N°183 - Panorama di Economia Immobiliare - Ottobre 2017
SubTitle: MUTUI
BANCHE E MONETA: SERIE NAZIONALI – BANCA D'ITALIA
In agosto i prestiti al settore privato, corretti per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, sono cresciuti dell’1,1% su base annua (1,4% in luglio). I prestiti alle famiglie sono cresciuti del 2,7% (come nel mese precedente), mentre quelli alle società non finanziarie sono diminuiti dello 0,1% (erano cresciuti dello 0,3% in luglio). I depositi del settore privato sono aumentati del 4,8% su base annua (3,5% in luglio), mentre la raccolta obbligazionaria è diminuita del 14,7%. Le sofferenze sono diminuite del 6,5% su base annua (erano diminuite del 5,7% nel mese precedente) ma quando si corregge per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, le sofferenze risultano cresciute del 9,4% (erano aumentate del 9,7% nel mese precedente). I tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,51% (2,45% nel mese precedente); quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all’8,65%. I tassi di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sono risultati pari all’1,60% (1,55% in luglio); quelli sui nuovi prestiti di importo fino a 1 milione di euro sono stati pari al 2,15%, quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1,12%. I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono rimasti stabili allo 0,39%.
RAPPORTO SUI MUTUI: I SEMESTRE 2017 – DATI STATISTICI NOTARILI
Si registra un aumento del 2% sui nuovi finanziamenti con garanzia ipotecaria su fabbricati, ma resta la propensione a una certa prudenza e una bassa propensione al rischio del mondo bancario, visto che oltre il 70% dei mutui erogati non supera l’importo di 150.000 euro. Significativo invece appare l’aumento di oltre il 10% per i finanziamenti di importo superiore ai 500.000 euro, segnale di una timida ripresa dei grandi investimenti. Nel I semestre aumenta anche del 9% circa l’importo erogato dalle banche per i nuovi finanziamenti. Considerando il totale delle operazioni bancarie di finanziamento, il 78% è rappresentato dal nuovi finanziamenti ipotecari (mutui), mentre le surroghe rappresentano il 13,38%. La fascia di età più finanziata è quella 18-35 e 36-45 anni, a loro sono destinati il 70% dei finanziamenti.
BAROMETRO MUTUI – CRIF
Analizzando le interrogazioni sul Sistema di Informazioni Creditizie (Sic) di Crif relative alle richieste di nuovi mutui e surroghe (vere e proprie istruttorie formali, non semplici richieste di informazioni o preventivi online), il mese di settembre evidenzia una nuova forte contrazione rispetto al corrispondente periodo 2016, con una variazione del -13,8% riconducibile prevalentemente alla progressiva perdita di interesse da parte delle famiglie verso la rottamazione dei vecchi mutui. Se si considerano i primi 9 mesi dell’anno nel loro complesso, la flessione risulta pari a -8,2%. Al contempo, però, il III trimestre dell’anno mostra una crescita complessiva dell’importo medio richiesto, che si attesta su 125.449 euro (+1,6% rispetto al medesimo periodo 2016). Nei primi nove mesi del 2017, rispetto allo stesso periodo degli anni precedenti, si registra un calo del numero di richieste rispetto ai primi 9 mesi del 2016, che si era dimostrato particolarmente vivace ma, allargando il raggio di analisi agli anni precedenti, si osserva il costante recupero dopo il crollo registrato nel biennio 2010/2011. Dopo le crescite registrate nei primi mesi dell’anno, a settembre il valore medio dei mutui richiesti dalle famiglie risulta pari a 123.567 euro, in leggera crescita (+0,5%), rispetto allo stesso mese dell’anno precedente; va evidenziato, però, che rispetto agli altri mesi dell’anno in corso tra agosto e settembre si è assistito a una riduzione del valore medio che ha assorbito parte degli aumenti registrati nei primi 7 mesi. Complessivamente, nel III trimestre dell’anno in corso la performance risulta comunque positiva, con l’importo medio