N°185 - Panorama di Economia Immobiliare - Novembre 2017
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
MERCATO IMMOBILIARE: COMPRAVENDITE DI FONTE NOTARILE – ISTAT
Nel II trimestre 2017 le convenzioni notarili di compravendite per unità immobiliari (199.941), crescono dell’1,5% rispetto al trimestre precedente. E’ il comparto economico a crescere di più (+2,4%), seguito dall’abitativo (+1,4%), mentre il settore degli immobili ad uso speciale e multiproprietà segna una variazione negativa (-5,4%). Per il complesso delle compravendite immobiliari le variazioni congiunturali sono positive su tutto il territorio: Sud +3,3%, Centro +2,1%, Isole +1,3%, Nord-Est e Nord-Ovest +0,7%. Lo stesso andamento si rileva per il settore dell’abitativo: Sud +3,2%, Centro +2,2%, Isole +1,5%, Nord-Est +0,8% e Nord-Ovest +0,6%. Rispetto al I trimestre 2017 nel comparto economico le variazioni sono positive al Sud (+4,9%), nel Nord-Ovest (+4,2%) e nel Nord-Est (+1,9%); nelle Isole e nel Centro, al contrario, si registrano cali pari rispettivamente al 2,1% e allo 0,6%. Anche per i trasferimenti di immobili ad uso speciale e multiproprietà le dinamiche congiunturali sono diversificate, con variazioni positive al Centro (+7,7%) e al Sud (+3,6%) e negative nel Nord-Est (-22,3%), nel Nord-Ovest (-8,6%) e nelle Isole (-2,3%). Su base annua le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari crescono del 2,7%, in un contesto di rallentamento della crescita iniziato nel III trimestre 2016. La crescita tendenziale delle transazioni immobiliari è pari al 2,8% per le unità ad uso abitativo, al 2,5% per i trasferimenti ad uso economico e all’1,4% per quelli ad uso speciale e multiproprietà. Il 93,9% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo e accessori (187.839), il 5,5% quelli ad uso economico (10.994) e lo 0,6% quelli ad uso speciale e multiproprietà (1.108). La crescita tendenziale del mercato immobiliare coinvolge tutte le ripartizioni geografiche ma gli incrementi più significativi si registrano nel Nord-Ovest (+3,8%) e al Centro (+3,1%); variazioni più contenute si osservano nel Sud (+2,4%), nel Nord-Est (+1,9%) e nelle Isole (+0,1%). Il settore abitativo segue lo stesso andamento di quello generale, con valori sopra la media nazionale nel Nord-Ovest (+3,8%) e al Centro (+3,3%); più modesti nel Sud (+2,3%), nel Nord-Est (+1,8%) e nelle Isole (+0,2%). Il comparto economico cresce nel Nord-Est (+5,7%) e nel Nord-Ovest (+3,7%) e rimane pressoché stazionario nelle altre aree del Paese (Centro e Sud +0,2%; Isole -0,1%). Su base tendenziale le compravendite di unità immobiliari crescono sia nelle città metropolitane che nei piccoli centri per il complesso delle transazioni (rispettivamente +2,6% e +2,8%), per il settore abitativo (+2,6% e +2,9%) e per quello economico (+4,6% e +1,1%). Il settore immobiliare chiude complessivamente in positivo il primo semestre dell’anno (+4,4%, per un totale di 369.468 convenzioni notarili di compravendita, 14.916 in più del I semestre 2016) e la crescita riguarda sia il comparto abitazioni e accessori (+4,4%), sia quello ad uso economico (+3,9%). Nel settore abitazioni e accessori le compravendite crescono maggiormente nel Nord-Ovest (+5,8%) e nel Nord-Est (+4,9%); nel comparto ad uso economico aumentano di più nel Nord-Est (+6,8%), nelle Isole (+4,2%) e nel Nord-Ovest (+4%).
TERZO OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE – NOMISMA
Nel 2017 l’euforia si è leggermente affievolita, lasciando spazio a una maggiore oculatezza nelle scelte che scaturisce dalla valutazione dei fattori di debolezza ancora presenti sul mercato e le compravendite di abitazioni in Italia si attesteranno poco sotto le 545mila; considerando come termine di paragone il 2006 – ultimo anno della fase espansiva – il mercato residenziale si è ridimensionato di circa il 36,6%, pari a oltre 300mila contratti stipulati in meno. Nello specifico, i 13 mercati monitorati riflettono il trend nazionale con un incremento del 5,7% nel 2017 (considerando gli ultimi 11 anni, il calo si attesta in questo caso al 20,4%); più pesante lo scotto per gli immobili per l’impresa (-45,6% al di sotto dei livelli pre-crisi). Passando alle locazioni, si rileva un crescente ottimismo da parte degli agenti interpellati: il settore è trainato dalla domanda di locazioni brevi (temporanee), da parte di lavoratori in mobilità sul territorio oltreché di giovani (per motivi formativi o esigenze lavorative). L’offerta di immobili in vendita e locazione si conferma rilevante e ovunque in crescita, salvo per l’ambito della locazione residenziale dove il quadro appare più stabile e non esclude possibili cali nel prossimo semestre. In caso di aumento della cultura della locazione come scelta di residenzialità si porrebbe il problema di un’offerta esigua e spesso di scarsa qualità, acuito dal perdurante modesto interesse degli investitori istituzionali per il comparto. Considerando i valori immobiliari, la variazione percepita dagli operatori si sta progressivamente avvicinando alla variazione reale e il sentiment degli operatori immobiliari asseconda il trend di prossima ripresa per il segmento abitativo e di difficoltà per gli immobili per l’impresa. Inoltre, per effetto della pressione della domanda i prezzi risultano in media ormai prossimi all’invarianza e per questo i cambiamenti registrati potrebbero indurre la componente d’investimento – pressoché scomparsa dal mercato al dettaglio – a riattivarsi. L’Istituto bolognese evidenzia come il ritorno in territorio positivo della variazione dei prezzi, per ora circoscritto al solo ambito milanese, sia destinato ad ampliarsi conferendo così ulteriore slancio alla ripresa. Rispetto ai canoni, oltre