N°187 - Panorama di Economia Immobiliare - Gennaio 2018
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
PREZZI QUASI STABILI PER GLI IMMOBILI IN VENDITA (-0,5%) MA NEI PICCOLI CENTRI È ANCORA CRISI – IMMOBILIARE.IT
Sul mercato residenziale italiano, relativamente ai valori registrati a dicembre 2017, a livello nazionale il prezzo medio degli immobili in vendita è stato pari a 1.898 euro al metro quadro. Questa cifra sancisce la quasi raggiunta stabilità, con una variazione annuale pari al -0,5%. Quello del nostro Paese però rimane uno scenario frammentato in cui, negli oltre 8mila Comuni, le situazioni sono molto differenti fra loro. per oltre 1.000 comuni italiani il 2017 si è concluso con zero transazioni, segno di una totale assenza di mercato in territori che non offrono opportunità lavorative e stanno vivendo una condizione di abbandono, mentre nelle grandi città, e ancor più nelle metropoli, si sta finalmente realizzando la ripresa. Guardando a ciò che sta accadendo nei maggiori centri si riesce a individuare quelli che saranno i trend del mercato nel 2018, vale a dire una risalita dei prezzi, della domanda e del numero di compravendite e locazioni. Fra le tre metropoli italiane, Milano è l’unica che ha concluso il 2017 con prezzi in aumento e per comprare casa nel capoluogo meneghino si richiedono mediamente 3.236 euro al metro quadro, cifra che, rispetto al 2016, è cresciuta dello 0,6% e sancisce il sorpasso rispetto a Roma; infatti, nella Capitale l’anno si è chiuso con un -2,9% e una richiesta media di 3.231 euro al metro quadrato; a sua volta, con un costo medio di 2.644 €/mq anche Napoli chiude il 2017 in negativo (-2,2%). In entrambe le città l’ultimo trimestre del 2017 ha visto ridursi il trend al ribasso dei valori immobiliari: tra settembre e dicembre 2017 a Roma si è rilevata un’oscillazione in negativo dell’1%, mentre a Napoli il segno è già positivo (+0,6%). Se questo è il quadro dei prezzi, guardando alla domanda di abitazioni nelle tre metropoli italiane si evidenzia un trend di crescita pari all’8,7% in un anno, segno di un forte interesse che nel prossimo anno porterà anche i costi delle abitazioni ad aumentare e, stando alle stime, la domanda di case nelle metropoli continuerà a crescere e a fine 2018 raggiungerà il +10%. L’attesa di un prossimo aumento dei prezzi nelle metropoli italiane va letta anche da un’altra angolazione: la fetta maggiore degli acquisti in questi centri sta avvenendo per sostituzione e la ricerca di un immobile che migliori le condizioni abitative della famiglia porta quindi le transazioni a concentrarsi su prodotti di qualità. Nelle grandi città (con oltre 300mila abitanti), la domanda è cresciuta del 5,8% in un anno e si prevede che raggiungerà il +7% nel corso del 2018. Invece, per quanto riguarda i prezzi vanno fatte le dovute distinzioni: Firenze rimane in assoluto il capoluogo di regione più caro, con una richiesta media di 3.522 euro/mq, cresciuta del 2,8% nel 2017.
