N°188 - Panorama di Economia Immobiliare - Febbraio 2018
SubTitle: COMPRAVENDITE E LOCAZIONI
IL PREZZO DELLE ABITAZIONI DI SECONDA MANO CALA DELLO 0,6% NEL MESE DI GENNAIO – IDEALISTA.IT
I prezzi delle abitazioni di seconda mano in Italia sono calati dello 0,6% a gennaio, a una media di 1.810 euro/m2, dunque un quadro ancora tendenzialmente negativo e, se si considera il dato di gennaio 2017 (1.895 euro/m2), il calo interannuale è di 4,4 punti percentuali. Le Regioni in saldo positivo nel mese di gennaio sono 8, con il balzo più significativo in Piemonte (2%), seguito da Emilia Romagna (0,7%) e Sardegna (0,6%); prezzi stabili in Liguria, mentre tutte le altre Regioni segnano battute d’arresto con i cali più significativi nel Lazio (-3%), seguito da Umbria (-2,4%) e Puglia (-1,6%). A livello di valori nominali la Liguria si consolida come Regione più cara per chi acquista casa con una media di 2.614 euro/m2, seguita da Valle d’Aosta 2.438 euro/m2 e Lazio 2.377 euro/m2; in fondo alla graduatoria dei valori stazionano Calabria (897 euro/m2), Molise (1.012 euro/m²) e Sicilia (1.138 euro/m2). Invece, la situazione in Provincia è sempre a macchia di leopardo, con variazioni negative in 55 Province su 107: i cali più marcati a gennaio spettano a Terni (-6%) e Fermo (-4,8%), seguite da Frosinone e Viterbo, entrambe giù del 3,8%; i rimbalzi maggiori si sono registrati ad Alessandria (8,6%), Lodi (6,8%) e Benevento (5,8%). Il ranking delle Province più care vede in testa Savona (3.369 euro/m2), seguita da Bolzano (3.149 euro/m2) e Imperia (2.691 euro/m2); invece, nella parte bassa della graduatoria ci sono 17 aree con valori che non superano i 1.000 euro/m2, da Ragusa (991 euro/m2), al fanalino di coda Biella, con i suoi 649 euro/m2. Nonostante il calo tendenziale di gennaio, i Capoluoghi che hanno invertito la tendenza sono 62 su 104 monitorati: Alessandria (7,2%), Fermo (5,9%) e Cuneo (5%), segnano gli incrementi maggiori, ma l’anno si è aperto all’insegna dei recuperi anche per i principali mercati cittadini, come attestano le performance positive di Torino (4,3%), Napoli (3,1%), Milano (1,5%), Bologna (1,1%) e Firenze (0,6%); Roma e Venezia restano in terreno negativo, con un calo dello 0,7%; in forte calo Frosinone (-5%), Viterbo (-4,7%) e Belluno (-4%), le città dove i proprietari hanno maggiormente dovuto rivedere le proprie pretese. Nella graduatoria dei prezzi Venezia (4.347 euro/m²) è la città più cara davanti a Firenze (3.459 euro/m²) e Bolzano (3.423 euro/m²); ultima nella graduatoria è Biella con 725 euro/m2, davanti a Caltanissetta (747 euro/m²) e Alessandria (847 euro/m²).
ANCORA IN AUMENTO IL NUMERO DI CHI OFFRE LA PROPRIA CASA IN NUDA PROPRIETÀ – IMMOBILIARE.IT
Nonostante un migliore clima di fiducia tra i cittadini e l’introduzione di nuove formule di credito agli anziani, come il prestito vitalizio ipotecario, in Italia continua ad aumentare l’offerta di immobili in nuda proprietà e, secondo questa analisi, il numero di annunci con questa formula è anche cresciuto del 3,2% negli ultimi cinque anni. Tra le città campione dell’analisi Napoli è l’esempio di come la vendita di nuda proprietà si sia diffusa anche nel Meridione: l’offerta è aumentata del 2,4% rispetto al 2013 e si tratta di una delle poche città in cui anche la domanda risulta cresciuta (+0,9%); è però Genova la città in cui il numero di annunci di vendita in nuda proprietà cresce a ritmi più sostenuti: un mercato immobiliare e un’economia che ancora stentano a ripartire hanno portato a un aumento dell’offerta del 6,7% in cinque anni, a fronte di un calo del prezzo medio delle case cedute in nuda proprietà pari al 29%; anche a Torino gli annunci sono cresciuti maggiormente rispetto alla media e, rispetto al 2013, si è rilevato un aumento dell’offerta del 5,6% e una diminuzione del prezzo medio richiesto del 27%. I prezzi degli immobili in vendita in nuda proprietà, che si trovano per lo più in stabili economici dislocati nelle periferie, variano dai 131.800 euro di Napoli ai 214.600 euro di Roma. Lo sconto medio rispetto al valore di mercato è mediamente pari al 22% ma a Napoli le proprietà cedute con questa formula consentono di risparmiare quasi il 40% rispetto ad abitazioni di pari valore. Chi compra una casa in nuda proprietà a Firenze riesce a tagliare la spesa del 34%; seguono per entità gli sconti che si possono ottenere a Milano (-23%), Roma (-19%) e Torino (-11%). A fronte di prezzi più bassi, lo scarto a Genova è il più ridotto, pari all’8% rispetto a una vendita comune. La domanda, concentrata nei grandi centri in quanto mossa da intenzioni di investimento, rimane stabile (-0,3% rispetto al 2013) e solo a Torino si è registrato un incremento evidente, pari al 5,3%.