Milano anche Bologna presenta variazioni positive e il mercato dell’affitto ha accusato in misura minore gli effetti della crisi rispetto alla proprietà (la flessione si attesta rispettivamente al -20% per i canoni e al -5% per i prezzi). Per quantificare la perdita di valore capitale degli immobili, fatto 100 il prezzo medio delle abitazioni nuove nel 2008 nella media dei 13 mercati, a fine 2017 tale valore è sceso a 77, con una flessione del 23% (estremi della graduatoria sono Milano con -17% e Firenze con -29%); rispetto agli uffici l’arretramento è giunto a 74, per un arretramento del 26% (con Cagliari che presenta il minore arretramento con -21% e Venezia terraferma che invece registra il gap più pesante, -32%). In ultimo i negozi, la cui riduzione media è stata del 22%, con agli estremi Venezia città con -17% e Venezia terraferma con -30%. Considerando invece i tempi medi di vendita e locazione si stima che occorrano in media 6,5 mesi per alienare un’abitazione e 3 mesi per affittarla; nonostante la riduzione in atto i tempi medi di vendita risultano essere tuttora più elevati di 1,5 mesi rispetto ai livelli pre-crisi. Passando al segmento di uffici e negozi, i tempi medi di assorbimento si attestano rispettivamente a 9 e 9,5 mesi, ossia nettamente sopra i minimi dello scorso decennio (3,4 mesi per gli uffici e 3,3 per i negozi). Lo sconto praticato si presenta in media superiore di 3-4 punti percentuali rispetto ai minimi pre-crisi m la contrazione dello sconto registrata nell’ultimo semestre ha limitato la caduta dei prezzi che continua, tuttavia, a essere alimentata dal ridimensionamento delle aspettative iniziali dei venditori. Come già indicato, il mercato di Milano si presenta atipico rispetto al quadro appena tracciato, presentando un incremento dei prezzi in tutti i segmenti. Per Nomisma la ritrovata apertura degli Istituti di credito nei confronti del settore non è tanto basata sulla presunta capacità di copertura delle garanzie immobiliari, quanto su un’attenta valutazione delle effettive capacità di rimborso dei richiedenti. Il ritorno a una normalità allocativa è stato favorito dal processo di dismissione dei crediti deteriorati, rivelatosi particolarmente intenso nel corso di quest’anno, che ha portato a 79 miliardi di euro lo stock di sofferenze rilevate da investitori opportunistici. Si segnala anche che un’accelerazione del processo di dismissione degli NPL che comporti un aumento della quota di mercato immobiliare di origine distressed rischia di produrre effetti depressivi più marcati rispetto al prospettato e, per certi versi, temuto esaurimento del programma di immissione di liquidità nel sistema finanziario continentale. Pur a fronte dell’effervescenza del mercato nell’ultimo quadriennio le possibilità di assorbimento di un’ingente parte dell’offerta, soprattutto degli immobili corporate, si mantengono tuttora modeste, con conseguenti inevitabili ricadute sui valori di riferimento.
INVERSIONE DI TENDENZA A OTTOBRE: PREZZI CASE SU DELLO 0,5% – IDEALISTA.IT
Secondo la ricerca di Idealista il momento positivo si è manifestato a ottobre segna una nuova inversione di marcia sul fronte dei prezzi delle case di seconda mano, il cui valore ha registrato un incremento dello 0,5% rispetto al mese precedente. Il dato annuale però registra una variazione negativa di 4,8 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, a una media di 1.828 euro/mq. In particolare, salgono a 10 le regioni in trend positivo a ottobre, con i rimbalzi di maggiore rilievo in Basilicata (2,2%), Lazio (1,1%) e Friuli Venezia Giulia (1%). All’opposto, i maggiori cali interessano Valle d’Aosta (-1,8%) e Piemonte (-1,6%); flessioni sopra l’1% anche nelle Marche, Campania, Sicilia e Molise. La Liguria resta la più cara, con una media di 2.636 euro/mq, Lazio (2.457 euro/mq) e Valle d’Aosta (2.422 euro/mq). La regione più economica è la Calabria (912 euro/mq), seguita dal Molise (988 euro/mq) e dalla Sicilia (1.151 euro/mq). Inoltre, trend positivo in espansione in 56 delle 107 rilevate in questo report, con oscillazioni sempre meno ampie da zona a zona, segno di un graduale assorbimento degli squilibri nei mercati locali. Le punte maggiori del mese si rilevano in provincia di Vercelli (4,3%), Agrigento (4,2%) e Sud Sardegna (3,2%). Tra le aree in trend negativo, Vicenza (-3,6%) Torino (-3%) e Siracusa (-2,8%) si segnalano per i ribassi più decisi. Il ranking delle province più care vede il dominio di Savona (3.372 euro/mq), davanti a Bolzano (3.129 euro/mq) e Imperia (2.733 euro/mq), mentre, nella parte bassa della scala dei valori immobiliari, stazionano Enna (810 euro/mq), Caltanissetta (806 euro/mq) e Biella (662 euro/mq). In netta diminuzione i segni meno anche a livello dei capoluoghi, con 53 centri in calo sui 105 rilevati a ottobre. I centri di grandi e medie dimensioni si distinguono per una maggiore compattezza intorno ai valori mediani, mentre i piccoli centri sono ancora soggetti a variazioni più ampie come testimoniano le performance negative di Matera (-10,3%), Chieti (-6%) e Campobasso (-5,2%) da un lato, Belluno (3,5%) e Pavia (3%) dall’altro. Tra i grandi mercati bene Roma (0,5%) e Napoli (2,2%), in lieve flessione Milano (-0,2%). Dei principali capoluoghi è sempre Torino (-3,8%) quello che soffre di più, mentre si consolida la ripresa di Firenze (0,1%) e Bologna (0,6%). Nella graduatoria dei prezzi, Venezia (4.346 euro/mq) è sempre la città più cara d’Italia, davanti a Milano (3.394 euro/mq) e Firenze (3.389 euro/mq). Nella parte bassa del ranking stilato dal centro studi idealista c’è sempre Biella, fanalino di coda con i suoi 740 euro, davanti a Caltanissetta (770 euro/mq) e Alessandria (830 euro/mq).