INDICE DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI IN AFFITTO NEL 2017 – IDEALISTA.IT
Nel corso del 2017 i canoni di locazione hanno segnato un andamento tendenziale rialzista, con un incremento dei prezzi pari all’1,9% rispetto a 12 mesi fa, a una media di 8,6 euro mensili. Una ripresa determinata da una domanda vivace nel mercato degli affitti soprattutto nel Nord Italia, trainata dai centri di maggior richiamo sul fronte lavorativo. E’ stato rilevato un aumento crescente degli indici delle pigioni in tutte le macroaree del Paese a eccezione di Basilicata (-7,3%), Calabria (-4,5%), Campania (-2,7%) e Lazio (-1,1%) e la tendenza verso l'alto dei prezzi si è delineata soprattutto nell'ultimo trimestre con un incremento dello 0,8%. Nel quadro generale la spinta maggiore è partita dalle Regioni del Nord Italia con gli incrementi di Trentino Alto Adige (9,7%), Valle d’Aosta (8%) e Veneto (7%); rimbalzi in tutte le altre Regioni del Nord dal Piemonte (4,4%), alla Liguria (1,2%), passando per il +2,5% della Lombardia. Variazioni positive si registrano in prevalenza sia a livello provinciale che a livello cittadino dove troviamo il 70% dei capoluoghi in terreno positivo nell’anno appena trascorso: gli incrementi maggiori a Reggio nell’Emilia (13%), Foggia e Verona, che salgono al ritmo del 12,2% di aumento annuo, e Forlì (11,8%); tra i grandi centri si evidenziano le performance positive di Bologna (9,3%), seguita da Cagliari (6,7%), Milano (5%) e Torino (4,6%) e vi sono aumenti sopra la media del periodo per Firenze (2,4%) e Genova (2,1%). Invece, Napoli è pressocchè stabile con un timido aumento dello 0,4%, mentre scende Roma che vede le richieste dei proprietari in calo del 2,1%. Rispetto ai valori, Milano rappresenta il top delle locazioni italiane con 17,5 euro/ m² mensili, seguita da Firenze (15,2 euro/m²) e Roma (13,6 euro/m²). Le città più economiche per gli affittuari sono Cosenza (4,7 euro/m²), Reggio Calabria e Agrigento, entrambe con 4,3 euro/m².
IL MERCATO IMMOBILIARE COMMERCIALE ITALIANO – JLL
Il mercato immobiliare commerciale italiano dovrebbe confermare il trend di crescita anche nel 2018 – secondo la previsione elaborata dal Research Department di JLL – e nel 2018 si dovrebbe confermare il ruolo primario degli uffici, anche se la logistica rappresenta un trend emergente. Milano continuerà a essere un polo attrattivo per gli investimenti real estate ma Roma vedrà progressivamente crescere il proprio peso percentuale, grazie a nuove opportunità di riqualificazione e rilancio. Il 2017 si è rivelato un nuovo anno record per il mercato immobiliare commerciale italiano con un volume degli investimenti che è stato pari a 11 miliardi di euro, in crescita del 15% rispetto al 2016 e il ruolo dell’estero si conferma decisivo per la resilienza e la crescita del mercato nazionale. L’affluenza di capitali di origine internazionale ha rappresentato nel 2017 il 74% del volume totale contro il 24% del 2012, anno di punto minimo assoluto per gli investimenti. Il 49% degli investimenti proviene da Paesi europei, il 26% ha il passaporto italiano e la restante quota è ripartita tra Asia e America. Inoltre, il mercato sta registrando una crescente polarizzazione del profilo degli investimenti e una forte pressione sui prezzi dei prodotti secondari in tutti i settori e la maggioranza dei deal ha avuto un profilo core o value add-opportunistico data la carenza di capitale core plus. Per quanto riguarda la tipologia di immobili, gli uffici si confermano come l’asset class preferita dagli investitori, che crescono del 21% rispetto al 2016, registrando 4,5 miliardi di euro di investimenti; insieme agli uffici anche gli immobili con finalità retail e commerciali, in particolare in location strategiche, rappresentano asset fondamentali per preservare la stabilità dei rendimenti. Significativo anche il ruolo di segmenti meno tradizionali quali le RSA, il settore sanitario, lo student housing, il residenziale classico e nelle sue forme più alternative che, in ragione di livelli di rischio contenuti e rendimenti costanti, si sono ormai consolidati e costituiscono interessanti opportunità: tali alternative investments hanno registrato nel 2017 una crescita del 27% per un volume di 1,9 miliardi di euro. Ma è la logistica a fare la parte del leone e ad aver mostrato una maggiore espansione: il volume degli investimenti, al netto della vendita della società pan-europea Logicor di Blackstone a China Investment Corporation, ha toccato la cifra record di 800 milioni di euro (+28% rispetto al 2016), grazie a un mercato delle locazioni più dinamico e al supporto dell’attività dell’e-commerce. In controtendenza invece il retail: da inizio 2017 tale comparto ha registrato volumi di investimento inferiori ai livelli raggiunti l’anno precedente (-23%); ciò è dovuto anche al ciclo di rinnovamento attraversato da tale asset class, in favore di strutture flessibili e del food&beverage, che sta progressivamente ricoprendo un ruolo sempre più significativo. Pierre Marin, ceo di JLL Italia ha dichiarato che: “In un’ottica europea, la crescita degli investimenti nel segmento Commercial Real Estate in Italia riposiziona favorevolmente il nostro Paese nella mappa degli investimenti internazionali. Quello italiano è un mercato sempre più maturo e sofisticato dove la distinzione tra mercato primario e secondario è declinata in un numero sempre maggiore di sfumature in tutte le varie destinazioni d’uso. Nonostante si consolidi con ritmi di crescita inferiori rispetto al 2015 e al 2016, il trend positivo del mercato italiano prosegue stabilmente e a doppia cifra ormai dal 2012. Questo positivo andamento e il portafoglio di operazioni che confidiamo di sviluppare nei prossimi mesi ci proietta con fiducia nel nuovo anno”.
