N°175 - Panorama di Economia Immobiliare - Maggio 2017
SubTitle: MUTUI
BANCHE E MONETA: SERIE NAZIONALI – BANCA D’ITALIA
In marzo i prestiti al settore privato, corretti per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, sono cresciuti dell’1% su base annua (0,8% in febbraio). I prestiti alle famiglie sono cresciuti del 2,4% (2,2% nel mese precedente), quelli alle società non finanziarie dello 0,3% (0,1% in febbraio). I depositi del settore privato sono aumentati del 4,1% su base annua (4% in febbraio) e la raccolta obbligazionaria è diminuita del 15,7%. Il tasso di crescita delle sofferenze è stato pari al 7,1% su base annua (7,5% nel mese precedente); quando si corregge tale tasso di crescita per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, risulta pari all’11,2% (11,7% nel mese precedente). I tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,54% (2,47% nel mese precedente); quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all’8,13%. I tassi di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sono risultati pari all’1,66% (1,52% in febbraio); quelli sui nuovi prestiti di importo fino a 1 milione di euro sono stati pari al 2,16%, quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1,22%. I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono rimasti stabili allo 0,41%.
RAPPORTO IMMOBILIARE RESIDENZIALE 2017: MUTUI IPOTECARI E INDICE DI AFFORDABILITY – AGENZIA DELLE ENTRATE, ABI
Le abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario sono state 246.182, il 27,3% in più rispetto al 2015, quando erano state 193.350 ed è il Nord Ovest l’area con la maggior quota di acquisti tramite erogazione di mutuo, il 36,7% del totale nazionale. Per quanto riguarda il capitale erogato per l’acquisto di un’abitazione, la quota media si avvicina ai 120mila euro, fino a raggiungere il capitale unitario massimo di 153mila euro nei capoluoghi del Centro. Continua il calo del tasso d’interesse dei mutui, che nel 2016 scende ancora di 0,44 punti percentuali, portandosi al 2,31%. I tassi medi risultano più elevati nelle regioni del Sud (2,56%) e del centro (2,46%), mentre quelli più bassi si registrano nelle regioni del Nord (2,18%). La durata media del mutuo è sostanzialmente stabile a 22,5 anni, distribuita in maniera più o meno omogenea tra le aree del Paese. Scende anche, in media, la rata mensile che, dai 592 euro osservati nel 2015, passa a 570 euro. L’indice di affordability – elaborato dall’Ufficio Studi Abi – continua nel suo trend positivo, registrando un significativo miglioramento che nel II semestre dell’anno lo porta a stabilire il nuovo massimo storico; secondo le proiezioni mensili, a marzo del 2017 l’indice si sarebbe stabilizzato sui valori di fine anno scorso. In quest’ultimo anno la dinamica positiva è principalmente dovuta a una forte riduzione del costo dei mutui (che spiega l’80% del miglioramento intervenuto), mentre continua a essere positivo anche il contributo dovuto al miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile, anche se è da rilevare la recente crescita delle quotazioni immobiliari. In miglioramento anche gli aspetti distributivi: nel II semestre del 2016 la quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente a coprire il costo annuo del mutuo per l’acquisto di una casa è pari al 74%, nuovo massimo storico, superiore di 12 punti percentuali al dato di inizio 2004. Il miglioramento delle condizioni di accesso all’acquisto di un’abitazione è risultato piuttosto omogeneo a livello territoriale: la condizione di accessibilità è presente in tutte le regioni e, inoltre, sono 17 su 19 le regioni in cui nel 2016 l’indice ha registrato un massimo storico.