TREND LOCAZIONI RESIDENZIALI – TECNOCASA
Nel 2008 i canoni di locazione hanno registrato un ribasso generalizzato; si tratta dell’anno in cui la stretta creditizia inizia a rallentare il mercato delle transazioni immobiliari, determinando un aumento di domanda di immobili in affitto ma, nonostante questo, i canoni diminuiscono perché c’è ancora tanta offerta sul mercato e perché i proprietari sono propensi a ribassarli. Inoltre, si intravede un altro cambiamento: i potenziali inquilini sono sempre più attenti alla qualità dell’immobile da affittare, prediligendo quelli in buono stato e quelli ben arredati; questo anche grazie all’abbondante offerta immobiliare presente sul mercato. Nel 2009 si confermano le tendenze finora descritte. Nel 2010 in alcune grandi città l’aumento della domanda si fa sentire sui valori, stabilizzandoli; i proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell’inquilino, temendo eventuali morosità Questa tendenza continua anche nel 2011 e nel 2012. Nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente diminuendo del 4% e le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini ‘affidabili’ ribassando i canoni; infatti, aumenta la rigidità da parte dei proprietari che vogliono sempre più garanzie per affittare un immobile. Nel 2014 i canoni di locazione sono ancora in discesa a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali inquilini e dall’aumentata offerta sul mercato di immobili in affitto ma il II semestre vede un lieve rialzo dei canoni di locazione in alcune aree delle grandi città; la maggioranza di coloro che cerca casa in affitto lo fa per trovare l’abitazione principale, insieme a chi si trasferisce per lavoro e per motivi di studio; il contratto più praticato è quello a canone libero ma aumenta l’appeal del contratto a canone concordato, grazie anche alla cedolare secca agevolata che in alcune città come Verona e Bologna prevale sulle altre tipologie contrattuali. Nel 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione dello 0,8% per i monolocali, dello 0,5% per i bilocali e un aumento dello 0,3% per i trilocali; non si riscontrano importanti cambiamenti rispetto all’anno precedente se non un lieve aumento dei canoni di locazione nel II semestre del 2015; invece, è importante sottolineare anche per questo anno un incremento del ricorso al canone concordato (20,3% dei contratti stipulati attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa). Nel 2016 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +0,8% per i monolocali, +1,2% per i bilocali e +1,2% per i trilocali; su tutte le tipologie, per la prima volta, si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente a una diminuzione dell’offerta immobiliare e a una migliore qualità della stessa; quello che è cambiato sensibilmente col tempo è l’utilizzo del canone concordato che, a livello nazionale, si è attestato intorno al 27,2%, trovando sempre più consensi tra proprietari e inquilini (e in un anno è passato dal 20,3 % del II semestre del 2015 al 27,2% dello stesso periodo del 2016). Nel I semestre del 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +2% per i monolocali, +1,2% per i bilocali e +1,1% per i trilocali; i segnali positivi continuano e sono attribuibili prevalentemente a una diminuzione dell’offerta e a una migliore qualità della stessa. Il 60% della domanda è rappresentata da coloro che cercano l’abitazione principale e il canone concordato si è attestato intorno al 28,1%, trovando sempre più consensi tra proprietari e inquilini ma il contratto a canone libero resta quello maggiormente stipulato (57,8%); le tipologie più affittate sono i bilocali (39,6%) e, a seguire, il trilocale (34,7%).