RAPPORTO SEMESTRALE SULLE ASTE IMMOBILIARI – SOGEEA
Il numero delle case all’asta in Italia nel II semestre 2017 è diminuito del 14%; infatti, le procedure in corso sono 19.650, a fronte delle 22.969 rilevate lo scorso luglio. Si tratta, inoltre, del secondo calo consecutivo del comparto che, all’inizio del 2017, aveva raggiunto le 33.304 unità; quindi, il totale delle abitazioni in vendita forzata è sceso del 41%. A livello geografico la situazione è abbastanza disomogenea, in particolare è il Nord a far registrare il calo più consistente, passando da 8.817 a 6.558 procedure (-26%); a seguire ci sono le Isole con 3.716 immobili attualmente interessati (-17%), mentre sia il Centro (4.822 abitazioni), che il Mezzogiorno peninsulare (4.554), hanno sostanzialmente confermato i livelli dello scorso luglio (erano rispettivamente 4.883 e 4.766). Rispetto alla tipologia del bene, come in passato, la quota maggiore riguarda gli immobili non di pregio: infatti, il 66% delle case in vendita ha un prezzo inferiore ai 100.000 euro, quota che sale addirittura fino all’88% se si prendono in esame anche le abitazioni della fascia compresa tra 100.000 e 200.000 euro.
Newsletter integrale:
Sul mercato residenziale italiano, relativamente ai valori registrati a dicembre 2017, a livello nazionale il prezzo medio degli immobili in vendita è stato pari a 1.898 euro al metro quadro. Questa cifra sancisce la quasi raggiunta stabilità, con una variazione annuale pari al -0,5%. Quello del nostro Paese però rimane uno scenario frammentato in cui, negli oltre 8mila Comuni, le situazioni sono molto differenti fra loro. per oltre 1.000 comuni italiani il 2017 si è concluso con zero transazioni, segno di una totale assenza di mercato in territori che non offrono opportunità lavorative e stanno vivendo una condizione di abbandono, mentre nelle grandi città, e ancor più nelle metropoli, si sta finalmente realizzando la ripresa. Guardando a ciò che sta accadendo nei maggiori centri si riesce a individuare quelli che saranno i trend del mercato nel 2018, vale a dire una risalita dei prezzi, della domanda e del numero di compravendite e locazioni. Fra le tre metropoli italiane, Milano è l’unica che ha concluso il 2017 con prezzi in aumento e per comprare casa nel capoluogo meneghino si richiedono mediamente 3.236 euro al metro quadro, cifra che, rispetto al 2016, è cresciuta dello 0,6% e sancisce il sorpasso rispetto a Roma; infatti, nella Capitale l’anno si è chiuso con un -2,9% e una richiesta media di 3.231 euro al metro quadrato; a sua volta, con un costo medio di 2.644 €/mq anche Napoli chiude il 2017 in negativo (-2,2%). In entrambe le città l’ultimo trimestre del 2017 ha visto ridursi il trend al ribasso dei valori immobiliari: tra settembre e dicembre 2017 a Roma si è rilevata un’oscillazione in negativo dell’1%, mentre a Napoli il segno è già positivo (+0,6%). Se questo è il quadro dei prezzi, guardando alla domanda di abitazioni nelle tre metropoli italiane si evidenzia un trend di crescita pari all’8,7% in un anno, segno di un forte interesse che nel prossimo anno porterà anche i costi delle abitazioni ad aumentare e, stando alle stime, la domanda di case nelle metropoli continuerà a crescere e a fine 2018 raggiungerà il +10%. L’attesa di un prossimo aumento dei prezzi nelle metropoli italiane va letta anche da un’altra angolazione: la fetta maggiore degli acquisti in questi centri sta avvenendo per sostituzione e la ricerca di un immobile che migliori le condizioni abitative della famiglia porta quindi le transazioni a concentrarsi su prodotti di qualità. Nelle grandi città (con oltre 300mila abitanti), la domanda è cresciuta del 5,8% in un anno e si prevede che raggiungerà il +7% nel corso del 2018. Invece, per quanto riguarda i prezzi vanno fatte le dovute distinzioni: Firenze rimane in assoluto il capoluogo di regione più caro, con una richiesta media di 3.522 euro/mq, cresciuta del 2,8% nel 2017.
