N°184 - Panorama di Economia Immobiliare - Ottobre 2017
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
IL MERCATO DEGLI IMMOBILI DI PREGIO MILANO E ROMA: I PRINCIPALI INDICATORI DI MERCATO – SANTANDREA LUXURY HOUSES E NOMISMA
Nel corso del I e II semestre del 2016 il mercato degli immobili di pregio a Milano e Roma ha fatto registrare segnali positivi soprattutto per quanto riguarda il segmento della compravendita. In particolare, la domanda è risultata in aumento o stabile nella maggior parte delle zone analizzate sia a Milano che a Roma. Sul fronte dell’offerta in vendita, invece, a Milano si segnala una crescita tra il I e il II semestre del 2016 mentre a Roma lo stock offerto è risultato stabile. La maggiore dinamicità della domanda a Milano ha reso possibile un rimbalzo del numero di compravendite mentre a Roma il numero di transazioni si è stabilizzato sui livelli osservati all’inizio dell’anno. A Milano i tempi medi di vendita non hanno fatto registrare variazioni tra il I e il II semestre del 2016, rimanendo fermi a 5,5 mesi. A Roma, invece, le tempistiche si sono leggermente allungate nel periodo analizzato arrivando, in media, a 6,6 mesi. I divari medi tra prezzi richiesti e prezzi effettivi continuano, invece, a mantenersi su livelli elevati in entrambe le città: al termine del 2016 lo sconto medio osservato a Roma e Milano risulta, rispettivamente, pari al 14,5% e al 12%. Sul fronte dei prezzi medi i valori continuano a diminuire con differente intensità a seconda delle città: a Roma si è registrata una variazione pari al -2,4% sul semestre, invece a Milano la flessione è stata del -1%. Per quanto riguarda il segmento della locazione a Roma nel corso del 2016 si è registrata una domanda stabile, contrassegnata dal dinamismo già evidenziato nel 2015, a fronte di un’offerta in crescita nella maggior parte delle zone analizzate. A Milano si è rilevato un lieve aumento del numero di locazioni, seppure con differenze anche significative tra le varie zone, nonostante una sostanziale invarianza di domanda e offerta a eccezione di alcune localizzazioni. Le differenze nei tempi medi di locazione di Milano e Roma risultano minime: a Milano, al termine del 2016, sono stati necessari 4 mesi in media per concludere una trattativa mentre a Roma è stato possibile raggiungere un accordo in circa 3 mesi in media. Anche per quanto riguarda l’andamento dei canoni medi annui si registra un andamento dicotomico tra le due città: a Milano i canoni medi si sono ridotti del -3,5% tra la prima e la seconda parte dell’anno mentre a Roma la flessione è stata pari al -2,5%. Per la prima parte del 2017 si prevede una crescita della domanda di acquisto e del numero di compravendite sia a Milano che a Roma, a fronte di una sostanziale invarianza dei prezzi di compravendita. Sul fronte della locazione si prevede una crescita dell’offerta in entrambe le realtà con maggiori possibilità di concretizzazione a Roma piuttosto che a Milano, a causa di una domanda più vivace nel capoluogo romano.
CANONI ANCORA GIÙ NEL III TRIMESTRE 2017: SCOPRI QUANTO TI COSTA AFFITTARE CASA NELLE CITTÀ CAPOLUOGO – IDEALISTA.IT
Affittare casa è divenuto più conveniente dopo i mesi estivi, è quanto rilevano i dati del marketplace immobiliare: i canoni di locazione in Italia hanno subito una contrazione del 3,5% nel III trimestre 2017, per cui il prezzo medio ora è di 8,5 euro al m² mentre in termini annuali la variazione negativa è del -2,1%, però la maggior parte dei mercati hanno rallentato dopo i mesi estivi mentre i grandi centri segnano un andamento positivo. Come mostra la graduatoria dei prezzi il grande stock di immobili presenti sul mercato contiene le richieste dei proprietari, marcando una generale tendenza negativa, in particolare al Sud Italia; nelle principali città come Roma o Milano si evidenzia, invece, un elevato dinamismo della domanda di locazione, il che determina un andamento positivo dei prezzi. Solo 14 regioni su 20 segnano valori positivi nel III trimestre dell’anno e non è rilevabile il Trentino Alto Adige: gli incrementi maggiori del periodo spettano alla Valle d’Aosta (5%), seguita da Piemonte (2,8%) e al terzo posto a pari merito la Puglia e il Friuli Venezia Giulia (1,1%); invece, in terreno negativo spicca il drastico calo della Basilicata (-5,8%) e a pari merito Abruzzo e Lombardia (-5%). Nonostante il taglio dei prezzi accusato dalla Lombardia i canoni di locazione della regione restano tra i più alti; il prezzo più caro si registra nel Lazio con una media di 11,3 euro/m², seguito da Lombardia (10,6 euro/m²) e Valle d’Aosta (9,5 euro/m²). Dall’altro lato, i valori più economici della penisola spettano a Basilicata (5,4 euro/ m²), Calabria