richiesto che si attesta su 125.449 euro (+1,6% rispetto al dato del corrispondente periodo del 2016). Relativamente alla distribuzione delle richieste per fasce di importo nei primi 9 mesi dell’anno in corso la classe compresa tra 100.001 e 150.000 euro si conferma essere la preferita dagli italiani, con una quota pari al 29,4% del totale. Rispetto ai dati rilevati nello stesso periodo del 2016, in generale, le fasce di importo maggiore continuano a guadagnare peso (+1,1 punti percentuali per le classi di importo superiore ai 150.000 euro). Anche per quanto riguarda la distribuzione delle richieste di nuovi mutui e surroghe per durata le preferenze delle famiglie italiane sembrano confermate: nella classe compresa tra i 16 e i 20 anni si concentra, infatti, la quota maggiore di richieste con il 24,4% del totale (+0,2 punti percentuali rispetto all’intervallo gennaio-settembre 2016), seguita dalla fascia tra i 26 e i 30 anni, con il 22%. Rispetto allo scorso anno si osserva una crescita complessiva delle richieste di mutuo con piani di rimborso più lunghi (+3 punti percentuali per le classi di durata superiore ai 15 anni). Va considerata in questo senso la maggiore incidenza delle richieste di nuovi mutui rispetto alle surroghe, che per loro natura hanno una durata inferiore. Per quanto riguarda la distribuzione delle interrogazioni in relazione all’età del richiedente, la fascia compresa fra i 35 e i 44 anni rimane maggioritaria con una quota pari al 35,2% del totale, seppur in calo di -0,8 punti percentuali rispetto al dato del 2016; la quota degli under 35, invece, assorbe il 26,7% delle richieste, mentre le altre classi rimangono pressoché stabili, eccetto quella compresa tra i 45 e i 54 anni che registra l’aumento più rilevante con +0,4 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
MUTUI PIÙ CONVENIENTI CON L’EURO FORTE – MUTUIONLINE
La stagione dei mutui convenienti non è ancora finita. Le notizie degli ultimi giorni davano per certo un aumento del costo del denaro da parte della Bce (Banca Centrale Europea), una mossa che avrebbe impattato negativamente sui prestiti per la casa. La manovra prevista dalla Banca Centrale è stata momentaneamente messa da parte a causa dell’apprezzamento dell’euro sul dollaro, situazione che potrebbe rallentare gli obiettivi dell’Europa relativi alla crescita dell’inflazione. Negli Stati Uniti erano attesi nuovi rialzi dei tassi da parte della Fed, con conseguente rafforzamento del dollaro ma questo non è avvenuto e l’euro si è così rivalutato, creando un’incognita in più nelle decisioni di Draghi. La forza della moneta unica può infatti rappresentare un ostacolo per la ripresa economica del Vecchio Continente, senza contare che l’inflazione è lontana dal target del 2% fissato dalla Bce e un euro forte importa deflazione. Tutto ciò spiega la calma piatta che si vede sul fronte delle offerte di mutui con l’Euribor, tasso di riferimento per quelli a tasso variabile, ai minimi di sempre, e l’Irs, quello per i fissi, sostanzialmente fermo. Dunque, uno scenario non del tutto positivo per l’economia italiana ma che porta benefici sul costo dei mutui, ancora più economici grazie anche ai bassi livelli di spread applicati dalle banche. Si registra una quota sempre maggiore di acquisti immobiliari finanziati da prestiti, circa l'80% delle compravendite che coprono il 70% del valore dell'immobile. Il tasso fisso è ad oggi la soluzione più richiesta dai mutuatari, una preferenza dovuta al fatto che il variabile non porta più grandi risparmi sulla rata e il differenziale tra le due tipologie è all’incirca di un punto percentuale. A fronte di un modesto sovrapprezzo si acquisisce la tranquillità di una rata costante che può essere considerata comunque bassa e che si mantiene inalterata per tutta la vita del finanziamento. Secondo i dati raccolti nel III trimestre i prestiti a rata fissa sono stati il 70,2% di quelli erogati, una percentuale nettamente maggiore