FORTE CALO DELLE INTERROGAZIONI RELATIVE ALLA RICHIESTA DI NUOVI MUTUI E SURROGHE DA PARTE DELLE FAMIGLIE: APRILE 2107 – CRIF
Nel mese di aprile il numero di interrogazioni relative a richieste di nuovi mutui e surroghe (vere e proprie istruttorie formali, non semplici richieste di informazioni o preventivi online), da parte delle famiglie italiane ha registrato una flessione del -16,1% rispetto allo stesso mese del 2016: si tratta del più pesante calo di richieste degli ultimi cinque anni. E dire che il 2017 era iniziato con una performance complessivamente positiva, se confrontata con un 2016 di grandi volumi, caratterizzato ancora dalla spinta delle surroghe. La variazione negativa potrebbe però essere determinata dall’effetto calendario che, per quanto il dato sull’andamento delle richieste venga ponderato rispetto al numero di giorni lavorativi presenti nel periodo di osservazione, ovviamente non tiene conto dei numerosi ponti festivi presenti nel mese. L’importo medio delle richieste di nuovi mutui e surroghe interrogate su Crif nel mese di aprile è risultato pari a 124.992 euro. Prosegue, quindi, la costante ripresa del valore richiesto che, da inizio anno, sta registrando crescite continue rispetto al 2016 e, nello specifico, ad aprile segna un +1,9% rispetto allo stesso mese dell’anno scorso. Relativamente alla distribuzione delle richieste per fasce di importo, il mese di aprile ha visto le preferenze degli italiani concentrarsi nella classe compresa tra 100.001 e 150.000 euro, con una quota pari al 29,5% del totale. Rispetto ai dati rilevati nell’aprile 2016 si nota uno spostamento delle richieste verso le classi di importo maggiori (+1,4 punti percentuali per le classi di importo superiore ai 150.000 euro) a cui corrisponde un calo equivalente della classe di importo al di sotto dei 75.000 euro. Per quanto riguarda la distribuzione delle richieste di nuovi mutui e surroghe per classe di durata, quella compresa tra i 16 e i 20 anni si conferma essere la preferita dalle famiglie italiane, con una quota pari al 24,2% del totale. Rispetto ai dati di un anno fa si segnala un allungamento delle durate dei mutui, con un calo delle classi di durata inferiore a 10 anni (-1,7 punti percentuali), a cui corrisponde una crescita delle classi di durata compresa fra 21 e 30 anni (+1,2 punti percentuali). I dati relativi alla distribuzione delle interrogazioni in relazione all’età del richiedente, infine, confermano la predominanza della fascia compresa fra i 35 e i 44 anni, con una quota pari al 35,6% del totale. Nel confronto con il dato di febbraio 2016 si segnala un incremento di +1,1 punti percentuali delle fasce di età comprese tra i 45 e i 54 e tra i 55 e i 64 anni, a cui si contrappone una flessione di -0,5 punti percentuali dell’incidenza delle richieste da parte di giovani al di sotto dei 34 anni, fascia d’età che più di tutte continua a risentire dell’instabilità del mercato del lavoro.
OSSERVATORIO MUTUI – MUTUIONLINE.IT
A ottobre dello scorso anno ricorrere a un mutuo per comprare un immobile era un vero e proprio affare, con i valori del fisso fermi al 2,03% e lo stesso dicasi per chi optava per il tasso variabile, che lo scorso marzo ha raggiunto il suo minimo storico segnando l’1,04%. Ci si aspettava che i bei tempi dei tassi ai minimi prima o poi finisse, invece lo stesso rischio ha finito per essere scongiurato nel giro di poche settimane, quando la Bce si è espressa azzardando che i tassi potranno rimanere così bassi, se non ridursi, ancora a lungo. Nel 2012 acquistare casa con un mutuo voleva dire scegliere fra un tasso fisso al 6,02% o rischiare con un tasso variabile al 3,70%: lo stesso tipo di investimento vede oggi i valori del fisso scesi al 2,34% e quelli del variabile