TEMPI DI VENDITA IMMOBILIARI – TECNOCASA
L’analisi delle tempistiche di vendita ci fornisce un altro importante segnale che il mercato immobiliare si sta riprendendo. Le trattative sono infatti più veloci e questo grazie ad una domanda più vivace e ai prezzi più contenuti. L’indagine realizzata da Tecnocasa ha calcolato i tempi medi di vendita degli immobili registrati a Luglio 2017 e li ha confrontati con quelli dell’anno precedente. Si sono considerate le grandi città, i rispettivi hinterland ed i capoluoghi di provincia. Gli ultimi dati ci dicono che nelle grandi città le tempistiche di vendita sono di 141 giorni contro 159 giorni registrati un anno fa. Tra le grandi città i tempi di vendita maggiori si registrano a Bari (189 gg), Genova (167 gg) e Palermo (148 gg). Nei capoluoghi di provincia, invece, per vendere casa ci vogliono in media di 167 gg, contro i 170 gg di un anno fa ed infine i comuni dell’hinterland delle grandi città hanno fatto registrare 162 gg, in diminuzione di 18 giorni rispetto ad un anno fa.
RAPPORTO SULLA STABILITÀ FINANZIARIA N.2/2017 – BANCA D’ITALIA
In Europa i rischi per la stabilità finanziaria derivanti dal mercato degli immobili residenziali rimangono circoscritti, sebbene i prezzi siano in aumento in quasi tutti i Paesi. Nuove misure macroprudenziali sono state annunciate dalle autorità di Finlandia e Belgio, due tra gli otto Paesi ai quali lo scorso novembre erano state inviate dal Comitato europeo per il rischio sistemico (European System Risk Board), segnalazioni relative alle vulnerabilità derivanti dal comparto immobiliare. In più Paesi emergono segnali di una forte ripresa del mercato degli immobili non residenziali, che in prospettiva potrebbe alimentare rischi per alcuni comparti del sistema finanziario. In Italia i prezzi delle case, dopo essersi stabilizzati nel corso del 2016, hanno registrato un lieve rialzo nel II trimestre di quest’anno. Secondo le valutazioni della Banca d’Italia la crescita è rimasta contenuta anche nella seconda parte del 2017 e si rafforzerà gradualmente nel 2018. Il persistere di un elevato numero di abitazioni invendute continua a frenare la crescita delle quotazioni immobiliari e si è attenuato l’aumento delle transazioni, che prosegue dall’inizio del 2014. Anche nel comparto non residenziale continua l’aumento delle compravendite, accompagnato da un contenuto incremento dei prezzi; sia le transazioni sia i prezzi rimangono tuttavia su livelli ampiamente inferiori a quelli pre-crisi. Secondo le valutazioni delle agenzie immobiliari rilevate nel Sondaggio trimestrale condotto da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, le condizioni del mercato residenziale continueranno a migliorare con gradualità. Le imprese di costruzione, intervistate nell’ambito dell’indagine autunnale effettuata da Banca d’Italia sullo stato della congiuntura, si attendono nella seconda metà dell’anno un aumento della spesa per investimenti esteso anche al settore non residenziale. Il miglioramento delle condizioni del mercato immobiliare contribuisce a ridurre i rischi per le banche.
RIPARTE IL MERCATO DELLE LOCAZIONI – TECNOCASA
Nel I semestre del 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +2% per i monolocali, +1,2 per i bilocali e +1,1% per i trilocali. Su tutte le tipologie, per la prima volta, si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente ad una diminuzione dell’offerta e ad una migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 60% cerca la casa principale, il 36,6% lo fa per motivi legati al lavoro e il 3,4% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativa. Quello che è cambiato sensibilmente col tempo è l’utilizzo del canone concordato che si è attestato intorno al 28,1%, trovando sempre più consensi tra proprietari ed inquilini. Anche in questo semestre tra coloro che alimentano la domanda di immobili in affitto si registrano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani, i monoreddito e gli immigrati; a questi si aggiungono poi gli studenti e i lavoratori fuori sede. I potenziali locatari sono sempre più esigenti nella ricerca dell’immobile e si evidenzia una maggiore facilità di affitto per le soluzioni di “qualità”, ovvero ben arredate, posizionate in zone servite e luminose. Cresce l’interesse per gli immobili arredati o parzialmente arredati. La presenza del riscaldamento autonomo è apprezzata perché consente una riduzione dei costi condominiali. I proprietari stanno recependo questa esigenza e la qualità dell’offerta abitativa in locazione è in miglioramento. L’analisi demografica di coloro che cercano casa in affitto ha evidenziato che il 41,2% ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 25,4% ha un’età compresa tra 35 e 44 anni; il 40,7% è rappresentato da single. Le tipologie più affittate sono i bilocali (39,6%), a seguire il trilocale (34,7%). Aumenta l’appeal del contratto concordato, passato in un anno dal 22,9% al 28,1%, con percentuali molto più elevate a Genova, Verona e Torino. Il contratto a canone libero resta quello maggiormente stipulato (57,8%).