rispetto al 26,5% del tasso variabile, che è comunque in aumento del 3,4% sui tre mesi precedenti. Questa risalita è dovuta soprattutto a coloro che scelgono importi del mutuo più contenuti (dai 50 agli 80 mila euro) e piani di ammortamento più brevi; in questo caso i clienti sono soggetti a un rischio minore dell’aumento dei tassi, visto che il finanziamento sarà estinto già in pochi anni. La richiesta di una somma minore e un loan-to-value non superiore al 50% presenta anche altri due vantaggi: in genere le banche applicano spread più bassi e non sono previste penali per l’estinzione del finanziamento. I nuovi prestiti per la casa sono per la prima volta dopo oltre due anni superiori alle surroghe, con una situazione che si è ribaltata rispetto al periodo di aprile-giugno, quando la portabilità era al 49,7% e gli acquisti al 41,3%: tra luglio e settembre le erogazioni per surroghe e sostituzioni sono state il 43,3% del totale, mentre quelle per l’effettivo acquisto di un immobile sono salite al 45,9%. Le percentuali evidenziano comunque un’ottima tenuta per il trasferimento del prestito, un successo che secondo gli analisti tenderà a esaurirsi a partire dal 2018. L’aumento dei nuovi mutui e le condizioni particolarmente favorevoli non escludono alcune problematiche ancora presenti: l’accessibilità alla stipula resta ancora preclusa a chi ha un reddito basso e solo il 3,1% dei finanziamenti totali viene concesso a soggetti che guadagnano meno di 1.000 euro al mese; inoltre, quasi l’88% dei contratti conclusi riguardano clienti che vantano un contratto di lavoro a tempo indeterminato, mentre l’1% è rivolto ai lavoratori atipici, percentuali che dimostrano come soprattutto i giovani abbiano poco accesso al mercato dei mutui.
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In agosto i prestiti al settore privato, corretti per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, sono cresciuti dell’1,1% su base annua (1,4% in luglio). I prestiti alle famiglie sono cresciuti del 2,7% (come nel mese precedente), mentre quelli alle società non finanziarie sono diminuiti dello 0,1% (erano cresciuti dello 0,3% in luglio). I depositi del settore privato sono aumentati del 4,8% su base annua (3,5% in luglio), mentre la raccolta obbligazionaria è diminuita del 14,7%. Le sofferenze sono diminuite del 6,5% su base annua (erano diminuite del 5,7% nel mese precedente) ma quando si corregge per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari, le sofferenze risultano cresciute del 9,4% (erano aumentate del 9,7% nel mese precedente). I tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,51% (2,45% nel mese precedente); quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all’8,65%. I tassi di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sono risultati pari all’1,60% (1,55% in luglio); quelli sui nuovi prestiti di importo fino a 1 milione di euro sono stati pari al 2,15%, quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all’1,12%. I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono rimasti stabili allo 0,39%.
RAPPORTO SUI MUTUI: I SEMESTRE 2017 – DATI STATISTICI NOTARILI
Si registra un aumento del 2% sui nuovi finanziamenti con garanzia ipotecaria su fabbricati, ma resta la propensione a una certa prudenza e una bassa propensione al rischio del mondo bancario, visto che oltre il 70% dei mutui erogati non supera l’importo di 150.000 euro. Significativo invece appare l’aumento di oltre il 10% per i finanziamenti di importo superiore ai 500.000 euro, segnale di una timida ripresa dei grandi investimenti. Nel I semestre aumenta anche del 9% circa l’importo erogato dalle banche per i nuovi finanziamenti. Considerando il totale delle operazioni bancarie di finanziamento, il 78% è rappresentato dal nuovi finanziamenti ipotecari (mutui), mentre le surroghe rappresentano il 13,38%. La fascia di età più finanziata è quella 18-35 e 36-45 anni, a loro sono destinati il 70% dei finanziamenti.