INDICE DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI IN AFFITTO NEL 2017 – IDEALISTA.IT
Nel corso del 2017 i canoni di locazione hanno segnato un andamento tendenziale rialzista, con un incremento dei prezzi pari all’1,9% rispetto a 12 mesi fa, a una media di 8,6 euro mensili. Una ripresa determinata da una domanda vivace nel mercato degli affitti soprattutto nel Nord Italia, trainata dai centri di maggior richiamo sul fronte lavorativo. E’ stato rilevato un aumento crescente degli indici delle pigioni in tutte le macroaree del Paese a eccezione di Basilicata (-7,3%), Calabria (-4,5%), Campania (-2,7%) e Lazio (-1,1%) e la tendenza verso l'alto dei prezzi si è delineata soprattutto nell'ultimo trimestre con un incremento dello 0,8%. Nel quadro generale la spinta maggiore è partita dalle Regioni del Nord Italia con gli incrementi di Trentino Alto Adige (9,7%), Valle d’Aosta (8%) e Veneto (7%); rimbalzi in tutte le altre Regioni del Nord dal Piemonte (4,4%), alla Liguria (1,2%), passando per il +2,5% della Lombardia. Variazioni positive si registrano in prevalenza sia a livello provinciale che a livello cittadino dove troviamo il 70% dei capoluoghi in terreno positivo nell’anno appena trascorso: gli incrementi maggiori a Reggio nell’Emilia (13%), Foggia e Verona, che salgono al ritmo del 12,2% di aumento annuo, e Forlì (11,8%); tra i grandi centri si evidenziano le performance positive di Bologna (9,3%), seguita da Cagliari (6,7%), Milano (5%) e Torino (4,6%) e vi sono aumenti sopra la media del periodo per Firenze (2,4%) e Genova (2,1%). Invece, Napoli è pressocchè stabile con un timido aumento dello 0,4%, mentre scende Roma che vede le richieste dei proprietari in calo del 2,1%. Rispetto ai valori, Milano rappresenta il top delle locazioni italiane con 17,5 euro/ m² mensili, seguita da Firenze (15,2 euro/m²) e Roma (13,6 euro/m²). Le città più economiche per gli affittuari sono Cosenza (4,7 euro/m²), Reggio Calabria e Agrigento, entrambe con 4,3 euro/m².