CANONI DI AFFITTO: NEL 2017 + 2,6% – SOLO AFFITTI
E’ stato reso noto il report sulle locazioni per l’anno 2017, facendo il punto sui valori dei canoni di affitto che, dopo la breve frenata dello scorso anno, tornano a crescere. Si spera che la ripresa dei valori degli affitti faccia da traino alla ripresa, in generale, dell’economia e del potere di acquisto degli inquilini. Anche nel 2017 la situazione in Italia appare, in ogni caso, molto diversa da città a città, con grandi differenze di valori. Il più grande denominatore comune è rappresentato dal successo della cedolare secca, preferita ormai da 9 proprietari su 10. I valori medi dei canoni di affitto richiesti dai proprietari italiani sono cresciuti al +2,6%: una variazione che passa dallo 0,8% di Milano (con l’aumento che arriva al +8% nel caso di immobili arredati), al +7,7% di Bologna e al +8,3% di Bari, fino al +12% di Cagliari. Una media che contempla anche dei cali: quelli più significativi a Roma con un -4,1% e Firenze a -1,1%. Dal 2009 al 2014 i canoni medi di locazione sono sempre diminuiti, con punte più elevate nel 2012 (-6%) e 2013 (-4,5%). Nel 2015 (+1,7%) è ripartita la crescita dei prezzi che, dopo il rallentamento dello scorso anno, prosegue anche quest’anno. Negli ultimi 9 anni il costo mensile delle abitazioni ha raggiunto il suo minimo nel 2014 (507 euro) e i livelli attuali di 528 euro sono ben lontani dai valori del 2009 di 587 euro. Dando un’occhiata ai valori si nota un allargamento del divario dei canoni medi tra Roma (789 euro) e Milano (938 euro); tra i capoluoghi con i canoni più elevati ci sono anche Firenze (652 euro), Venezia (631 euro), Trento (591 euro), Bologna (589 euro) e Napoli (572 euro). I prezzi più bassi, invece, sono a Catanzaro (327 euro), seguita da Perugia (356 euro), Potenza (367 euro), Campobasso (391 euro) e Palermo (393 euro). Per quanto riguarda la tipologia di contratto nel 2017 si evidenzia un aumento di quello completamente libero tra cui, ad esempio, il contratto di posto letto (che si collega all'aumento dei contratti a studenti e lavoratori fuori sede), ma soprattutto i contratti per affitti brevi, fenomeno in aumento nell'ultimo periodo. Il contratto libero però perde sempre più appeal nei confronti dei proprietari, attratti maggiormente dalle agevolazioni fiscali previste dal contratto concordato (3+2, studenti e, da quest'anno, anche transitorio). È probabilmente destinato a crescere in futuro il transitorio (cosa che quest'anno non è avvenuta), visto che dal 2017 è stata concessa la possibilità di accedere alle agevolazioni fiscali tipiche dei contratti a canone concordato (cedolare al 10% su tutte), anche a questa forma contrattuale. La cedolare secca è ormai scelta da 9 proprietari su 10 per i contratti di affitto abitativi, nel 65% dei casi utilizzata per i contratti a canone concordato, usufruendo così dell'aliquota agevolata al 10%. Chi, per ragioni personali (generalmente legate a forti detrazioni d'imposta disponibili), continua a preferire l'assoggettamento dei redditi da locazione all'Irpef, nella maggior parte dei casi (65%), sceglie di affittare al libero mercato.
LE GIOVANI COPPIE NON COLGONO L’OCCASIONE DI COMPRARE LA LORO PRIMA CASA – HOMSTATE.IT
Le giovani coppie non colgono l’occasione di comprare la loro prima casa: emerge da questo studio condotto sui prezzi dei piccoli appartamenti in 20 città italiane. L’Italia resta l’unico paese d’Europa al palo per quanto riguarda la ripresa dei prezzi del mattone. I dati emersi confermano che i prezzi sono estremamente interessanti rispetto al passato e anche rispetto alle grandi città del resto d’Europa. Partiamo da Catanzaro dove è possibile acquistare un bilocale con poco più di 60.000 euro passando per Perugia al quarto posto tra i capoluoghi meno cari fino ad arrivare ad Ancona dove con poco più di 100.000 euro è possibile acquistare la prima casa. In una fascia intermedia compresa tra i 100.000 e i 150.000 euro troviamo molte città tra cui Bari, Genova, Torino, Cagliari, Aosta e Trento dove senza anticipi e con una rata mensile a tasso variabile di circa 500 euro è possibile diventare proprietari di un bilocale senza box auto. Oltre i 150.000 per comprare la prima casa a Bologna, Napoli e Firenze dove l’importo da investire aumenta fino ai 213.000 del capoluogo Toscano e una rata che si avvicina ai 900 euro. Finaliste, scontate, di questa classifica Venezia, Roma e Milano dove per diventare felici proprietari di 60 mq è necessario investire 295.000 per la città dei canali, oltre 300.000 per Roma e quasi 400.000 euro per la capitale economica del nostro paese con una rata di mutuo superiore ai 1.000 euro e un anticipo indispensabile per l’importo dell’investimento. I prezzi sono estremamente interessanti perché nell’ultimo anno il mercato immobiliare è ancora sceso. Comprare oggi è un ottimo affare, ma le giovani coppie sono demotivate dall’instabilità e dai redditi bassi, che costringono a rimandare investimenti di lungo periodo. Anche per quanto riguarda le città più care come Venezia, Roma e Milano rispetto alle altri capitali d’Europa come Parigi e Berlino.