BAROMETRO MUTUI – CRIF
Analizzando le interrogazioni sul Sistema di Informazioni Creditizie (Sic) di Crif relative alle richieste di nuovi mutui e surroghe (vere e proprie istruttorie formali, non semplici richieste di informazioni o preventivi online), il mese di settembre evidenzia una nuova forte contrazione rispetto al corrispondente periodo 2016, con una variazione del -13,8% riconducibile prevalentemente alla progressiva perdita di interesse da parte delle famiglie verso la rottamazione dei vecchi mutui. Se si considerano i primi 9 mesi dell’anno nel loro complesso, la flessione risulta pari a -8,2%. Al contempo, però, il III trimestre dell’anno mostra una crescita complessiva dell’importo medio richiesto, che si attesta su 125.449 euro (+1,6% rispetto al medesimo periodo 2016). Nei primi nove mesi del 2017, rispetto allo stesso periodo degli anni precedenti, si registra un calo del numero di richieste rispetto ai primi 9 mesi del 2016, che si era dimostrato particolarmente vivace ma, allargando il raggio di analisi agli anni precedenti, si osserva il costante recupero dopo il crollo registrato nel biennio 2010/2011. Dopo le crescite registrate nei primi mesi dell’anno, a settembre il valore medio dei mutui richiesti dalle famiglie risulta pari a 123.567 euro, in leggera crescita (+0,5%), rispetto allo stesso mese dell’anno precedente; va evidenziato, però, che rispetto agli altri mesi dell’anno in corso tra agosto e settembre si è assistito a una riduzione del valore medio che ha assorbito parte degli aumenti registrati nei primi 7 mesi. Complessivamente, nel III trimestre dell’anno in corso la performance risulta comunque positiva, con l’importo medio richiesto che si attesta su 125.449 euro (+1,6% rispetto al dato del corrispondente periodo del 2016). Relativamente alla distribuzione delle richieste per fasce di importo nei primi 9 mesi dell’anno in corso la classe compresa tra 100.001 e 150.000 euro si conferma essere la preferita dagli italiani, con una quota pari al 29,4% del totale. Rispetto ai dati rilevati nello stesso periodo del 2016, in generale, le fasce di importo maggiore continuano a guadagnare peso (+1,1 punti percentuali per le classi di importo superiore ai 150.000 euro). Anche per quanto riguarda la distribuzione delle richieste di nuovi mutui e surroghe per durata le preferenze delle famiglie italiane sembrano confermate: nella classe compresa tra i 16 e i 20 anni si concentra, infatti, la quota maggiore di richieste con il 24,4% del totale (+0,2 punti percentuali rispetto all’intervallo gennaio-settembre 2016), seguita dalla fascia tra i 26 e i 30 anni, con il 22%. Rispetto allo scorso anno si osserva una crescita complessiva delle richieste di mutuo con piani di rimborso più lunghi (+3 punti percentuali per le classi di durata superiore ai 15 anni). Va considerata in questo senso la maggiore incidenza delle richieste di nuovi mutui rispetto alle surroghe, che per loro natura hanno una durata inferiore. Per quanto riguarda la distribuzione delle interrogazioni in relazione all’età del richiedente, la fascia compresa fra i 35 e i 44 anni rimane maggioritaria con una quota pari al 35,2% del totale, seppur in calo di -0,8 punti percentuali rispetto al dato del 2016; la quota degli under 35, invece, assorbe il 26,7% delle richieste, mentre le altre classi rimangono pressoché stabili, eccetto quella compresa tra i 45 e i 54 anni che registra l’aumento più rilevante con +0,4 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
MUTUI PIÙ CONVENIENTI CON L’EURO FORTE – MUTUIONLINE