e Molise a pari merito (4,8 euro/m²). La situazione in provincia è a macchia di leopardo, sebbene la maggior parte delle aree analizzate presentino valori negativi: recuperi a due cifre per Macerata (10,8%), Rimini (10,1%) e Caltanissetta (8,2%). Decrementi sostanziali a Catanzaro (-13%), seguita da Latina (-11,1%), infine Potenza (-9,8%). Milano (14,7 euro/m²) incrementa ulteriormente i propri valori, precedendo Roma (12,2 euro/m²) e Firenze (11,7 euro/m²). Guardando alla parte bassa del ranking si trovano, a pari merito, Caltanissetta e Avellino (4,2 euro/m²), a chiudere Enna con 3,8 euro/m². Le grandi città evidenziano recuperi, come accade per Milano, Napoli e Roma. I canoni di locazione sono aumentati a Savona (8,2%), Bari (7,7%) e Vicenza (7,4%), mentre un decremento maggiore si registra a Siena (-8%), Varese (-6,4%) e Pisa (-6,2%). Canoni più stabili per i mercati di Benevento (4%), Caserta (3,6%) e Frosinone (2,6%); tra le grandi città: Torino (2,4%), Milano (2,3%), Napoli (1,8%) e Roma (1%). In virtù degli ultimi incrementi Milano è la città più cara per chi cerca una casa in affitto, con una media di 17 euro/m² mensili; alle sue spalle Firenze (14,4 euro/m²), che precede Roma a 13,6 euro/m²; chiudono la graduatoria Cosenza e Caltanissetta entrambe con 4,2 euro/m² e, infine, Agrigento (4,3 euro/m²), il capoluogo con gli affitti più a buon mercato d’Italia.
LOCAZIONI PER STUDENTI UNIVERSITARI – SOLO AFFITTI
Studiare costa: la fatica sui libri è quella di sempre ma il peso economico cresce, specialmente se si vuole studiare al Nord: il costo medio dei posti letto nelle città universitarie italiane è di 234 euro ed è cresciuto nell’ultimo anno del 4%, specie le stanze singole (+5%) con un’iImpennata del costo dei posti letto a Genova (+29%) e incrementi a 2 cifre anche a Bologna e Torino (+11% ciascuna), mentre cali più significativi si sono registrati a Catania (-17%), Perugia (-11%), Palermo (-10%) e anche a Roma (-10%). Insomma, mantenersi al Nord costa di più, dove nel 2017 rispetto al 2016 si sono toccati incrementi del 30%, mentre nel Centro Sud i prezzi scendono fino al 20%. Quest’andamento dei prezzi rispecchia gli spostamenti nel nostro Paese della popolazione studentesca che sempre più spesso lascia le città del Sud per trasferirsi nei centri universitari del Nord, facendo crescere la domanda di posti letto e di conseguenza i prezzi. I posti letto più cari d’Italia sono a Milano dove, a fronte di un costo medio di 419 euro (+6%), si arrivano a pagare 525 euro per una stanza singola e circa 313 euro per una doppia; a Roma, dove il costo medio del posto letto è sceso di 36 euro e una stanza singola costa agli studenti universitari 398 euro; nella Capitale si pagano attorno ai 240 euro per un posto letto in stanza doppia e circa 200 in tripla. Invece, l’esborso richiesto per una stanza singola a Bologna è di 342 euro, poco più che a Firenze (333 euro), dove rispetto allo scorso anno il costo medio del posto letto è cresciuto dell’8% a 272 euro; a Siena per una stanza si pagano mediamente 260 euro a studente (-5%), con una punta massima di circa 300 euro per la singola e una minima di 220 euro per la doppia; una stanza in affitto per gli studenti fuori sede a Torino costa circa 245 euro, con una spesa che arriva attorno ai 303 euro per la singola e ai 203 euro per la stanza doppia; invece, nessuna variazione rilevante di prezzo è stata riscontrata a Bari, dove il costo della stanza singola è di 250 euro e quello in stanza doppia è di 150 euro. Il contratto a canone concordato è il più utilizzato nelle locazioni per studenti universitari: si applica in quasi un caso su due (46%) ma non in quelle città dove gli accordi territoriali tra rappresentanti di inquilini e proprietari non sono stati aggiornati o in quelle dove i canoni concordati risultano troppo bassi rispetto alle medie di mercato come avviene, ad esempio, a Milano. Il contratto transitorio è utilizzato in quasi 1 caso su 5 (17%), con punte massime del 90% a Perugia e del 70% a Catania e Palermo. Trova applicazione solo nel 14% dei casi il contratto libero 4+4, che continua a essere particolarmente apprezzato a Milano (75%). Inoltre, è trascurabile l’utilizzo del contratto di posto letto (7%), anche se a Bari sembra andare per la maggiore (70%). Infine, per gli studenti alla ricerca di un posto letto la vicinanza dell’appartamento all’università (81%), è più importante della vicinanza ai mezzi pubblici e della disponibilità della stanza singola (62% ciascuna). L’arredamento moderno è richiesto nel 44% dei casi, mentre non è ritenuta fondamentale la presenza nell’appartamento di inquilini dello stesso sesso (12%) o la disponibilità del condizionatore (3%).