Newsletter integrale:
Nel II trimestre 2017 le convenzioni notarili di compravendite per unità immobiliari (199.941), crescono dell’1,5% rispetto al trimestre precedente. E’ il comparto economico a crescere di più (+2,4%), seguito dall’abitativo (+1,4%), mentre il settore degli immobili ad uso speciale e multiproprietà segna una variazione negativa (-5,4%). Per il complesso delle compravendite immobiliari le variazioni congiunturali sono positive su tutto il territorio: Sud +3,3%, Centro +2,1%, Isole +1,3%, Nord-Est e Nord-Ovest +0,7%. Lo stesso andamento si rileva per il settore dell’abitativo: Sud +3,2%, Centro +2,2%, Isole +1,5%, Nord-Est +0,8% e Nord-Ovest +0,6%. Rispetto al I trimestre 2017 nel comparto economico le variazioni sono positive al Sud (+4,9%), nel Nord-Ovest (+4,2%) e nel Nord-Est (+1,9%); nelle Isole e nel Centro, al contrario, si registrano cali pari rispettivamente al 2,1% e allo 0,6%. Anche per i trasferimenti di immobili ad uso speciale e multiproprietà le dinamiche congiunturali sono diversificate, con variazioni positive al Centro (+7,7%) e al Sud (+3,6%) e negative nel Nord-Est (-22,3%), nel Nord-Ovest (-8,6%) e nelle Isole (-2,3%). Su base annua le convenzioni notarili di compravendita per unità immobiliari crescono del 2,7%, in un contesto di rallentamento della crescita iniziato nel III trimestre 2016. La crescita tendenziale delle transazioni immobiliari è pari al 2,8% per le unità ad uso abitativo, al 2,5% per i trasferimenti ad uso economico e all’1,4% per quelli ad uso speciale e multiproprietà. Il 93,9% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo e accessori (187.839), il 5,5% quelli ad uso economico (10.994) e lo 0,6% quelli ad uso speciale e multiproprietà (1.108). La crescita tendenziale del mercato immobiliare coinvolge tutte le ripartizioni geografiche ma gli incrementi più significativi si registrano nel Nord-Ovest (+3,8%) e al Centro (+3,1%); variazioni più contenute si osservano nel Sud (+2,4%), nel Nord-Est (+1,9%) e nelle Isole (+0,1%). Il settore abitativo segue lo stesso andamento di quello generale, con valori sopra la media nazionale nel Nord-Ovest (+3,8%) e al Centro (+3,3%); più modesti nel Sud (+2,3%), nel Nord-Est (+1,8%) e nelle Isole (+0,2%). Il comparto economico cresce nel Nord-Est (+5,7%) e nel Nord-Ovest (+3,7%) e rimane pressoché stazionario nelle altre aree del Paese (Centro e Sud +0,2%; Isole -0,1%). Su base tendenziale le compravendite di unità immobiliari crescono sia nelle città metropolitane che nei piccoli centri per il complesso delle transazioni (rispettivamente +2,6% e +2,8%), per il settore abitativo (+2,6% e +2,9%) e per quello economico (+4,6% e +1,1%). Il settore immobiliare chiude complessivamente in positivo il primo semestre dell’anno (+4,4%, per un totale di 369.468 convenzioni notarili di compravendita, 14.916 in più del I semestre 2016) e la crescita riguarda sia il comparto abitazioni e accessori (+4,4%), sia quello ad uso economico (+3,9%). Nel settore abitazioni e accessori le compravendite crescono maggiormente nel Nord-Ovest (+5,8%) e nel Nord-Est (+4,9%); nel comparto ad uso economico aumentano di più nel Nord-Est (+6,8%), nelle Isole (+4,2%) e nel Nord-Ovest (+4%).
TERZO OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE – NOMISMA
Nel 2017 l’euforia si è leggermente affievolita, lasciando spazio a una maggiore oculatezza nelle scelte che scaturisce dalla valutazione dei fattori di debolezza ancora presenti sul mercato e le compravendite di abitazioni in Italia si attesteranno poco sotto le 545mila; considerando come termine di paragone il 2006 – ultimo anno della fase espansiva – il mercato residenziale si è ridimensionato di circa il 36,6%, pari a oltre 300mila contratti stipulati in meno. Nello specifico, i 13 mercati monitorati riflettono il trend nazionale con un incremento del 5,7% nel 2017 (considerando gli ultimi 11 anni, il calo si attesta in questo caso al 20,4%); più pesante lo scotto per gli immobili per l’impresa (-45,6% al di sotto dei livelli pre-crisi). Passando alle locazioni, si rileva un crescente ottimismo da parte degli agenti interpellati: il settore è trainato dalla domanda di locazioni brevi (temporanee), da parte di lavoratori in mobilità sul territorio oltreché di giovani (per motivi formativi o esigenze lavorative). L’offerta di immobili in vendita e locazione si conferma rilevante e ovunque in crescita, salvo per l’ambito della locazione residenziale dove il quadro appare più stabile e non esclude possibili cali nel prossimo semestre. In caso di aumento della cultura della locazione come scelta di residenzialità si porrebbe il problema di un’offerta esigua e spesso di scarsa qualità, acuito dal perdurante modesto interesse degli investitori istituzionali per il comparto. Considerando i valori immobiliari, la variazione percepita dagli operatori si sta progressivamente avvicinando alla variazione reale e il sentiment degli operatori immobiliari asseconda il trend di prossima ripresa per il segmento abitativo e di difficoltà per gli immobili per l’impresa. Inoltre, per effetto della pressione della domanda i prezzi risultano in media ormai prossimi all’invarianza e per questo i cambiamenti registrati potrebbero indurre la componente d’investimento – pressoché scomparsa dal mercato al dettaglio – a riattivarsi. L’Istituto bolognese evidenzia come il ritorno in territorio positivo della variazione dei prezzi, per ora circoscritto al solo ambito milanese, sia destinato ad ampliarsi conferendo così ulteriore slancio alla ripresa. Rispetto ai canoni, oltre Milano anche Bologna presenta variazioni positive e il mercato