arrivare all’1,08%. Il breve periodo in cui l’Eurirs si è alzato, lasciando presagire un’inversione di tendenza, è stato sufficiente per ridurre le richieste dei mutui a tasso fisso di quasi un punto, passando dall’81,3% al 76,5%. Stabili invece le erogazioni, che si sono assestate all’86,7%, calando solo dello 0,1%. Il favore è andato ai mutui a tasso variabile, che dopo un paio di trimestri in calo hanno visto aumentare le richieste fino a costituire il 21,8% del campione rilevato, mentre le erogazioni sono state comunque inferiori rispetto a quelle del trimestre precedente, solo l’11,8%, perché a guadagnare terreno c’è stato il tasso misto con l’1,2%. La durata dei mutui richiesti si è mantenuta su livelli stabili, con l’intervallo dei 20 anni che prevale per il 28,6%, seguito dalle lunghe durate, fra i 30 e 40 anni, che fanno rilevare il 22,8%. Il dato più interessante arriva invece per le erogazioni, visto che gli istituti hanno concesso mutui per il 32,1% della durata di 20 anni e solo per il 17,6% della durata di 30-40 anni. Dopo gli aumenti del I trimestre dell’anno fino a toccare i 128.072 euro, l’importo medio richiesto torna ad abbassarsi a 124.970 euro, ma il dato non corrisponde a quello dei mutui erogati, visto che l’importo medio in questo caso segna 125.136 euro, oltre 2.500 euro in più dei primi tre mesi dell’anno. Le rilevazioni sulle somme richieste hanno in cima alla classifica l’intervallo di importo compreso tra i 50.000 e i 100.000 euro con il 37,4%, seguito dall’intervallo 100.000-150.000 euro con il 31,2%. Le erogazioni vedono i valori allinearsi, con l’intervallo 50.000-100.000 euro al 38,5% e le somme ricomprese tra i 100.000 e i 150.000 euro al 31,3%. Se si guarda il loan-to-value, il valore dell’immobile coperto dal finanziamento, si nota una prevalenza dell’intervallo dal 70% all’80% con il 35,8% delle richieste, mentre al secondo posto, a notevole distanza, con il 16,4% si trova l’intervallo 60-70%. L’Osservatorio fornisce anche i dettagli sulle caratteristiche dei mutuatari: la provenienza, l’età, la professione. Il mutuo non è più una spesa affrontata in età matura, visto che quasi una richiesta su quattro, il 24,7%, arriva da giovani di età compresa fra i 26 e i 35 anni; per contro, le erogazioni sono leggermente più basse per questa classe di età (23,5%), dando prevalenza per il 48,7% a mutuatari fra i 36 e i 45 anni; per quanto riguarda la professione, l’82,2% è un lavoratore a tempo indeterminato, il 14,% un lavoratore autonomo e il 2,5% un pensionato.
Newsletter integrale:
In marzo i prestiti al settore privato, corretti per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, sono cresciuti dell’1% su base annua (0,8% in febbraio). I prestiti alle famiglie sono cresciuti del 2,4% (2,2% nel mese precedente), quelli alle società non finanziarie dello 0,3% (0,1% in febbraio). I depositi del settore privato sono aumentati del 4,1% su base annua (4% in febbraio) e la raccolta obbligazionaria è diminuita del 15,7%. Il tasso di crescita delle sofferenze è stato pari al 7,1% su base annua (7,5% nel mese precedente); quando si corregge tale tasso di crescita per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, risulta pari all’11,2% (11,7% nel mese precedente). I tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,54% (2,47% nel mese precedente); quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all’8,13%. I tassi di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sono risultati pari all’1,66% (1,52% in febbraio); quelli sui nuovi prestiti di importo fino a 1 milione di euro sono stati pari al 2,16%, quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1,22%. I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono rimasti stabili allo 0,41%.