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: LOCAZIONI I SEMESTRE 2017 – TECNOCASA
L’analisi condotta sui contratti di locazione stipulati attraverso le agenzie nel I semestre 2017 sul territorio nazionale evidenzia che nella maggioranza dei casi si opta per l’affitto per scelta abitativa (60%), il 36,6% del campione lo fa per motivi di lavoro e il 3,4% lo fa per motivi di studio. Rispetto al I semestre del 2016 si registra un leggero aumento della percentuale di coloro che affittano per motivi legati al lavoro, si passa infatti dal 35% all’attuale 36,6%. Il contratto di locazione più utilizzato rimane quello a canone libero da 4 anni più 4 (57,8%), da segnalare però un netto aumento della percentuale nella stipula di contratti a canone concordato da 3 anni più 2 (28,1% contro il 22,9% del I semestre del 2016 e il 18% del I semestre del 2015). Il taglio più affittato è il bilocale (39,6%), seguito dal trilocale con il 34,7% delle preferenze e anche nel I semestre del 2016 le scelte degli inquilini si erano concentrate su bilocali e trilocali. La maggior parte degli inquilini sono single (40,7%), seguono le coppie (35,9%) e, infine, le coppie con figli (23,4%).
L’ABITARE DEI NUOVI ITALIANI INDAGINE QUALITATIVA – CENSIS E NOMISMA
Tra i fattori cruciali e critici dei percorsi di inserimento degli immigrati vi è certamente la sistemazione abitativa; una sfera, quella relativa all’accesso alla casa, rispetto alla quale la condizione media degli stranieri fatica a uscire dalla precarietà, specie nelle grandi città. Tra le figure sociali protagoniste del mercato dell’affitto delle nostre città vi sono certamente gli stranieri e dalla ricerca emerge con evidenza dalle storie abitative dei partecipanti: quella dei lavoratori stranieri è in gran parte una domanda debole dal punto di vista della disponibilità economica (bassi redditi e, a differenza degli italiani, assenza di risorse familiari da mobilitare) ma caratterizzata da una sostanziale solidità occupazionale, in quanto in gran parte gli stranieri lavorano con continuità. Quindi, nonostante una certa stabilità del reddito, nella grande città dove è forte lo squilibrio domanda/offerta di case in affitto e dove i canoni sono più elevati, la condizione abitativa è ancora connotata da una certa precarietà di fondo; l’esiguità del patrimonio dell’edilizia sociale pubblica, la carenza di offerta di abitazioni in affitto a prezzi accessibili e la generale debolezza (se non inesistenza), delle politiche abitative per le fasce medio-basse hanno contribuito a lasciare tale precarietà irrisolta. Gli esiti del focus confermano che i lavoratori immigrati nelle nostre città sono protagonisti di un mercato privato dell’affitto con caratteristiche quali/quantitative scarse, soprattutto relativamente a dimensione e qualità dell’alloggio. Quello appannaggio degli stranieri è infatti ancora un mercato immobiliare povero, fatto all’inizio di stanze (spesso anche in condivisione) e poi, col tempo, di micro-case dove il fattore prezzo costituisce l’elemento centrale: 300-400 euro per una stanza e 700-900 euro per un alloggio sono i parametri ricorrenti a Roma; analoghi costi per una stanza a Bologna mentre si scende leggermente sui 600-700 euro per l’alloggio. L’offerta di questo tipo di immobili in parte deriva da uno sfruttamento intensivo dello stock esistente (appartamenti affittati a stanze o addirittura a singoli posti letto), in parte dalla messa in circolazione di alloggi sotto standard; infatti, l’arrivo degli stranieri in Italia e, dunque, l’allargarsi di una domanda di case a basso costo, ha favorito il reingresso sul mercato immobiliare di alloggi scadenti che ne erano usciti. Di fatto il mercato dell'affitto cui si rivolgono molti immigrati è caratterizzato dalla maggiore incidenza di situazioni di non idoneità degli alloggi o delle camere, di sovraffollamento o di fatiscenza delle strutture edilizie. A fronte di redditi da lavoro molto bassi per gli stranieri i costi