dell’affitto ha accusato in misura minore gli effetti della crisi rispetto alla proprietà (la flessione si attesta rispettivamente al -20% per i canoni e al -5% per i prezzi). Per quantificare la perdita di valore capitale degli immobili, fatto 100 il prezzo medio delle abitazioni nuove nel 2008 nella media dei 13 mercati, a fine 2017 tale valore è sceso a 77, con una flessione del 23% (estremi della graduatoria sono Milano con -17% e Firenze con -29%); rispetto agli uffici l’arretramento è giunto a 74, per un arretramento del 26% (con Cagliari che presenta il minore arretramento con -21% e Venezia terraferma che invece registra il gap più pesante, -32%). In ultimo i negozi, la cui riduzione media è stata del 22%, con agli estremi Venezia città con -17% e Venezia terraferma con -30%. Considerando invece i tempi medi di vendita e locazione si stima che occorrano in media 6,5 mesi per alienare un’abitazione e 3 mesi per affittarla; nonostante la riduzione in atto i tempi medi di vendita risultano essere tuttora più elevati di 1,5 mesi rispetto ai livelli pre-crisi. Passando al segmento di uffici e negozi, i tempi medi di assorbimento si attestano rispettivamente a 9 e 9,5 mesi, ossia nettamente sopra i minimi dello scorso decennio (3,4 mesi per gli uffici e 3,3 per i negozi). Lo sconto praticato si presenta in media superiore di 3-4 punti percentuali rispetto ai minimi pre-crisi m la contrazione dello sconto registrata nell’ultimo semestre ha limitato la caduta dei prezzi che continua, tuttavia, a essere alimentata dal ridimensionamento delle aspettative iniziali dei venditori. Come già indicato, il mercato di Milano si presenta atipico rispetto al quadro appena tracciato, presentando un incremento dei prezzi in tutti i segmenti. Per Nomisma la ritrovata apertura degli Istituti di credito nei confronti del settore non è tanto basata sulla presunta capacità di copertura delle garanzie immobiliari, quanto su un’attenta valutazione delle effettive capacità di rimborso dei richiedenti. Il ritorno a una normalità allocativa è stato favorito dal processo di dismissione dei crediti deteriorati, rivelatosi particolarmente intenso nel corso di quest’anno, che ha portato a 79 miliardi di euro lo stock di sofferenze rilevate da investitori opportunistici. Si segnala anche che un’accelerazione del processo di dismissione degli NPL che comporti un aumento della quota di mercato immobiliare di origine distressed rischia di produrre effetti depressivi più marcati rispetto al prospettato e, per certi versi, temuto esaurimento del programma di immissione di liquidità nel sistema finanziario continentale. Pur a fronte dell’effervescenza del mercato nell’ultimo quadriennio le possibilità di assorbimento di un’ingente parte dell’offerta, soprattutto degli immobili corporate, si mantengono tuttora modeste, con conseguenti inevitabili ricadute sui valori di riferimento.
INVERSIONE DI TENDENZA A OTTOBRE: PREZZI CASE SU DELLO 0,5% – IDEALISTA.IT
Secondo la ricerca di Idealista il momento positivo si è manifestato a ottobre segna una nuova inversione di marcia sul fronte dei prezzi delle case di seconda mano, il cui valore ha registrato un incremento dello 0,5% rispetto al mese precedente. Il dato annuale però registra una variazione negativa di 4,8 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, a una media di 1.828 euro/mq. In particolare, salgono a 10 le regioni in trend positivo a ottobre, con i rimbalzi di maggiore rilievo in Basilicata (2,2%), Lazio (1,1%) e Friuli Venezia Giulia (1%). All’opposto, i maggiori cali interessano Valle d’Aosta (-1,8%) e Piemonte (-1,6%); flessioni sopra l’1% anche nelle Marche, Campania, Sicilia e Molise. La Liguria resta la più cara, con una media di 2.636 euro/mq, Lazio (2.457 euro/mq) e Valle d’Aosta (2.422 euro/mq). La regione più economica è la Calabria (912 euro/mq), seguita dal Molise (988 euro/mq) e dalla Sicilia (1.151 euro/mq). Inoltre, trend positivo in espansione in 56 delle 107 rilevate in questo report, con oscillazioni sempre meno ampie da zona a zona, segno di un graduale assorbimento degli squilibri nei mercati locali. Le punte maggiori del mese si rilevano in provincia di Vercelli (4,3%), Agrigento (4,2%) e Sud Sardegna (3,2%). Tra le aree in trend negativo, Vicenza (-3,6%) Torino (-3%) e Siracusa (-2,8%) si segnalano per i ribassi più decisi. Il ranking delle province più care vede il dominio di Savona (3.372 euro/mq), davanti a Bolzano (3.129 euro/mq) e Imperia (2.733 euro/mq), mentre, nella parte bassa della scala dei valori immobiliari, stazionano Enna (810 euro/mq), Caltanissetta (806 euro/mq) e Biella (662 euro/mq). In netta diminuzione i segni meno anche a livello dei capoluoghi, con 53 centri in calo sui 105 rilevati a ottobre. I centri di grandi e medie dimensioni si distinguono per una maggiore compattezza intorno ai valori mediani, mentre i piccoli centri sono ancora soggetti a variazioni più ampie come testimoniano le performance negative di Matera (-10,3%), Chieti (-6%) e Campobasso (-5,2%) da un lato, Belluno (3,5%) e Pavia (3%) dall’altro. Tra i grandi mercati bene Roma (0,5%) e Napoli (2,2%), in lieve flessione Milano (-0,2%). Dei principali capoluoghi è sempre Torino (-3,8%) quello che soffre di più, mentre si consolida la ripresa di Firenze (0,1%) e Bologna (0,6%). Nella graduatoria dei prezzi, Venezia (4.346 euro/mq) è sempre la città più cara d’Italia, davanti a Milano (3.394 euro/mq) e Firenze (3.389 euro/mq). Nella parte bassa del ranking stilato dal centro studi idealista c’è sempre Biella, fanalino di coda con i suoi 740 euro, davanti a Caltanissetta (770 euro/mq) e Alessandria (830 euro/mq).