RENDIMENTI: VOLANO I LOCALI COMMERCIALI (8,6%), CRESCE IL RESIDENZIALE (5,7%) – IDEALISTA.IT
Il rendimento dei prodotti immobiliari è aumentato in tutti i segmenti di mercato negli ultimi 12 mesi, superando almeno di due volte e mezzo i ritorni garantiti dai titoli di Stato a 10 anni. Secondo l’analisi – che mette in relazione i prezzi di vendita e di affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo – l’investimento più redditizio è quello nel segmento commerciale, con un ritorno pari all’8,8% rispetto al 7,6% di 12 mesi fa; sono in crescita anche uffici (7,2%) e box (5,6%). L’aumento della domanda di affitti ha incremento i rendimenti nel residenziale, passati dal 5,3% del IV trimestre del 2016 al 5,7% dello stesso periodo del 2017. Per quanto riguarda i rendimenti nel residenziale, tra i capoluoghi italiani Biella è la più redditizia con un ritorno medio dell’8,7%, seguita da Trapani e Alessandria, entrambe al 7,9%; all’opposto vi sono Siena (3,7%), fanalino di coda davanti a Venezia (3,9%) e Pesaro (4%); tra i grandi mercati Milano e Torino crescono al ritmo del 6,4%, Roma si ferma al 5,2% e Napoli al 4,2%. Acquistare un locale commerciale per affittarlo offre il beneficio maggiore di tutti i prodotti immobiliari analizzati: Milano (12,9%), occupa il primo posto del ranking dei rendimenti nel settore retail, seguita da Parma e Como con una redditività del 12,8%; a Roma la redditività è del 10,7% e a Napoli si scende al 9,3%; dal lato opposto, i rendimenti meno attrattivi per gli investitori si registrano a Forlì (5,3%), Arezzo (4,9%) e Ferrara (3,8%). Nel settore degli uffici Modena (9%) è al top della graduatoria che vede al secondo posto Verona (7,8%), quindi Livorno (7,6%); a Milano i rendimenti si fermano al 6,9%, a Roma al 5,9% ma i rendimenti più bassi tra i centri rilevati si registrano a Genova, fanalino di coda con un rendimento medio pari al 4,5%, seguita da Ferrara e Bologna, entrambe al 5,1%. I box auto rimangono il prodotto meno profittevole per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati, con rendimenti lordi comunque nettamente superiori ai buoni a 10 anni: in questo report è stato possibile monitorare i dati di 9 delle maggiori città italiane con una graduatoria che vede Palermo (7,2%), leader e Catania (3,9%) fanalino di coda; Milano (5,6%) si situa esattamente sulla media nazionale, a Roma si sale al 6,1%. Il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (Imu, cedolare secca) e le spese di gestione.
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I prezzi delle abitazioni di seconda mano in Italia sono calati dello 0,6% a gennaio, a una media di 1.810 euro/m2, dunque un quadro ancora tendenzialmente negativo e, se si considera il dato di gennaio 2017 (1.895 euro/m2), il calo interannuale è di 4,4 punti percentuali. Le Regioni in saldo positivo nel mese di gennaio sono 8, con il balzo più significativo in Piemonte (2%), seguito da Emilia Romagna (0,7%) e Sardegna (0,6%); prezzi stabili in Liguria, mentre tutte le altre Regioni segnano battute d’arresto con i cali più significativi nel Lazio (-3%), seguito da Umbria (-2,4%) e Puglia (-1,6%). A livello di valori nominali la Liguria si consolida come Regione più cara per chi acquista casa con una media di 2.614 euro/m2, seguita da Valle d’Aosta 2.438 euro/m2 e Lazio 2.377 euro/m2; in fondo alla graduatoria dei valori stazionano Calabria (897 euro/m2), Molise (1.012 euro/m²) e Sicilia (1.138 euro/m2). Invece, la situazione in Provincia è sempre a macchia di leopardo, con variazioni negative in 55 Province su 107: i cali più marcati a gennaio spettano a Terni (-6%) e Fermo (-4,8%), seguite da Frosinone e Viterbo, entrambe giù del 3,8%; i rimbalzi maggiori si sono registrati ad Alessandria (8,6%), Lodi (6,8%) e Benevento (5,8%). Il ranking delle Province più care vede in testa Savona (3.369 euro/m2), seguita da Bolzano (3.149 euro/m2) e Imperia (2.691 euro/m2); invece, nella parte bassa della graduatoria ci sono 17 aree con valori che non superano i 1.000 euro/m2, da Ragusa (991 euro/m2), al fanalino di coda Biella, con i suoi 649 euro/m2. Nonostante il calo tendenziale di gennaio, i Capoluoghi che hanno invertito la tendenza sono 62 su 104 monitorati: Alessandria (7,2%), Fermo (5,9%) e Cuneo (5%), segnano gli incrementi maggiori, ma l’anno si è aperto all’insegna dei recuperi anche per i principali mercati cittadini, come attestano le performance positive di Torino (4,3%), Napoli (3,1%), Milano (1,5%), Bologna (1,1%) e Firenze (0,6%); Roma e Venezia restano in terreno negativo, con un calo dello 0,7%; in forte calo Frosinone (-5%), Viterbo (-4,7%) e Belluno (-4%), le città dove i proprietari hanno maggiormente dovuto rivedere le proprie pretese. Nella graduatoria dei prezzi Venezia (4.347 euro/m²) è la città più cara davanti a Firenze (3.459 euro/m²) e Bolzano (3.423 euro/m²); ultima nella graduatoria è Biella con 725 euro/m2, davanti a Caltanissetta (747 euro/m²) e Alessandria (847 euro/m²).