abitativi nelle grandi città sono comunque talmente elevati che spesso superano, e di molto, la fatidica soglia del 30% del reddito e, quindi, la casa finisce per assorbire gran parte del reddito del lavoratore; questo si riflette evidentemente nella compressione di altri consumi, ragion per cui per ciascuno è fondamentale cercare di ottimizzare la spesa per l’abitare tentando di migliorare, cioè spendere meno e/o meglio. Ne deriva che i lavoratori immigrati non solo sono abituati alla coabitazione con connazionali, con parenti o anche colleghi, ma cambiano casa spesso, in media ogni 3 anni, alla ricerca di un alloggio migliore possibilmente a parità di costo. Dai racconti individuali emerge un continuo turn over all’interno di quelle aree della città (centrali, periferiche o suburbane), dove il bene casa è economicamente più accessibile e, inevitabilmente, si tratta di aree di bassa qualità ma in qualche modo servite dalla rete del trasporto pubblico: possono essere i grandi quartieri popolari degradati della città consolidata (nel caso di Roma, soprattutto nel quadrante orientale, e nel caso di Bologna nella zona a nord della stazione ferroviaria) o le borgate spontanee/comuni minori della estrema periferia collegate da treni regionali o locali. Di conseguenza, si disegna una mappa abitativa fatta di quartieri multiculturali per necessità.
ANDAMENTO DEGLI INVESTIMENTI NEL MERCATO REAL ESTATE: III TRIMESTRE 2017 – CBRE
Nel III trimestre 2017 sono stati investiti oltre 1,4 miliardi di euro nel mercato immobiliare Italiano, in lieve calo rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno (-17%), dovuto a una contrazione nell’ultimo trimestre degli investimenti. Questi sono alcuni dati che emergono dalla ricerca sull’andamento degli investimenti nel mercato real estate nel III trimestre 2017. Il periodo in esame è stato trainato in larga parte dal settore uffici – che ha rappresentato l’86% degli investimenti sul totale – ma ha visto ancora una volta un boom della logistica, che è cresciuta del 133% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno e del 266% se si considerano i primi nove mesi del 2017, in relazione ai primi nove del 2016. Il volume complessivo di investimenti nei primi nove mesi dell’anno ha raggiunto 7,1 miliardi di euro, superiore del 33% a quello dei primi nove mesi del 2016. Più specificatamente, per quanto riguarda i singoli settori nel III trimestre 2017 gli uffici hanno raccolto investimenti pari a 875 milioni di euro (+86% rispetto al III trimestre 2016 e +43% se si confrontano i primi nove mesi degli anni 2017/2016), seguiti dal settore degli hotel che ha raggiunto quota 194 milioni di euro, in lievissimo calo (-4%), rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, comunque in crescita del 26% se parametrato sui nove mesi. Il settore della logistica, verso cui l’interesse continua a mantenersi elevato, si attesta a quota 84 milioni di euro, in aumento del 122% rispetto al III trimestre 2016, mentre è il retail a registrare numeri in calo, con 188 milioni di euro investiti, in netta diminuzione rispetto agli oltre 800 milioni di euro impegnati nello stesso periodo del 2016, complice un II trimestre particolarmente dinamico (753 milioni di euro) e una pipeline di fine anno con diversi deal in procinto di chiusura. Il capitale straniero continua a rappresentare la quota maggiore di investimenti: nel III trimestre del 2017 gli investimenti cross border sono stati pari a 760 milioni di euro, il 54% del totale. Invece, Milano e Roma hanno registrato, nel trimestre, andamenti opposti: a Milano il volume investito è stato pari a 724 milioni di euro (+ 116% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno), mentre nella Capitale gli investimenti sono diminuiti del 44% rispetto al III trimestre 2017, assestandosi a quota 226 milioni di euro. Da inizio anno Milano ha raccolto in totale 2,1 miliardi di euro (+18%) e Roma 1,2 miliardi di euro, in linea con i primi tre trimestri del 2016.