TEMPI DI VENDITA IMMOBILIARI – TECNOCASA
L’analisi delle tempistiche di vendita ci fornisce un altro importante segnale che il mercato immobiliare si sta riprendendo. Le trattative sono infatti più veloci e questo grazie ad una domanda più vivace e ai prezzi più contenuti. L’indagine realizzata da Tecnocasa ha calcolato i tempi medi di vendita degli immobili registrati a Luglio 2017 e li ha confrontati con quelli dell’anno precedente. Si sono considerate le grandi città, i rispettivi hinterland ed i capoluoghi di provincia. Gli ultimi dati ci dicono che nelle grandi città le tempistiche di vendita sono di 141 giorni contro 159 giorni registrati un anno fa. Tra le grandi città i tempi di vendita maggiori si registrano a Bari (189 gg), Genova (167 gg) e Palermo (148 gg). Nei capoluoghi di provincia, invece, per vendere casa ci vogliono in media di 167 gg, contro i 170 gg di un anno fa ed infine i comuni dell’hinterland delle grandi città hanno fatto registrare 162 gg, in diminuzione di 18 giorni rispetto ad un anno fa.
RAPPORTO SULLA STABILITÀ FINANZIARIA N.2/2017 – BANCA D’ITALIA
In Europa i rischi per la stabilità finanziaria derivanti dal mercato degli immobili residenziali rimangono circoscritti, sebbene i prezzi siano in aumento in quasi tutti i Paesi. Nuove misure macroprudenziali sono state annunciate dalle autorità di Finlandia e Belgio, due tra gli otto Paesi ai quali lo scorso novembre erano state inviate dal Comitato europeo per il rischio sistemico (European System Risk Board), segnalazioni relative alle vulnerabilità derivanti dal comparto immobiliare. In più Paesi emergono segnali di una forte ripresa del mercato degli immobili non residenziali, che in prospettiva potrebbe alimentare rischi per alcuni comparti del sistema finanziario. In Italia i prezzi delle case, dopo essersi stabilizzati nel corso del 2016, hanno registrato un lieve rialzo nel II trimestre di quest’anno. Secondo le valutazioni della Banca d’Italia la crescita è rimasta contenuta anche nella seconda parte del 2017 e si rafforzerà gradualmente nel 2018. Il persistere di un elevato numero di abitazioni invendute continua a frenare la crescita delle quotazioni immobiliari e si è attenuato l’aumento delle transazioni, che prosegue dall’inizio del 2014. Anche nel comparto non residenziale continua l’aumento delle compravendite, accompagnato da un contenuto incremento dei prezzi; sia le transazioni sia i prezzi rimangono tuttavia su livelli ampiamente inferiori a quelli pre-crisi. Secondo le valutazioni delle agenzie immobiliari rilevate nel Sondaggio trimestrale condotto da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, le condizioni del mercato residenziale continueranno a migliorare con gradualità. Le imprese di costruzione, intervistate nell’ambito dell’indagine autunnale effettuata da Banca d’Italia sullo stato della congiuntura, si attendono nella seconda metà dell’anno un aumento della spesa per investimenti esteso anche al settore non residenziale. Il miglioramento delle condizioni del mercato immobiliare contribuisce a ridurre i rischi per le banche.
RIPARTE IL MERCATO DELLE LOCAZIONI – TECNOCASA
Nel I semestre del 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +2% per i monolocali, +1,2 per i bilocali e +1,1% per i trilocali. Su tutte le tipologie, per la prima volta, si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente ad una diminuzione dell’offerta e ad una migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 60% cerca la casa principale, il 36,6% lo fa per motivi legati al lavoro e il 3,4% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativa. Quello che è cambiato sensibilmente col tempo è l’utilizzo del canone concordato che si è attestato intorno al 28,1%, trovando sempre più consensi tra proprietari ed inquilini. Anche in questo semestre tra coloro che alimentano la domanda di immobili in affitto si registrano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani, i monoreddito e gli immigrati; a questi si aggiungono poi gli studenti e i lavoratori fuori sede. I potenziali locatari sono sempre più esigenti nella ricerca dell’immobile e si evidenzia una maggiore facilità di affitto per le soluzioni di “qualità”, ovvero ben arredate, posizionate in zone servite e luminose. Cresce l’interesse per gli immobili arredati o parzialmente arredati. La presenza del riscaldamento autonomo è apprezzata perché consente una riduzione dei costi condominiali. I proprietari stanno recependo questa esigenza e la qualità dell’offerta abitativa in locazione è in miglioramento. L’analisi demografica di coloro che cercano casa in affitto ha evidenziato che il 41,2% ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 25,4% ha un’età compresa tra 35 e 44 anni; il 40,7% è rappresentato da single. Le tipologie più affittate sono i bilocali (39,6%), a seguire il trilocale (34,7%). Aumenta l’appeal del contratto concordato, passato in un anno dal 22,9% al 28,1%, con percentuali molto più elevate a Genova, Verona e Torino. Il contratto a canone libero resta quello maggiormente stipulato (57,8%).