RAPPORTO IMMOBILIARE RESIDENZIALE 2017: MUTUI IPOTECARI E INDICE DI AFFORDABILITY – AGENZIA DELLE ENTRATE, ABI
Le abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario sono state 246.182, il 27,3% in più rispetto al 2015, quando erano state 193.350 ed è il Nord Ovest l’area con la maggior quota di acquisti tramite erogazione di mutuo, il 36,7% del totale nazionale. Per quanto riguarda il capitale erogato per l’acquisto di un’abitazione, la quota media si avvicina ai 120mila euro, fino a raggiungere il capitale unitario massimo di 153mila euro nei capoluoghi del Centro. Continua il calo del tasso d’interesse dei mutui, che nel 2016 scende ancora di 0,44 punti percentuali, portandosi al 2,31%. I tassi medi risultano più elevati nelle regioni del Sud (2,56%) e del centro (2,46%), mentre quelli più bassi si registrano nelle regioni del Nord (2,18%). La durata media del mutuo è sostanzialmente stabile a 22,5 anni, distribuita in maniera più o meno omogenea tra le aree del Paese. Scende anche, in media, la rata mensile che, dai 592 euro osservati nel 2015, passa a 570 euro. L’indice di affordability – elaborato dall’Ufficio Studi Abi – continua nel suo trend positivo, registrando un significativo miglioramento che nel II semestre dell’anno lo porta a stabilire il nuovo massimo storico; secondo le proiezioni mensili, a marzo del 2017 l’indice si sarebbe stabilizzato sui valori di fine anno scorso. In quest’ultimo anno la dinamica positiva è principalmente dovuta a una forte riduzione del costo dei mutui (che spiega l’80% del miglioramento intervenuto), mentre continua a essere positivo anche il contributo dovuto al miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile, anche se è da rilevare la recente crescita delle quotazioni immobiliari. In miglioramento anche gli aspetti distributivi: nel II semestre del 2016 la quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente a coprire il costo annuo del mutuo per l’acquisto di una casa è pari al 74%, nuovo massimo storico, superiore di 12 punti percentuali al dato di inizio 2004. Il miglioramento delle condizioni di accesso all’acquisto di un’abitazione è risultato piuttosto omogeneo a livello territoriale: la condizione di accessibilità è presente in tutte le regioni e, inoltre, sono 17 su 19 le regioni in cui nel 2016 l’indice ha registrato un massimo storico.
FORTE CALO DELLE INTERROGAZIONI RELATIVE ALLA RICHIESTA DI NUOVI MUTUI E SURROGHE DA PARTE DELLE FAMIGLIE: APRILE 2107 – CRIF
Nel mese di aprile il numero di interrogazioni relative a richieste di nuovi mutui e surroghe (vere e proprie istruttorie formali, non semplici richieste di informazioni o preventivi online), da parte delle famiglie italiane ha registrato una flessione del -16,1% rispetto allo stesso mese del 2016: si tratta del più pesante calo di richieste degli ultimi cinque anni. E dire che il 2017 era iniziato con una performance complessivamente positiva, se confrontata con un 2016 di grandi volumi, caratterizzato ancora dalla spinta delle surroghe. La variazione negativa potrebbe però essere determinata dall’effetto calendario che, per quanto il dato sull’andamento delle richieste venga ponderato rispetto al numero di giorni lavorativi presenti nel periodo di osservazione, ovviamente non tiene conto dei numerosi ponti festivi presenti nel mese. L’importo medio delle richieste di nuovi mutui e surroghe interrogate su Crif nel mese di aprile è risultato pari a 124.992 euro. Prosegue, quindi, la costante ripresa del valore richiesto che, da inizio anno, sta registrando crescite continue rispetto al 2016 e, nello specifico, ad aprile segna un +1,9% rispetto allo stesso mese dell’anno scorso. Relativamente alla distribuzione delle richieste per fasce di importo, il mese di aprile ha visto le preferenze degli italiani concentrarsi nella classe compresa tra 100.001 e 150.000 euro, con una quota pari al 29,5% del totale. Rispetto ai dati rilevati nell’aprile 2016 si nota uno spostamento delle richieste verso le classi di importo maggiori (+1,4 punti percentuali per le classi di importo superiore ai 150.000 euro) a cui corrisponde un calo equivalente della classe di importo al di sotto dei 75.000 euro. Per quanto riguarda la distribuzione delle richieste di nuovi mutui e surroghe per classe di durata, quella compresa tra i 16 e i 20 anni si conferma essere la preferita dalle famiglie italiane, con una quota pari al 24,2% del totale. Rispetto ai dati di un anno fa si segnala un allungamento delle durate dei mutui, con un calo delle classi di durata inferiore a 10 anni (-1,7 punti percentuali), a cui corrisponde una crescita delle classi di durata compresa fra 21 e 30 anni (+1,2 punti percentuali). I dati relativi alla distribuzione delle interrogazioni in relazione all’età del richiedente, infine, confermano la predominanza della fascia compresa fra i 35 e i 44 anni, con una quota pari al 35,6% del totale. Nel confronto con il dato di febbraio 2016 si segnala un incremento di +1,1 punti percentuali delle fasce di età comprese tra i 45 e i 54 e tra i 55 e i 64 anni, a cui si contrappone una flessione di -0,5 punti percentuali dell’incidenza delle richieste da parte di giovani al di sotto dei 34 anni, fascia d’età che più di tutte continua a risentire dell’instabilità del mercato del lavoro.