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Nel corso del I e II semestre del 2016 il mercato degli immobili di pregio a Milano e Roma ha fatto registrare segnali positivi soprattutto per quanto riguarda il segmento della compravendita. In particolare, la domanda è risultata in aumento o stabile nella maggior parte delle zone analizzate sia a Milano che a Roma. Sul fronte dell’offerta in vendita, invece, a Milano si segnala una crescita tra il I e il II semestre del 2016 mentre a Roma lo stock offerto è risultato stabile. La maggiore dinamicità della domanda a Milano ha reso possibile un rimbalzo del numero di compravendite mentre a Roma il numero di transazioni si è stabilizzato sui livelli osservati all’inizio dell’anno. A Milano i tempi medi di vendita non hanno fatto registrare variazioni tra il I e il II semestre del 2016, rimanendo fermi a 5,5 mesi. A Roma, invece, le tempistiche si sono leggermente allungate nel periodo analizzato arrivando, in media, a 6,6 mesi. I divari medi tra prezzi richiesti e prezzi effettivi continuano, invece, a mantenersi su livelli elevati in entrambe le città: al termine del 2016 lo sconto medio osservato a Roma e Milano risulta, rispettivamente, pari al 14,5% e al 12%. Sul fronte dei prezzi medi i valori continuano a diminuire con differente intensità a seconda delle città: a Roma si è registrata una variazione pari al -2,4% sul semestre, invece a Milano la flessione è stata del -1%. Per quanto riguarda il segmento della locazione a Roma nel corso del 2016 si è registrata una domanda stabile, contrassegnata dal dinamismo già evidenziato nel 2015, a fronte di un’offerta in crescita nella maggior parte delle zone analizzate. A Milano si è rilevato un lieve aumento del numero di locazioni, seppure con differenze anche significative tra le varie zone, nonostante una sostanziale invarianza di domanda e offerta a eccezione di alcune localizzazioni. Le differenze nei tempi medi di locazione di Milano e Roma risultano minime: a Milano, al termine del 2016, sono stati necessari 4 mesi in media per concludere una trattativa mentre a Roma è stato possibile raggiungere un accordo in circa 3 mesi in media. Anche per quanto riguarda l’andamento dei canoni medi annui si registra un andamento dicotomico tra le due città: a Milano i canoni medi si sono ridotti del -3,5% tra la prima e la seconda parte dell’anno mentre a Roma la flessione è stata pari al -2,5%. Per la prima parte del 2017 si prevede una crescita della domanda di acquisto e del numero di compravendite sia a Milano che a Roma, a fronte di una sostanziale invarianza dei prezzi di compravendita. Sul fronte della locazione si prevede una crescita dell’offerta in entrambe le realtà con maggiori possibilità di concretizzazione a Roma piuttosto che a Milano, a causa di una domanda più vivace nel capoluogo romano.
CANONI ANCORA GIÙ NEL III TRIMESTRE 2017: SCOPRI QUANTO TI COSTA AFFITTARE CASA NELLE CITTÀ CAPOLUOGO – IDEALISTA.IT
Affittare casa è divenuto più conveniente dopo i mesi estivi, è quanto rilevano i dati del marketplace immobiliare: i canoni di locazione in Italia hanno subito una contrazione del 3,5% nel III trimestre 2017, per cui il prezzo medio ora è di 8,5 euro al m² mentre in termini annuali la variazione negativa è del -2,1%, però la maggior parte dei mercati hanno rallentato dopo i mesi estivi mentre i grandi centri segnano un andamento positivo. Come mostra la graduatoria dei prezzi il grande stock di immobili presenti sul mercato contiene le richieste dei proprietari, marcando una generale tendenza negativa, in particolare al Sud Italia; nelle principali città come Roma o Milano si evidenzia, invece, un elevato dinamismo della domanda di locazione, il che determina un andamento positivo dei prezzi. Solo 14 regioni su 20 segnano valori positivi nel III trimestre dell’anno e non è rilevabile il Trentino Alto Adige: gli incrementi maggiori del periodo spettano alla Valle d’Aosta (5%), seguita da Piemonte (2,8%) e al terzo posto a pari merito la Puglia e il Friuli Venezia Giulia (1,1%); invece, in terreno negativo spicca il drastico calo della Basilicata (-5,8%) e a pari merito Abruzzo e Lombardia (-5%). Nonostante il taglio dei prezzi accusato dalla Lombardia i canoni di locazione della regione restano tra i più alti; il prezzo più caro si registra nel Lazio con una media di 11,3 euro/m², seguito da Lombardia (10,6 euro/m²) e Valle d’Aosta (9,5 euro/m²). Dall’altro lato, i valori più economici della penisola spettano a Basilicata (5,4 euro/ m²), Calabria e Molise a pari merito (4,8 euro/m²). La situazione in provincia è a macchia di