte dei mutuatari continua a scegliere la sicurezza del tasso fisso. Per contro, l’Euribor continua a rimanere negativo e il tasso variabile è ancora la scelta di una buona fetta di contraenti. Per quanto andrà avanti questa situazione? Gli analisti sembrano non aver dubbi sul fatto che valori negativi continueranno almeno fino al 2018, quando inizieranno una lenta risalita per arrivare a segnare comunque lo 0,64% a fine 2021, anno in cui è previsto un pareggiamento dei valori del fisso e del variabile.
Newsletter integrale:
 | N°174 - Aprile 2017 Panorama di Economia Immobiliare |