La stagione dei mutui convenienti non è ancora finita. Le notizie degli ultimi giorni davano per certo un aumento del costo del denaro da parte della Bce (Banca Centrale Europea), una mossa che avrebbe impattato negativamente sui prestiti per la casa. La manovra prevista dalla Banca Centrale è stata momentaneamente messa da parte a causa dell’apprezzamento dell’euro sul dollaro, situazione che potrebbe rallentare gli obiettivi dell’Europa relativi alla crescita dell’inflazione. Negli Stati Uniti erano attesi nuovi rialzi dei tassi da parte della Fed, con conseguente rafforzamento del dollaro ma questo non è avvenuto e l’euro si è così rivalutato, creando un’incognita in più nelle decisioni di Draghi. La forza della moneta unica può infatti rappresentare un ostacolo per la ripresa economica del Vecchio Continente, senza contare che l’inflazione è lontana dal target del 2% fissato dalla Bce e un euro forte importa deflazione. Tutto ciò spiega la calma piatta che si vede sul fronte delle offerte di mutui con l’Euribor, tasso di riferimento per quelli a tasso variabile, ai minimi di sempre, e l’Irs, quello per i fissi, sostanzialmente fermo. Dunque, uno scenario non del tutto positivo per l’economia italiana ma che porta benefici sul costo dei mutui, ancora più economici grazie anche ai bassi livelli di spread applicati dalle banche. Si registra una quota sempre maggiore di acquisti immobiliari finanziati da prestiti, circa l'80% delle compravendite che coprono il 70% del valore dell'immobile. Il tasso fisso è ad oggi la soluzione più richiesta dai mutuatari, una preferenza dovuta al fatto che il variabile non porta più grandi risparmi sulla rata e il differenziale tra le due tipologie è all’incirca di un punto percentuale. A fronte di un modesto sovrapprezzo si acquisisce la tranquillità di una rata costante che può essere considerata comunque bassa e che si mantiene inalterata per tutta la vita del finanziamento. Secondo i dati raccolti nel III trimestre i prestiti a rata fissa sono stati il 70,2% di quelli erogati, una percentuale nettamente maggiore rispetto al 26,5% del tasso variabile, che è comunque in aumento del 3,4% sui tre mesi precedenti. Questa risalita è dovuta soprattutto a coloro che scelgono importi del mutuo più contenuti (dai 50 agli 80 mila euro) e piani di ammortamento più brevi; in questo caso i clienti sono soggetti a un rischio minore dell’aumento dei tassi, visto che il finanziamento sarà estinto già in pochi anni. La richiesta di una somma minore e un loan-to-value non superiore al 50% presenta anche altri due vantaggi: in genere le banche applicano spread più bassi e non sono previste penali per l’estinzione del finanziamento. I nuovi prestiti per la casa sono per la prima volta dopo oltre due anni superiori alle surroghe, con una situazione che si è ribaltata rispetto al periodo di aprile-giugno, quando la portabilità era al 49,7% e gli acquisti al 41,3%: tra luglio e settembre le erogazioni per surroghe e sostituzioni sono state il 43,3% del totale, mentre quelle per l’effettivo acquisto di un immobile sono salite al 45,9%. Le percentuali evidenziano comunque un’ottima tenuta per il trasferimento del prestito, un successo che secondo gli analisti tenderà a esaurirsi a partire dal 2018. L’aumento dei nuovi mutui e le condizioni particolarmente favorevoli non escludono alcune problematiche ancora presenti: l’accessibilità alla stipula resta ancora preclusa a chi ha un reddito basso e solo il 3,1% dei finanziamenti totali viene concesso a soggetti che guadagnano meno di 1.000 euro al mese; inoltre, quasi l’88% dei contratti conclusi riguardano clienti che vantano un contratto di lavoro a tempo indeterminato, mentre l’1% è rivolto ai lavoratori atipici, percentuali che dimostrano come soprattutto i giovani abbiano poco accesso al mercato dei mutui.
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