leopardo, sebbene la maggior parte delle aree analizzate presentino valori negativi: recuperi a due cifre per Macerata (10,8%), Rimini (10,1%) e Caltanissetta (8,2%). Decrementi sostanziali a Catanzaro (-13%), seguita da Latina (-11,1%), infine Potenza (-9,8%). Milano (14,7 euro/m²) incrementa ulteriormente i propri valori, precedendo Roma (12,2 euro/m²) e Firenze (11,7 euro/m²). Guardando alla parte bassa del ranking si trovano, a pari merito, Caltanissetta e Avellino (4,2 euro/m²), a chiudere Enna con 3,8 euro/m². Le grandi città evidenziano recuperi, come accade per Milano, Napoli e Roma. I canoni di locazione sono aumentati a Savona (8,2%), Bari (7,7%) e Vicenza (7,4%), mentre un decremento maggiore si registra a Siena (-8%), Varese (-6,4%) e Pisa (-6,2%). Canoni più stabili per i mercati di Benevento (4%), Caserta (3,6%) e Frosinone (2,6%); tra le grandi città: Torino (2,4%), Milano (2,3%), Napoli (1,8%) e Roma (1%). In virtù degli ultimi incrementi Milano è la città più cara per chi cerca una casa in affitto, con una media di 17 euro/m² mensili; alle sue spalle Firenze (14,4 euro/m²), che precede Roma a 13,6 euro/m²; chiudono la graduatoria Cosenza e Caltanissetta entrambe con 4,2 euro/m² e, infine, Agrigento (4,3 euro/m²), il capoluogo con gli affitti più a buon mercato d’Italia.
LOCAZIONI PER STUDENTI UNIVERSITARI – SOLO AFFITTI
Studiare costa: la fatica sui libri è quella di sempre ma il peso economico cresce, specialmente se si vuole studiare al Nord: il costo medio dei posti letto nelle città universitarie italiane è di 234 euro ed è cresciuto nell’ultimo anno del 4%, specie le stanze singole (+5%) con un’iImpennata del costo dei posti letto a Genova (+29%) e incrementi a 2 cifre anche a Bologna e Torino (+11% ciascuna), mentre cali più significativi si sono registrati a Catania (-17%), Perugia (-11%), Palermo (-10%) e anche a Roma (-10%). Insomma, mantenersi al Nord costa di più, dove nel 2017 rispetto al 2016 si sono toccati incrementi del 30%, mentre nel Centro Sud i prezzi scendono fino al 20%. Quest’andamento dei prezzi rispecchia gli spostamenti nel nostro Paese della popolazione studentesca che sempre più spesso lascia le città del Sud per trasferirsi nei centri universitari del Nord, facendo crescere la domanda di posti letto e di conseguenza i prezzi. I posti letto più cari d’Italia sono a Milano dove, a fronte di un costo medio di 419 euro (+6%), si arrivano a pagare 525 euro per una stanza singola e circa 313 euro per una doppia; a Roma, dove il costo medio del posto letto è sceso di 36 euro e una stanza singola costa agli studenti universitari 398 euro; nella Capitale si pagano attorno ai 240 euro per un posto letto in stanza doppia e circa 200 in tripla. Invece, l’esborso richiesto per una stanza singola a Bologna è di 342 euro, poco più che a Firenze (333 euro), dove rispetto allo scorso anno il costo medio del posto letto è cresciuto dell’8% a 272 euro; a Siena per una stanza si pagano mediamente 260 euro a studente (-5%), con una punta massima di circa 300 euro per la singola e una minima di 220 euro per la doppia; una stanza in affitto per gli studenti fuori sede a Torino costa circa 245 euro, con una spesa che arriva attorno ai 303 euro per la singola e ai 203 euro per la stanza doppia; invece, nessuna variazione rilevante di prezzo è stata riscontrata a Bari, dove il costo della stanza singola è di 250 euro e quello in stanza doppia è di 150 euro. Il contratto a canone concordato è il più utilizzato nelle locazioni per studenti universitari: si applica in quasi un caso su due (46%) ma non in quelle città dove gli accordi territoriali tra rappresentanti di inquilini e proprietari non sono stati aggiornati o in quelle dove i canoni concordati risultano troppo bassi rispetto alle medie di mercato come avviene, ad esempio, a Milano. Il contratto transitorio è utilizzato in quasi 1 caso su 5 (17%), con punte massime del 90% a Perugia e del 70% a Catania e Palermo. Trova applicazione solo nel 14% dei casi il contratto libero 4+4, che continua a essere particolarmente apprezzato a Milano (75%). Inoltre, è trascurabile l’utilizzo del contratto di posto letto (7%), anche se a Bari sembra andare per la maggiore (70%). Infine, per gli studenti alla ricerca di un posto letto la vicinanza dell’appartamento all’università (81%), è più importante della vicinanza ai mezzi pubblici e della disponibilità della stanza singola (62% ciascuna). L’arredamento moderno è richiesto nel 44% dei casi, mentre non è ritenuta fondamentale la presenza nell’appartamento di inquilini dello stesso sesso (12%) o la disponibilità del condizionatore (3%).