CANONI DI AFFITTO: NEL 2017 + 2,6% – SOLO AFFITTI
E’ stato reso noto il report sulle locazioni per l’anno 2017, facendo il punto sui valori dei canoni di affitto che, dopo la breve frenata dello scorso anno, tornano a crescere. Si spera che la ripresa dei valori degli affitti faccia da traino alla ripresa, in generale, dell’economia e del potere di acquisto degli inquilini. Anche nel 2017 la situazione in Italia appare, in ogni caso, molto diversa da città a città, con grandi differenze di valori. Il più grande denominatore comune è rappresentato dal successo della cedolare secca, preferita ormai da 9 proprietari su 10. I valori medi dei canoni di affitto richiesti dai proprietari italiani sono cresciuti al +2,6%: una variazione che passa dallo 0,8% di Milano (con l’aumento che arriva al +8% nel caso di immobili arredati), al +7,7% di Bologna e al +8,3% di Bari, fino al +12% di Cagliari. Una media che contempla anche dei cali: quelli più significativi a Roma con un -4,1% e Firenze a -1,1%. Dal 2009 al 2014 i canoni medi di locazione sono sempre diminuiti, con punte più elevate nel 2012 (-6%) e 2013 (-4,5%). Nel 2015 (+1,7%) è ripartita la crescita dei prezzi che, dopo il rallentamento dello scorso anno, prosegue anche quest’anno. Negli ultimi 9 anni il costo mensile delle abitazioni ha raggiunto il suo minimo nel 2014 (507 euro) e i livelli attuali di 528 euro sono ben lontani dai valori del 2009 di 587 euro. Dando un’occhiata ai valori si nota un allargamento del divario dei canoni medi tra Roma (789 euro) e Milano (938 euro); tra i capoluoghi con i canoni più elevati ci sono anche Firenze (652 euro), Venezia (631 euro), Trento (591 euro), Bologna (589 euro) e Napoli (572 euro). I prezzi più bassi, invece, sono a Catanzaro (327 euro), seguita da Perugia (356 euro), Potenza (367 euro), Campobasso (391 euro) e Palermo (393 euro). Per quanto riguarda la tipologia di contratto nel 2017 si evidenzia un aumento di quello completamente libero tra cui, ad esempio, il contratto di posto letto (che si collega all'aumento dei contratti a studenti e lavoratori fuori sede), ma soprattutto i contratti per affitti brevi, fenomeno in aumento nell'ultimo periodo. Il contratto libero però perde sempre più appeal nei confronti dei proprietari, attratti maggiormente dalle agevolazioni fiscali previste dal contratto concordato (3+2, studenti e, da quest'anno, anche transitorio). È probabilmente destinato a crescere in futuro il transitorio (cosa che quest'anno non è avvenuta), visto che dal 2017 è stata concessa la possibilità di accedere alle agevolazioni fiscali tipiche dei contratti a canone concordato (cedolare al 10% su tutte), anche a questa forma contrattuale. La cedolare secca è ormai scelta da 9 proprietari su 10 per i contratti di affitto abitativi, nel 65% dei casi utilizzata per i contratti a canone concordato, usufruendo così dell'aliquota agevolata al 10%. Chi, per ragioni personali (generalmente legate a forti detrazioni d'imposta disponibili), continua a preferire l'assoggettamento dei redditi da locazione all'Irpef, nella maggior parte dei casi (65%), sceglie di affittare al libero mercato.
LE GIOVANI COPPIE NON COLGONO L’OCCASIONE DI COMPRARE LA LORO PRIMA CASA – HOMSTATE.IT
Le giovani coppie non colgono l’occasione di comprare la loro prima casa: emerge da questo studio condotto sui prezzi dei piccoli appartamenti in 20 città italiane. L’Italia resta l’unico paese d’Europa al palo per quanto riguarda la ripresa dei prezzi del mattone. I dati emersi confermano che i prezzi sono estremamente interessanti rispetto al passato e anche rispetto alle grandi città del resto d’Europa. Partiamo da Catanzaro dove è possibile acquistare un bilocale con poco più di 60.000 euro passando per Perugia al quarto posto tra i capoluoghi meno cari fino ad arrivare ad Ancona dove con poco più di 100.000 euro è possibile acquistare la prima casa. In una fascia intermedia compresa tra i 100.000 e i 150.000 euro troviamo molte città tra cui Bari, Genova, Torino, Cagliari, Aosta e Trento dove senza anticipi e con una rata mensile a tasso variabile di circa 500 euro è possibile diventare proprietari di un bilocale senza box auto. Oltre i 150.000 per comprare la prima casa a Bologna, Napoli e Firenze dove l’importo da investire aumenta fino ai 213.000 del capoluogo Toscano e una rata che si avvicina ai 900 euro. Finaliste, scontate, di questa classifica Venezia, Roma e Milano dove per diventare felici proprietari di 60 mq è necessario investire 295.000 per la città dei canali, oltre 300.000 per Roma e quasi 400.000 euro per la capitale economica del nostro paese con una rata di mutuo superiore ai 1.000 euro e un anticipo indispensabile per l’importo dell’investimento. I prezzi sono estremamente interessanti perché nell’ultimo anno il mercato immobiliare è ancora sceso. Comprare oggi è un ottimo affare, ma le giovani coppie sono demotivate dall’instabilità e dai redditi bassi, che costringono a rimandare investimenti di lungo periodo. Anche per quanto riguarda le città più care come Venezia, Roma e Milano rispetto alle altri capitali d’Europa come Parigi e Berlino.
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 | N°185 - Novembre 2017 Panorama di Economia Immobiliare |