IL MERCATO IMMOBILIARE COMMERCIALE ITALIANO – JLL
Il mercato immobiliare commerciale italiano dovrebbe confermare il trend di crescita anche nel 2018 – secondo la previsione elaborata dal Research Department di JLL – e nel 2018 si dovrebbe confermare il ruolo primario degli uffici, anche se la logistica rappresenta un trend emergente. Milano continuerà a essere un polo attrattivo per gli investimenti real estate ma Roma vedrà progressivamente crescere il proprio peso percentuale, grazie a nuove opportunità di riqualificazione e rilancio. Il 2017 si è rivelato un nuovo anno record per il mercato immobiliare commerciale italiano con un volume degli investimenti che è stato pari a 11 miliardi di euro, in crescita del 15% rispetto al 2016 e il ruolo dell’estero si conferma decisivo per la resilienza e la crescita del mercato nazionale. L’affluenza di capitali di origine internazionale ha rappresentato nel 2017 il 74% del volume totale contro il 24% del 2012, anno di punto minimo assoluto per gli investimenti. Il 49% degli investimenti proviene da Paesi europei, il 26% ha il passaporto italiano e la restante quota è ripartita tra Asia e America. Inoltre, il mercato sta registrando una crescente polarizzazione del profilo degli investimenti e una forte pressione sui prezzi dei prodotti secondari in tutti i settori e la maggioranza dei deal ha avuto un profilo core o value add-opportunistico data la carenza di capitale core plus. Per quanto riguarda la tipologia di immobili, gli uffici si confermano come l’asset class preferita dagli investitori, che crescono del 21% rispetto al 2016, registrando 4,5 miliardi di euro di investimenti; insieme agli uffici anche gli immobili con finalità retail e commerciali, in particolare in location strategiche, rappresentano asset fondamentali per preservare la stabilità dei rendimenti. Significativo anche il ruolo di segmenti meno tradizionali quali le RSA, il settore sanitario, lo student housing, il residenziale classico e nelle sue forme più alternative che, in ragione di livelli di rischio contenuti e rendimenti costanti, si sono ormai consolidati e costituiscono interessanti opportunità: tali alternative investments hanno registrato nel 2017 una crescita del 27% per un volume di 1,9 miliardi di euro. Ma è la logistica a fare la parte del leone e ad aver mostrato una maggiore espansione: il volume degli investimenti, al netto della vendita della società pan-europea Logicor di Blackstone a China Investment Corporation, ha toccato la cifra record di 800 milioni di euro (+28% rispetto al 2016), grazie a un mercato delle locazioni più dinamico e al supporto dell’attività dell’e-commerce. In controtendenza invece il retail: da inizio 2017 tale comparto ha registrato volumi di investimento inferiori ai livelli raggiunti l’anno precedente (-23%); ciò è dovuto anche al ciclo di rinnovamento attraversato da tale asset class, in favore di strutture flessibili e del food&beverage, che sta progressivamente ricoprendo un ruolo sempre più significativo. Pierre Marin, ceo di JLL Italia ha dichiarato che: “In un’ottica europea, la crescita degli investimenti nel segmento Commercial Real Estate in Italia riposiziona favorevolmente il nostro Paese nella mappa degli investimenti internazionali. Quello italiano è un mercato sempre più maturo e sofisticato dove la distinzione tra mercato primario e secondario è declinata in un numero sempre maggiore di sfumature in tutte le varie destinazioni d’uso. Nonostante si consolidi con ritmi di crescita inferiori rispetto al 2015 e al 2016, il trend positivo del mercato italiano prosegue stabilmente e a doppia cifra ormai dal 2012. Questo positivo andamento e il portafoglio di operazioni che confidiamo di sviluppare nei prossimi mesi ci proietta con fiducia nel nuovo anno”.
RAPPORTO SEMESTRALE SULLE ASTE IMMOBILIARI – SOGEEA
Il numero delle case all’asta in Italia nel II semestre 2017 è diminuito del 14%; infatti, le procedure in corso sono 19.650, a fronte delle 22.969 rilevate lo scorso luglio. Si tratta, inoltre, del secondo calo consecutivo del comparto che, all’inizio del 2017, aveva raggiunto le 33.304 unità; quindi, il totale delle abitazioni in vendita forzata è sceso del 41%. A livello geografico la situazione è abbastanza disomogenea, in particolare è il Nord a far registrare il calo più consistente, passando da 8.817 a 6.558 procedure (-26%); a seguire ci sono le Isole con 3.716 immobili attualmente interessati (-17%), mentre sia il Centro (4.822 abitazioni), che il Mezzogiorno peninsulare (4.554), hanno sostanzialmente confermato i livelli dello scorso luglio (erano rispettivamente 4.883 e 4.766). Rispetto alla tipologia del bene, come in passato, la quota maggiore riguarda gli immobili non di pregio: infatti, il 66% delle case in vendita ha un prezzo inferiore ai 100.000 euro, quota che sale addirittura fino all’88% se si prendono in esame anche le abitazioni della fascia compresa tra 100.000 e 200.000 euro.
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