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: LOCAZIONI I SEMESTRE 2017 – TECNOCASA
L’analisi condotta sui contratti di locazione stipulati attraverso le agenzie nel I semestre 2017 sul territorio nazionale evidenzia che nella maggioranza dei casi si opta per l’affitto per scelta abitativa (60%), il 36,6% del campione lo fa per motivi di lavoro e il 3,4% lo fa per motivi di studio. Rispetto al I semestre del 2016 si registra un leggero aumento della percentuale di coloro che affittano per motivi legati al lavoro, si passa infatti dal 35% all’attuale 36,6%. Il contratto di locazione più utilizzato rimane quello a canone libero da 4 anni più 4 (57,8%), da segnalare però un netto aumento della percentuale nella stipula di contratti a canone concordato da 3 anni più 2 (28,1% contro il 22,9% del I semestre del 2016 e il 18% del I semestre del 2015). Il taglio più affittato è il bilocale (39,6%), seguito dal trilocale con il 34,7% delle preferenze e anche nel I semestre del 2016 le scelte degli inquilini si erano concentrate su bilocali e trilocali. La maggior parte degli inquilini sono single (40,7%), seguono le coppie (35,9%) e, infine, le coppie con figli (23,4%).
L’ABITARE DEI NUOVI ITALIANI INDAGINE QUALITATIVA – CENSIS E NOMISMA
Tra i fattori cruciali e critici dei percorsi di inserimento degli immigrati vi è certamente la sistemazione abitativa; una sfera, quella relativa all’accesso alla casa, rispetto alla quale la condizione media degli stranieri fatica a uscire dalla precarietà, specie nelle grandi città. Tra le figure sociali protagoniste del mercato dell’affitto delle nostre città vi sono certamente gli stranieri e dalla ricerca emerge con evidenza dalle storie abitative dei partecipanti: quella dei lavoratori stranieri è in gran parte una domanda debole dal punto di vista della disponibilità economica (bassi redditi e, a differenza degli italiani, assenza di risorse familiari da mobilitare) ma caratterizzata da una sostanziale solidità occupazionale, in quanto in gran parte gli stranieri lavorano con continuità. Quindi, nonostante una certa stabilità del reddito, nella grande città dove è forte lo squilibrio domanda/offerta di case in affitto e dove i canoni sono più elevati, la condizione abitativa è ancora connotata da una certa precarietà di fondo; l’esiguità del patrimonio dell’edilizia sociale pubblica, la carenza di offerta di abitazioni in affitto a prezzi accessibili e la generale debolezza (se non inesistenza), delle politiche abitative per le fasce medio-basse hanno contribuito a lasciare tale precarietà irrisolta. Gli esiti del focus confermano che i lavoratori immigrati nelle nostre città sono protagonisti di un mercato privato dell’affitto con caratteristiche quali/quantitative scarse, soprattutto relativamente a dimensione e qualità dell’alloggio. Quello appannaggio degli stranieri è infatti ancora un mercato immobiliare povero, fatto all’inizio di stanze (spesso anche in condivisione) e poi, col tempo, di micro-case dove il fattore prezzo costituisce l’elemento centrale: 300-400 euro per una stanza e 700-900 euro per un alloggio sono i parametri ricorrenti a Roma; analoghi costi per una stanza a Bologna mentre si scende leggermente sui 600-700 euro per l’alloggio. L’offerta di questo tipo di immobili in parte deriva da uno sfruttamento intensivo dello stock esistente (appartamenti affittati a stanze o addirittura a singoli posti letto), in parte dalla messa in circolazione di alloggi sotto standard; infatti, l’arrivo degli stranieri in Italia e, dunque, l’allargarsi di una domanda di case a basso costo, ha favorito il reingresso sul mercato immobiliare di alloggi scadenti che ne erano usciti. Di fatto il mercato dell'affitto cui si rivolgono molti immigrati è caratterizzato dalla maggiore incidenza di situazioni di non idoneità degli alloggi o delle camere, di sovraffollamento o di fatiscenza delle strutture edilizie. A fronte di redditi da lavoro molto bassi per gli stranieri i costi abitativi nelle grandi città sono comunque talmente elevati