ANCORA IN AUMENTO IL NUMERO DI CHI OFFRE LA PROPRIA CASA IN NUDA PROPRIETÀ – IMMOBILIARE.IT
Nonostante un migliore clima di fiducia tra i cittadini e l’introduzione di nuove formule di credito agli anziani, come il prestito vitalizio ipotecario, in Italia continua ad aumentare l’offerta di immobili in nuda proprietà e, secondo questa analisi, il numero di annunci con questa formula è anche cresciuto del 3,2% negli ultimi cinque anni. Tra le città campione dell’analisi Napoli è l’esempio di come la vendita di nuda proprietà si sia diffusa anche nel Meridione: l’offerta è aumentata del 2,4% rispetto al 2013 e si tratta di una delle poche città in cui anche la domanda risulta cresciuta (+0,9%); è però Genova la città in cui il numero di annunci di vendita in nuda proprietà cresce a ritmi più sostenuti: un mercato immobiliare e un’economia che ancora stentano a ripartire hanno portato a un aumento dell’offerta del 6,7% in cinque anni, a fronte di un calo del prezzo medio delle case cedute in nuda proprietà pari al 29%; anche a Torino gli annunci sono cresciuti maggiormente rispetto alla media e, rispetto al 2013, si è rilevato un aumento dell’offerta del 5,6% e una diminuzione del prezzo medio richiesto del 27%. I prezzi degli immobili in vendita in nuda proprietà, che si trovano per lo più in stabili economici dislocati nelle periferie, variano dai 131.800 euro di Napoli ai 214.600 euro di Roma. Lo sconto medio rispetto al valore di mercato è mediamente pari al 22% ma a Napoli le proprietà cedute con questa formula consentono di risparmiare quasi il 40% rispetto ad abitazioni di pari valore. Chi compra una casa in nuda proprietà a Firenze riesce a tagliare la spesa del 34%; seguono per entità gli sconti che si possono ottenere a Milano (-23%), Roma (-19%) e Torino (-11%). A fronte di prezzi più bassi, lo scarto a Genova è il più ridotto, pari all’8% rispetto a una vendita comune. La domanda, concentrata nei grandi centri in quanto mossa da intenzioni di investimento, rimane stabile (-0,3% rispetto al 2013) e solo a Torino si è registrato un incremento evidente, pari al 5,3%.
TREND LOCAZIONI RESIDENZIALI – TECNOCASA
Nel 2008 i canoni di locazione hanno registrato un ribasso generalizzato; si tratta dell’anno in cui la stretta creditizia inizia a rallentare il mercato delle transazioni immobiliari, determinando un aumento di domanda di immobili in affitto ma, nonostante questo, i canoni diminuiscono perché c’è ancora tanta offerta sul mercato e perché i proprietari sono propensi a ribassarli. Inoltre, si intravede un altro cambiamento: i potenziali inquilini sono sempre più attenti alla qualità dell’immobile da affittare, prediligendo quelli in buono stato e quelli ben arredati; questo anche grazie all’abbondante offerta immobiliare presente sul mercato. Nel 2009 si confermano le tendenze finora descritte. Nel 2010 in alcune grandi città l’aumento della domanda si fa sentire sui valori, stabilizzandoli; i proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell’inquilino, temendo eventuali morosità Questa tendenza continua anche nel 2011 e nel 2012. Nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente diminuendo del 4% e le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini ‘affidabili’ ribassando i canoni; infatti, aumenta la rigidità da parte dei proprietari che vogliono sempre più garanzie per affittare un immobile. Nel 2014 i canoni di locazione sono ancora in discesa a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali inquilini e dall’aumentata offerta sul mercato di immobili in affitto ma il II semestre vede un lieve rialzo dei canoni di locazione in alcune aree delle grandi città; la maggioranza di coloro che cerca casa in affitto lo fa per trovare l’abitazione principale, insieme a chi si trasferisce per lavoro e per motivi di studio; il contratto più praticato è quello a canone libero ma aumenta l’appeal del contratto a canone concordato, grazie anche alla cedolare secca agevolata che in alcune città come Verona e Bologna prevale sulle altre tipologie contrattuali. Nel 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione dello 0,8% per i monolocali, dello 0,5% per i bilocali