OSSERVATORIO MUTUI – MUTUIONLINE.IT
A ottobre dello scorso anno ricorrere a un mutuo per comprare un immobile era un vero e proprio affare, con i valori del fisso fermi al 2,03% e lo stesso dicasi per chi optava per il tasso variabile, che lo scorso marzo ha raggiunto il suo minimo storico segnando l’1,04%. Ci si aspettava che i bei tempi dei tassi ai minimi prima o poi finisse, invece lo stesso rischio ha finito per essere scongiurato nel giro di poche settimane, quando la Bce si è espressa azzardando che i tassi potranno rimanere così bassi, se non ridursi, ancora a lungo. Nel 2012 acquistare casa con un mutuo voleva dire scegliere fra un tasso fisso al 6,02% o rischiare con un tasso variabile al 3,70%: lo stesso tipo di investimento vede oggi i valori del fisso scesi al 2,34% e quelli del variabile arrivare all’1,08%. Il breve periodo in cui l’Eurirs si è alzato, lasciando presagire un’inversione di tendenza, è stato sufficiente per ridurre le richieste dei mutui a tasso fisso di quasi un punto, passando dall’81,3% al 76,5%. Stabili invece le erogazioni, che si sono assestate all’86,7%, calando solo dello 0,1%. Il favore è andato ai mutui a tasso variabile, che dopo un paio di trimestri in calo hanno visto aumentare le richieste fino a costituire il 21,8% del campione rilevato, mentre le erogazioni sono state comunque inferiori rispetto a quelle del trimestre precedente, solo l’11,8%, perché a guadagnare terreno c’è stato il tasso misto con l’1,2%. La durata dei mutui richiesti si è mantenuta su livelli stabili, con l’intervallo dei 20 anni che prevale per il 28,6%, seguito dalle lunghe durate, fra i 30 e 40 anni, che fanno rilevare il 22,8%. Il dato più interessante arriva invece per le erogazioni, visto che gli istituti hanno concesso mutui per il 32,1% della durata di 20 anni e solo per il 17,6% della durata di 30-40 anni. Dopo gli aumenti del I trimestre dell’anno fino a toccare i 128.072 euro, l’importo medio richiesto torna ad abbassarsi a 124.970 euro, ma il dato non corrisponde a quello dei mutui erogati, visto che l’importo medio in questo caso segna 125.136 euro, oltre 2.500 euro in più dei primi tre mesi dell’anno. Le rilevazioni sulle somme richieste hanno in cima alla classifica l’intervallo di importo compreso tra i 50.000 e i 100.000 euro con il 37,4%, seguito dall’intervallo 100.000-150.000 euro con il 31,2%. Le erogazioni vedono i valori allinearsi, con l’intervallo 50.000-100.000 euro al 38,5% e le somme ricomprese tra i 100.000 e i 150.000 euro al 31,3%. Se si guarda il loan-to-value, il valore dell’immobile coperto dal finanziamento, si nota una prevalenza dell’intervallo dal 70% all’80% con il 35,8% delle richieste, mentre al secondo posto, a notevole distanza, con il 16,4% si trova l’intervallo 60-70%. L’Osservatorio fornisce anche i dettagli sulle caratteristiche dei mutuatari: la provenienza, l’età, la professione. Il mutuo non è più una spesa affrontata in età matura, visto che quasi una richiesta su quattro, il 24,7%, arriva da giovani di età compresa fra i 26 e i 35 anni; per contro, le erogazioni sono leggermente più basse per questa classe di età (23,5%), dando prevalenza per il 48,7% a mutuatari fra i 36 e i 45 anni; per quanto riguarda la professione, l’82,2% è un lavoratore a tempo indeterminato, il 14,% un lavoratore autonomo e il 2,5% un pensionato.
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