che spesso superano, e di molto, la fatidica soglia del 30% del reddito e, quindi, la casa finisce per assorbire gran parte del reddito del lavoratore; questo si riflette evidentemente nella compressione di altri consumi, ragion per cui per ciascuno è fondamentale cercare di ottimizzare la spesa per l’abitare tentando di migliorare, cioè spendere meno e/o meglio. Ne deriva che i lavoratori immigrati non solo sono abituati alla coabitazione con connazionali, con parenti o anche colleghi, ma cambiano casa spesso, in media ogni 3 anni, alla ricerca di un alloggio migliore possibilmente a parità di costo. Dai racconti individuali emerge un continuo turn over all’interno di quelle aree della città (centrali, periferiche o suburbane), dove il bene casa è economicamente più accessibile e, inevitabilmente, si tratta di aree di bassa qualità ma in qualche modo servite dalla rete del trasporto pubblico: possono essere i grandi quartieri popolari degradati della città consolidata (nel caso di Roma, soprattutto nel quadrante orientale, e nel caso di Bologna nella zona a nord della stazione ferroviaria) o le borgate spontanee/comuni minori della estrema periferia collegate da treni regionali o locali. Di conseguenza, si disegna una mappa abitativa fatta di quartieri multiculturali per necessità.
ANDAMENTO DEGLI INVESTIMENTI NEL MERCATO REAL ESTATE: III TRIMESTRE 2017 – CBRE
Nel III trimestre 2017 sono stati investiti oltre 1,4 miliardi di euro nel mercato immobiliare Italiano, in lieve calo rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno (-17%), dovuto a una contrazione nell’ultimo trimestre degli investimenti. Questi sono alcuni dati che emergono dalla ricerca sull’andamento degli investimenti nel mercato real estate nel III trimestre 2017. Il periodo in esame è stato trainato in larga parte dal settore uffici – che ha rappresentato l’86% degli investimenti sul totale – ma ha visto ancora una volta un boom della logistica, che è cresciuta del 133% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno e del 266% se si considerano i primi nove mesi del 2017, in relazione ai primi nove del 2016. Il volume complessivo di investimenti nei primi nove mesi dell’anno ha raggiunto 7,1 miliardi di euro, superiore del 33% a quello dei primi nove mesi del 2016. Più specificatamente, per quanto riguarda i singoli settori nel III trimestre 2017 gli uffici hanno raccolto investimenti pari a 875 milioni di euro (+86% rispetto al III trimestre 2016 e +43% se si confrontano i primi nove mesi degli anni 2017/2016), seguiti dal settore degli hotel che ha raggiunto quota 194 milioni di euro, in lievissimo calo (-4%), rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, comunque in crescita del 26% se parametrato sui nove mesi. Il settore della logistica, verso cui l’interesse continua a mantenersi elevato, si attesta a quota 84 milioni di euro, in aumento del 122% rispetto al III trimestre 2016, mentre è il retail a registrare numeri in calo, con 188 milioni di euro investiti, in netta diminuzione rispetto agli oltre 800 milioni di euro impegnati nello stesso periodo del 2016, complice un II trimestre particolarmente dinamico (753 milioni di euro) e una pipeline di fine anno con diversi deal in procinto di chiusura. Il capitale straniero continua a rappresentare la quota maggiore di investimenti: nel III trimestre del 2017 gli investimenti cross border sono stati pari a 760 milioni di euro, il 54% del totale. Invece, Milano e Roma hanno registrato, nel trimestre, andamenti opposti: a Milano il volume investito è stato pari a 724 milioni di euro (+ 116% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno), mentre nella Capitale gli investimenti sono diminuiti del 44% rispetto al III trimestre 2017, assestandosi a quota 226 milioni di euro. Da inizio anno Milano ha raccolto in totale 2,1 miliardi di euro (+18%) e Roma 1,2 miliardi di euro, in linea con i primi tre trimestri del 2016.
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 | N°184 - Ottobre 2017 Panorama di Economia Immobiliare |