e un aumento dello 0,3% per i trilocali; non si riscontrano importanti cambiamenti rispetto all’anno precedente se non un lieve aumento dei canoni di locazione nel II semestre del 2015; invece, è importante sottolineare anche per questo anno un incremento del ricorso al canone concordato (20,3% dei contratti stipulati attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa). Nel 2016 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +0,8% per i monolocali, +1,2% per i bilocali e +1,2% per i trilocali; su tutte le tipologie, per la prima volta, si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente a una diminuzione dell’offerta immobiliare e a una migliore qualità della stessa; quello che è cambiato sensibilmente col tempo è l’utilizzo del canone concordato che, a livello nazionale, si è attestato intorno al 27,2%, trovando sempre più consensi tra proprietari e inquilini (e in un anno è passato dal 20,3 % del II semestre del 2015 al 27,2% dello stesso periodo del 2016). Nel I semestre del 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +2% per i monolocali, +1,2% per i bilocali e +1,1% per i trilocali; i segnali positivi continuano e sono attribuibili prevalentemente a una diminuzione dell’offerta e a una migliore qualità della stessa. Il 60% della domanda è rappresentata da coloro che cercano l’abitazione principale e il canone concordato si è attestato intorno al 28,1%, trovando sempre più consensi tra proprietari e inquilini ma il contratto a canone libero resta quello maggiormente stipulato (57,8%); le tipologie più affittate sono i bilocali (39,6%) e, a seguire, il trilocale (34,7%).
RENDIMENTI: VOLANO I LOCALI COMMERCIALI (8,6%), CRESCE IL RESIDENZIALE (5,7%) – IDEALISTA.IT
Il rendimento dei prodotti immobiliari è aumentato in tutti i segmenti di mercato negli ultimi 12 mesi, superando almeno di due volte e mezzo i ritorni garantiti dai titoli di Stato a 10 anni. Secondo l’analisi – che mette in relazione i prezzi di vendita e di affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo – l’investimento più redditizio è quello nel segmento commerciale, con un ritorno pari all’8,8% rispetto al 7,6% di 12 mesi fa; sono in crescita anche uffici (7,2%) e box (5,6%). L’aumento della domanda di affitti ha incremento i rendimenti nel residenziale, passati dal 5,3% del IV trimestre del 2016 al 5,7% dello stesso periodo del 2017. Per quanto riguarda i rendimenti nel residenziale, tra i capoluoghi italiani Biella è la più redditizia con un ritorno medio dell’8,7%, seguita da Trapani e Alessandria, entrambe al 7,9%; all’opposto vi sono Siena (3,7%), fanalino di coda davanti a Venezia (3,9%) e Pesaro (4%); tra i grandi mercati Milano e Torino crescono al ritmo del 6,4%, Roma si ferma al 5,2% e Napoli al 4,2%. Acquistare un locale commerciale per affittarlo offre il beneficio maggiore di tutti i prodotti immobiliari analizzati: Milano (12,9%), occupa il primo posto del ranking dei rendimenti nel settore retail, seguita da Parma e Como con una redditività del 12,8%; a Roma la redditività è del 10,7% e a Napoli si scende al 9,3%; dal lato opposto, i rendimenti meno attrattivi per gli investitori si registrano a Forlì (5,3%), Arezzo (4,9%) e Ferrara (3,8%). Nel settore degli uffici Modena (9%) è al top della graduatoria che vede al secondo posto Verona (7,8%), quindi Livorno (7,6%); a Milano i rendimenti si fermano al 6,9%, a Roma al 5,9% ma i rendimenti più bassi tra i centri rilevati si registrano a Genova, fanalino di coda con un rendimento medio pari al 4,5%, seguita da Ferrara e Bologna, entrambe al 5,1%. I box auto rimangono il prodotto meno profittevole per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati, con rendimenti lordi comunque nettamente superiori ai buoni a 10 anni: in questo report è stato possibile monitorare i dati di 9 delle maggiori città italiane con una graduatoria che vede Palermo (7,2%), leader e Catania (3,9%) fanalino di coda; Milano (5,6%) si situa esattamente sulla media nazionale, a Roma si sale al 6,1%. Il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (Imu, cedolare secca) e le spese di gestione.
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